　　2014年上半年，楼市行情由火爆转为低迷，市场格局变化之快使大多数企业始料未及。尽管上半年调控政策转向，部分城市出台松绑限购等定向宽松措施，但是，其对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。从整个市场成交量表现来看，6月份市场成交量尽管因为开发企业“抢收”半年报业绩出现回升，但是并没有出现明显回升，开发企业半年报业绩“抢收”基本失利。

　　从房企2014年上半年销售业绩来看，大多数房企销售金额仍然会同比下滑甚至能够完成全年销售业绩指标的企业仅为少数。根据某研究机构公布销售目标的房企中，平均完成率为40.3%，其中12家房企完成目标40%以上，4家房企完成不足三分之一。相比之下，恒大地产、万科、中海地产三家标杆品牌房企完成目标的50%。市场出现了明显的分化趋势。

　　房企“分化”新格局的四点表现

　　对比这几年全国房企排行榜，再结合2014年上半年上述机构发布数据排名来看，笔者认为，龙头房企与普通房企之间已呈现出进一步“分化”的特征，而这样特征在市场低迷期尤为明显，并且将助推房企新格局的形成。具体来讲主要有如下四点特征：

　　第一、市场低迷期龙头房企与普通品牌房企“分化”趋势明显，市场集中度进一步提高。

　　2014年上半年，共有53家房地产企业销售额超过50亿元，尽管较上年同期增加1家，但按照全年计算，预计也差不多53家左右房企会超过100亿的销售业绩。而2013年百亿房企军团已经扩大到71家，按照这样的数据对比，2014年全年销售金额超百亿房企的数量预计会出现下滑，预计比2013年减少15-20家。

　　相比百亿房企的数量预计减少，2014年房企“千亿军团”的龙头房企规模相比去年并没有减少的倾向，按照上述机构发布数据来看，2014年前6个月销售突破500亿的企业为7家，分别为万科、绿地、恒大、保利、碧桂园、中海、万达，这也就意味着全年销售规模在1000亿以上的企业至少会在7家以上，暗示市场低迷期品牌房企“分化”趋势明显，市场集中度进一步提高。

　　第二、2014年“千亿军团”房企预计扩容至7家，未来“千亿军团”房企之间的竞争更加激烈，比如2014年上半年绿地销售金额已达830亿元，加上绿地海外地产业务迅猛的增长，这使得绿地的销售金额屡创新高，或许已接近万科龙头老大上半年的1000亿元的销售业绩。但万科龙头老大的地位不是那么容易可以被挑战的，在此市场背景下，预计2014年楼市将上演“龙争虎斗”，万科和绿地将上演首轮争夺市场龙头老大地位的大戏。随后2014-2015年及未来谁将是龙头老大的问题，也将成为市场及媒体关注的焦点；

　　第三、TOP100房企内部排名将竞争激烈，“分化”特征将更加明显，尤其是对于排名30以后的房企来讲，“力争上游，不上则下”将成为第三、第四梯队房企竞争格局变化过程中的主要特征，但是，第三、第四房企很难实现逆势突围“弯道超车”，尤其是在2014年，在目前银行信贷紧缩的市场背景下，过去那些激进扩张型第三、第四房企有可能还会面临资金面紧张的危机，在此轮市场大洗牌过程中有可能会面临被收购或消失的风险；

　　第四、百亿房企也将成为当前房地产规模“分水岭”，百亿房企也将继续成为资本市场追捧的对象，已百亿以下的房企由于规模上暂时处于劣势，短期内在市场表现将不如百亿房企“抢眼”。

　　龙头房企或借势逆势扩张

　　对于品牌房企来讲，2014年上半年的市场“分化”格局并不是终点，2014年下半年及未来几年房地产市场格局仍然面临重新洗牌的可能性。尤其是对于部分龙头房企来讲，除了通过传统的销售业绩“内生式”增长提升规模之外，还可以通过并购等方式进行“外延式”增长，这无疑增加了市场格局之间的不确定性。

　　比如，比如2013年中海地产收购中建地产、绿地收购盛高置地等等并购行为，对于中海、绿地等企业销售业绩超过千亿起到快速提升的作用；此外，今年融创收购绿城股权的行为也有助于未来1-2年以孙宏斌为主导的房企联合体形成千亿销售金额军团，共创销售业绩辉煌。

　　由此可以看出，通过股权收购，对于品牌房企来讲，无疑，也可以从报表上增加其漂亮的销售数字。预计未来，也不排除会有龙头房企之间的并购、合作行为，从而实现强强联合，规模效应的增加。总之，房企通过并购、合作等外延式增长方式将有助于更多1000亿房企的诞生。

　　而2014年的市场为这些龙头房企提供了千载难逢的市场并购时机，这些龙头房企极有可能会乘机借势收购面临债务违约的房企，进行逆势扩张。

　　从上半年房企遭遇资金面危机或债务违约的现象来看，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，继浙江出现兴润置业房企倒闭破产的现象之后，中小房企频频出现资金面的危机。比如广东光耀集团、青岛君利豪集团、南京福地、西安浐灞·新天地、赛高国际、紫翰庭院、汉城湖畔项目的四家开发商、杭州中都集团等。

　　笔者认为，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，市场普遍性面临着“去库存”的压力，企业尤其是中小企业可能面临更多的债务违约的市场风险。短期内如果遭遇现金流紧张无法通过销售、贷款等渠道解决，这些企业或出现债务违约风险，成为下一个即将倒闭破产或被收购的房企。

　　而三类企业也最容易受到上述因素的影响，具体来讲：第一类，产品类型偏高端周转率较慢的企业，这些企业的销售业绩最容易受到影响；第二类，前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业，或盲目多元化扩张，导致房地产主营业务受到影响的企业；第三类，一部分资信不太好贷款受限的中小企业，由于难以获得银行贷款，这些企业在今年上半年会面临资金面断链的市场风险。

　　此外，据Wind资讯数据统计显示，从完成的并购标的交易宗数和总额来看，2013年上半年，房地产行业完成的并购交易为15宗，交易总额为49.44亿元；2014年上半年则分别为73宗、152.93亿元，并购总额同比暴涨2.09倍。而与2013年全年完成的35宗并购交易，交易总额142.97亿元相比，今年上半年完成的并购交易总额达去年全年的1.07倍。

　　从上述分析可以看出，在2014年银行信贷紧缩的市场背景下，大多数企业面临着资金面紧缺的市场风险，尤其是对于上述三类企业来讲，在今年下半年，甚至2015年可能会面临被其他品牌房企收购股权或全资收购的风险。

　　从这个角度来讲，在市场持续低迷的市场背景下，在2014年下半年及未来一段时期内，房企被收购股权的现象会越来越多，而这样的“外延式”增长市场机会，对于品牌房企来讲是不会错过的。至此，我们可以预见，通过这个阶段的“外延式”增长，品牌房企可以实现其逆势增长的机会。而至于哪些企业能够把握好这些机会，我们还拭目以待。

　　张宏伟观点新媒体专栏作者

（审校：杨晓敏）

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