观点时评:忽视空置率是楼市调控重大失误

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2014-06-30 23:23

  • 空置率这一指标来描述房地产领域的资源配置状况,但是,不同的定义反映市场的侧重点是不一样的。

    空置率这一指标来描述房地产领域的资源配置状况,但是,不同的定义反映市场的侧重点是不一样的。

    西南财经大学关于我国当前住房空置率22%的报告,一石激起千层浪,而住建部总经济师冯俊的回应更是溅起大大的水花,空置率问题再次在社会上引起极大反响。关于空置率的问题,在前几年也曾经有过一次大讨论。2005年12月,国家统计局公布了一组统计数据:到2005年10月末,全国商品房空置面积达1.12亿平方米,其中商品住宅空置面积为6204万平方米,商业地产空置面积上半年为2878万平方米。国家统计局声称当时的全国商品房空置率已达到26%,大大超过了国际公认的10%的警戒线。董藩教授对统计局的数据进行纠正,他认为,实际的空置率不超过1%。

    对同一个市场的调查,却得出两个不同的数据,一个是26%,一个不到1%,这个数据可以说是天壤之别。我们知道,在任何一个房地产市场,空置率都是一个不能忽视的数据,它是决定房地产政策的重要依据,也是开发企业决策经营方向的参考。按照供求关系,当商品房处于绝对的供过于求的时候,房价必然呈现明显下跌趋势,政府就要出台压缩房地产投资规模的政策,许多开发商和开发投资会退出,而高空置率就是绝对供过于求的标志。当空置率比较低的时候,说明需求还很大,有关决策和政策就要向增加供给倾斜。

    因此,在住房空置率这个问题上是容不得一点马虎的。本来,同一个市场,在同一个时点,应该只有一个空置房数据,不应该弄出好几个数据来。但是,由于对空置概念理解的不同,或者说是对空置定义的不同,往往会得出不同的数据。但是,这些不能影响对事实的判断。空置率这一指标来描述房地产领域的资源配置状况,但是,不同的定义反映市场的侧重点是不一样的。

    国外有的公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作为分母,把一级市场待售、待租的房产作为分子。这就是董教授提出的空置率不到1%的依据,因为分母实在太大了,极端情况是把故宫都算进来了。但是,这种算法,显然无助于了解中国楼市的基本情况。原因在于,国外的住房市场主要是存量市场,而我国主要是增量市场,我国一年的竣工量比很多国家的总建筑面积还要大的多。因此,有人以空置面积除以当年商品房竣工面积,或者是用空置面积除以前三年竣工面积之和。这样算出来的空置率显然就大得多了,不过,这样计算更准确地表达出我国新建住房市场的情况,比较方便地为楼市调控提供根据。

    可惜的是,中国楼市调控十多年了,始终没有把空置率作为政策信号。房子多少谁也没有数,只能把房价当成调控的目标,结果也就是事与愿违,越调越高。住建部总经济师冯俊在回应西南财大的空置率数据时说,住建部和统计局都没有关于空置率的统计,其他机构的数据也不准确,数黑灯更是可笑。总之,空置率谁搞不清楚。冯俊表示,现在很多媒体、很多专业人士在讲的空置率和国际上讲的空置率是不同概念。国际上的空置率指的是,以这个城市里有出租愿望的住房或者有出售愿望的住房作为分子,然后把总住房量作为分母,那是空置率。我们现在这方面是没有调查的,所以很难得出空置率的概念。很对人都觉得,冯俊这话太扯。国际上哪有中国这么大拆大建的?

    西南财大的报告提出,关于空置率数据直到现在为止我们没有一个官方数据。针对中国的情况,对于空置房的定义,基本含义就是一套房子具有居住的条件,但是没有人住进去,空着的我们就叫空置房。有两种情况,第一种是一个家庭可能只有一套房子,但是他外出务工了,这套房子空着了,或者他到另一个城市工作去了,是空着的。第二种类型是一个家庭拥有多套住房,而他自己只住了一套,另外的房子没有出租也没有人居住。根据这个定义,中国家庭住房空置率当然主要是城镇家庭。2011年是20.6%,2013年上升到22.4%。

    按国家发改委、国家统计局几年前发布的对商品房空置面积种类进行明确分类的通知:2003年统计年报开始,将以商品房空置时间作为标准进行划分,空置时间在1年以内的为待销商品房;空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房;空置时间在3年以上的为积压商品房。按照国际通行惯例,商品房空置率在5%—10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%—20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。这么看,我国的空置率,与国外的空房率并不相同。空房率指的是开发商建好房子后,空置的房子与建成的房子之比。

    住建部对这样一个重要参数心中无底,确实是不应该。现在,有人下大力气拿出了一个数据,作为住建部发言人,首先应该对西南财大的工作表示感谢,然后说非常重视这个工作,将研究西南财大的这组数据,幷表示进一步做好下一步的工作。这样说话,才不辜负别人的辛苦努力。但是,现在看,住建部的态度却是冷嘲热讽,毫不在乎。按道理,住建部占有最多的资源,做这项调查,并不费事。即使,你认为国外的概念对还是不对?你认为应该怎么定义,都可以,但是,不作为显然是没有道理的。这样的调控,也是让人不放心的。

    马跃成 观点地产新媒体专栏作者

    审校:杨晓敏



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