观点时评:土地市场“流拍潮”是否会重现?

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2014-07-08 01:46

  • 在地方债高压之下,地方政府必然会采取适度“托市”措施,保证土地不流拍,以适度刺激土地市场回暖,保证财政收入稳定。

    张宏伟 国家统计局数据显示,2014年1-5月份,房地产开发企业土地购置面积11090万平方米,同比下降5.7%,降幅比1-4月份收窄2.2个百分点;土地成交价款(出让金)2954亿元,增长8.7%,增速回落0.9个百分点。同期,全国房地产开发投资30739亿元,同比名义增长14.7%,增速比1-4月份回落1.7个百分点。

    此外,数据显示,2014年6月,全国300个城市共成交土地1884宗,成交面积7268万平方米,环比减少18%,同比减少43%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)518宗,成交面积2600万平方米,环比增加12%,同比减少46%。

    土地市场也陷入冰冻,流拍现象频现

    从上半年尤其是第二季度土地市场表现来看,房地产开发投资及土地购置面积呈现下降特征,这意味着全国重点城市土地市场遇冷。比如2014年4月下半月以来,多个城市土地拍卖不景气,广州、济南、苏州、杭州、南京、武汉、天津、上海、成都等城市流拍地块显著增加,底价成交成为主流,溢价率、楼板价较高地块似乎已绝迹。

    从数据来看,2014年6月,全国300个城市土地平均溢价率5%,较上月下降6个百分点,较去年同期下降7个百分点;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率6%,较上月下降4个百分点,较去年同期下降10个百分点。土地市场溢价率已呈现出明显回落的趋势。

    我认为,从2014年第三季度土地市场趋势来看,上半年土地市场溢价率逐渐回落有可能会诱使更多的底价成交,甚至出现更多的流拍现象。而土地市场频频流拍将给后期房地产市场调控增添新的阻力。原本应该投入市场的土地因为流拍未能或延缓投入市场,这将使一年或一年半时间后的住房供给量减少,加剧刚性需求与住房实际供给之间的矛盾,从而为中长期房价下行增添新的变数。

    从当前土地流拍现象出现的原因来看,主要还是由于银行信贷紧缩持续导致市场成交量低迷,由此开发企业资金面越来越紧张,拿地动作相对越来越谨慎所致。此次土地市场流拍现象有可能因为银行信贷紧缩的延续而继续出现,并且有逐渐增多的趋势。

    在这样情况下,今年国土资源部暂停对外发布全国住房用地供应计划,改由地方自行公布各省供地计划。这将增加地方政府在土地供应方面的主动权,尤其是在供地量与节奏上,地方政府有可能会通过减少供地计划、放缓土地出让节奏、降低入市门槛等措施避免土地市场流拍,以扭转土地市场僵局,获得更多的土地出让金溢价收益。

    2014年土地“流拍潮”会否重现?

    那么,2014年土地流拍潮会否重现?对于未来土地市场走势有何影响?政府和开发企业在这样的关键时间段采取什么样的策略应对土地市场的新变化?

    我认为,在银行信贷紧缩的市场背景下,市场交易量下滑,企业资金面普遍性紧张,此时,开发企业拿地更加趋于谨慎,对于土地市场而言,土地流拍现象当然不可避免,但这并不意味着土地市场会出现大规模“流拍潮”。原因有四:

    第一、全国楼市调控政策层面已呈现出定向宽松趋势,比如限购政策、公积金贷款政策等方面已经开始定向宽松,这对市场成交量回升来讲是一定程度的利好,有利于部分观望的购房者尤其是以自住需求为主的购房者入市购房,市场成交量回暖,开发企业的资金就不至于那么紧张,此时,开发企业还会出手买地,就不至于土地市场流拍现象频现。

    第二、作为长期性的市场开发战略,大型开发企业为了企业高周转的运行,不会停止拿地。拿万科来讲,近几年万科的土地储备基本上维持在4年左右的市场消化期,如果万科不持续拿地,那么,就难以维持这么大体量的开发和效果规模,其行业地位也难以维系。

    第三、长时间大规模出现流拍潮有可能导致未来2-3年之后的房地产市场供需失衡,相关部门应该合理把控未来房地产市场的供应。

    第四、地方政府迫于财政压力会采取“托市”措施,以适度刺激土地市场回暖。

    根据财政部数据,2013年全年地方本级收入68969.13亿元。而2013年国有土地使用权出让收入41249.52亿元,占地方财政收入(本级)的比例高达59.8%。此外,根据国家审计署网站12月30日发布《2013年第32号公告:全国政府性债务审计结果》显示,2013年6月底,全国各级政府负有偿还责任的债务20.6988万亿元。

    而此时,土地市场不景气,土地出让金均价和总量锐减,同时房地产相关税收大幅下滑,地方财政在两大财源“双降”的重压之下,地方政府“压力山大”,处境不易且难言乐观。此时,在地方债高压之下,地方政府必然会采取适度“托市”措施,保证土地不流拍,以适度刺激土地市场回暖,保证财政收入稳定。具体可能有这么几种方法:

    1、调整土地指标,如增加容积率、放松建筑限高、降低土地的精装修住宅比例等;

    2、邀请开发企业推荐会,为房企定制土地出让,作为招商引资的重任;

    3、提供优质地块,重点项目或扶植项目优先安排贷款;

    4、下调起拍价格,减少土地出让金首付比例或保证金比例,付款周期灵活安排。

    把握好逆市扩张“换仓”好时机

    对于开发商来讲,土地流拍现象不断增多是否是逆市拿地抄底换仓的好时机?我认为,当前土地市场流拍现象增多,客观上导致市场上土地供应相对减少,这或许导致今后2-3年市场供应长期处于相对偏紧的状态,这也是导致房价快速上涨的原因之一。因此,从这个角度而言,开发企业应该合理把控好由于土地市场供应的变化而导致的市场投资周期层面的变化,选择合适机会抄底土地市场。

    此外,在土地市场流拍的市场环境下,土地价格往往是比较便宜,基本上可以底价成交,或者可以以更为低的价格拿到手。开发商如果这个时候出手拿地,从投资角度来说,作为生产要素的土地成本会降至最低,性价比较高的土地往往也会导致开发企业未来可以有相对不错的投资回报。

    行业发展经验也表明,楼市调控政策收紧,市场流动性不断收紧的市场背景下,哪个房企拥有更多的现金流,哪个房企能够把握好市场尤其是土地市场底部的机会,尽快将手头持有现金转为土地,及时“换仓”谋求下一轮的房地产市场发展机会,哪些房企将在“逆势扩张”的市场背景下立于不败之地。

    因此,对于大型品牌企业来讲,在当前银行信贷紧缩的市场背景下,应积极采取高周转的市场策略,快速回笼资金,以“现金为王”,同时,加大在土地市场“抄底”的力度,尤其是会积极谋取市中心或区域中心优质地块,把握好下半年出手拿地“换仓”的好时机。

    张宏伟 观点地产新媒体专栏作者

    审校:武瑾莹



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