　　有两个启示——美国哈佛商学院的唐纳萨尔的观点对我的启示：第一个启示，外部环境发生急剧的变化时，昔日的成功模式可能成为未来的障碍。过去轻易的成功、巨大的成功都可能成为我们未来发展的障碍。在商业丛林中，最适者持久成功。第二个启示，我们一直往这个方向走，怎么选择差异化取得，怎么寻找到蓝海？很多优秀的企业领导人已预见未来的变化，而且很快作出响应，为什么还会有企业失败或者退步？因为我们的行动惯性及企业管理层加速沿用过去成功的模式应付巨变，即世界已经改变，他们却仍然沿用以前的那套方法，而且用得更加积极。这种情况就像我们的车子的后轮陷入泥潭中，作为司机的CEO猛踩油门，车子反而越陷越深，也就是说房地产的发展介入第三个阶段：的一个阶段把握机会就制胜，第二个阶段把握资源就能制胜，包括土地资源、市场资源、资金资源等等，现在第三个阶段是依靠能力，企业的能力显得非常重要，因为外边的环境改变，我们进入新的周期。

　　因为我是中午才赶到，上午没有听到专家们说，但是我经常听他们的意见。我说一一点实际一点的。开发商怎么做？有几个方面。

　　第一个方面，非常态下的市场判断与选择，为什么是非常态？其实房地产的发展应该是正常的，有自己的规律，有自己的轨迹发展，但是由于政策的出台，肯定让它成为非常态了，所以我们作为开发商本身要明白道理，高空飞行、低空作业。房子到底是什么？是居所、还是投资产品？我做了一些分析。房事其实有规律，你掌握规律之后价值怎么判断、决策怎么定。房子长期看是居所，中期看是资产，短期看是投资品。还是和城市化相关联，城市化35%以上投资品，65%以上是资产，75%以上是居所。当是投资品的时候，城市化率35%的以上时候，一手放交易大于二手房交易。当房子是资产的时候，一二手房基本持平。75%的时候，一手房交易带来二三套二手房的交易。你根据这个比例看你在当地的项目，你就知道到什么阶段。

　　城市化率55%以下是以刚性市场需求为主导，城市化率55-75%刚性需求。75%以上基本上改善性需求了。城市化发展是和高度的城市化延伸的产业，但是城市化必须超过35%，在75%之间是快速发展阶段，所以我们要看看城市化率进入到哪一个阶段。过去的10年里面我们城市化年均1.38%，未来中央定的调是0.8%左右，就会下来三分之一以上，那是在北京上说的从黄金时代进入到白银时代，因为城市化率未来五年里面由1.38%到0.8%多一点。在目前的市场情况下，我们经常感到迷惑这个行业到底有什么潜力？按照这个算法，城市化75%以下的国家，世界上没有先例是有泡沫的，日本的泡沫是城市化率76.6%开始，是1985年涨了3倍之后崩盘的，如果以这个来计算我们还有15年以上的好时光。

　　因为我们的企业其实也是一二三线城市协调发展，在这个过程中有一个深深的体会，包括这次调整过程中，发现城市化率越高的城市和区域，调整的力度越大、深度越深，消费者对市场的敏感度大，城市化率不高的城市，调整的深度和时间往往都比较短，对政策的敏感度也不高。有55%以上的城市不拿地了，因为我们现在一线城市城市化率已经很高了。

　　主导地产向上发展大趋势是城市化率水平，政策只能影响市场小波段。

　　看GDP增长的规律看中国地产发展，我们处在住房的发展和购买力处在快速增长阶段，要大于13000美元以上才是下降阶段。

　　行业的发展，三分天下的格局正在现在形成。每次调整的时候都是行业洗牌，行业洗牌的结果往往是集中度越来越高，包括市场的集中度、资金的集中度、土地集中度越来越高。在调整中三分之一的企业越来越大。我注意了一下20强的企业在调整中比去年有所增长，而且增长的幅度也不少。三分之一在这个过程中在增长，如果活下来他未来的生命力很强，如果活不过去的，三分之一的企业退出。所以三分天下的格局正在进行时。

　　在下行通道，在新的市场条件下我们有三个调整：调整开发节奏、开发规模、产品结构都要进行调整。因为我是从07年开到有两个挺有名的集团，在中国排50名的，我和董事长都很熟，有一天吃饭聊到这个事情，他们每次发力的时候与市场调整相遇，就在里面熬，货得差不多，这时候春天又来了，他手上又没货，刚好节奏刚缓和起来。由于节奏、规模没有做好，他们一直很纳闷。我当时他说你的规模和节奏没有跟市场的大的节奏没有产生共鸣，所以定价格的时候，市场结构、产品结构是不一样的。

　　房地产的发展规律本身是一个平稳增长，没有所谓的大年、小年。06年的调控，07又好，08年又调控，往往呈现一中规律，面上看这些现象，不如经济学家的看，我们通俗来看有两个大年之后，将是两个小年。08年次贷危机的出现，政策的扶持力度非常大，希望房地产救经济，所以力度过大出现09、10年连续两个大年，以前是一个大年跟着一个小年。2011年过去了，2012年怎么看？如果按照两个大年之后，将是两个小年，所以2011、2012年是一个小年，一直到2013年。所以两个小年的准备，所以大家一定要做好准备。

　　由非常态进入常态，房地产本来是常态，由于政策作为调控经济的一种工具，不停地出台政策，使它处于非常态，所以两个小年之后又可能进入常态，因为政府政策出台就是存量物业收税，如果理由成立、目的达到了，就一定会进入常态，以打压的名义，当你所有的存量物业收税，这是他真实的目的所在。

　　常态之下，由所谓的暴利时代进入近期的负利时代，中期的微利时代，暴利时代可能一去不复返了。

　　我们制定价格的时候，主要要看看我们的项目和我们项目所在的城市是不是存在着泡沫，有六个方面的判断标准，你觉得调整价格的时候，一旦符合这个规律，这个规律上去一点点，你跟他熬，一定会熬过去的。如果有差别就调价，以这个标准为主。所以有六个标准：1、房价所得比：3至6倍；2、房贷本息占家庭收入：三分之一以内。3、年租金：房价：1：20。4、投资性需求：20%以下。5、房价涨幅：短期涨幅不超过30%，6、空置率的警戒区10%到15%。这里面关键的是房价所得比。我们调价格的时候哪一些空间，每个城市的发展水平不同，我们对价格进行调整的不一样，因为在一二三四线城市有有项目。这个方法不错。

　　价格支持由六个方面系统组成，是一个系统，所以价格方案是最后的方案，我们要把六个方面的事情做好：1、项目定位方案、2、产品定位方案。项目定位、产品定位大家有时候混淆起来了，比如说我是150，或者是550，或者是350，这一堆东西是怎么定位，产品定位是350里面或者550里面的单体，这是有区别的。 3、推广方案、4、渠道方案、5、销控方案、6、价值方案。

　　谈到价格的时候，已经经历三个阶段：第一个被忽视的阶段，被动的价格，第二夸大盲目的价格，第三个阶段被正视，理性的价格是明年一季度开始出现。

　　这个表特别有意思，在非常态下有四种情况，第一个阶段是价平量增，要加强用推广去做。第二个阶段价平量缩的时候，出现这个阶段时特别要注意，因为第三个阶段就要快来临，第三个阶段就是价降量增，率先降价就会取得市场先机。第四个阶段价降量降，这个是最笨的做法，说明你对市场的敏感度特别差。我们一定要注意当出现第二个阶段时候的要率先进行把握机会点，在价降量增的时候这个机会不能错失。

　　新周期之下市场对策，有10个方面：1、慎选城市、区位，有一些专家说不项目，我觉得这个时候是弯道超车的阶段。2、重视CIS，3、资金调整，4、降低负债比例，5、质量管理，6、售后服务，7、余屋处理，8、预防纠纷，9、提高附加值，10重视管理。

　　12个方面，对房地产未来的判断，近期走淡，中期上涨，长期趋稳。这里面有一个说法，中期的时候近期走淡、中期趋稳、长期上涨。为什么说中期上涨？因为现在非市场化的时段把房价压下去的，就像旧压的弹簧一样，有能力，一旦松就会上涨，是长期的趋稳。

　　由于时间关系，我讲到这里，祝福业内朋友明年好运。

　　主持人：谢谢李战洪先生的精彩演讲，请到台下休息。接下来有请今天下午第二位年度演讲的嘉宾：金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士。她演讲的题目是地产企业模式转型。

　　杜丽虹：今天和大家交流的题目是地产企业模式转型。这也是今天上午论坛的时候我们讨论到了博弈和平衡的问题，我提到地产企业其实面临的是自我的过去和自己未来的博弈。所以我下午重点讲讲过去和未来是怎么样的博弈关系。

　　在讨论这个话题之前，我们先讨论一个问题，地产行业是一个暴利行业吗？如果这个问题问在座的媒体大多数说“是的”。但是衡量一个行业是不是暴力行业，不是看利润率，而是看回报率，或者一个通用的指标，净资产回报率。把净资产回报率分解，分解成三个部分：一个是利润率，第二个周转率，第三是杠杆率（负债率）。利润率很简单地理解为地产项目的回报，比如说我投资100元，净利润率20%，也就是说楼卖出去，项目结束的时候我能够赚25元，但是利润率没有时间概念，就是说25元是用多长时间赚到的，他是不管的。周转率是一个时间概念，他就是的产企业资金回笼的速度，也就是说我投入100元到赚回125元我用一年的时间，我们财务上讲周转率一倍的话，以年划的投资回报率就是25%，如果你用两年时间赚到25元，就是周转率0.5%，那么你年划的投资回报率不考虑负利，就是12.5%，如果你用三年时间回笼资金的话，年划投资回报率就只有8.3%了。所以不考虑负债率差异的情况下，利润率、周转率就决定企业的回报率。就利润率而言，地产行业的利润率确实是比较高的。

　　我们看这张表，最左侧两栏是2010年的时候，A股的上市公司，21个大类行业的利润率排名，地产行业的毛利润接近40%，排在21个大类行业的在第二名，仅次于饮料行料，饮料行业利润率高，因为白酒行业平均的毛利润率是70%以上，也就是说从利润率的角度来看，除了茅台就是我们地产行业最赚钱的。但是从周转率来看就不是这样的。即使是在09年的时候房子比较好卖的时候，地产上市公司平均存量资产周转率，就是你的销售额比上年初的总资产是0.45倍，这是什么意思？企业从支付土地款到完成预收、回笼资金，那一年平均需要用27个月的时间，到08年的时候低谷由于销售周期延长，土地储备延长，平均周转率下降一半，到0.27倍，平均的资金回笼周期是延长到44个月。2010年是32个月，2011年上半年已经延长到42个月，已经非常接近08年的低谷水平了。这样的周转率，在上市公司这21个大类行业里面，地产行业是排在倒数第二位的，我们的周转速度只比金融服务业高。我们知道利润率乘轴抓率，加上杠杆率就是回报率，所以净资产回报率方面2010年地产上市公司平均是13.8%，不到14%，排在21个大类行业里面的第十位，其实从回报率的角度讲，我们是排在正中间的，这还是2010年的数据。在 2011年调控的背景之下，屯低成本的上升进一步限制回报率的提升空间。

　　屯地的成本有哪些的？成本之一，刚才提到周转率的降低，就是如果你延长土地储备周期，拉长销售周期的话，你的周转速度减慢，除非延长周期以后你的利润率能够有一个足够幅度的上升，来抵消周转率的降低，否则你的回报率会下降。第二是资金成本，这个土地无论你是用自己的钱买的，还是借来的钱拿的，这个资金都是有成本的。第三是风险的上升。随着土地通常财务上以存货形式记入流动资产，但实际中，行业低谷里头他们的流动性并不好，所以，土地储备占比越高的企业，可售房源的比例越小，他的资金压力是越大的，所以除非你的土地升值速度够快，足以弥补屯地所带来的资本成本和资本效率的损失，否则屯地降低汇报。在调控的背景下我们感受到的是我们资金成本上升，土地的升值速度在减缓。利润率上升空间受到政策的限制，这些都使得你的屯地收益可能不足以弥补屯地的成本。这时候企业需要做模式的转型。也就是说我们要从重资产模式到轻资产模式。

　　什么是重资产模式？当土地升值速度，表现在房屋的升值速度上，当升值速度足够快，高于资本成本时，所有的地产企业都在寻求储备更多的土地，这也是一种理性的选择，就像房价上涨很快的时候，消费者愿意买房子一样，只要拿着资产，本身就可以贡献丰厚的回报，这时候土地储备的多少成为衡量地产企业价值的最主要标准，我们称之为这一模式为地产行业的重资产模式。

　　但是当土地、房屋的升值速度减缓时，单纯持有资产的回报率降低，这使土地储备本身的价值贡献是减弱的，甚至有时候可能会出现负加值贡献，就是当你的资产升值速度低于你资本成本的时候，你大量持有资产其实是负价值贡献，于是企业要转向轻资产的战略。也节是说从之前专区资产升值收益，走向赚取增值服务收益。这里面说的增值服务收益就是定植开发代工过程中的品牌溢价收益，物业管理商业运营过程中的衍生收益，以及地产基金等多元地产金融服务过程中获取的费用收益和业绩提成的收益。在这样的模式转型过程中，我们把从重资产，大量的资产储备上释放出来的资本金充实配置到经营的环节，不再是储备的环节，这时候效率越高的企业，在重资产向轻资产转型过程中他的优势越明显，价值创造的空间就越大。怎么样实现从重资产向轻资产的转型呢？我简单地讲几个：

　　一个是代工模式，代工模式在中国开始有，比如说绿城、滨江都在做代工，但是代工传统上被国内的企业视为在资金链有压力的时候才做的方式，但是其实在国际上代工模式是地产行业的一个主导模式，为什么受到国际企业的青睐，就是代工模式虽然利润率不高，但是它的周转速度很快，最的回报率可能比你传统的模式还要高。最典型的代工住宅里面的企业就是日本的企业，日本的企业有一个特点，就是从90年代以后，资产价格呈现下降的趋势。所以日本的地产企业如果大量屯地的话，不仅不能贡献资产升值收益，还导致存货的变质损失。所以90年代以后，日本地产企业都转向订单开发。在这个市场里面利润率一般只有5到10%，但是周转速度很高，尤其是日本的地产企业是工厂化住宅的先锋，所以他的周转速度更高，回报率也是相当可观的。

　　举一个例子，就是日本的积水地产，这是日本的大型地产之一。60年代进入地产业务，70年代首次开发出工厂化生产的组合式钢结构住宅。在座的地产企业比我更懂组合式的工厂化住宅，简单来说在工厂里面生产好标准化的构建，再进行现场的组装。目前80%的建造环节在工厂里面完成在，在工厂里生产一套房屋构件只需6到7分钟，而在现场组装一套住宅从打地基到落成只需要3个月的时间，跟日本的独栋别墅有关的。在这样的情况他的周转率现场组装只要3月，所以他的周转率达到3到5倍，尽管他的利润率只有10%，但是利润率乘周转率就是总资产回报率，所以过去十年平均的总资产回报率达到40%，这还没有考虑负债，财务杠杆的使用。他的公司旗下的传统开发销售业务，就是买地建房子、再往卖，但是由于有一个土地储备的周期和销售的周期，所以周转率只有0.4到0.7倍，平均的回报率不到10%。我们看到左上角的图，是基本模式下的比较。绿的是定单开发模式下的周转率的模式，可以达到3到5倍，红色的线是传统的周转是不到1倍的。左下较的图就是几种模式下的总资产回报率。定单开发模式下的总资产回报率是40%的水平，但是开发销售的模式的总资产回报率不到10%。

　　除了刚才提到的积水，还有日本的大和地产也是做代工业务的，他更侧重于工商领域的代工，比如说给日本的服装卖场的公司，给他签订长期的合约，根据合约每年给商场在日本的城市郊区建1200平米的卖场，然后在市中心建20个800平米的卖场，这样三年时间为他建设100到200个卖场。后来随着日本REIS的推出，大和把定单开发定制开发的逐步拓展到投资管理的领域，也就是说实现地产金融的延伸。所以代工模式并不局限于住宅。在商业地产、写字楼、工业地产、养老地产等专业性更强的领域已经成为一种主导模式。

　　这是给大家开拓一些思路，Eoston properties，这家公司致力于在美国最繁华的地区，CBD地区建甲级写字楼，当市场环境不好的时候就做另外一项业务，给美国的政府机构和科研院所定制开发办公楼，像他的客户包括美国的宇航局、联邦货币管理局、麻省理工学院等一些政府机构和科研院所。因为甲级写字楼开发的能力，把这个能力运用到办公大楼的建设上面，就具有了一个特殊的优势。

　　制定开发市场的错位竞争。有一家公司已经进入中国了，这个代工就是给金融机构定制开发地表性建筑，城市综合体的住表型建筑物，能够提供一体化的解决方案。除了有开发建造的能力，提供财务服务、金融服务、法律服务的能力，满足金融投资人的需求。

　　总的来说，看到刚才代工例子，这些国际代工例子给我们的启示是什么？第一代工这件事情它的好处大幅度企业的周转效率。国内大概有12个月，也就是说把周转率提高到一倍，行业一般是高峰时大概是0.5倍，不好的时候就不到0.3倍的水平。虽然利润率降低，因为你的周转率提高2到3倍，所以你的回报率在这个模式下做得好的话是上升的，不是下降的。第三点，代工的模式并不局限住宅领域，如果做商业地产、工业地产，还有养老地产等等这些领域，其实这些领域未来都会发展成为代工主要空间。现在我们有很多城市综合体，比如说北京一块投标，已经是一个典型的代工模式，都是一家金融机构和一家地产企业联合投标。这个模式在国外都是这样做的，这个模式的意思地产企业给投资日打工，就是给他们建设、开发地表性建筑。

　　代工模式，高级阶段就是投资管理阶段。代工初级只做资产管理，物业管理。但是你随着能力的拓展，逐步具备了资产、物业管理之外的金融服务、法律服务一体化能力之后逐步延伸到投资管理领域。所以很多做代工的企业到后来进入到了一个投资管理的市场。这个是以代工模式，已经是一种商业模式的转型了。

　　轻资产的一条路，商业模式创新有很多模式，时间关系就不讲了。金融模式的转型，解决的是什么原因？就是商业地产问题，因为我们知道现在国内做商业地产，我们主要用的是租售并举方式，比如说万达卖到三分之二，留三分之一租售并举的方式，这个方法资产是越重，你留下来的量越来越大，租售并举的方式和轻资产是相矛盾、相冲突的。因为这样，你会发现国内的企业虽然喊着要做商业地产，但是销售额排名前20位的地产公司，商业物业在总资产的占比平均以0.6%的速度上升，上升的速度很慢。为什么上升速度慢？从行业平均里讲，如果你的商业物业毛租金回报率10%，净租金回报率达到5%，在这样的情况下你投资物业占比每提升10个百分点，你的开发物业的速度减到30%，因为你要拿更多的资源配置投资物业，占用你大量的金融资源，可用于开发物业扩张的资金就会减少，所以投资物业每上升10%点，开发物业的销售额减慢30%，这样的代价是地产企业不愿意支付的。

　　在这个问题之下，如果我们想做商业地产，要想保持轻资产高周转、快速的扩张，怎么办？从国际商业地产金融的发展来看，它的核心就是不断进行专业化分工，租售一体化是最初的阶段。随着发展，随着投资物业的增加，国际商出现地产资金，也就是把开发和持有环节分开来，以基金形式长期持有物业。随着持有的物业规模进一步增加，基金又出现分化，出现私募基金和公募基金，也就是REIS，这样形态的分化，使私募基金专业的从事培育阶段的物业持有，而公募基金专业来持有稳定的成熟阶段的物业，赚取租金的收益。再进一步的发展出现投资、开发和运营环节的分离，出现专业的运营商，比如说酒店管理公司等等。所以要解决商业地产租售并举过程中的现金流的压力问题，核心的思路就是要不断进行专业化的分工，不断把资产不同阶段的收益匹配不同的投资人。

　　收益怎么匹配？我们简单来说，商业地产的收益鹤峰县有四种：开发利润、资产升值收益、租金收益、经营收益（运营收益）。国际商这四部分收益对应四个风险，分别不同的机构来认领，开发利润由开发商来收取，利润率不高，但是周转速度很快，资金回流速度很快，回报率不低。资产升值收益由私募基金认领的，他们一般承担比较高的杠杆风险，同时他们的投资率也是不高的，正常是20%上。第三部分租金收益在长期投资人来认领。这部分持有的都是稳定运营资产，风险是比较低的，当然回报一般不高，汇报每年有6到8%的净资金收益，再加上2到3个百分点的资产升值收益，每年有8到10%的收益。第四部分是经营型收益，都是由运营商来获取的，这类公司本身的利润率更低，一般只有5%左右，但是因为这类公司是完全净资产的，自己不持有任何资产，是利用高的杠杆，使投资回报率大幅度的提升，好的公司达到30%的水平，一般都是15%左右。所以商业地产金融创新其实就是不断的使你的每一部分的收益能够分化出来、匹配对应的投资人，但是国内现在没有这样的决策分工。大多数地产商都想作商业地产，但是大家面临融资困难问题，我们做的物业，尤其是培育阶段的物业，他们的租金回报率低，即使我们现在推出来REIS，即使保险公司能投资商业不动产，你的租金收益这么低满足不了他的回报要求，另外一部分，我们有很多的信托类的私募基金，但是这类基金期限只有两到三年，又没有办法满足商业地产的发展长期资金需求，由于资金瓶颈的限制，就导致我们很好的运营商，所以在商业地产，在招租的时候没有很好的运营商，原因是每家地产公司都遇到资金瓶颈限制，每家拥有的物业数量是十分有限的。在这样的情况下谁也不可能发挥规模效应，更不会养得起、培育出一支专业的运营团队。解决这个问题根本途径地产企业要重新定义自己在价值链上的位置，把四种收益和风险自己吃掉这个行业发育不起来，按照自己的能力分享其中一部分的收益和风险，把其他的收益和风险让利给有能力的合作者，可能是投资人，可能是专业运营能力的团队，这样整个行业才能够发育起来，才能实现整个系统低成本运营。

　　总结一下，轻资产战略，它的核心就是当我们的资产升值速度在减缓，我们的资金成本上升的时候，我们传统的，单纯持有资产的回报率在降低，这时候地产企业都不再是比谁拿到更多的土地，而是比拼运营效率更高，效率高的企业把它重资产释放出来的资本金配置在经营环节里头可以撬动更多的回报。比如说代工是一个典型的方式，把自身的运营效率能力借助别人的资金得到很大的放大。商业地产这块也是这样的，虽然传统的租售并举会限制轻资产的发展，但是有一些金融工具，包括REIS，包括地产资金等等证券化的工作，这些工具是可以帮助商业地产实现地产金融创新的，关键问题还在于企业是否准确地找准自己在商业地产金融价值链的定位。谢谢大家！

　　主持人：谢谢杜丽虹女士的精彩演讲，请下场在台下稍事休息。

　　接下来有请今天下午的第三位进行年度演讲的嘉宾，他是文登市国土资源局土地开发运营办公室主任毕建超先生，他演讲的题目是房企转型中的市场机遇。

　　毕建超：尊敬的各位嘉宾，大家下午好。今天有很多的专家讲了房地产，我从一个最基层政府角度来看待房地产的问题，仅代表我个人的观点。我的题目是房地产转型中的市场机遇。

　　转型，有房企转型、政府转型。而房企转型，应该通过七个方面来转型。

　　首先转变核心竞争，要适应住宅需求变种百年品质和服务理念。过去十年房企竞争除了钱就是地。在市场环境下，房企更应该把核心竞争力转向到对产品的品质和产品的后期服务上面。目前国家抑制投资性的需求以后，群众需求除了自住的，还有产品后期服务需求。

　　第二，考量开发布局：从一线城市为重点转向均衡进入的布局形态，今年的国家调整也是致一二线房地产市场下降了，包括大型的开发商，他们的增长也有一些增长，主要是二三线、四线给他的贡献率。所以开发的重点转到均衡发展，将来的房企规模还有大小是否成为百年名企三四线城市份额所占多少。

　　第三，拓展开发业态：多元化地产业态将成为房企转型的新增长点，比如说养生地产、旅游地产，还有医疗地产等进行多元发展，群众的投资需求会转向成功业态进行购买和投资。

　　第四，转变开发模式：从惟土地溢价到有利于企业运转的多元模式。因为以前开发商除了通过楼盘的销售来进行利润率，主要是推动屯地和城市发展来促进项目的利润增长点，要慢慢从综合开发进行转变，目前大型开发商的联合开发都是这种模式。

　　第五，重视企业形象：非常时期更应该注重整体品牌的维护与推广。就是在现在，可以推动品牌形象的推广来促进企业开发、楼盘销售达到平稳发展。

　　第六，创新开发融资：从单一的信贷融资拓展更多的直接融资渠道。这块我倒没有过多的研究。所以只是希望从单一的信贷，国家一调控、银行一紧缩就觉得冬天来了，所以要拓展融资多渠道。

　　第七，强化共赢关系：积极加强与政府和业主的沟通交流促进三赢。因为政府和房企、业主是三者互利的形态，所以要加强对他们的沟通，促进三赢。

　　市场机遇。从国家政策面，还有开发商，三四线城市的现状，还有投资文登的机遇。关于国家政策，上午专家也讲了，包括“十二五”规划、货币量、保障房、以及产业关联。长期来看消费者购房信心，我觉得还会呈现仍将上行趋势，预期我认为房地产还保持平稳向上发展的趋势。通过几年各类城市房地产销售面积市场份额来看今年上半年三线城市市场份额慢慢上涨。标杆企业二三线城市的各种销售对他们整个集团来说贡献率慢慢增大。龙头企业上半年三四线城市的销售业绩普遍好于去年。港资房企逆势进军内地抄底拿地屡创佳绩，我觉得他们也认为后续的中国房地产还是比较稳健的。

　　从全国来看，随着限购令的实施，上涨过快的房价得到有效抑制。从城市来看，一线二线城市成交量下跌，成交价格优松动迹象，三四线城市未实施限购城市上半年成交活跃，促进三四城市房屋品质迅速提高，群众满意度增长。其次当前各地政府对一些问题还是比较敏感的，都会避免把地价推得过高，地价也恢复到一个合理的水平，这正是开发商投资布局的一个时机，也更利于中型房地产商的跳跃式发展。从城市本身来看，三四线城市和一二线城市来讲，有很大的获利空间，部分城市的房价还处在价格低股，所以三四线城市未来会成为房地产合理投资热潮。

　　下面以山东市场来简单说一下市场。这是目前一线城市在山东的开发布局，一线品牌开发有四个特点：1、内地区域呈现以济南为核心辐射周边三四线城市的开发格局。2、办到区域呈现以青烟为核心。3、黄河以北三四线城市暂且没有一线品牌进入。4、有一些片区不受一线开发商的青睐，项目比较少，包括恒大在山东的中海，华润、保利、万科在山东都有一些布局。在山东市场的表现可以看出来，受限购影响，一线品牌开发商打开市场格局，逐步转移到三四线城市，以山东为例，较受开发商欢迎的三四线城市集中在济南周边、青、烟、威三个城市经济实力较强的城市。黄海以北西南地区的城市也是开发商进入的重点。我们认为开发商进入三四线城市尽可能优先选择有发展权利和投资权益的城市来进入。

　　当前全国房地产市场还是平稳发展，国家政策还会合理性持续，这也是集团进行内部调整，以促进更大发展的良好实际，三四线城市的投资序幕开刚刚拉开，真正投资潮在未来几年达到高潮，占三四线城市份额多少会成为大的开发商实力的重要指标。一二线城市目前的限购也会使三四线城市的热捧，包括我们文登作为国家蓝色经济区的养生制度会给大家更多的无限遐想。

　　首先文登现在进入到国家战略中，山东半岛蓝色经济区三大海洋经济新区之一。

　　文登市政府也有转型的思考，转变方式、调整结构，提高城市水平；高度规划，确认主题；积极实施建设，打造品牌，加强宣传，全国推广城市；换位思考，提速增效，全心为行业服务。

　　文登是一个老牌的工业强市，在山东前三位，财政收入60%由工业制造业来提供，无污染的制造业，但是它也不忘记发展二三产业促进整体发展，通过几大优势：交通、山、海等环境优势，通过高端的战略，定位为中国长寿之乡，滨海养生之都，主要打造服务品牌，通过功能定位确定城市将来发展，通过规划定位政府做哪些事情。国家还没有提出文化产业的前期，文登通过文化、旅游、养生三大朝阳产业来推动一二三产业的持续发展，并且有一个良好的发展目标，两年的启动、五年的成长，十年的成熟，基本上在2020年能真正做到中国滨海养生之都，并且也积极进行全国性的品牌推广，来打造养生之都的品牌。

　　目前文登也是在谈限购，住房不限购，但是政府说土地要限购，不是所有的开发商我们都需要，必须要符合城市发展规划，而且认可文登发展策略，共同促进养生之都的打造，才能进入。目前有一些知名的，比如说海尔等开发商进入，希望大家有机会去文登走走、看看。方向比努力更重要，在转型时方向会决定一切.

　　目前也有一些知名房地产企业已经部分进入，希望大家多到文登来看看。谢谢大家！

　　主持人：谢谢毕建超先生，请您到台下休息。

　　我们继续请出今天下午第四位演讲嘉宾，有请：中原集团主席黎明楷先生，他演讲的题目是2012房地产市场解析。

　　黎明楷：各位业界的朋友，还有媒体朋友，大家下午好！我想借这个短短的时间讲讲我对整体房地产的看法，还有对明年的房市怎么样进行预测。

　　从中国的政策来讲，我现在觉得有压力。因为过去政府的保经济增长，另外抑制通胀。过去两年主要还是压通胀做的力度比较强的。现在我说为什么压力，政策要转变？并不是政府想变的问题，因为外部的环境已经出现很大的变化。主要体现还是在外围的经济环境，是在急速的恶化当中。欧美的情况，美国债务问题出现得比较早了。从今年大家开始谈得多，欧洲的债务问题，其实美国的问题还没有解决，欧洲的债务问题又出现了。欧美的债务问题我估计我估计会纠缠一段时间，估计有5到10年的维度。主要问题是关系到体制方面的问题，因为过去欧美还是奉行福利主义，对于国民方面还是非常好的。从老百姓来讲他们会觉得这样是好政府。但是福利过多时，某种程度上是会减弱国民本身的刻苦精神。老百姓已经适应了过去享受很多福利，出现债务问题之后，也看到有一些西方国家领导想改变，但是也不容易，因为长期形成的理念不可能一下子转变过来，西方国家的国民不会这么快觉醒起来的，因为他们的体制是通过选票，选票就要讨好你的投票者，怎么去讨好？以往都是你是有很大的福利提供，很难说我现在有一个领导出来说你投票，我让你节衣缩食，这个不现实，肯定没人投你的票。作为统治者，只能讨好投票者。现在欧美做法只是维持福利，虽然现在说是处理债务，其实还是取之于预算。如果这个国家一直都取之于预算就代表了他本身是薄弱的，这样的国家有能力在短时间之内解决债务问题吗？我觉得不现实，希望在未来的经济开始好起来，用税收可以超越他的开支。但是在债务的问题当中牵扯到金融机构。所以我看欧美本身的债务问题要纠缠很长时间，经济也不会有太多的增长，维持一段时间。

　　欧美债务危机，对于中国受到的影响也是蛮大的。因为中国一直以来是世界工厂，都是靠出口为主。曾经有一段时间，美国是我们的出口第一，后来欧洲取代美国，欧美两地是我们最大的出口地，新兴的市场，东南亚、南美不可能马上弥补发达国家的空间，所以我们的未来出口受到很大的压力。前一段时间我跟开工厂的朋友聊过，他们的定单收紧率比房地产更厉害，房地产交易量跌了60%，他们跌90%都有。这样的情况他们很难维持。从企业来讲，更面临过去一时间，政府要压资金过热，所以银根非常紧。从融资渠道只能通过民间的融资，民间的融资利息是很高的，一方面他们的定单出问题，另外基本的利息很重。过去几年来我们用工的成本，劳工的成本也是因为我们好多的福利金加上去的，其实也不便宜。这几种压力之下，企业经营比较困难。企业经营困难对国家面临要决策的是如果企业出现问题了，就变成有大量的劳工也会出现问题，这会导致社会问题出现，因为企业要维持工人的工作。所以政府在这个情况之下应该是要陆陆续续释放多一些资金出来。上个月10月30号政府开始下调存款准备金率，这有一个政策上面的转变，以前是一直加，现在开始往下走，估计未来一段时间存款准备金率还会降低一点，但是对于整体市场的银根应该是可以松动一些。

　　就算不需要救济的企业，中国现在从经济发展方面也面临以前靠出口带动，现在要转内需。转内需，我自己没有看到有哪一个产业是有房地产对于内需这么直接发生作用的，因为房地产整体的消费链和生产链有很多的环节，也雇佣大量的工人。以前也算是运营得比较成熟的行业，如果从政府的立场来讲不启动房地产业作为拉动内需的工具，我现在还不知道政府从哪一个方面去拉动整个内需。还有一个问题，如果房价一直是继续下滑，这代表了什么？因为中国本身拥有房产的家庭占人口的大多数，其实中国很多人是有房的，比如说过去有福利房，让大部分人有房产。如果房价下跌，代表中国人民的财富大量蒸发，财富大量蒸发之后消费欲望肯定会降低，如果消费欲望降低之后你怎么重振消费内需？我觉得政府是有压力去改变政策，刚出台的政策还要坚持不动摇，但是压力越来越大。

　　从目前情况来讲，楼价有一个下条迹象，尤其是原本房价比较高的城市，现在房价下调得比较明显，尤其是有一些开发商，一些大城市市中心降幅不明显，但是外围周边已经跌得很厉害了。在这个条件下政府应该有空间去放松一下调控的政策，一方面先放松，比如说在银根方面，在开发商或者房产市场的限购，我想政府还没有那么快去放松，但是在银根方面会放松一下，如果银行放松一点对市场有帮助。因为过去半年其实银行对于按揭方面的态度比中央要求还要严，主要是因为政府管钱管得很紧，银行也缺乏资金，或者银行有更好的投资渠道，拿到更高的利息，所以不愿意做按揭，所以首套房也不容易贷到款。最近这方面的情况有所改善，有一些银行已经可以按基准利率去贷款，这也算是一个转变。

　　说到限购，也是一个粗暴的行政手段，限购扭曲了市场的供求关系，使市场成交萎缩的，市场失去了本身价格提供者的作用，因为供求关系扭曲，而且带来一些不公平。限购，如果你有钱做开发的，你是有权拥有很多方房产。从过去的经验，还有世界上很多国家的经验，大部分老百姓积累财富的工具就是靠持有房地产，如果你剥夺市民以持有房产作为储存财富、积累财富的渠道，其实也不算是公平的措施出来。虽然不公平，但是会刚开完，不公平还会持续一段时间，因为政府对于调控政策不动摇，也就是三令五声说很多城市限购政策还会持续下去。我觉得这些政策没有那么快改变，要等房地产市场的箫条，当已经影响到整体经济的时候，政府才会把这些措施取消，但是这个时间能不能再把经济救回来不知道了。经济一下滑之后，不是你想救就利马可以救回来的。

　　估计明年，房地产的价格应该继续往下的基调，因为今年下半年我看到开发商也陆续开始把价格调下来，开始的时间应该是从大城市周边地区比较明显，到明年慢慢衍生到二线城市，三四线城市相对安全一些，因为我们的购买力主要是来自于刚性需求。如果明年的银根稍微放松一点，对于二三线城市的销售可以保持一个量。但是在大城市、二线城市明年的价格下调应该不容易扭转过来的，主要还是限购，因为限购对于市场的购买力、消耗性的购买力，消耗性的购买力就是买了就没有了。如果没有限购，虽然经济增长、收入增加，购买力增加，或者是通过二手市场把旧的房子卖掉套现，现在失去功能，为什么开发降价最为快？因为要准备去抢客户，把仅有的购买力抢到自己手中，我估计明年也会继续，明年的基调是政策严谨，市场还是非常寒冷，银根有所放松，开发商企业也是比较辛苦的一年。祝大家明年好运。

　　主持人：谢谢黎明楷先生的精彩演讲，请到台下休息；下面，我们有请今天下午第五位奉献演讲的嘉宾，有请高和投资董事长苏鑫先生，他演讲的题目是商业地产基金务实。

　　苏鑫：大家好！我的话题一定是大家比较感兴趣的问题，一个是商业，一个是基金。现在我给大家看一些图片。

　　商业地产这几年最热门的话题，总结起来开发商做商业地产有几个心态，一个是淘金的心态，二个逃难的心态，因为住宅不好做，来做一下不调控的商业地产。还有一些人很乐观，商业地产遍布是黄金。有几个经验跟大家分享：第一不是好地段商业地产就可以赚钱；第二不是你把商业盒子建好了就可以赚钱；第三不是你运营起来就可以赚钱。第一个问题商业不动产如何赚钱。第二个问题商业地产融资难，第三个问题商业地产最难的就是出口。第四是商业地产的案例和模式。第五讨论一下基金可能的方向。

　　商业地产怎么赚钱？实际上关键就是通过资产改造和运营、提高租金水平，从而提升资产价值，出售资产赚钱。简单来说商业地产的核心是商业运营能力。如果我们有运营能力，就把房子可以变成城市旅游，这是商业地产的核心。

　　第二个问题商业不动产的融资，怎么融资？有三个渠道：银行、信托、基金。上午有很多的专家都提了即使是明年信贷政策放松，我们不指望这些钱指望留到房地产中来。基金会怎么样？基金从它的出发点来讲更愿意承担比较小的风险，用债券的方式和开发商合作，这是商业模式的特点。这样开发商要承担所有的风险。而且开发商缺少的是商业地产的运营能力，信托不一定提供。当然用信托的钱规模大一些，成本可能低一些。但是如果像我们预料的明年年终有很多存量信托，差不多有6千多亿的信托都会遇到流动性的问题，我们也不要指望明年信托在房地产有更多的投入。信托对房地产来说是不愿意投的，刚才说到它的风险偏好。

　　机会，有可能跟基金的合作，为什么？因为基金希望是比较高的收益，愿意承担更高的风险，可以用股权方式来投资。而且好的基金可以提供开发商不具备的专业运营能力。

　　通过以上的分析，我们觉得基金至少商业不动产应该关注的重要融资的主要渠道。

　　第三个问题，商业不地产在中国发展艰难，和金融改革滞后有很大的关系，国外，我们看到的经验有REIS，我们国内也有，我们可以把现有的渠道梳理一下，方向有三个：第一个是REIS，一个是保险基金，还有一个是安全资本。

　　REIS在短期大家不要指望，我们看美国的REIS发展历史，在五六十年代美国出现REIS，但是刚开始几年并不好，后来发现跟机构和美国政府谈，他们发现有很多的钱愿意投风险比较低的投资品，但是没有好的渠道，REIS机构跟美国政府我们提供这些方式，但是对不起，政府必须为了老百姓的利益，为了这些钱的出口要给他提供税收，就这样蓬勃的发展。在中国的政策环境下，如果不能解决给房地产融资，所以就不要指望REIS在短时间内出现。保险资金，两年前我们说保险资金商业地产的资金出口，我们可以算一下10%可以投到房地产，有4千亿，把已经占用的股票大概每年有500到700亿，但是保险资金有一个特点，追求的是安全性，所以净额的回报率要求高的，所以开发商不愿意跟他交换，这就是一个难题。但是市场上有一种钱，跟国外机构投资者的属性非常接近，就是安全性资本，这些钱他们持有商业地产，他们关注自查长期保值增值，不在乎短期的租金多少，这个钱很可能就是商业地产重要的力量。下面还会提到安全性资本。

　　商业不动产与基金的合作有两种模式：第一个是并购基金，并购资产选择核心的商业地产并购过来，通过改造，提升它的资产价值，然后卖掉获利益。分为四部实现：一步是并购物业，二是资产改造，招租运营，三是把资产出售物业（安全资本），四是还需要给资本提供管理服务和后期运营服务。

　　我们看一个案例，今年初在北京东三环收购的物业，我们收购之后我们做了产品改造，从设计上（室内设计）户型分割，以前做小型的购物中心，但是发现这个地方不适合，要做精品综合商业配套。位置在东三环的地方，把它的可视性在颜色上表现出来，玻璃如果白天太阳走过的时候看到一个红色的灯笼，非常抢眼，晚上还可以亮光，可以变不同的颜色，这种可视性虽然规模小，但是带来的展示价值非常大。我们把资产重新进行做包装，把各种品牌商家吸引过来。有银行，有星巴克、有奔驰、奔腾汽车展示厅。把商业带来租约以后整体卖给安全公司，我们不是切散卖给资金实力比较差的小额散户，这样的话后期的资产价值是不能保证它不断升值

　　卖给大的投资人之后没有专业能力，我们要提供资产服务，这才是并购基金最关键的步骤。并购基金，说到底，跟开发商的关系还是以一个生意对手关系，跟开发商谈价格，价格不容易达成共识，是否有一种方式解决开发商的问题，缺什么？一个是缺钱、一个是运营能力，怎么样把这两者结合起来？不变成生意对手，而变成生意合作者，这就是第二个模式叫结构化基金，有四步实现：为开发商提供融资；协助开发商提升资本价值；最关键的出售环节帮助他们；提供资产管理服务招租运营。这样开发商解决资金问题，融资成本比市场低一些，而且收益更高。因为在资产升值过程中是我们共同努力的，把资产谈好价格以外的部分大家享受分成，让基金的收益提高，变成双方合作的模式了。

　　商业基金我们从募集到商业资产出口都是民间资本，这是基于我们对机构投资者短期成本判断的结果。

　　关于房地产基金的思考：信托与基金的关系是竞争还是合作？房地产基金是昙花一现还是燎原？是对手关系吗？因为信托有非常好的信用，但是缺少专业能力，缺乏相对市场化运作的能力，基金是有这个能力，两者结合在一起，对双方都有更大的好处。我们认为基金和信托的关系是合作的关系。

　　我的关键是基金应该有长远的发展，为什么？最核心的就是房地产未来发展需求来看，产业分工更细化，间接融资一定会被直接融资取代，这是未来的大趋势，对基金充满信任，我相信它有很大的发展，还来自于我了解我的朋友做基金的人，这些是年轻人，他们对行业充满热情和激情，这个行业有这种创业的人才，有这种热情，还有可能不断的发展。

　　主持人：谢谢苏鑫先生，请到台下稍事休息。

　　下面有请我们今天下午最后一位奉献年度演讲的嘉宾，河山资本创始人曹少山先生，他演讲的题目是地产基金视野中的房地产投资机会。

　　曹少山：最后一位，你讲的观点前面的嘉宾都讲了，可能不太吸引大家关注。但我还是想跟大家分享一下我自己作为房地产行业中的一员的观点和心得。今年的地产论坛跟以往地产论坛的差异，除了地产商、政府官员，又出现新的人物，就是地产私募基金的代表人物，我也算地产基金行业里的人。地产基金大家谈了很多，媒体也抓住新鲜事物，我觉得做了很多的宣传，有什么样都有，地产基金在融资严冬环境下地产商是最后一根稻草等，好像把地产基金说成要让中国房地产行业发生天翻地覆一样。

　　关于房地产基金是昙花一现？燎原？我对这个前景毫无疑问，我们这些人这么有热情、这么有激情做这个事情，也是因为相信这个行业的前景。因为从这个行业的现状来讲，我要纠正一下视听，我算是局内人，对这个行业的现状和事实还是看得比较清楚的。所以必须跟大家讲讲。

　　第一，从现状来讲，中国私募地产基金远没有媒体和大家想象中的那么大，也没有想象中的重要，至少从目前来讲。应该说对绝大多数开发商来讲，尤其是小开发商来讲，地产基金目前还只是一个水中花井中月，你勾不到它，它也帮不了你。前一段时间和建设部进行过一个调查，现在的私募基金的规模大概500亿左右，中国的房地产投资5万亿，500亿资金中我估计还有四分之三是大的地产公司把自己的项目进行包装一下，融一点钱。真正的，独立的可以为第三方地产公司做融资的地产基金少之又少，我觉得有200亿就顶风了。开发商朋友们花时间听听地产基金经理人来听听行业的大势，今天讲的都是有道理的，但是还是花时间琢磨自己自己的业务模式和盈利模式。

　　第二，地产基金的出现和发展致中国房地产行业投融资模式和行业格局发生重大调整中一个局部的局部表现，因此而已，如果开发商把它当成新的资金来源的话会误入歧途。

　　第三，私募基金在中国目前的状态是襁褓婴儿，我们业面临向市场融资的困难，比如说LP这些投资人也会市场环境、政策环境的影响。现在我们还没有能力去拯救开发商。

　　第四，地产基金作为新生力量，只会和市场当中优势、强势力量结合，强者更强，促进房地产格局的变化，对绝大多数可能处在这次大调整被调整的对象来讲，地产基金的出现不见得是一个福音。我一开场就给大家泼一点凉水，因为市场对地产基金的关注有点过度亢奋，我们需要理性一点。

　　地产基金扮演什么样的角色？我们作为专业投资人要成功要顺势而为，认清大形势，看清大环境，才不会犯方向性的错误。今天的论坛非常好，今天请到了真正有实力的专家，今天听下来的感觉，我觉得大部分的专家的观点基调一致，以开发商代表，大家对大局势的分析有很多共同点。

　　我也来谈谈，概括来说就是“变局”两个字。“变”，就是中原黎总讲到中国今后十年外部环境恶劣，要面临全球经济大失衡的状况，调整过来很难。另外中国本身经济的发展面临重大的挑战，继续改革的共识和政治动力不足，社会阶层固化造成深层次的社会矛盾日益尖锐等等问题，大大增加中国的经济环境。

　　变局的第二层含义，中国房地产的业务模式在未来十年开始不可逆转的大调整，以前就是廉价现代、追求规模、享受资源，土地增值的模式，今后要向精细、差异、特色化转变。在很多场合我都谈到房地产十年不会那么有钱了，钱也不会那么便宜了，价格去泡沫化宏观政策组合，现在是限购、限贷，以后就是房产税长期存在，不要存有任何的幻想。行业利润率一定会下降，集中度会提高，没有能耐的公司越来越难过。过去形成的重资产形式，对绝大多数开发商来讲重资产形式是难以为继的，在这个大形势之下，我感觉中国的私募地产基金，广义的地产基金，看待中国房地产行业有三趋势性、系统性机会值得地产基金关注的：第一，行业格局调整产生的整合、并购、还有不良资产处置机会。中国房地产行业这次真正意义上的调整，不是行业不是周期性的调整，还是结构性调整，直接针对目标就是过高的房价，过多的投资、投机行为。政府的政策可以抑制房地产泡沫的作用，之外还可以促进行业的整合，资源向优势企业聚集，淘汰落后产能。这次行业的调整，另外一个特征市场和市场主体的分化，不同地理市场，不同产品的细分领域都会出现比较大的差异。开发商群体过去几年由于执行不同的投资策略和财务策略，分化非常严重。今年以来我们看到行业内的资产并购宗数和金额比往年有大幅度提升。说明行业内的优秀企业在加快行业兼并整合的步伐。一方面基金，有一些企业紧张叫苦不迭，但是有一些企业寻求积极的通过兼并、收购来扩大业务。成交量持续低迷，在银根不可能实质松动的情况下，资金链对开发来讲是很现实的。我上午讲了这次行业调整一定有人流血的，不会大家都好了。金融资本、包括银行信托、资产管理公司，还有私募地产基金都在密切关注行业调整产生的市场机遇，明年一定会看到行业并购、整合出现，银行对优质企业并购活动的支持。地产基金在这论的行业洗牌当中是积极的参与。如果你们在市场看到并购、整合的地产基金，包括很多李嘉诚概念做的地产基金，其实他的作用都是在强势的金融资本在行业下行的渠道中，加速行业洗牌和整合的一种投资行为。

　　对开发商的启示是，你们考虑的问题也很简单，在这论行业调整当中你属于调整别人的阵营还是可能被别人调整的阵营？今天在座的，你们是属于主动地位的。还有一个可能，你觉得现在日子过得去，但是很有可能被未来边缘化的过程比较长远。你们的对策也很简单，一定要放下自己的面子和身段，用理性去考虑未来的趋向。如果觉得是被调整，就要卖掉一些项目、被人收购，或者逐步被人收购，退出实业家的身份，你可以当资本家、投资家。如果你对自己的核心竞争力有信心，你的路越走越宽，因为好的开发商受到各种类型的资本青睐的，无论是银行还是私募基金，如果他们找上门来你就是市场的赢家，如果不是你要慎重的考虑一下。如果这次调整中你自己不是剩下的人，不是赢家的话，又不想离开这个行业，因为房地产行业有钱可赚，逐步套现，你把资本的钱投给你认为可以成为赢家的，十年以后剩下来的开发商、企业家们。可以投给地产基金，当一个专业委员。如果资金两三亿的开发商在未来的竞争中没有市场地位。如果出资两三亿的LP，会是所有地产基金趋之若鹜的对象。

　　第二个系统性的机会，为中国庞大的潜在的REIS市场最终开闸，而构建各种物业资产的机会。刚才苏总谈到，REIS是成熟市场当中房地产投融资最主要的载体，中国的REIS讨论了十年了，做了一些试点，我想这个肯定会出来。目前没有退出渠道，一方面中国大量的优质地段的商业物业走上逼迫散售的道路，由于产权分散，这类资产基本上丧失了日后整体进行资本化操作的机会，也破坏了REIS市场日后赖以发展繁荣的重要资源。另外一方面，正在开发，或者已经持有整体物业的开发商面临的物业价值，可能被系统性低估的问题。大家知道有增值空间，REIS也可以高价退出。但是开发商没有实力做这个事情，未来得益于REIS市场开发的企业呢？哪些人会受益呢？我觉得第一类是大型的国企，包括大开发商和持有大量经营网点的企业，比如说银行、不要小看，他们的物业是非常值钱的。第二通过以售养租的方式积累的开发商，比如说万达，第三在物业取得成本，主要是土地资金回报上有很大优势的特色商业，卖场、物流、工业园，比如说红星美凯龙有代表性。第四有实力的金融机构专门以REIS退出为目的打造的资产式平台。

　　所以数来数去，我自己觉得跟民间一般的企业，我觉得能作为的空间不是太大。这是说的大使话，你们可以不相信。REIS开闸机会一定留给国企还有代表性的民企，一般的民企不知道什么时候。商业物业目前普遍的运营不高，民企卖一部分、留一部分物业一般在资本市场也不那么容易。地产基金肯定关注这个领域的机会，但是也只有某一类型的地产基金可以在这里头有大的作为。比如说大型的金融机构、投资集团发起的基金，才有可能在这个领域当中获得最大的利润。

　　第三个系统性的机会，在今后十年当中，去挖掘跟随支持各个细分领域即将出现新的领军企业的投资机会。为什么这么说，中国已经进入精细化、差异化的时代了。从房地产纯价值链来看，从现在来看业务模式、营运模式可以地产、房产、运营、纯营运的方式。过去十年中国绝大部分开发商干的第一种模式，土地增值和二级开发获利，研究其他模式的人不多。今后房地产的投资价值分布逐步向两端扩散，一个往前走更高水平土地开发阶段。地方政府主导的开发模式是落后，随意性大，千篇一律，整体价值不够深的问题。今后我认为会出现一些较高水平的城镇土地一级开发商和政府联合进行土地开发，这里面的利润非常可观的。不过我还是这么说，这种机会可能最后占便宜的是体制内的企业，比如说国开行、中信等机构，发起以城市发展为主题的基金，这就是行业趋势的实证。另外走向物业运营，无论是零售、卖场、物流、工业园、所有这些细分领域，甚至每一个大类里头继续细分这些领域，都会冒出，一些经营能力强的企业，我觉得今后中国的房地产不会出现万科、恒大这种巨无霸的企业了，但是有一些专业运营能力比较强的公司涌现出来，他们会在各个细分领域成为新的领军企业。在这个方面我觉得中小规模的地产基金有很大的空间，挖掘跟随支持这些企业的发展，给地产基金带来非常可观的回报。我留给广大开发商朋友的问题也很简单，你觉得在某一个细分领域是否有优势，如果有，我相信你找到了投资人来支持你。如果没有，我觉得你可以把你的钱投给这样的企业，或者有能力识别的地产基金。

　　最后我给开发商朋友几点建议，在住宅市场走势方面一定要提高政治觉悟，和对房价这个政治性理解高房价是压在中国消费者头上的一种税，最后的钱都进政府，实际上就是帮政府收税，所以提振消费就是降房价，高房价也是造成社会出现不稳定的主要原因。在几翻博弈中谁是最弱的？不要有侥幸的心理。第二，维持好银行关系，他们还是你们最好的朋友，地产基金可以救不了你。第三，考虑自己有没有独特的可持续的竞争力，如果没有就不要进去，退出来，是你们转型的第一个起点。

　　最后，一定要放弃出独食的阶段，找同行合作，其实大家都在这么做，和有钱的企业合作，和地产基金合作，让利共享。我说时代变了，一定要顺势而为，随机应变是最高的商业机会。谢谢大家！

　　主持人：谢谢曹少山先生，请您到台下稍事休息。

　　主持人：各位来宾，我们今天下午论坛的演讲环节到这里全部结束，再次感谢为我们奉献精彩演讲的各位嘉宾。