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2014年上1-6月，雅居乐预售均价持续为环比下降趋势，6月份8086元/平方米的均价环比跌幅约13%，较今年1月份12917元/平方米下滑达4800元。

　　观点网 经过6月份的销售冲击后各大房企陆续公布半年业绩。

　　7月7日，雅居乐公告宣布2014年上半年累积预售金额为216.7亿元，同比增长34.2%；累积预售建筑面积为220.4万平方米，同比增长61.8%；预售均价为每平方米9832元。

　　其中，6月份雅居乐预售金额为52.1亿元；预售建筑面积为64.4万平方米；预售均价为每平方米8086元。

　　根据今年雅居乐公布的480亿元目标计算，上半年其已完成销售任务的45%，整体销售进度较去年同期有所改善。2013年上半年雅居乐销售金额为161.4亿元，完成全年目标比例为38%。

　　从业绩来看，雅居乐正欲逐步摆脱过去连续三年未达销售目标的阴影，但也为之付出了代价。

　　2014年上半年雅居乐9832元/平方米均价同比降幅达25%，伴随的是可以预见的毛利率下滑。有市场人士分析指，雅居乐今年销售业绩将有改善，但在当前市场形势下，以价换量预计仍将是其下半年的主要策略。

　　均价“8”字头

　　2014年上1-6月，雅居乐预售均价持续为环比下降趋势，6月份8086元/平方米的均价环比跌幅约13%，较今年1月份12917元/平方米下滑达4800元。

　　根据过往销售数据，6月份8086元/平方米均价是雅居乐自2012年以来的新低。在市场形势、业绩目标和资金回笼的需求下，雅居乐是今年率先发起价格调整的房企之一。

　　上半年雅居乐位于广州、佛山、中山、成都、海南、常州等地的多个项目纷纷传出降价促销消息，其中降价幅度最高的超过7000元/平方米。大幅度地价格让利，正是雅居乐业绩起色的主要原因。

　　“过去雅居乐每月销售平均在30多亿，今年6月份的销售金额和面积增长比较大，应该是近两年来单月成交比较好的一个月了”，国泰君安分析师余立峰认为，照此步调雅居乐今年应该可以完成480亿元的目标。

　　“价格舍得调整，也能够放弃一些利润空间，以价换量的方法对业绩的帮助比较大。”

　　而据接近雅居乐的相关人士透露，在下半年的销售中，以价换量仍将是雅居乐的策略方向，“高端产品承受的压力较大，去化比较慢的存量项目应该还会继续做价格调整。”

　　降价与融资

　　6月20日，雅居乐宣布其年内将会在长三角实现15个项目推新，目前已开售的6个项目分布在南京、常州，下半年还有位于上海、昆山等地的多个新项目推出市场。

　　上述人士表示，雅居乐上半年在推盘方面比较审慎，偏向于去库存，下半年新推项目在价格方面也会有一些压力，“从量价来看今年长三角的销售也确实称不上好，雅居乐可能在某些区域也会选择降价10-15%来促进销售。”

　　“单个项目毛利率肯定会有下滑，但整体毛利率会保持25-30%”，相较于过往关注高毛利率的，雅居乐当前的重心显然更偏向于让渡利润空间换取销售增长，“现在按揭较紧，如果不通过以价换量的方式释放一些量将会影响到现金流。”

　　“雅居乐今年主要的任务就是加快存量去化和新增土地开发，尽快转换为销售回款”，加快周转的资金需求下的雅居乐也正在寻求更多融资以应付资本支出。

　　6月25日，雅居乐公告披露公司当日与5家银行订立信贷协议，获得26.65亿港元的定期贷款信贷及30亿港元超额贷款，为期36个月。

　　外媒消息指雅居乐此项贷款利率较香港银行同业拆息(Hibor)加码420个基点。贷款银行取得506.6基点的综合收益，有200个基点的费用。而30亿港元超额配售的贷款最高综合收益为455个基点，利率为Hibor加码420个基点。

　　据悉，雅居乐原目标贷款额为60亿港元，而该项贷款成本也稍高于平均水平，6月24日远洋地产获得的8亿美元贷款利率相当于Hibor加码310个基点。

　　“2013年雅居乐平均融资成本有回调8%，但是今年预计整个行业的融资成本都会回升，完成这个融资后雅居乐成本可能就高于8%，今年的负债率还会上升”，有分析人士如此指出。

　　而近期瑞银发表研究报告则指，由于今年锁定入帐销售相对较少，雅居乐降价推盘将对今明年的利润率及盈利带来直接负面影响。该行估计，雅居乐今年及明年的毛利率将分别按年下跌3.9及2.2个百分点，至31.7%及29.5%；净利润率则各下跌3.5及1.4个百分点，至9.7%及8.3%。

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