直播：城市观点论坛中国行2011年度论坛（四）
上下半场的主题分别是研判：业绩重压下的房地产市场判读。以及下半场的主题是：模式：商业地产与基金热。
主持人：接下来我们进入年度论坛讨论环节，这个环节的主题是“从博弈到平衡的中国房地产之地产问道”。年度论坛讨论环节分为上下两个半场，上下半场的主题分别是研判：业绩重压下的房地产市场判读。以及下半场的主题是：模式：商业地产与基金热。
首先马上开始的是上半场的讨论，有请嘉宾支持：寒桐（广州）投资顾问有限公司总经理韩世同先生。
下面有请对话嘉宾：广州新城市投资控股集团董事长 曹志伟先生
深圳思源兴业房地产经纪有限公司董事长 路莹女士
奥宸地产（集团）有限公司董事长助理 姜海先生
惠州亚湾中联灿邦房地产开发有限公司董事长 陈江洪先生
广州市华誉景观工程设计有限公司董事总经理 张明燕女士
深圳市众厦实业发展有限公司董事长 郭澍楠先生
本环节节对话时间为45分钟，韩世同先生开始主持对话，有请。
韩世同：我比较擅长还是做对话嘉宾，我还是采取简单的方法，我们台上都是深圳、广州的地产商、中介商、景观设计的，在这样的市场环境下面，跟地产相关的行业，有关的业绩，其实我觉得业绩固然非常重要，但是有的业绩好像是人为的，比如说万科今年一定要完成1400亿，我觉得奢侈了一点。这样的环境保持去年的成绩就不错了，这个业绩是不是人为的，定得太高了？像富力，主动砍了一刀，就轻松了很多。我想听听各位在目前的形势环境之下，你是否感觉到业绩的压力，是否有些人觉得更好了，因为中介可能不太好。景观公司是不是更好一点？业绩、压力就更轻一点？我们还是按顺序，每个人大概5分钟。
郭澍楠：我想业绩，今年基本上的结果出来了，但是我自己认为明年的一些数据我是保持怀疑的态度，因为万科之所以有这么高的业绩，有两个因素，一个是去年的业绩的后置，另外总体早期战略布局，政策还没有影响到三四线城市的时候，前三季度的业绩。如果明年来讲，我觉得这个业绩不可能超越今年。所以在明年的业绩，大家还是相对谨慎一些，不要抱有太大的希望。
韩世同：你们公司的业绩是什么样的情况？
郭澍楠：按照我们明年的比例来讲，希望跟今年持平。
韩世同：今年你们的情况是什么样的？
郭澍楠：说实在的，差了一些。
曹志伟：上市公司的报表，不完全对老板、对股东、还是税务局。在业绩当中还有部分是贷款方的合作，对于中介公司，希望销售额最大化，你看给的方案都是大礼包、大降价，看特价。还有一些没有上市公司来讲，把产品在恰当的时候卖出去。
韩世同：曹总你们在广州发展几年，特别是定位在中心城区来发展中高端的楼盘，有一些人建议轻资产的建议。你们的公司未来发展方向是什么样的？在大的城市里面发展还是在向外扩张？
曹志伟：剩下的产品是持有的，尤其商业部分我觉得广州的价值还没有完全体现出来。广州这段时间，1月份拿了一块，没有再拿了。如果房价下调，我们要对未来做一个预判，按照预判值在看我们有多大土地，那时候才选择出售。所以主要在广东省内，地级市或者县级市。
我觉得房地产就像我们做人一样，每年都有冬天，难道我们到冬天就要死吗？作为专业的开发商，无论是什么样的天气，还是要一直做下去。下周一的广州日报头版我们也会做广告。所以信心来源对自己的实力。
韩世同：我观察到经济下行和房地产下行的1998到2003年，粤商比如说恒大、富力、中海、万科在这个阶段迅速的发展壮大，比较典型的是富力，几乎是2003年以后每年翻一番的销售额。下行周期我认为有下行周期的运作方式。如果大家都做轻资产的话就做建筑商了。陈总，你是惠州大亚湾，你谈谈你们那边的情况，你们企业怎么对待业绩和市场的变化，你们有什么样的举措或者有什么样的想法和打算？
陈江洪：今年市场情况确实是不乐观。但是在市场这么严峻的情况下，整个资源肯定是往大型的有资源的企业整合。也就是客户原来有100个，现在有30个，这30个分配到哪里？肯定是一些大型的品牌，有品牌优势的，有品质的，产品做得比较好的开发商集中过去。可能产生某一些大的开发商的业绩做增长，但是中小开发商受到的影响比较大。
明年的情况，我个人的判断，我觉得起码在一二季度也是这样的情况，三季度、四季度可能有一些底部的行程，价格不容乐观。对明年的看法，对一些大型开发性有利，中小型开发商还要做好过冬的准备。
从惠州的市场来看，因为惠州在珠三角里面是一个比较具备后发优势的城市，景观资源、居住资源、包括产业的后发优势，现在看来是比较明显。所以大的开发商也是非常大规模的进驻我们的惠州。刚才交流大亚湾周边的碧桂园、富力世贸、万科、保利、中信等都是几百万方起的，在周边有非常大的布局，说明他们对惠州的市场很看好。但是惠州的市场分两块，一个是自住，今年的情况不错，整个价格还是往上走。但是有一部分滨海的住宅物业、度假的物业是以投资性比较强，受到的冲击比较大，但是最近也开始出现一些抄底的状况。惠州为珠三角在两个小时车程，有很多资源是绝无仅有的。总的来讲我们还是比较看好。从我们自己的公司来讲，从去年开始，跟现在相反，我们判断比较准，因为惠州是新兴市场，我们的工作是战位，在好的位置拿好的项目，然后推几个项目，在去年下半年跟今年上半年五一之前把货处理掉，下半年主市场的研究和策略的调整。所以我们基本上把所有的货都卖掉，现在更多的是做市场机会的寻找。我相信今年春节前和明年的一季度在市场上非常有好的并购机会，包括对下一步产品的调整，对我个人的公司来讲不存在业绩的压力。对小企业，主要是把节奏踩好，如果没有踩好的话就会掉下去。比如说出海，渔船三四级风就不能出来，但是舰艇十几级风都可以。所以节奏要把握好。
韩世同：陈总分享他们的经验，如果上半年真的是奉行了现金为王，广开工、少拿地，这样策略的企业日子不太难过。在惠州现在也没有限购，也没有限贷。
陈江洪：限贷是全国性的。
韩世同：我今年也去看过碧桂园，场面非常壮观，有4千多套。张总，是冠名30强的，跟观点相依而伴。在景观设计做得非常好，而且有很多的规划设计师都是国际知名的，非常有专业经验的。下面让张总谈谈，对别人是冬天，可能对他来说春天也不一定。
张明燕：在我们行业里面，大家非常怀念过去的十年，反过来看真的不用怀念，因为它不是正常的状态，是高烧的状态，需求被放大、粗放型的经营大家快速增长，现在我们进入到了第二个阶段，就是像发烧之后冒冷汗，因为正常需求抑制了。只有健康的地产才有可能有机会。现在比较重要的策略就是快速出货、现金为王，这也不是正常的阶段，也不会持续太久。从长期发展的状态有三个阶段，未来供需平衡阶段，由市场的正常需求发生，是精细化的经营，只有优秀的地产商才会有机会。地产公司的目标就变成持续经营，如何持续经营？就是要塑造和积累自己的核心竞争力，所以这样的公司才能够持续经营，所以作为地产公司，就不同于各个地产公司，所以我们接触的地产商是非常多，比如说有万科、保利，也有时代等新兴公司，还有内蒙的公司，当初投资几十亿的地产，现在地产项目全部调停。我们接触的客户是非常全面的。
在这场危机中，各个公司有非常不同的感受，像万科，他们一直在做的非常精细化的，研发、销售，他们是在做全方位的，提高自己的竞争力，但是有一些在危机当中比较失败的客户，项目老总从来没有过项目的老总来做，就好象没有学会开车的人开跑车。我问他们，他们说扩张最重要，但是这个扩张往死亡方向扩张。虽然当时并不能预料是在哪一年，但是总觉得这个事情非常悬，这是我看这么多客户的感受。对于现在的现状，包括韩总说到万科，希望有1400亿的目标，我们是这么理解的，这个世界没有什么不可能的，由1000亿上升到1400亿，除非你有绝招，把你的成本一下子压缩，大家都去买你的房。谁在未来活下去，就是谁最能符合市场的需求。
针对这个情况，我们公司的做法是不断优化我们的设计，包括引进国际公司，然后提供更好的服务，现在觉得这些地产公司最大的困扰就是产品卖不上价，然后如何能够产品利润。所以我们所做的：第一在设计上提升创意，让我们的设计有特色，比如说富力在南沙做的度假产品，我们主要工作就是把度假需求做到极致。我们还帮助企业做研发，比如说光耀高尔夫项目，是同一个产品，又是不同地块，当我们做完第一块的时候有一个报告出来。我们公司又引进在施工方面非常有经验的人，对于所有的报告说哪一种材料可以用同类感觉的材料去替换，价格相差20到30%，如果混凝土墙是这样做的，我用什么材料去替代更好，而价格也更优惠。我们提升服务质量的同时，根据客户的需要，真正帮他解决问题。所以这些服务是非常受客户欢迎。就像人才一样，人才很多，但是符合企业的人才非常少，对于服务公司，希望成为房地产所需要的人才，我们根据他们的需求，不断的调整自己的状态，去服务于他们。就业绩来讲，2008年2009年地产经过了大的调整，我们华誉景观少数仅有几没有裁员，为什么没有裁员？我们也受到市场的压力，我们对客户有一个责任感，不能够在寒冷的冬天把大家踢出去。另外对客户的服务是客户满意度非常高的。当他们有困难的时候，他们选择更好的资源为他们服务。所以我们能够安全过冬，而且我们吸收更多的人才，促使09、10、11年的健康成长。危机的策略，我们就会扩大我们市场的拓广力度，然后吸收更多的客户，保证我们员工的安全，同时也成为公司发展很好的机会。谢谢！
韩世同：张总，化危为机，在服务方面尽可能为客户着想，而且提供物美价廉的产品，而且不管怎么样也不会裁员，而且招兵买马，值得敬佩。下面有请 姜海先生，讲讲你们企业面临的情况，或者有什么样的看法跟大家交流的？
姜海：奥宸07年之前主要在美国，然后把美国的住宅产品引进到云南，07年国际形势的变化，就把美国的主营业务转到中国来，开始对中国房地产市场全面布局，目前在中国最重要的房地产市场环渤海、长三角、珠三角、西南完成局部，进了13个城市。
韩世同：有没有进广州？
姜海：没有。过去单纯做住宅的开发商，现在做旅游地产、住宅地产、房产基金。股权非常单一区域性的房地产非上市公司我们已经完成80个亿的销售，应该说是不错的利润。
我也谈一下对未来房地产的看法，有两个词来形容，一个是调控，一个是转型，不管怎么调控、怎么转，但是促进中国房地产市场的四个因素没有转变：土地财政，土地财政没有消失。长期的通胀，不管怎么调，现在还是没有解决的。经济结构，虽然国家一直说调结构，但是结构不是一年调完的，至少五到十年，所以这个因素没有产生本质性的变化。实体经济的经营环境，就是郎咸平教授讲的不理想，不理想就导致投资渠道不开放，传统行业、新兴行业利用率比较低。所以大量的资金涌入到房地产里面。所以不管国家怎么调，我们怎么转型，这四点支撑房地产行业的因素一点都没有改变。恰恰在这个调控之下发生什么样的奇怪现象？中国房地产市场出现结构性的增长，中国的房地产市场不是说的中国住宅市场，不是一二线市场。是完全不同的概念，结构性的增长就是住宅受到打压，但是房地产基金通过几年的酝酿在这一两年启动？本质因素就是开发贷款收紧，就是促进房地产基金爆发的因素之一。2011年说得最多的是旅游地产元年和房地产电子商务元年，什么原因起动这个市场？这个市场还没有完成达到养老地产的阶段，人们的收入水平是没有达到这个阶段，为什么碧桂园在一些三四线城市卖得好？因为是限购，限购政策就导致很多的三四线市场提前启动了。
韩世同：两个市场的未来是好还是不好？
姜海：这个市场提前启动了，而且在高速的发展期，整个的消费意识唤起，限购短时间不会发生大的变化，除非受到特定的因素影响。市场起动是高速增长的。电子商务也是，我们看到第四季度房地产电子商务全面起动，万科在电子商务一下子突破10亿，为什么这个市场启动了？为什么在08、09年的高峰不起动？那时候房子大家都抢着买啊。因为调控，房子卖不出去，所以房地产电子商务起来来。所以中国的房地产市场本质性因素没有改变，还是在发展，就是出现结构性的发展。
我对明年形势的判断，现在看一下整个经济环境不明朗，可能说有一点悲观。在这样的情况下国家经济政策就是“保增长、调结构”，调控房地产市场绝对上升不到国家战略第一个层面，所以把保增长放在第一位置，但是一旦保增长出现风险的时候，我相信这个行业的调控也会产品一些变化。
韩世同：路总，你们的企业面临什么样的变化？
路莹：刚才有很多嘉宾讲到了，今年大家也听了一天的论坛，实际上明年的市场基本上大家都有一个判断，因为我们这个题目也是对明年房地产市场的一个判断，从我个人的感觉来看，明年还是一个回归年。我觉得回归一个是回归理性，几年房地产快速发展，在房地产相关的所有的人都不理性，不管是开发商，还是政府也好，都不是很理性，就造成了目前市场的状态，从今年一直讲“回归”。明年来讲从地产商也好，都要回归理性，自己的资源，自己的能力，有多大的能力做多大的事，这个我们要考虑的。第二个回归，就是房地产价格要回归到合理的价格水平，但是什么是合理的价格水平？是10%还是20%？价格的合理性不是一个指标就能够确定的，真正的合理就回归到不同的产品它的价值属性，有的价值属性该高就高，该低就低，这是合理的价格。现在整个房地产，特别是住宅这块，结构上不合理，我们打一个比喻，很多人是吃10元一斤的米，但是老百姓只能吃1元一斤的米，如果市场上只有10元一斤的米怎么办？老百姓肯定会闹事的。所以房地产一定要回归到正常的合理区域，让老百姓买得起房。过去市场好的时候，大家津津乐道。但是这个不会出现了，真正的营销回归到本质，就是好的产品才能卖到的价格，才能够卖得快，所以开发商要有更多的营销，研究好客户需求，分析好我们的销售渠道，我们的营销，包括刚才讲的景观，我和竞争对手有什么样的差异，有什么样的竞争点，所以必须要回归到这些方面来，这才是回归到营销的本质。所以想像过去那种阿猫阿狗卖楼，投入大、投入小大家卖同样的价格，这是不好的现象。所以明年要回归。
韩世同：刚才很多人在深圳中原裁员很多，你们思源在这个方面是否有什么样的困难？
路莹：因为思源追求的是企业长远发展。在市场不太好的情况下我们抗风险的能力还是比较强的。
韩世同：因为时间关系，观点为我们提供这么好的机会，请了这么多知名的专家，已经谈了好多的观点，现在时间到了，我们的讨论就到这里。
主持人：非常精彩而且专业的年度讨论，非常感谢台上各位嘉宾以及我们的嘉宾主持。请各位嘉宾到台下稍事休息。我们马上就进入下午论坛对话的下半场：模式：商业地产与基金热。
首先也是有请本环节对话的主持嘉宾：
兰德咨询(中国)有限公司董事长 宋延庆（先生）
《证券日报》社副总编辑 董少鹏（先生）
以及我们对话的对话嘉宾：
深圳美佳华实业有限公司董事长 洪小佳（先生）
宝龙地产控股有限公司行政副总裁 黄永华（先生）
深圳市东方银座集团有限公司副总裁 钟帆飞（女士）
高和投资董事长 苏 鑫（先生）
河山资本创始人 曹少山（先生）
盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司总裁 李万明（先生）
世邦魏理仕华南区董事 严思慧（女士）
本环节对话时间也是（45分钟），接下来请宋延庆（先生）和董少鹏（先生）开始主持对话，有请。
宋延庆：大家听了一天，应该是比较累，我也经常作为专家、嘉宾参与对话，也经常做主持。听了对话会有两种感触，第一种主持人与专家的对话意犹未尽，专家的都想多说说自己的观点，但是时间不够。所以我们改变论坛的风格，怎么改变？第一是留给证券日报的董少鹏总。
董少鹏：来一个快速的答问。有三个问题，请各位一句话来介绍自己的公司。
黄永华：大家好，宝龙地产专门做商业地产，上半年指数研究院给出的结论是全国商业地产的第二。
宋延庆：我们就是用一句话来说一下公司。
李万明：社会上有很多的闲置公司，我们公司就是把闲置资金汇集在一起，与开发商合作，优先分享一部分开发能力。
苏鑫：高和资本是中国首个人民币战略地产基金。
钟帆飞：我们集团是以房地产为主，主要商业地产和酒店地产的集团公司。
曹少山：河山资本是一家独立于开发商和其他金融机构的专门为投资人服务的私募地产基金管理人，我们同时也是为地产项目、地产公司并购财务顾问的财务顾问公司。
严思慧：世邦魏是全球最大、我们有200多年发展历史的房地产服务公司。
董少鹏：有三家房地产开发商，有三家是基金，另外一家是置业代理公司。还有搞税务筹划公司。主题是商业地产与基金热。就这两话题在这里展开讨论。把话筒交给宋总。
宋延庆：我有说一下我的公司，我们公司13年了，主要给开发企业提供产品板别和咨询，和战略与管理的公司。对于商业地产，我坦率地说我个人并不是太看好商业地产，有一些品牌玩电子商务，到底怎么样？想求解一下答案。每个人说一句话，看好还是不看好，不看好和看好的理由是什么。
严思慧：中国的商业地产有一个非常大的机遇出现，整个国民的收入增长，而且过去我们人均收入一直是低于GDP的增长，但是2008年之后，刺激国内内需，我们可以看到真正的商业是面临巨大的机遇。但是问题不能这么绝对，有机遇的同时也会有风险，但是我觉得机遇还是比风险大得多。
曹少山：我看好中国商业地产的发展前景，因为是大的消费升级比较的组成部分。但是我不看好普通的住宅开发商转型去做商业地产的模式，普通住宅开发商去做商业地产，死的概率比活的概率高得多。
宋延庆：看好商业地产，但是不看好住宅开发商做商业地产。
曹少山：商业地产做得好的在十年当中积累相当多经验的运营商，从运营商走向地产，可能成功的概率要更大。
宋延庆：现在累计比例是2：1。
钟帆飞：我认为商业地产的繁荣和国家的繁荣是密切相关的。我感觉商业地产要做好，是要跟我们的物业后面的运营是密切相关，我们集团目前在沈阳、东莞都有商业运营。我们在运营的过程中着重的是做大厦不是建好了就完事了，而建好之后要成功，建好开业的那天才是真正的商业开启，所以我们把后续的运营和管理会重点来抓。我们集团在深圳有五星级酒店，我们整个物业管理和商业运营，管理人员大部分都是在我们的酒店里面培养出来的。所以我还是看好我们商业地产。
宋延庆：3：1，因为她公司是做商业地产的。
苏鑫：商业地产，不言而喻，中国城市化不是建一些房子就可以了，一定是靠城市的消费升级，靠商业地产，商业地产不是简单的盒子，要运营，要有内容在里面的，这跟普通人理解不一样。还有一点，商业地产，传统的商业地产肯定会受到更多的挑战，比如说网购，最近我听说杭州有一些项目，跟别的写字楼不一样，很有一了，白天大门关闭，晚上通宵大战，因为这些网店给美国、欧洲卖货，这也是商业地产。当然我们面临很大的商业模式的转型，传统的商业模式会受到质疑。住宅开发商变成商业地产开发商很难，就好象短跑和长跑不一样。
宋延庆：现在是累计4：2。问苏总一个问题，刚才嘉宾演讲时说不要指望基金公司。
苏鑫：我和曹总本来是好朋友，当初我们包括过地产基金相当于什么？对中国商业地产的影响，是一个杠杆，是未来的趋势，在中国目前的金融环境下取代银行、取代其他是妄想的，不可能的。但是新生事务五六十年代REIS才出现，那我们中国呢？有没有比市场、给民间留下空间？这个问题我们没有答案，我就相信我和曹总的观点一样。
李万明：商业地产可以理解成地产开发和商业运营两者的结合，是否有较好的优势，投资回报是否投资人，从长远角度来讲，无论还是社保基金、保险基金的加入，商业地产有比较好的运作空间。但是很容易供大于求的形势。
宋延庆：现在是5：2。
黄永华：我们是专门从事商业地产开发的，从我们的角度来看，商业地产还是有很大机会，如果不是专业的集团公司，想尝试做试探的话，这个风险非常大，主要从规划、定位、财务、后面的盈利，这几个方面都有很强、很复杂的专业性在里头。就我自己的观念来看，我认为它有很多的机会，但是这种机会应该来说，反映的结果是马太效应在商业地产时间很快反映出来，不像住宅地产，可以有黄金20年，拿到一块就可以赚钱。但是商业地产不是的，有可能商业地产一夜之间就不知道哪去了，如果做得好的商业地产可以实现全国的连锁，可以做得长久，他的收益也很稳定。
宋延庆：其实我也不太看好，为什么？专家有一个毛病，因为有一个矛盾，当你说左的时候，他就说右。所以我说不看好通常他们说看好，所以我也看好，所以是8：0。
董少鹏：业内的专家从各个角度谈了商业地产的前景和判断，实际到专业化问题，对市场、结构问题。李克强副总理在11月28号他讲到房地产调控的时候除了讲坚定不移地实施房地产调控政策以外，还专门讲了一段话，我们搞房地产调控是否更好推进中国城镇化。商业地产在城镇化的进程中举足轻重。在不同的层面有宽阔的前景，这是大家看好的理由。中央经济工作会议之前，有一个会议说拉动国内经济，第一是刺激消费，刺激消费，我觉得跟城镇化是一致的，商业地产做支撑、做平台。谈到优化结构，并且这次中央经济工作会议提到货币政策和财政政策都要有浮有控，过去有保有压，我们在房地产方面不是像一些人理解的一味压制它，是有浮有控，普通的商品住房也要有供给。
刚才从两头开始，现在尊重女性，从钟总开始，她的名字由内涵，钟，就是敲响警钟，房还有帆，就是扬帆论剑。做基金公司老总谈商业地产在2012年能做什么，谈地产公司希望基金公司做一些什么？
钟帆飞：刚才苏总在个人演讲时讲到不动产金融，我觉得美国商业地产的模式引进到中国来还是挺好的，因为美国这种经营模式是从购地、到建成、到规划、到管理是非常专业的一条龙服务。在建设过程中如果能够引入到不动产金融，银行、金融、信托都进来的话，我们作为发展商，风险就会相对小一些，按照中国传统的投资，我们发展商一肩挑，从买地、建成、销售、管理都是一肩挑，风险相对来讲就大。商业地产所需要的资金是非常大，在银行方面也是支持有限，如果在基金方面能够进入到商业地产里面来，是对商业地产一个非常好的支持。谢谢。
苏鑫：从宏观来看，基金和商业地产怎么样结合，可能遇到的问题。基金说到底是为金融的行业，如果脱离于中国的金融环境，照学美国的东西逼死无疑。有几个朋友募集，简单学国外的，两年就死了。这是一个例子。同样我们还需要跟开发商打交道，开发商对商业运营是否有足够的能力？这是不言而喻的。机构和基金要做一些工作，或者开发商有潜质，或者能整合社会上的资源，必须让开发商和专业机构融合在一起。商业地产目前遇到最大的问题就是没有很好的运营团队，第二是融资的进口出口问题，如果没有出口进口谈不上，而出口从国外的经验来讲能赚钱最好，老百姓也可以享受城市化带来的福利。但是现在没有情况下，我们是生意人，想赚钱怎么办？基于市场环境做一些变通的方式，能赚钱，可持续的战略。前面提到并购基金，把商铺先租好，不是散卖给投资人，整体包装以后出租，然后整体卖给更有实力的额投资人，其实国内安全资本在一二线城市是存在的，你有什么样的模式跟他对接，当然这个模式不是终极模式。我们要考虑在前端设计的时候如果出现问题怎么解决。还有资本，社会分化各种各样的属性，在不同的阶段能不能通过基金把不同的钱吸引过来，这是我们要做的。如果我们看美国的模式，简单学美国的模式，经常抱怨以前不成功的失败的案例，我们永远无法发展。我给大家的建议是基金和商业的合作就是立足于中国的金融环境，立足于中国的房地产环境，要有一定的前瞻性，能赚钱的模式我们要去做。
董少鹏：苏总讲得非常好，作为基金不光是投资者，是资源的整合者，无论什么都要靠优秀的团队来支撑，无论是商业地产还是其他的领域，结合自己国情是非常重要的。下面请李总。
李万明：我在万通工作过17年，是1994年，曾经我们做一个调查商业地产的需求，商业地产的开发当时万通工厂刚刚开工，还想构建商场。我其实是否定的，因为社会商品消费总额上涨幅度是比较低的，大型商场的增长幅度是比较快的，延续到17年后的情况大大变化了，我认为如果在三四线城市推出一两个好的商业综合体是有前景的，如果有这样的合作项目，我们可以考虑合作。但是确实要有良好的运营做基础。
黄永华：实际上对我们来讲有很多的接触机会，在这个过程中我们很赞同苏总讲的，从商业地产本身来讲，中国的商业地产如果要快速的发展，需要各个方面的支持，也包括基金。基金在我们国家的运作模式，以及商业地产在现在所体现的成果和回报，使很多基金公司如果算静态状的，有很多东西做不来。刚才嘉宾有一个观点很重要，就是要有前瞻性，因为有很多，如果这样的地产项目在政府的规划，因为政府的规划很重要。如果在一些城市有足够的市场支撑，这样的项目一定会好， 而且有很多的机会。如果当地政府没有能够很着重这个市场饱和，而把量投入太多，商业的灾难就会来临。所以在这个过程中我觉得结合基金智慧和商业地产商的智慧，应该可以找到结合点，可能真正很热闹的合作还没有来临，因为商业地产还需要发展的过程。
严思慧：我们说的商业地产最需要的是资金，另外还有非常好的运营能力团队。从资金说起，住宅回收期平均是18个月，就是一年半，如果是商业地产，在过往就是10年左右，在这么高利息的情况下一般15到20年甚至更长。中国给商业地产的融资渠道是狭窄的。另外方面我们看到民间的资本很充裕，量非常大。如果钱的人就购买投资品，有一些钱的人购买奢侈品，但是购买奢侈品也不是办法。如果资金要寻找出路有什么样的办法？我们看到写字楼从今年就发现一个很有趣的现象，写字楼这方面的用家就发现担保公司、典当公司、财务公司就越来越多了，民间的资本如果有一个很好的组织者，可靠的组织者，追求安全性高、回报率稳定的整合起来，从而支撑我们商业地产的发展，这才是持久的长远之计。
还有房地产如果是产权第一，大家都知道肯定就会受欢迎，而且物业会保值的。我们集团在全球做了一个调研，针对全球323个品牌做研究，发现进入最多国家的品牌，第一位是英国，中国现在进入国际品牌的数量已经是超过了一般，已经进入了前10位，也就是说我们中国的商业地产潜力还是非常高的。因此有民间的资本去支撑我们的商业地产，这是一个非常好的发展前景。刚才说到运营方面，我自己个人的意见就觉得政府可以采取BOT方式，就给予一些有商业地产经营能力的公司，在政策和税收方面有一些优惠，另外在过往住房改革的时候，曾经有一套经验模式，就是中方出资出地，采取外国的经验，形成合资、合作的公司，我觉得商业地产，过往的一套经验放在今天也是可行的。以上是我个人的看法。
曹少山：商业地产和地产基金的结合理念是有的。中国做事情一定要根据中国的现实。做商业地产，这个钱不管是从哪里的，一定要有共同的特征，钱的期限要够长，如果钱的不够长所有的东西是瞎掰。谁手里有长钱，民间有安全资本，他们的收益率不高，反正就是拿着留给下一代。我觉得开发商手里没有长钱，国企手里有长钱，保险公司手里有长钱，大的金融控股公司有长钱，如果不打这些钱的注意，找边上的地产基金很难成事，想是可以想，但是最后很难做。所以掌握资产资源的开发商，你们要跟这些人合作，不要想把利润一个人吃了。任何的商业地产，一二线不用说，地价太高了，如果三四线只要人口体量、基金体量的都可以有好的商业，如果一年之内从成本计算10%的收益率是可以的，但是按照市场卖，只能是30到40%，如果三到五年租金翻一倍也是可行的。不要想一口气把利润吃尽了，买一般开发一样，卖给中间的资金，有长钱的人，还是做得到的。所以这是我个人的看法。供大家参考。
董少鹏：我们这组讨论，结合商业地产和基金的运营，我想涉及到三组矛盾，一个是种和收的问题，刚才讲到不光是投资、项目支出的谋划，收的时候会遇到困难。还有长钱和短钱的问题，基金都找到长钱。还有风景很好，但是近期有一些制度方面的忧虑，包括税收的问题。我想很显然2012年不是房地产的末日，也不春光明媚的春天，可能是结构调整的元年，进行结构调整之后，我们逐步走向精工细作、提高质量、优化结构阶段，本节讨论到此结束。谢谢大家！
主持人：谢谢各位嘉宾的精彩讨论！
亲爱的各位来宾、朋友们，我们的城市观点论坛中国行2011年度论坛就要结束了。
2011年无论对于中国经济还是对于中国房地产行业而言，都是不平静的一年，而我们有幸在这个岁末年初相聚，共同总结过去的一年、展望即将到来的2012年，这不仅难得，而且重要。此外，我们仍然期望着房地产有一个美好的未来。
再一次感谢今天参加我们论坛各位来宾和各位朋友，感谢各位在论坛当中对我们的支持。谢谢大家，我们2012年再见。
接下来请今天参与演讲及对话的嘉宾上台合影，谢谢各位嘉宾的参与！我们今天的论坛到此结束。明年的城市观点论坛中国行将更加精彩！
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