　　运营指标体系包含销售业绩、土地储备、总资产、销售面积、在建项目五个单项指标，其中销售业绩较往年从25分直接提升到30分占权重的30%。2011年，销售已经成为企业生存与发展的关键，而土地储备这个指标极具争议性，所以较2010年度，土地储备不再作为分值指标计算。土地储备、总资产、销售面积、在建项目在本年度都作为参考性评分。本年度评选出现不少分值相同的企业，分值相同，名次相同。

　　财务指标体系包含资产负债率（总资产负债率）、毛利率、净利率、流动比率、速动比率五个单项指标，其中资产负债率占权重的10%（10分），毛利率占权重的5%（5分），净利率占权重的5%（5分），流动比率占权重的5%（5分），速动比率占权重的5%（5分）。

　　品牌指标体系包含品牌熟知度及品牌认可度两个单项指标，各占10%权重（各10分）。

　　管理指标体系包含团队建设、管理模式、领导力及执行效率三个单项指标，团队建设占8%（8分）的权重，后两者各占6%（各6分）的权重。

　　为对企业的发展进行更加持续性的全面了解及客观性观察，连续四年，榜单指标体系构成及权重基本未变。

　　二、统计时间

　　本榜单运营指标中的销售指标、品牌指标、管理指标截取时间按照往年同期以2011年1-11月为统一统计时间。财务指标及运营指标中的土地储备、总资产参考指标等统一采用企业中报。

　　三、调研方法

　　1 、运营指标体系及财务两大指标由公开信息、专业机构提供、企业自行申报三大路径获取。如果通过这三项路径都无法获取企业数据（特别是未上市企业）的，该企业将不进入最后评选名单。如大连万达、上海绿地、中信地产、星河湾等几家知名企业。

　　本榜单在调查过程中涉及到部分未上市企业，而上市企分业为内地及港股、新加坡上市企业，各自披露信息要求不统一，部分企业希望财务数据不要对外公布，课题组对此表示理解及尊重，所以，本报告在点评部分只点评部分指标有代表性的企业。

　　2 、品牌、管理两大指标体系继续采用了行业公众问卷形式进行全国性调查。在去年两万份发出调查问卷基础上扩大到近30000份，回收到有效问卷较去年的4261份增加到6527份（指的是经核实过的实名投票），问卷来自于全国各地，行业覆盖开发企业、金融投资机构、咨询策划及各类型专业机构、传媒（详见附表）。

　　四、调研对象

　　2011年度主营地产业务、注册地在中国大陆的合法运营房地产开发企业。

　　本榜单首先谮选出373家首批名单，经过对企业性质、主营业务、区域性及2011年活跃度等初步筛选出127家企业，最后46家入围（包含卓越表现榜）。

　　入围的46家企业经过四大指标体系综合评分，得分排名前三十的最后入选。相同得分的企业排名相同。

　　另有7家企业入选卓越表现榜。

　　五、调研对象范围

　　“地产G30”是一个综合性榜单，为公平公正，本次在企业初步谮选时总资产从三十亿到超过千亿、销售金额从二十亿到近千亿，从上市企业到未上市企业、从一线城市到二线城市、从国营企业到民营企业、从东部沿海到中西部区域都尽量摘取具有各类代表性的企业，包括主营业务从高档豪宅、商业地产到保障性住房的都全面覆盖。

　　六、榜单成果分类

　　我们力求榜单的客观、真实及全面，同时也更加充分表彰更多在2011年这个中国房地产行业遭遇巨大挫折的年份中一直坚持不懈、持续发展的房地产企业，在发布一个综合性榜单即“2011年度房地产行业年度30强企业总评榜(地产G30)”的同时，也发布卓越表现榜一个及G30系列分榜单。

　　年度榜包括以下十二份系列榜单：

　　1、 2011年度房地产行业年度30强企业总评榜(地产G30) 综合类

　　2、 2011年度卓越表现榜

　　3、2011年度销售金额TOP10

　　4、2011年度总资产TOP10

　　5、2011年度土地储备TOP10

　　6、2011年度财务指标TOP10

　　7、2011年度熟知的30家企业TOP10

　　8、2011年度品牌认可度TOP10

　　9、2011年度团队建设TOP10

　　10、2011年度值得借鉴的管理模式TOP10

　　11、2011年度领导力与执行效率TOP10

　　12 、提名企业及入围企业公布

　　七、入选企业数据分析

　　2011年，是中国房地产行业巨大盘整的一年，也是处于收紧中下行的一年，大多数房企的销售业绩都不同程度下滑。自2010年万科跨越千亿，2011年1-11月已经完成1157亿，继续成为销售冠军。恒大也超越2010年的业绩到达791亿。但是，更多企业下调销售业绩，包括如SOHO中国一类企业。

　　相比2010年榜单发布之际更多企业的豪言壮语，2011年末则平添更多悲观及审慎。

　　我们在抽取及分析所有样本数据的同时，将更多结果予以呈现，希望透过它们可以看到优秀企业的优点所在，同时看到更多企业危险极高的相关指标，甚至可以发现整个行业普遍存在的更多问题，一切，用数据说话。

　　1、来自于总冠军的思考

　　连续三年，万科成为冠军。2009年是80分，2010年77分，2011年78分。相对于2010年增加一分来自于销售业绩，财务指标则下降2分，分别是总资产负债率下降一分，毛利率下降一分，流动比率下降一分，但是净利率增加一分。另外增加的两分来自于品牌指标中的熟知度，今年获得首次的满分10分。毋庸置疑万科折桂，可以看出其一直在塑造品牌的同时强化去化率增加销售，同时努力提升净利润。也许这也是未来中国房企共同努力的方向。

　　2、综合表现，全年整体表现比较突出的企业无疑是：恒大、融创、龙湖、碧桂园、佳兆业

　　2011年，政策的调整对在中国运营中的房地产企业来说是最为煎熬的一年。谁最快时间确定出合理的反应及应对策略，谁就可以领先市场未雨绸缪。

　　恒大得益于自己前几年土储丰厚，2011年项目开盘量大，比较合理的定价策略使其销售业绩大增的同时在企业认知度及执行效率上也比去年增加得分。

　　融创1-11月完成销售175.6亿，去年同期仅为72亿，增长翻倍。企业掌握市场节点，按步骤讲策略的执行力，无疑是全年一个亮点。

　　碧桂园在2011年从广东发力全国，动辄过千套的销售极具轰动效应，自身调整、定价合理，较2010年表现出色。

　　佳兆业上市时间不长，但是业绩绝对值与比率都可以使很多老牌上市企业汗颜。

　　3、新军加入，以模式见长，跨界混合经营也成为2011年部分房企新动作

　　本年度总评榜中的新面孔出现的莱蒙国际，其逆势上市，勇气可嘉，高档住宅及商业地产全面出击，区域覆盖全国。

　　2011年，恒大、富力积极发展足球成为跨界经营的一个风向标。

　　4、前三强格局有变，恒大首次冲进三甲

　　相对于2010年，前三强1-11月的销售业绩达到2948. 30亿，去年同期是2072.55亿，提升了42.25%，三家的销售业绩占据年度30强销售业绩的30.36%。

　　本年度总资产排名前三的企业为万科、保利、恒大（万达未予公布），三家企业的总资产达到5893.11亿，比较去年同期前三强增长超过千亿。

　　5、总分值对比，提升中第二军团竞争激烈

　　2010年三十强总分合计为1306，平均得分为43.5分。2011年三十强总分合计为1362分，平均得分为45.4分，较去年略微提高。前三十强出现多次同分值。说明第二军团企业竞争激烈。谁可以稳稳占据第二军团并发力迈向第一军团，大家都拭目以待。

　　6、区域优势有增无减，传统上的优势区域继续领先，中部区域空缺现象继续

　　相比2010年，传统区域继续增加，华南占据18席，广州继续领先9席，深圳上市企业增加，从去年的6家增加到8家，其他1家；华东区域减弱，从去年的6家减少2家，上海3家，浙江1家。华北区域7家，北京6家，天津1家。其余区域仅余重庆金科1家。

　　7、三十强中2011年国营企业9家，民营21家，不过前十强中国企占据4席，部分国企因为资产构成复杂，无法参与榜评

　　2011开始不同性质企业开始合作，资本、土地、政府资源各种充分整合及利润最大化，在未来将是一个趋势，包括保障房的建设也可能出现更多类型的合作。

　　融创与保利天津的合作、新鸿基与富力、合景泰富打造广州新城中村豪宅都是一些较为成功的案例。

　　8、2011---业绩为王的年代

　　目前万科继续领军千亿军团，恒大、保利、中海紧随其后。未计入总排名的万达、绿地也自述业绩超过700亿。

　　2011年，销售业绩绝对提升值最高的当属恒大，相对于2010年同期的477.20亿的销售业

　　绩提升到791.10亿，绝对可以成为本年度销售飞跃冠军，同时使其在榜单位置的提升一位而晋升三甲，普遍业绩堪忧的情况下恒大良好的销售也为其企业认知度增加两分，执行效率提升一分。

　　另外一个值得点评的企业是融创，2011年1-11月相比2010年同期翻倍的销售使其成为新黑马，而中海提升也超过30%，值得圈点。业绩下滑比较大的当属绿城，从去年同期的486亿直接下降到307亿，所以出现资金链紧张，当属正常。而SOHO中国销售业绩接近下降50%。

　　9、土地储备，在2011年对于企业来说更加敏感

　　土地储备冠军当属恒大，截止中报，其土储已经达到13539万平米，比去年11月的7238又大幅度提升87%，占据三十强总储备的18.9%；碧桂园维持亚军，超过5000万。

　　2011年中报，前三十强中26家企业总土储备达到66627.11万平米 ,较2010年的62116.60万平米提升了4510.40万平米，平均为2562.58万平米/家企业，总储备仅提升7.26%，而去年同期提升达到12.45，说明在2011年，开发企业拿地全线放缓。三十强中土地储备超过平均值的有10家，而同期土储净值前十强中下降的是中海、金地。

　　2012年或者更长远的未来，土地作为战略增长力还是扼杀现金的利剑，将取决于经济的冷暖，房市的兴衰。本年度将土地储备作为观察指标本意在此。

　　10、上市路艰难，资本新通道在何方

　　上市在2011年已经很困难，本年度成功上市的只有莱蒙与借壳上市的金科，而更多企业还在排队等候。如何改变资本寻求之路已经是当下不少房企面临的问题。

　　入选的30强企业中，与去年一样，仅有2家是未上市企业，据悉，这2家也在上市之路上上市通道2012年基本被封，基金私募活跃，资本新通道如何健康发展，还有待国家政策放宽及支持。

　　11、2011年，资金尚未锁喉，但是销售业绩严重下滑的企业财务指标都表现堪忧

　　2011年的下半年，大部分企业都已经感受到资金压力。销售业绩下滑，现金流受限，信贷政策如果继续紧缩，房地产企业将出现资金紧张局面。如名次下滑较大的SOHO中国，主要原因在于业绩下滑近半，从去年同期的192.9亿到今年的108亿，直接导致财务指标严重下降，以销售见长的公司如果基底不厚，一旦遭遇市场滑铁卢，在2012年及今后将何以持续发展，必然是共同面对及担心的问题。

　　12、资产负债率整体没有提升，相对于2010年三十强该指标略有好转，15家企业超70%，但是前十强中仅有三家国企中海、远洋、华润低于该安全线

　　资产负债率方面，入选的30强企业，平均为70.22%。本次入选的30家企业中只有3家属于在35%-60%的安全线以内。指标较好的包括瑞房、世纪金源、合生创展等，有15家超过70%的危险线，与去年持平，4家超过80%，最高无疑是绿城中国。

　　2011年入选30家企业平均毛利为42.73% ，较2010年的38.26%提升了4.47%。

　　在30家入选企业中，毛利率超过50%的5家（2010年是4家），40%-50%为13家（2010年为8家），30%-40%为8家，20%以上2家，低于20%的2家。

　　入选30家企业平均净利率为28.91% ，较2010年的20.49%是上升8.42%。超过40%的5家，30%-40%之间3家，20%-30%之间6家，10-20%之间14家，低于10%的3家。

　　30家入选房企平均流动比率为1.72。普遍偏低，30家企业中只有4家超过2.0的安全线。较去年下降10家，基本可以反应出企业资金趋紧。

　　速动比率一样处于低下位置，平均为0.6，30家入选企业中没有一家超过1.0的安全线。相比于2010年的指标，本年度速动指标已经开始提醒企业财务资金流必须合理规划。

　　在资产负债率、流动比率、速动比率三项指标总体表现比较优秀的有3家.分别是华润置地、佳兆业、越秀地产。

　　13、品牌与管理 --- 乔布斯教会我们什么？

　　本次榜单研究过程中，我们针对行业人士发出近30000份问卷，历时75天，包括启动观点网及更多合作媒体的在线投票。回收到有效问卷6527份（指的是经核实过的实名投票）。

　　数据显示，2011年在品牌及管理指标上，万科集中度最高，除去品牌认可度以外，全部获得满分，比较2010年提升两分，说明其行业标杆地位较难撼动。

　　熟知企业中，提及率排名前十的除去万达全部是上市企业，保利超过90分。

　　认可品牌度指标中星河湾挤进前十，说明其企业策略还是为其带来良好的品牌效应。与其类似的未上市企业中得到较多分值的就是海尔地产。

　　团队建设指标中龙湖提升近23%，模式中龙湖首次挤进前十，凯德置地及莱蒙国际以商业地产、高端住宅混合发展模式得到不少认可。执行效率中恒大一直为业界不少人士首肯。

　　在实际调查过程中不少业内人士提出很多建设性意见，包括对很多企业的管理及品牌也提出质疑。在谨慎乐观的未来，品牌及一流的管理一定是决胜之利器，如何大而不到，如何成为百年名企，这是企业经营者长期需要思考并实施的问题。

　　2011地产G30之卓越表现榜说明

　　2011年，中国房地产行业如履薄冰，在这特别艰难的一年，有一些企业依然成为了某一领域或某一方面的赢家。为表彰这样一批企业，地产G30同时推出年度卓越表现榜。

　　具体的分类与指标为：

　　一、年度最佳品牌建设

　　年度最佳品牌建设

　　融创中国控股有限公司中国奥园地产集团股份有限公司

　　企业品牌传递的是企业的经营理念、文化、价值观念及态度等。

　　品牌建设可以增加企业的凝聚力、增强企业的吸引力与辐射力、提高企业知名度和强化竞争力、推动企业发展--一个优秀的品牌就可以成就一个优势的企业。

　　只有以提高企业品牌知名度、可信度为切入点，并以完善品牌美誉度为指数，以提高品牌忠诚度为目标，扎扎实实培育品牌，才能使品牌健康稳步地发展，发挥品牌的超值魅力。

　　虽然企业品牌的建设是一个漫长的过程，需要长时间的积累，但这值得我们为之努力，并为之喝彩，而这在房地产行业同样重要。

　　二、年度最佳企业创新力

　　年度最佳企业创新力

　　福晟集团青岛海尔地产（集团）有限公司

　　旨在表彰那些通过各种不懈努力，使企业满足或创造市场需求，增强企业竞争力的房地产公司。

　　所谓创新力，就是企业在多大程度上能够系统地完成与创新有关地各项活动地能力，能力的类型包括：创新资源投入能力、创新管理能力、创新激励能力、创新实现能力。

　　同时，企业创新力又与企业核心能力一脉相连。

　　三、年度最佳企业竞争力

　　年度最佳企业竞争力

　　融创中国控股有限公司

　　旨在表彰在竞争性市场条件下，通过培育自身资源和能力，获取外部资源，并综合加以利用，实现自身价值，完成骄人业绩的房地产企业。

　　包括企业产品生产及质量控制能力、企业的服务、成本控制、营销、研发能力；包括以企业理念、企业文化、企业形象、企业创新能力、企业特色、稳健的财务、拥有卓越的远见和长远的全球化发展目标。

　　四、年度最佳区域推动力

　　年度最佳区域推动力

　　北京北辰实业股份有限公司星河湾集团

　　旨在表彰那些2011年度成功抢占区域市场制高点，成为影响区域发展与提升的企业。

　　在房企都追求全国扩张的时代，每一片土地都充满竞争；而在紧缩保身的当下，成为一方之雄更难能可贵。

　　无论是一线城市还是中小城镇，也无论是东部沿海还是西部山区，一个成功的房地产企业都可以为自身所在的土地、所在城市做得更多，做到更好。

　　而且在自身发展的同时，融合与推动所处区域的向前迈进。

　　五、年度最佳商业模式

　　年度最佳商业模式

　　广东珠江投资股份有限公司

　　商业模式就是公司通过什么途径或方式来赚钱，具体来讲只是公司通过日常运营，如何从事商业、获取利润的具体方法和途径。

　　旨在表彰那些有着独特的商业模式，并在市场竞争中领跑的房地产企业。

　　指标：价值主张、消费者定位、分销渠道、成本结构、收入模型、商业模式的创新性、营利性、风险控制、可复制性、可持续性。

　　六、希望与支持

　　我们这份榜单是一个团队的全年坚持不懈的努力打造，同时在研究调查的过程中更得到上百家专业机构与传媒、数千家房地产企业的支持与参与共同完成。它或许有失误及不够完善之处，但是它努力表达出一种专业、公正及对行业未来关注之热诚。

　　在此，我们感谢在榜单打造过程中支持与参与的所有机构与人士，同时希望工作不足之处得到大家的谅解，更希望它可以凭借这些客观的数据可以引起行业的思考及探讨。

　　主持人：现在激动人心的时刻已经到来，我们将总结与表彰本年度行业30强企业并发布华誉景观2011中国房地产行业年度30强企业总评榜（地产G30）暨年度卓越表现榜。

　　接下来有请我们今天到场的本年度行业30强企业经营上场，让我们一起见证这一光荣而骄傲的时刻。有请：

　　广州富力地产股份有限公司执行董事吕劲先生

　　恒大地产集团副总裁兼品牌中心总经理柯鹏先生

　　恒盛地产控股有限公司副总裁兼首席财务官姜永进

　　佳兆业集团控股有限公司公共关系部总经理周素萍女士

　　莱蒙国际集团有限公司董事长助理李斌先生

　　越秀地产股份有限公司品牌总经理谭冬青先生

　　龙湖地产有限公司品牌资源中心总监许桐珲先生

　　中海地产集团有限公司综合管理部总监于芳芳先生

　　金科地产集团股份有限公司品牌总监夏绍飞先生

　　融创中国控股有限公司总监李公杰先生

　　金地(集团)股份有限公司品牌经理游然女士

　　雅居乐地产控股有限公司副总监陈嘉扬先生

　　万科企业股份有限公司广州公司经理李星先生

　　保利房地产(集团)股份有限公司品牌经理吴建文先生

　　合生创展集团有限公司副总监潘平先生

　　合景泰富地产控股有限公司高级品牌经理陈淑芬女士

　　广州市时代地产集团有限公司代表范蕾女士

　　中国奥园地产集团股份有限公司总裁助理王曙煜女士

　　福晟集团广州公司总经理卓冰先生

　　青岛海尔地产(集团)有限公司品牌总经理张庆生先生

　　北京北辰实业股份有限公司证券事务代表胡浩先生

　　融创中国控股有限公司总监李公杰先生

　　广东珠江投资股份有限公司总监许志君女士

　　融创中国控股有限公司总监李公杰先生

　　星河湾集团代表吴昊燕女士

　　以及年度地产G30官名企业华誉景观代表张明燕女士。有请以上企业代表们上台。

　　中国房地产行业在这个冬天走到最为关键的时候，关键的时候更需要坚持，关键的时候总是需要伟大的企业走在前面为行业指引更多新的方向，关键的时候我们需要更多的传承与更多的创新。因此，2011中国房地产行业年度30强企业（地产G30）继续隆重的推出，我们一起盘点2011年里中国地产界最具有代表性的企业表现，寻找在这一年堪称为伟大的房地产企业，寻找在这一年勇于追求光荣的房地产企业，寻找那些跻身中国最优秀行列的地产企业群体。

　　现在，让我们一起来见证是哪些企业将登上我们的光荣榜，成为整个行业的榜样。首先发布的是“华誉景观˙2011中国房地产行业年度卓越表现榜”，他们是：

　　2011年度卓越表现榜最佳品牌建设：融创中国控股有限公司，中国奥园地产集团股份有限公司

　　2011年度卓越表现榜最佳企业创新力福晟集团，青岛海尔地产（集团）有限公司

　　2011年度卓越表现榜最佳企业竞争力融创中国控股有限公司

　　2011年度最佳区域推动力：北京北辰实业股份有限公司星河湾集团

　　2011年度最佳商业模式广东珠江投资股份有限公司

　　接下来请允许我代表主办机构隆重发布2011行业年度30强企业，他们是：

　　2011行业年度30强企业第25名：方兴地产(中国)有限公司

　　2011行业年度30强企业第25名：合景泰富地产控股有限公司

　　2011行业年度30强企业第24名：时代地产

　　2011行业年度30强企业第23名：恒盛地产控股有限公司

　　2011行业年度30强企业第22名：保利香港投资有限公司

　　2011行业年度30强企业第21名：莱蒙国际集团有限公司

　　2011行业年度30强企业第20名：首创置业股份有限公司

　　2011行业年度30强企业第19名：越秀地产股份有限公司

　　2011行业年度30强企业第19名：瑞安房地产有限公司

　　2011行业年度30强企业第18名：世纪金源投资集团有限公司

　　2011行业年度30强企业第17名：深圳华侨城控股股份有限公司

　　2011行业年度30强企业第16名：融创中国控股有限公司

　　2011行业年度30强企业第15名：世茂房地产控股有限公司

　　2011行业年度30强企业第15名：绿城中国控股有限公司

　　2011行业年度30强企业第14名：佳兆业集团控股有限公司

　　2011行业年度30强企业第13名：招商局地产控股股份有限公司

　　2011行业年度30强企业第12名：合生创展集团有限公司

　　2011行业年度30强企业第11名：SOHO中国有限公司

　　2011行业年度30强企业第10名：金科地产集团股份有限公司

　　2011行业年度30强企业第9名：金地(集团)股份有限公司

　　2011行业年度30强企业第9名：广州富力地产股份有限公司

　　2011行业年度30强企业第8名：雅居乐地产控股有限公司

　　2011行业年度30强企业第8名：碧桂园控股有限公司

　　2011行业年度30强企业第7名：远洋地产控股有限公司

　　2011行业年度30强企业第6名：华润置地有限公司

　　2011行业年度30强企业第5名：龙湖地产有限公司

　　2011行业年度30强企业第4名：保利房地产(集团)股份有限公司

　　2011行业年度30强企业第3名：恒大地产集团有限公司

　　2011行业年度30强企业第2名：中海地产集团有限公司

　　2011行业年度30强企业第1名：万科企业股份有限公司

　　主持人：请台上嘉宾留步，让摄影师和媒体朋友们用镜头记录这一切。

　　请柯鹏先生代表年度30强企业发表感言。有请。

　　柯鹏：首先感谢观点新媒体给我们这么尊重的荣誉，正是有了非常有活力、权威性的合作伙伴的支持，地产企业才走的稳健，你们是最优秀的伙伴。恒大地产将会以一往无前的执行力、标准化的管理、中央集权集约化的管理模式，随堂就市的策略，争取在明年有更好的排名。

　　主持人：接下来我们将进入城市观点论坛中国行年度论坛每年的保留节目：城市观点论坛中国行2011年度精英对话环节。

　　趟过2011年政策在强化与放松中摇摆不定，市场尽显艰难。从博弈走向平衡，中国房地产未来之路关山飞渡，调控将向何处走？今天城市观点论坛精英对话环节的主题是从博弈到平衡的中国房地产之调控向何处走？

对话现场

　　我们先请出对话的主持嘉宾：著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松先生。

　　接下来有请，本次对话的对话嘉宾上台，他们是：中国房地产业协会副会长朱中一；建设部政策研究中心主任秦虹；青岛海尔地产(集团)有限公司董事长兼首席执行官卢铿；保利房地产(集团)股份有限公司副总经理胡在新；金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹；富力地产股份有限公司执行董事吕劲；莱蒙国际集团有限公司执行董事兼首席财务官林战；佳兆业集团控股有限公司公共关系部总经理周素萍；高和投资董事长苏鑫：河山资本创始人曹少山。

　　巴曙松：55分钟，现在是11点40，也就是说在12：30前结束，一点不多说。

　　题目就是从博弈到平衡的中国房地产。这里也有行业协会的领导，还有主管部门的机构领导，还有一线的企业家、研究人员给我们房地产实业和金融界同行，这正是跨行业来讨论、分析充满不确定性的2012年。因为我自己看了一下，中央经济工作会议03到06年以来，就提稳健货币政策。今天我利用主持人的特权请每一位专家只谈一个你认为2012年房地产行业可能出现的最大的特点、变数或者一个趋势，各讲一点，最好从不同的角度。请德高望重的朱会长，您认为2012年从政策到市场，从房地产开发到金融、从开发商、银行、土地等任何决策者、如何主体，最大的变数、最明显的趋势、特点是什么？

巴曙松

　　朱中一：我最希望2012年在坚持调控政策、稳定房价的基础上，来抓紧中长期的制度，这样就可以坚持房地产调控政策不动摇，房价会理合规，促进房地产市场健康发展实现。把这个中长期制度建立起来，才能把三者有机地结合起来。

朱中一

　　巴曙松：朱院长讲的是我们房地产调控政策缺乏顶层设计，所以赶快要制定中长期制度。

　　卢铿：简单来说政策向理性化的方向发展，表现就是明紧暗松。

　　巴曙松：说一套做一套，打左灯往右转是中国改革开放30年非常重要的表现。

　　林战：房地产明年还是挑战性的一年，明年的特点是流动性还是偏紧，我们看到有很多房地产企业要重新思考过去15年快速增长的思路。

　　苏鑫：开发商还是缺钱，最大的变化就是以前靠银行，明年很可能是必须转变，但是走起来不容易，就是因为开发商原有的开发模式在政治上、经济上不可能再得到政府的认可和支持。

　　巴曙松：做好除银行之外的融资渠道的学习、运用的准备，谁学得快谁获得竞争力。

　　吕劲：我们要已有的东西消化一下，其实大家土地储备不少的，找到好的客人是没问题的。

　　巴曙松：我觉得参加好多次，吕劲认为把房地产做好，产品开发好，不管市场起落怎么样，这也是一种策略。

　　周素萍：作为企业方的代表，我们佳兆业地产认为以平和的心态顺应市场的需求，不懂政策，但是要从危中看到机。

周素萍

　　巴曙松：把心态放好，政策即使不放松我也经营得不错，如果放松我也发展得比较平稳。

　　曹少山：我们认为2012年这次房地产行业大调整，出现一些真正意义上的洗牌的开始。行业当中的细分市场、行业主体都会出现分化，可能有一些标志性的并购或者整合出现。好的企业会主动，有一些企业可能在2012年流血牺牲。

曹少山

　　巴曙松：前两天银监会的主席在广州有一个演讲，说人家香港在房地产调整之前，把几千家房地产企业整合到六七家，我们还这么分散，怎么应对风险？所以我们要整合起来。

　　杜丽虹：我个人认为2012年地产分化和整合的一年。我补充几个数字，测算了一下，2012年有六成企业有资金缺口，有四成资金缺口超过总资产10%的。还有四成企业没有资金缺口，所以这个行业用来并购整合股权性的资金超过2千亿，所以我觉得2012年是行业分化和整合的一年。

杜丽虹

　　巴曙松：我们的第一个题目是由每位台上专家讨论一下认为2012年房地产最显著的特点，或者是一个趋势，或者是政策调整，请秦主任做总结。

　　秦虹：2012年的发展，整体行业的增长速度会比今年增长速度还要低，这是我的判断。

　　巴曙松：第一论讨论谈10分钟了，业界的心态基本上调整到接受回落的态势，做好调整的准备的心态。刚才朱会长和秦主任讲在回落过程中我们怎么样作为政策决策者调整政策体系、政策工具、政策目标变得更加可预期，使业界对这个行业的发展更平稳。接下来一个题目，从博弈到平衡，围绕这个来谈，请教各位你认为从博弈到平衡，是谁和谁博弈？平衡点在哪里？国际有很多种说法，博弈的平衡点在哪里？请教每个位专家讨论一下。

　　朱中一：博弈和平衡，博弈是每一个市场主体都在博弈。比如说刚才讲的房价，房价的主体很多了，一般人关注开发商与消费者之间，当然开发商希望价格上涨，老百姓希望价格下降。买卖交易成功就可以了。

　　巴曙松：平衡点是多少？估计是多少？

　　朱中一：大家接受得起就合理。

　　巴曙松：估计是多少？

　　朱中一：我估计不出来。这是我讲的第一博弈点。另外一个博弈点，客观来讲中央政府和地方政府之间，怎么样保增长和保民生之间找到平衡点，这是最重要的一点。

　　巴曙松：一方面房子贵了老百姓不高兴，如果没有房地产行业，老民工又没有地方去，也有意见。

　　朱中一：所以保增长和保民生中间找到平衡点是中央政府、地方政府利益之间怎么样把这个平衡点找到，这是最重要的。中央政府调控政策很重要，作为地方政府处于保增长、保民生要找到平衡。

　　巴曙松：中央政策不做变动的情况下，地方政府很可能在2012年会做调整，触发点在哪里？有什么样的事件触发地方政府调政策呢？

　　朱中一：刚才秦主任讲了，银行和地方商业银行的平衡点要找到。

　　巴曙松：在资金调控的时候，一部分中央政策制定的，有一部分是自己加码的。

　　朱中一：有一些地方是限购，有一些不限贷。

　　秦虹：明年整个房地产全产业链都会面临处处不所不在的博弈，是否要拿地，从哪里获得资金，价格如何定等都在博弈。平衡，我想明年从供求关系来讲，2009年供不应求，2010供过于求，明年逐渐平衡。

　　巴曙松：明年的供求大致平衡，是供应增加还是需求下降？或者两者都有。

　　秦虹：都有关系，有一些开发企业不拿工、不开动、缓施工的心态出现。去年新开工面积高速增长的态势，现在已经开始减弱。供应逐步回落，我们的需求在政策抑制的是投资和投机需求，有些人讲限购47个城市都是两套房以上的，怎么影响刚性需求？又说一刀切，全国有这么多城市，只有47个城市限购，怎么是一刀切？所以自住性需求还会存在，从这段不平衡，到那段不平衡，逐步走向平衡。

　　巴曙松：总体判断明年的供求关系，刚才学习中央经济工作会议的情况下，怎么样增加地产上的有效供给？是否有没有备选的政策？

　　秦虹：我谈一下个人的看法，商品房供应，其实很重要的是政策，现在来看库存可以增加，短期内不担心。长期来看增加供应还是要增加。从2010、2011年我相信2012年还会持续，现在是保障房和普通商品住房。实际上保障房加中小户型的住房一共占70%，保障房占到用地是30%左右，明年还会坚持这样的情况。开发普通的资金比率降低到20%，开发普通商品房的效率高的，同时还要银行的支持，我们虽然直接融资，我们需要发展，要规范直接融资，可以流到房地产，但是银行贷款仍然是主要的来源。支持普通商品房贷款，销售又好，符合市场需求，应该要给予支持。要真正的自住性、改善性需求的贷款要支持。有一些地方贷款都贷不下来，还有贷款资金不能及时到位，正常消费的需求我们还可以再支持。这样的话我们商品房的供应我相信还是有保障的，短期内我们不担心有问题，因为库存增加，但是长期来看要金融、银行、政策的支持。

　　卢铿：客观存在一个博弈，商品房政策和保障房政策的博弈。我准备讲的题目是用商品房的长板来弥补保障房的短板，实际各地出现这样的情况，政府就靠每年出售土地所获得的资金来还债，要想发展都很难，现在困难越来越大了。把商品房的相关政策做必要的调整之后，让更多的应该有资格买商品房的人，有能力买商品房的人去买到自己所需要的改善性的商品房，政府从中得到土地、税收方面的收入来弥补保障房所缺的大量的资金。这也是平衡，必须要地方政府资金上的需求。

　　巴曙松：保障房的建设改变我们的业态，找到平衡。

　　林战：中央政府和地方政府对调控政策的执行力度的博弈，主要体现在成交量，成交量的平衡点驱动因素有几个，最重要的是价格适度调整，加上银行的贷款和流动性有所改善，我觉得在明年的上半年才可能办得到。

　　巴曙松：具体的调控保持调控基调之后，各级政府发挥和执行调控政策。

　　苏鑫：首先要认清自己，然后响应号召“要骂自己”要认清自己。如果我们是房产公司的老总，要看你的能力，以后只能做小型的开发商还是大型的开发商还是中型的开发商？采取的策略不一样的。宏观是总体政策说了算，微观还是总经理说了算。如果小型开发商如果你认为只有这个能力，我建议你现在考虑退出的通道，最好做投资人；如果有能力做实业的话做投资商还好，做基金、LP最好，最容易赚钱。如果是中型的开发商，你的策略就是研究产品，把产品做好，以前光靠拿地圈地赚钱做不了。如果你有能力做大型开发商，应该做一个综合的复合型的开发商，原来只是做房地产这种方式在政治上、经济上得不到任何的支持，你也不可能做大。所以总结一句话，以前的房地产，更准确地说地产靠土地升值赚钱，未来的房地产是真正的房产，是靠你的能力来赚钱的。

　　吕劲：我听到明年做LP，前两年我认识一些朋友，在地产一线干得挺好的，做基金或者做LP也挺好玩，所以离开这个行业，结果三年之内有四到五家有知名的机构打电话给我要他的背景资料，他三年之内逼迫老是跳槽，怎么干才可靠啊？

　　苏鑫：看我的简历可以看出来，我是SOHO的执行董事。我是两年前刚刚做的基金，现在还活得不错。

　　吕劲：先说平衡，就是大家今年制定明年的计划，明年的规划怎么做。各地的总经理要签责任状，有多少货，然后打一个八折，七五折也好，看地区、看情况，照签了。但是明年就不知道怎么签了，土地紧张，可开工的项目有很多，但是敢不敢开？“博弈”，十几个城市的几十个老总、总经理到底相互之间怎么博弈，兄弟姐妹跟着你是哭还是笑？

　　周素萍：我个人认为博弈，企业发展策略的博弈，房地产行业来讲，我们十年前就开始有很多企业认为我们走专业，到底走专业化，做高端产品还是大众化精品化产品？这也是博弈。从佳兆业来讲，从05年开始房地产其实就在做调控，从那个时候我们已经看到了我们不会把鸡蛋放在一个篮子里，我业态也进行结构调整，2005年我们就开始做了，那时候开始做商业、酒店、写字楼，这也是博弈。博弈的平衡点就是企业稳步的增长，这是佳兆业为什么在这次我们能够得到第14名，昨天跟陈诗涛聊的时候，我自己认为我们是第三梯队了，陈总说你们是第二梯队了，在这样的环境下为什么佳兆业在前11个月完成了100多亿的销售额，这是博弈所得到的平衡，把我们的优势发挥出来，然后去多元化、多业态的，进入到刚性需求，做大众精品化，这是我们跟其他企业的博弈。

　　巴曙松：调控，也使我们的地产商沉下心来，明确自己的竞争优势，找准自己的定位，应对变化，都会用积极的态度来看现在的形势。

　　曹少山：稳定的平衡从来没有，博弈一直存在，如果看中国地产过去十年的博弈，是小博弈，但是大家都赚钱。从利益相关房来看，政府、开发商、银行等都很高兴，其他人赚钱是赚的有理有据，开发商有时候赚的钱还要背黑锅。今后来看，这个博弈当中我们要好好分析，可能不会是大家多得益的博弈了。从相对力量来看，中央政府、地方政府、银行、开发商、买房者大家想想，在博弈当中势力最薄弱的一方？买房者想买就买，想观望就观望，地方政府是中国土地唯一的垄断供应商，最后迫于无奈在土地上走让步。中央政府不用说了，银行更不用说了。在下一轮格局调整当中，这次博弈的结果大家不用多说，一定要有基线的判断，开发商总体的利益受到压缩的，表现在普通住宅利润下降，还有其他方面，没有什么本事是很难过的。得奖的前三名是下一轮整合的受益者。这一论博弈的结果大家要有心理准备。

　　巴曙松：我觉得曹总分析得很好，从谈判的实力来讨论，还有下一轮你的博弈、谈判力量在哪里？这是很好的切入点。

　　杜丽虹：我觉得未来应该是地产企业的过去和地产企业的未来的博弈，因为地产企业过去，我们过去习惯了一种生存模式，因为房价每年上涨，而且是翻番的涨，我们的生存模式很简单，拿地，然后慢慢的开发，钱赚到手了，就有45%的毛利润，很舒服。但是未来，随着资本成本的上升，原来的赚钱模式要转变，要从重资产到轻资产。每个企业都有成长的路径依赖的，以那个方式成长起来想做模式的转型不容易。地产行业过去成长路径和未来需要面对转型之间的博弈。平衡点，当你通过效率的提升，你效率所贡献的汇报比房价上涨、地价上涨所带来的损失的时候，用效率的提升弥补掉资产价格下降的损失时，你就得到新的平衡点，这个时候就不怕调控了。

　　巴曙松：人最大的敌人就是自己。我们过去有一句话是失败是成功之母，现在换过来“成功是失败之母”。你们的模式太成功、太顺了，在新的形势下摔跤，成功失败之母。所以我看到这两个问题的回答，我自己得益很多。为了增强互动性，我想请三位现场嘉宾，每个人提一个问题，然后由上面的专家自己自愿选择其中一个问题来回答。

　　提问：我是观点的记者，房产税替代目前这种紧缩？怎么保障制度构建？

　　提问：我是证券日报的记者，我想问一下在座的开发商们，今年在销售的时候影响最大的是地域布局最集中的，还有大户型的开发商。刚才在博弈上取得平衡，说模式和策略上要改变，想杜丽虹博士回答一下在未来怎么调整策略？

　　巴曙松：她提的问题是结构在区域布局、产品的结构布局，在未来有什么样调整的打算？

　　提问：想问一下秦虹主任，判断一下未来的环境和引导政府政策，对研究机构有什么样的导向，有什么样的正确信息给到我们？

　　巴曙松：各位提问者都指明要台上的嘉宾回答，请各位专家回答一下。

　　吕劲：不要太悲观了，调控还是调控，还是很多人赚大钱，他们赚大钱没有什么东西可买，还是买物业，你做一些他们喜欢的，也要做一些草根阶层喜欢的。我们的产品，开卖之前我们也有一些平衡，当时我们内部觉得希望再高一点，最后均价卖到5万，而且一下子卖15个亿，还有400多平米的总裁行宫都不够卖，业内人都在抢着卖。我的意思是说不是普遍幸运，但是有一些项目有闪光点，大家不要回信，下决心做好。还有旅游地产项目，虽然很难，去年经历上下跳，到冬天来，北方的朋友还是喜欢去海南，做一个度假的家，还是卖得出去。

　　巴曙松：酒香不怕巷子深。

　　秦虹：房产税，大家很关心房产税，我觉得房产税今后一定是中国房地产税制和财政税制调整的重要的税种。房产税在中国更大范围推广是有悬念的。如果一定要跟限购挂钩的话，我想无论是现在的限购政策还是未来的房产税政策？我今天讲的就是强调这一点，政策预期方向应该是清晰的，都是控制或者是针对投机、投资性需求的，我好不容易买套房子，收入很低，还要征我房产税，对真正的自住型的房产税还涉及不到的。房产税即使出台，也是针对投机、投资者。无论是限购还是房产税，主体对象是超过自住型需求以上的需求。至于媒体引导政策的问题，我觉得确实这是非常严重，要发挥舆论的正确引导作用。

　　巴曙松：我为媒体说一句话：媒体朋友都是非常公平公正的报道。

　　秦虹：有一部分发挥想象力、演义能力。如何解决媒体误解政府的政策问题，媒体要了解政策文件，把政策文件读懂。有一回记者问我是不是第三套贷款房退出，暂时采取措施，是国十条原文，但是他们不读。这个逻辑不成立的，自己要读政策，才能把政策解释得清楚。第二个，站在更高的角度看政策，政策成功不成功就是一个标准，就是房价，房价是跌还是涨了。我的理解，在做房地产调控的时候，关注的面是更广的，房地产作为其中每一个部门，都是服从大局，国民经济社会发展的大局，所以单用房价指标来评价房地产调控政策是否成功，这个太平面了。这是我的看法。

　　巴曙松：谢谢秦主任。最后还有三分钟，我们每一分钟要用好。

　　朱中一：媒体的宣传，因为房地产市场健康发展真不开媒体的正确舆论引导。有一回新华社讲了媒体怎么样来宣传，房地产有两个显著的特点，一个是地域性，还有政治上，媒体一定要认真学习政策，因为房地产的产业链、知识面很宽，我们讲的地域性，房价的差异性很大。媒体对中央出台政策，立竿见影的宣传。媒体宣传国庆期间怎么样，金九怎么样，全国金九存在的，不可能几个城市说金九不存在了，就说全国金九不存在了。所以媒体要认真学习房地产，不要坐井观天，把概念搞混了。既希望媒体不断的报道，又希望我们的媒体能够引领房地产的健康发展。

　　巴曙松：我也为媒体讲一句话，媒体提供多元化的角度，不用在现场就了解各方面的动态。总体来说要通过开放的报道、深入讨论才能接近完整的全貌。每个人的意见都是片面的，每个片面拼起来就是完整的形象。所以尽管时间到了。但是给我们媒体一个提问的机会，也是拿我们的专业和敬业。

　　提问：非常巴教授给我这样的机会，我是南方都市报的记者，刚刚谈到今年的市场情况的时候，有几位嘉宾谈到可能供给达到平衡，特别是开发商扩大供给，可是据媒体采访，开发商进入缓慢开发的节奏，怎么样让开发商扩大供给？

　　吕劲：怎么样加大供应？我们要求开发贷款放松不容易，全国人民、全国媒体呼吁政府要倾斜于小业主，小业主有资格买但是银行不放松，因为只有大银行才有资格、足够的分量做按揭，我们同行有很多发展商。中国的三四线城市不限购的老百姓需要好房子的城市，城市很需要有经验、有实力的开发商去做。我们考察项目的时候都不错，唯一指标过不了的就是这个城市50万、80万人，他们的金融太弱了，银行的规模不够，而且银行没有那么的份额，贷款给小业主，这才是抑制普通工薪阶层能够实现人生梦想很大的环节。所以我们的金融这方面，如果大城市放开更好，中小城市多一点让中小型的机构，银行赚钱赚得不好意思，如果让一点机会给金融机构，他们背得起，不会受国家四大银行政策性的调控，让一点份额给他们，然后刺激有资格的人都可以在正常政策情况下贷得到款，我们开发商的积极性就大了，这样中国房地产也好，大家多好。

　　巴曙松：非常感谢，我自己听下来非常有收获。非常感谢大家踊跃的提问，也感谢台上的嘉宾，还有业界的朋友，也恭喜获奖的朋友，也感谢媒体的敬业报道。

　　主持人：今天下午，我们的论坛将围绕“红海记行业与我们”的主题，就企业模式与策略、商业地产与基金热等议题展开。金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪先生、金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士、文登市国土资源局土地开发运营办公室主任毕建超先生、中原集团主席黎明楷先生、高和投资董事长苏鑫先生、河山资本创始人曹少山先生将继续为我们奉献年度演讲暨主旨演讲。

　　此外，下午我们还有精彩的城市观点论坛中国行2011年度论坛讨论。

　　好，谢谢嘉宾的支持和与会嘉宾的热情参与。今天上午演讲及对话的嘉宾现在请上台来，我们将一起合影。同时请各位与会嘉宾根据我们主办方的指引，到广州中心皇冠假日酒店五楼原素全日餐厅用餐。谢谢大家，下午见！