直播：城市观点论坛中国行2011年度论坛（一）
12月15日，观点新媒体邀请到多位著名经济学家及宏观政策研究专家、数百位行业精英，齐聚广州参加“城市观点论坛中国行2011年度论坛”，共同讨论“从博弈到平衡的中国房地产”。
同天，观点新媒体将正式发布“华誉景观·2011中国房地产行业年度30强企业总评榜(地产G30)暨卓越表现榜”。
观点网作为论坛官方网站，将对论坛进行全程网络图文直播，敬请关注！
论坛现场
以下是12月15日上午论坛现场实录
主持人：亲爱的各位来宾：大家早上好！欢迎大家来到城市观点论坛中国行2011年度论坛，以及华誉景观·2011中国房地产行业年度30强企业总评榜(地产G30)暨卓越表现榜发布仪式的现场。
从博鳌到城市，从思想到观点。城市观点论坛依托于观点新媒体创立并主办的著名房地产年度盛会--博鳌房地产论坛。自2005年启动以来，城市观点论坛遍历青岛、南京、济南、西安、三亚、大连、深圳、青岛、长沙、沈阳、呼和浩特、广州、武汉、郑州、哈尔滨、重庆、成都、福州、厦门、无锡、文登、无锡等全国众多著名城市。
每一年我们都相约于城市观点论坛，在房地产行业再一次进入关键时期的这个季节，我们开始面对着一个特殊的"博弈与平衡"时期。宏观政策、货币政策、行业政策不断在微调，行业与企业也需要逐渐适应这种微调，在各种复杂多变的形势下辩明前路。
2012年，将会是怎样的一年？已经在调控与紧缩环境中努力了一年多的房地产行业，该何去何从？而这也是我们在年度论坛上想要寻找的答案。
无论是房地产最严寒的时刻，还是拥有无限荣耀的年份，七年以来，城市观点论坛都秉承创立宗旨，一直坚持带给房地产更多不同的视角和思想。我们相信，只有更新的思维与视角才能找到房地产的未来。
与此同时，城市观点论坛中国行2011年度论坛，也将再一次盘点中国地产界最具有代表性的企业，寻找过去一年里那些堪称为伟大的房地产企业、勇于追求光荣的房地产企业以及跻身于中国最优秀行列的房地产企业群体。
今天在这里，我们将总结与表彰2011年度30强企业，并发布华誉景观·2011中国房地产行业年度30强企业总评榜(地产G30)暨卓越表现榜。
关键的时候总是需要伟大的企业走在前面为行业指引方向，关键的时候我们需要更多的传承与更多的创新。对于每一个企业而言，持续深入的调控和不断恶化的市场既是考验也是机遇，在逆境中取得的成就尤为珍贵和伟大，正因如此，这一年的"地产G30"更值得我们期待。
最后，请允许我再一次代表本次论坛主办方观点新媒体，合作单位莱蒙国际集团有限公司、山东省文登市人民政府、华誉景观及合作媒体《每日经济新闻》报社、搜狐焦点、华夏时报、羊城晚报、信息时报等欢迎各位朋友的到来！
下面请允许我介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：
◎中国房地产业协会副会长 朱中一先生；
◎ 住建部政策研究中心主任 秦虹女士；
◎ 海尔地产集团董事长 卢铿先生；
◎ 著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长 巴曙松先生；
◎ 莱蒙国际集团有限公司董事长 黄俊康先生；
◎ 山东省文登市人民政府副市长 谭远国先生；
◎富力地产集团执行董事 吕劲先生；
◎ 保利房地产(集团)股份有限公司副总经理 胡在新先生；
◎ 恒盛地产副总裁兼首席财务官 姜永进先生；
◎ 佳佳兆业集团控股有限公司公共关系部总经理 周素萍女士；
◎ 金融分析家、清华大学经济管理学院博士 杜丽虹女士；
◎ 高和投资董事长 苏鑫先生；
◎河山资本创始人 曹少山先生；
◎ 中海发展(广州)有限公司董事/副总经理 曾志球先生；
◎ 信和置业有限公司中国业务总经理 韩利民先生；
◎ 广州新城市投资控股集团董事长 曹志伟先生；
◎ 深圳市东方银座集团有限公司副总裁 钟帆飞女士；
◎ 世联地产首席技术官 黎振伟先生；
◎ 恒大地产集团副总裁兼品牌中心总经理 柯鹏先生；
◎中新知识城副总裁 倪伯琪先生；
◎ 华誉景观工程设计有限公司董事总经理 张明燕女士；
◎ 兰德咨询(中国)有限公司总裁 宋延庆先生；
◎ 寒桐（广州）投资顾问有限公司总经理 韩世同先生；
◎ 证券日报副总编辑 董少鹏先生；
◎ 观点新媒体 陈诗涛女士。
此外，中原集团主席黎明楷先生；金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪先生；宝龙地产控股有限公司行政副总裁黄永华先生；也正在赶来的途中，他们也将参与论坛的精彩演讲以及对话。
本次论坛获得众多全国暨华南实力房地产企业的参与，我代表主办方再一次感谢所有的嘉宾以及参与、支持城市观点论坛中国行2011年度论坛的朋友们。
本次论坛获得众多全国暨华南实力房地产企业的参与，我代表主办方再一次感谢所有的嘉宾以及参与、支持城市观点论坛中国行2011年度论坛的朋友们。
下面有请观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士为我们致辞。
陈诗涛：尊敬的各位来宾：上午好！
还有十五天就是2012年了，此时此刻，房地产行业正处于一个内外交集的调整时期，相比于去年的今日，在座各位特别是开发企业代表应该是比较审慎乐观吧。
今天我们的开会酒店也叫63层，二十年前是广州地标，而今晚我们外地朋友都将登上新地标108层—也叫广州塔、小蛮腰。同样的是，二十年前，很多房企面对百亿业绩都不敢想象，而今年1-11月已经有6家超过600亿，至少25家超过百亿。业绩的不断提升意味着行业一直在不断前进，企业在不断地成长。所以，我想，今天我们的朱会长、秦主任代表政府协会，卢铿、黄俊康先生代表开发企业、巴曙松先生代表财经界学界，杜博士、苏总、曹总代表金融行业与几百位来宾在此聚会，共同分享房地产的欢乐与哀愁，相信都可以贡献更多智慧为中国房地产拉开全新的2012年新年序幕！
最后，再次感谢出席论坛的来自全国各地及香港地区的企业朋友们，感谢长期一直支持我们论坛的媒体朋友，感谢我们的合作伙伴莱蒙国际、文登市政府、华誉景观！
谢谢大家，预祝论坛圆满成功！
主持人：接下来我们将进行论坛今天上午的议程。
调控微调不断，货币政策和限购政策从严双重作用下的房地产、左右为难，楼市降价声中，行业与企业亟需辩明形势，认识自我、重拾辉煌。
今天上午议程主题就是：政策启示录、宏观与微观。
下面即将展开的演讲环节，我们很荣幸地邀请到：中国房地产业协会副会长朱中一先生；建设部政策研究中心主任秦虹女士；著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松先生；青岛海尔地产（集团）有限公司董事长兼首席执行官卢铿先生等演讲嘉宾为我们奉献精彩的年度演讲。
接下来马上开始我们今天论坛第一场主旨演讲及致辞，有请演讲嘉宾：中国房地产业协会副会长朱中一先生，他演讲的题目是：关于坚持调控方向与促进房地产市场平稳健康发展问题。
朱中一：各位同仁，女士们、先生们，大家上午好。
2011年即将过去，2012年马上就要到来。在这样的时刻，开这样的会，我觉得还是很有必要的。根据跟主办方商量的意见，我主要演讲坚持调控政策，促进房地产市场健康发展。这个题目刚刚闭幕的中央工作会议的主题还是比较接近的。
那么在讲这个主题之前，先简要回顾一下今年前11个月的房地产市场的基本情况。应该说今年的前11个月，房地产市场总体来说是向着国家调控的方向发展的。具体有这几个表现：第一，房价上涨的势头应该说是按住了，而且部分原来房价上涨过快的城市有的地方松动了，有的地方下降。第二，保障性安居工程原来1000万套的任务在10月底就全部开工建设。第三，整个的销售情况在全国来说还是不错的。1到11月全国商品房销售面积89594万平方米，同比增长8.5%，向广东同比增长9.5%，其中住宅销售面积79639万平方米，同比增长7.5%，广东是同比增长4.1%，另外像办公楼、商业营业性用房全国都是同比增长的，广东是回落，商业营业性用房它是同比下降。
房地产的开发投资应该是高位增长趋缓，房屋的新开工面积增长趋缓。今年的1到11月，全国房地产开发投资完成是55483亿元，同比增长29.9%，像广东同比增长35.6%。完成的住宅开发投资39857亿元，同比增长32.8%，广东同比增长38.8%。所以说这个数字也是不错的。那么新开工面积，全国1到11月份是174952万平方米，同比增长20.5%，广东是同比增长21.5%。土地购置面积37153万平方米，同比增长3%，广东同比增长29.1%。
所以从上述指标看来，全国的房地产形势不像我们感受到的，更不像媒体宣传的那么严峻。当然地区差异比较大，咱们限购的一些城市，销售情况是同比下降的。1到10月份住宅销售面积40个城市同比下降0.1%，其中21个城市同比下降，包括了广州、深圳，但是19个城市还是同比上升的。所以全国总的情况应该说还是可以。
信贷方面，由于信贷从紧，有一些指标可以，有一些指标不理想。最突出的问题是个人按揭贷款同比下降5.5%。由于信贷从紧，房地产企业感到资金有点紧张，各类按揭贷款从紧，不少居民的首套房贷贷款没有及时兑现。另外从整个房地产的情况来看，进入四季度以来，新开工面积、土地购置面积明显下降，同时有些地方房价还有上涨的压力。
就像昨天中央经济会议说的，经济的下行和有一些价格上涨的压力同时存在，我们行业同样也有这个问题，经济的下行包括开发投资、新开工面积这几个月来下行，但是有一些地方从房价来说不少地方的房价还是同比上升，这个压力还是同时存在。
在中央经济工作会议以前，不少企业普遍关心的是明年的政策走势怎么样？这个问题现在好在经济工作会议昨天刚开完，当然精神大家还在学习过程当中。
坦率的说，在经济工作会议之前，我也对有些问题比较关心。我当时关心的问题，主要是这么四个：第一个是如何构建符合中国特色的住房供应体系，就是双轨制的供应体系，建立可持续的住房保障体系，就是市场和保障怎么样协调发展的问题；
第二个问题如何除了好房地产在保民生与保增长之间的关系，既要促进房价合理回归，又要促进房地产市场健康发展。
第三个问题，如何在坚持调控方向巩固调控的成果的基础之上抓紧建立房地产中长期制度。
第四个问题，如何在中央政府的统一政策指导下，各地区因地制宜，分类决策，使房地产行业发展和当地的经济社会发展相适应。
这些问题，我给有些媒体、单位也反映过一些情况。那么好在中央经济工作会议昨天闭幕了，大家疑虑的问题有了明确的答复。当然，要深刻领会中央经济工作会议精神，要进一步学习和消化。
我初步学习之后，我感觉到中央经济工作会议给我们房地产行业相关的问题涉及到的是六个方面的内容。
第一个方面就是一个"坚持"，那就是坚持房地产调控政策不动摇。第二和第三个方面就是两个"促进"，第一个促进就是要促进房价合理回归，第二个促进就是促进房地产市场健康发展。第四个方面就是要扎实推进保障性安居工程的建设。第五个方面，虽然没有直接对房地产，但是在房地产行业任务艰巨，就是推进经济结构调整，加强重点领域节能减排。因为房地产行业是节能减排重点领域，所以这项任务也是相当艰巨。第六个方面就是抓好房地产税的改革试点。我初步学习了一下，我感觉到中央经济工作会议跟房地产行业相关的有这六个方面。
下面我想谈一下我个人的看法。第一点，关于坚持房地产政策不动摇的问题。因为这个问题大家都比较关心，为什么坚持房地产调控政策不动摇？主要是调控政策的方向是正确的，包括限购、限贷、限价这些方向是正确的。尤其大家议论比较多的限购，尽管限购政策在去年提出来的时候主要是针对房价上涨过快、房价过高、供应偏紧的地区在一定时间里的限购。虽然现在限购的城市涨幅已经不涨了，或者下来了，供应也不偏紧了，甚至是供大于求了，但是一些地方的房价还是偏高。而且凡是限购的城市，从人均土地占有量来讲都是比较紧张的。我们住房问题要解决土地占有的相对公平问题，土地资源配置相对合理的问题，不可能有钱人买很多房，没有钱的人租不到房。所以在这个情况下面，我觉得调控的方向是正确的，所以必须要坚持。当然它将来肯定要有一些政策来取代它，比如说将来的房产税问题、差距的信贷税收政策问题，但这些问题又牵涉到信息制度的健全和税收制度的健全，有一个过程，但是这个方向和政策是不会动摇的。
第二个问题，关于促进房价的合理回归问题，这个问题说实在的很难回答，大家也很关心，我也老在考虑这个问题。我们这些年房价确实有一些地方房价上涨过快，我看到北京新京报的资料，从2003年到2010年北京的房价平均上涨到4.9倍，这确实上涨很快。当然房价上涨的原因很复杂，既有供求关系的原因，又有流动性过剩，老百姓投资渠道不畅的原因，还有土地、劳动力成本上升的原因，住房品质提升的原因，当然也不排除我们一些开发企业有追求利润的原因。深层次来讲，还有地方政府和中央政府过度依赖于土地财政的原因。要解决这些问题，我想肯定要采取综合的办法，但是采取综合的办法又有一个过程。
所以对房价的合理回归，要准确回答这个问题也很难，怎么是合理回归？我想对合理回归应该有一个解释。目前来讲，一些地方往往采取的是几种办法，比如说房价上涨过快的地方规定了限价销售的幅度，一些企业在以合理价格促销，这是一种办法。一些价格比较平稳的地方规定了房价的上涨要低于居民收入增长幅度，这又是一种办法。还有一种，像中西部个别地方，像重庆曾经提出房价收入比为基数，来结合当地老百姓收入情况和普通商品房价格，就提出来夫妇俩人工作六七年以后可以买一套60平米的普通商品房，当然普通商品房也是当地的平均价格，所以各地都在给房价合理回归做探索，我这两天也向有关部门建议，对房价合理回归即要有定型表述、又要有定量表述，便于操作。但是不管怎么说，中央政府明确提出房价要调合理的回归程度。所以对房地产企业来说要以合理价格来促销，我想这个方面我们的企业也有一些经验，比如说恒大、万科今年的销售情况不错，他们也是带头以合理价格销售的，这样赢得市场的主动。
第三个问题就是抓住宏观调控政策，已取得一定成果的宝贵时间，抓紧建立房地产中长期制度，以促进房地产市场的健康发展。中央经济工作会议讲的第二个促进。我自己感觉要促进房地产市场健康发展，又要处理好房价的合理回归，怎么来衔接上一个重要的问题，就是要抓紧利用目前房价调控相对比较稳定的机遇，或者有一些地方房价开始松动下降的机遇来抓紧建立中长期制度。
作为我们房地产行业，我经常给上面反映，就是房地产行业更需要有一个稳定的市场和稳定的市场预期，要有稳定的政策，因为项目有两三年的开发周期，而且我多次反映，今年这几个月以来，房地产的开发投资，新开工面积下降对后两年的房地产市场是有影响的，这主要跟房地产企业投资信心不足有关，跟对市场的预期不明有关。
所以，我始终感觉到我们的调控，前段时期集中调控房价是对的，但是调控的最根本的目标还是要解决老百姓住有所居，和促进房地产市场健康发展，那么为了达到这个根本的目标就要建立中长期制度。
在中长期制度方面，怎么样摸清老百姓住房基本情况，抓紧制定住房建设的五年规划和年度计划，切实能够付诸实施。我讲的住房建设规划不光是保障性住房规划，住房性规划也要制定，这个在发达国家也有，比如说韩国、日本，包括香港他都有五年规划，但是我们就没有这种归回，当然有地方制定了，但中央政府还没有制定。
又比如说，当前密切跟踪市场的变化，规范市场行为，做好市场下行和企业在洗牌过程当中的风险防范，防止拖欠工程款等问题发生。因为有一些企业比较难受，就有可能拖欠工程款，如果拖欠工程款，又拖欠农民工工资，对我们这个行业的形象有损的，所以我提醒大家这个问题一定要注意。
又比如，怎么样合理界定中央政府和地方政府在制权基础上面，规范二者在土地收益上的分配，提高土地出让净收益用于保障性住房建设的比例。因为原来是土地出让用于保障性住房的净收入是10%，现在普遍感觉资金不足，那怎么办？我曾经建议要大幅度提高这个比例。
又比如怎么样在房地产的税收试点上面，在限购城市里头扩大范围，要总结重庆、总结上海试点的基础上总结经验，在各城市扩大试点，同时要减少流转环节的税收，鼓励有多套住房居民将多余的住房推向二手房市场和租赁市场。另外要加快房地产的金融创新，拓宽房地产融资渠道，包括拓宽保障房的投融资渠道。要加强房地产的用地制度的创新。这里是有两个部分，一个将城市建设用地的增加和农村用地减少挂钩，另一个对愿意在城镇居住的落户的农民工，将其农村的宅基地及房产作为资产流动，提高他们在城市购买和城市承租住房的能力。这是关于中长期制度的建设。我想如果我们利用调控的间隙，抓紧中长期制度的建设，那么我们就能够促进房地产市场平稳、健康发展。
第四个问题，关于扎实推进保障房安居工程建设的问题，因为中央经济工作会议讲得很清楚，一个是扩大投融资的问题，一个是加强建设运营管理问题，另一个保障性住房主要是解决城镇中低收入家庭的住房困难、新参加工作人的住房困难，符合条件的农民工住房问题，这个已经讲得很清楚了，我不展开了。
第五，关于房地产行业的调整结构和节能减排的问题。调整经济结构和节能减排讲了很多年，在我们这个领域，特别是建筑的节能问题讲得时间就更长，但是客观来讲有所成效，但是收效不太明显。
在党的十七大报告里头还专门强调了要从调整需求结构、产业结构、要素投入机构三个方面来加快转变经济增长方式。所以我想这次的中央经济工作会议又专门强调要加快调整经济结构，加大节能减排力度，这个问题在我们的行业应该说非常紧迫。
根据中央提出来调整结构问题，在十七大报告里头就提出了要从调整需求结构、产业结构、要素投入结构三个方面来转变。比如说需求结构，我们涉及到消费结构升级、经济快速发展、城镇化快速发展，这是需求结构，在前十年是旺盛的，但是在后十年有一些城镇化的快速发展是我们需求的强劲动力，但是有一些可能需求要相应的减少。产业结构方面，涉及到了建立双轨制的保障体系，规范发展二手房市场和租赁市场、盘活货存量房问题。另外产业结构还涉及到住宅地产和非住宅地产的协调发展问题。要素结构的调整，主要是涉及到土地政策和金融政策的调整问题。
所以我想如果我们仔细地分析一下这几个结构调整，我们感觉到今后的十年，我们的前十年房地产快速发展的十年，我们后十年肯定是一个常态发展的十年。另外，我们也由过去的卖方市场为主逐步向买方市场为主。以新房的销售为主向租售并举转变，以量的增加为主向性价比提升为主转变，房地产业态由住宅一枝独秀向多业态协调发展转变。我们相信通过市场有序竞争，企业的集中度提高，行业的发展也会健康发展。
关于节能减排问题，因为我们是节能减排的重点行业。我们协会和中国房地产研究会今年开了很多会议，我们的刘会长多次讲话，在中华网、在很多的报刊上也有大量的报道。我就不展开了。
大家都关心这样一个问题，今年的房地产中央的政策是不是在打压？我始终是这个意思，中央要抑制的是两块，一个是投资炒作这块，一个是抑制房地产的过快上涨到合理回归。对于其他的，我自己感觉到因为房地产毕竟在经济和民生方面都占有很大的份额，而且我们国家经济要平衡发展。不管怎么说，他也是希望房地产平稳健康发展的。所以作为我们的房地产企业重要的是要顺应政策，自己练好内功，加强管理，促进自己的健康发展。谢谢大家！
主持人：谢谢朱中一先生的精彩演讲，请您在台下就坐，稍事休息。
接下来继续我们今天的年度演讲，我们有请演讲嘉宾：建设部政策研究中心主任秦虹女士。演讲的题目是房地产：政策与市场。
秦虹：大家上午好。我先更正一下，建设部在2008年已经更名为住房和城乡建设部，简称住房城乡建设部。
每到年底大家都在总结、回顾过去一年的情况，展望未来。我想我个人也谈一点我回顾和展望个人的心得体会。谈谈政策和市场两个方面。
第一，政策，明确预期。今年房地产调控政策从1月26号“国八条”出台，1月27号上海、重庆房产税试点，开始方案对外公布。这一年来，我们的市场就在围绕着政策、限购政策什么时候退出，会有什么样的新政策出台，房地税试点什么时候扩大，不断的猜测、分析、演绎的过程中度过了这整整一年。
这个政策预期不稳定，所以造成了市场各方主体对未来市场的预期不稳定，我们就很难判断这个市场到底会发生什么样的变化？所以我觉得这一年可以说和往年也有这个情况，政策方向预期不稳定，带来各种各样的分析和判断，这里面要么大家一哄而上，要么集体观望，所以市场总是没有出现稳定的发展，合适发展的规律很难体现出来。在一哄而上的过程中，在集体观望的过程中有的恐怕也踩错了政策点，有的也错过了发展良机，这跟政策预期不稳有很大关系。今后，市场非常需要明确未来政策方向、政策预期，这样才给我们市场各方主体明确对市场的判断预期，开发商或是购房都才能可以做出自己理性的选择。
明确政策预期，我觉得从政策的制定，宏观政策、中央政策和各个地方政策以及各个部门的政策细化等方面要围绕稳定的政策方向、目标来配套出台。不能说我们总的政策目标和具体细化的目标相脱节，这不是我们稳定政策和明确政策预期的方向。同时我们如何制定政策，也需要各个地方政府和各个部门在落实过程中也要认真落实，不要走样和变通。
09年的时候，当时我们政策说对第一套购房者，如果买房的话，政府可以在银行贷款利率上可以打7折的贷款优惠，但是执行的结果怎么样？执行的结果无论你买第二套、第三套、第五套房都能拿到银行贷款利率的打折优惠。到2009年全年，我们看了前20个城市的平均个人住房抵押贷款的利率是8.5折，这说明执行中没有严格执行政策，即使政策是明确的，但是执行走样了，也没有使我们的市场真正能够清楚政策到底是什么样的政策。
包括现在，我们对首套房的政策，自去年“国十条”以来政策是明确的，我们没有更多的调整。但是在今年，我们看到首套房贷款的时候有些银行提高了首套房贷款利率，那媒体就不停的问，这政策怎么又变了？政策什么时候改回来？我觉得这和政策没有关系，我们的政策从去年的“国十条”开始，对首套房的态度到现在是没有改变的，我们没有在政策上说要提高首套房的贷款利率。但是在实际上执行中也走了样，就造成一个结果，本来政策是鼓励和支持首套房买房的，但是在实际中，虽然房价有所松动、下调，但是由于贷款利率的上升，也使购房者增加购房负担，这和政策方向是不一致的。所以，我觉得明确政策预期，对今后市场稳健发展非常关键，首先从政策的制定方面要明确预期，无论是大政策还是细化政策，在执行过程中也要坚定不移地执行，不要走样。
那么，我们未来政策预期应该是什么样的？怎么明确未来政策预期？我再谈谈我个人的体会。
我个人在这些年的研究过程中，我个人觉得处于中国目前发展阶段，我们中国的房地产市场目前面临的外部发展环境所决定中国的政策、方向就应该坚持两条。
第一条就是控制住宅市场的投机、投资性需求，支持自住型，包括改善型的住房需求；第二条就是关注民生，要保障低收入家庭的住房困难的问题解决。这应该非常清楚，我个人认为就应该坚持这样的政策预期，坚持这样一个政策目标的话，我们其他的政策都应该围绕着一个明确的政策方向去出台。
比如说，大家现在都在猜限购，什么时候就不限购了？就不执行了？就退出了？政策就转向了？房产税将来什么时候会扩大？会推向全国？
我觉得，如果我们有了这样一个政策目标的话，其实大家没有必要关心限购什么时候退出，房产税什么时候扩大。因为无论是限购、房产税、还是其他政策手段，所有政策控制的对象都是住宅市场的投机、投资性需求，不会伤及到真正的自住型需求。有这样一个认识和判断的话，如果我们真有这样的政策出台，我们控制政策目标一致的，无论是具体政策形式是什么，我们的政策希望达到的结果是一致的，我想我们的企业就会有一个对自己将来所开发的产品、供应的对象、定位就应该有明确的战略，就很容易确定企业发展战略。
那么现在，我们在这样的政策预期目标下，怎么理解当前中央经济工作会议提出来的“坚持房地产调控政策不动摇”。我觉得就是坚持对投机、投资者需求的控制，满足自住、合理的住房需求和大力建保障性住房。
那么又怎么理解“促进房价回归到合理水平”？我个人理解，促进房价回归合理水平，四个促进：
第一个促进，促进房价水平在社会大众承受范围之内，而不是小众承受范围内。使房价变化水平和收入变化水平两者越来越接近，不是两者分离得越来越远。这是第一个促进，促进房价水平在社会大众承受范围之内。
第二个促进，促进过去由于炒作投机所推动的一些不合理的房价的过度快速上涨，使它适度的进行调整。我们看到很多城市，包括一些城市的部分地区它们房价是怎么起来的，是靠一些概念、投资性的需求在短时间内大幅度推动上去的，这样一些的房价上涨本身存在着不合理性，应该通过我们的政策预期和市场的调整，让它回归到、调整到合理水平。
第三个促进，应该是促进房价的变化幅度，有利于平衡社会各方、多方的利益关系。房价的变动，应该说房价确实是各种利益、各种矛盾的结合体，我们买房和没买房的，贷款和没贷款的，抵押物和贷款的，先买房和后买房的，在房价变动中利益都会受到不同的影响，包括房价的调整和上下游的一些关系，我们的部门、个人、企业和银行、贷款者之间的关系都在房价调整变化中利益都会发生变化。所以房价怎么合理回归呢？应该促进房价变化幅度在有利于平衡多方的利益主体关系。
第四促进，应该是促进包括地价在内的各种要素与房价一起同步调整。怎么理解房价回归到合理水平，不是大家所理解的简单涨价还是降价的关系，因为确实很复杂，个人理解是有多层含义的。
所以，今后的市场发展很重要的关键就是需要我们明确政策预期，政府方向对这个预期还是明确的，同时要稳定政策预期，引导市场能够平稳健康发展。
第二方面，市场。应该说过去一段时间，中国的房产市场经历过快速膨胀、粗放发展，成为了各行各业人人都希望在这个产业里面进行淘金的行业。
今后怎么看待房产市场？我个人的两个观点：第一，短期看市场惯性还会下行，长期看仍有空间，还会增长。为什么说短期看市场惯性还会下行？我一直认为今年房产市场的调整仍然是结构性的调整，也就说有好有差，成交量有正增长的城市，有负增长的城市；价格呢，有上涨的项目，有下降有项目；企业呢有发展的，还有一些资金过得比较好的企业，也有一些企业已经被迫卖项目，今年可能日子都很难过下去的一些企业。
所以，整体上今年的情况是一个结构性的调整。但由于房地产调控政策效果在逐渐显现，我们在坚持房产调控政策不动摇的情况下，政策效果还会继续显现。市场有惯性的，所以我们可以看到，从四季度开始看到市场向下的形势还会延续。所以短期看市场的调整还会延续。
中长期来看，中国在发展阶段所决定的，我们支撑房产市场需求的空间仍然是存在的，我们城镇化速度无论是快还是慢，城镇化还在进行，这是没有改变，我们经济还在发展，收入还在提高，人们对消费结构升级远远没有结束。
我们的房地产在这样的发展过程中，市场空间仍然是存在的，但是我们不可能把今后房地产市场发展按照前十年的发展经验复制到后十年，因为我们今后房地产市场发展外部环境跟十年前相比发生了很大的变化，经济增长速度，我们从“十二五”开始国家主动控制经济速度，而不像前十年里面，有六年GDP增长速度在10%以上，有三年在9%以上，这样高速的增长在未来我觉得是很难出现的，我们的外部环境很复杂，中国经济也回归到理性、稳步的增长。
第二个，我们过去十年有住房制度改革的制度红利，极大释放市场需求，我们今后不但没有住房制度改革，停止福利分房扩大市场需求的政策调整。相反，我们是大力建保障性住房，分流一部分市场需求到保障房这边来。
第三个，城镇化还会进程，但是速度和质量和前十年是不能相比的。
第四个，中国政府也不会像前十年那样大量发行货币，货币政策应该逐渐回归到我们正常的水平。所以市场未来理性和健康发展，我们最关键的是我们不能够因为有空间，但是我们不能短时间内过分透支这个空间，而是要为房地产长远发展留出空间。
我们开发企业，特别需要知道政策今后控制什么、支持什么，我们在这样的政策目标下，企业的定位、选择企业的产品，这样企业不是整天研究市场，而是研究产品，研究自身企业如何发展，这是房产长期持续发展是非常有利的。
这是我个人在年终的个人体会，跟大家做一个汇报，不代表任何的官方，不代表任何部门。我提醒那些擅长于发挥、演绎和想象的媒体朋友们注意，以上是我个人的体会，仅供大家参考，谢谢大家！
主持人：谢谢秦虹的精彩演讲，请到台下稍事休息。
两位嘉宾的演讲带给我们很多思考和观点，相信大家都会有自己的判断。本次论坛年度演讲，我们也一如既往地安排了观点答问环节，我们将专门请出特约评论员来与我们的演讲嘉宾进行互动答问。接下来即将进入的论坛的第一场观点答问环节：行业与市：向左走、向右走？
首先有请今天第一回合的特约评论员上台就坐，他们是：广州新城市投资控股集团董事长曹志伟；寒桐（广州）投资顾问有限公司总经理韩世同先生。有请两位上台。
接下来有请答问嘉宾：中国房地产业协会副会长朱中一先生；建设部政策研究中心主任秦虹女士。请朱中一先生、秦虹女士台上就坐，与我们台上特约评论员一起就“行业与市：向左走、向右走？”的话题，展开观点答问与互动。
曹志伟：尊敬的嘉宾早上好，我有几个问题请教两位专家。中央经济工作会议已经明确了要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房的建设，扩大有效的供给，促进房地产市场健康发展，很明确调控政策的主调由以前抑制过快增长转为房价合理回归。昨天国内A股上证指数刚好回到10年前的最高点，就是2001年的最高点，2245点。我有一个困惑，我们的房价应该回归到哪里才算合理？十年前有没有一个量化指标？与此同时政府垄断土地的价格是否也需要回归到某一个合理水平？房地产业的税负，以及银行贷款按揭利息也是否回归到合理水平？这里有一个背景，今年中国各地地方政府的基准地价正在或者已经翻倍调整，广州的地价准备在这个月公布，调升的幅度，如果在中心城区的话在要翻倍。再有一个背景，今年各大银行利润占到上市公司总额利润30%，某一位总行行长说银行赚钱了赚得不好意思了。在这样的背景之下，我想请问两位专家，我们这些政府地价，我们的房价，我们的银行利息是否回到哪一个水平才算合理？预测一下。
秦虹：其实政策不会出一千、两千、三千这样的指标，房地产本身地域性很强，不同的地区价格不一样。为什么要让它合理回归？第一个促进让社会大众承受得起，不是小众承受得起。房价的变动方向和收入的变动方向越来越接近，不是两者差距越来越远。第二个促进，从过去猛烈增长要理性回归。第三个促进房价调整满足各方的利益主体，不光是简单的没买房者，还有买房者，还要考虑银行是否亏损盈利，还有贷款者，贷款者不光是住房贷款者，还有以房地产作为抵押后的贷款，所以就是要促进包括地产在内的要素和房价同步调整。刚才讲到地价的变化，基准价是很高，关键还是有人买，再高如果没有人也就没有任何意义了。
曹志伟：开发商的房价及时下调，但是地方政府的基准地价定了之后，在定拍卖价的时候无法打折了，否则就是国有资产流失。昨天我们上午的研讨会也谈到这点。谢谢您。
朱中一：刚才我讲到了房价上涨的原因是复杂的，其中讲到土地、劳动力等其他成本上涨。说得直白一点，如果让房价合理回归，地价是否合理回归？这个问题我向上面反映过。中央政府现在关于土地出让金方面逐步完善。在土地，上面也很为难，因为我们国家土地资源稀缺，另外一个方面土地总感觉招拍挂是公平公正的，但是也在完善当中，在限地价、定房价制度方面越来越完善。
韩世同：我想问一下朱会长，您刚才提到中央的房价调控方向不动摇，我们业界更关心，如果重新遇到2008年底的经济局面，经济状况，经济发生恶化，是否还会坚持还会适当有所调整？
朱中一：这个问题应该由巴曙松来回答更好。我们学中央经济工作会议要认真学。首先加强宏观调控是针对全局的，因为国际经济不确定性、复杂性、国内经济的不确定性，所以我们既要坚持宏观调控政策的连续性和稳定性，同时又要有针对性、灵活性、预见性。这样预示了国际形势如果像08年那么严峻，我们整个大政策都要调，如果大政策要调，房地产的政策也会调。就目前来讲，现在还没有到那个程度。
韩世同：针对房价回归合理，你提到三个方面，三个探索。限价政策在我看来带有一点弄虚作假，暂时不让房价高卖，暂时获得好像回归到正常价值。还有收入，房价增长的速度低于收入的比重，其实收入的比重很小，但是房价的比重很大，每个都是10%，增长的速度永远跟不上的，这个好象不太合理。如果按照重庆模式，意味着有很多地方的房价下降50%。这三个方面，如果你们给中央决策提一个建议的话？你更倾向于哪一个标准？
朱中一：这个一开始我们讲了，对这个问题是最难回答的问题。这个问题最本质的意思是什么？我自己感觉就是有泡沫的地方把泡沫挤掉，这是本质。如果没有泡沫，你还会有所增长。但是不要房地产上涨慢一点。房价确实泡沫，但不是全面性的泡沫。比如说上海地区房价上涨快，因为涨得快、降得也快。这个问题也是因地制宜的。
韩世同：秦主任，你刚才讲到银行利率有波动，使政策预期无法控制，"国八条"也没有特别明确，只是讲差异性的信贷政策，但是银行根据自己的利率，把这个利率调整、优惠政策作为放贷难的时候全部放开，一紧张的时候又减掉。
秦虹：银行的行为代表政策，政策说得很清楚，去年2010年就明确了。
韩世同：银行能够脱离于调控政策之外吗？
秦虹：我刚才说了明确政策，制定政策的时候大政策小政策要一致，其次在执行环节中要贯彻一致。我刚举的例子，2009年对首套房贷款利率打折，但是到银行第三、第五套首套房也
韩世同：现在是限购、限贷允许购买的首次置业，二次置业没有打折。
秦虹：我们的政策规定首套房首付30%。提高利率的是第二套以上的。
韩世同：银行的行为没有按照政策？
秦虹：银行有问题。我们政策没有调整，银行你为什么要这样搞啊？这是一个问题。
朱中一：在宏观调控里头，一定要做好顶层政策，第二在中央政府统一领导下之下大家协调，银行带有商业。
韩世同：我是赞同银行肯定是追求利润的，但是在顶层设计上有一些采取财政补贴会不会更好一点？如果要银行自己掏腰包，可能制度设计有点不合理。我认为是这样的。
曹志伟：银行表面是赚钱的时候是银行，亏钱的时候是国有银行，他们只是赚得不好意思的时候是商业银行，他的模式和利率实际是垄断的。
主持人：谢谢朱中一先生、秦虹女士，谢谢台上的特评论员的精彩问题，也谢谢全体与会嘉宾的积极参与，请各位嘉宾回座休息。
下面我们有请今天年度论坛的第三位演讲嘉宾，他们是青岛海尔地产（集团）有限公司董事长兼首席执行官卢铿先生；他演讲的题目是创新突围、赢在转折处。
卢铿：各位上午好！我们今天在一个很特别的历史时期，最大的变化是我们的工业时代向后工业时代过渡，这是平常根据我对时代观察所感觉到的，大家也看到这个时期变化也非常多。我们这个行业已发生的变化，大家看到行业调控政策已处于严重的纠结中，对民生的关注继续明显加强等很多变化，中央和地方政府在利益上有很大分歧，企业靠土地升值获利的时代已经结束等等，有很多变化。这个变化导致今天市场、媒体、开发商、政府、银行、各界对这个行业困惑和不解。这是我个人的观点。我觉得楼市的调控是正确的，可能由于一刀切的关系，使得本来几个城市楼价飙升生病，让全国各个城市吃药，五六线城市吃药，吃药还吃出毛病出来。所以这个行业里面，可能由于政策执行的一些偏颇出现的新毛病。新华社有一个记者发表有一个文章：房地产要调控到民众满意的政治水平。我个人认为文章存在令人质疑之处，这篇文章很多地方报纸没有直接转摘，也没有太多的理论跟进。
我个人认为这次楼市量价齐跌的态势可能是一种假摔，不要太乐观。假摔是暂时性波动，因为以下一些原因，比如说我们感觉到媒体的呼声已经超过政府的声音，各级地方政府正忙于换届，换届后又有一论新的发展竞赛，因为发展竞赛是不可逆转的。另外不少地方政府已经陷入严重的债务危机。我们得到的公开数字是10.7万个亿。我听说还要翻一倍，20万亿，什么概念？接近一年GDP的一半，也就是说地方政府的债务平台可能会产生的金融危机的影响其实是潜在的。各级政府都知道，房价跌40%银行受得起，我觉得这是不负责任的，至少只是偏重于金融、银行的角度受得起，但是其实还有其他的，比如说房地产相关行业出现很严重的问题，比如说钢铁，钢铁下来了，我们钢铁大国，现在下来了，制造、加工业下来了，运输业、制造业下来了，接下来还有多少的行业下来？不知道。今天对于房地产调控，我觉得一方面必要，一方面要注意调控的实际效果和方法。
不久前陈淮主任曾经说中国楼市还有二十年的辉煌，我觉得这句话有道理，因为在行业里面至少还有20年，比如说美国的房地产行业，尽管有波动，房地产作为三大支柱之一支撑美国发展的一方面。所以有理由支撑这句话，比如说人口城市化，还有地方财政暂时无可替代的收入来源，另外唯一的重要一个支柱产业，可拉动近百个行业的发展。另外刚性的需求，我们去分解和解构刚性需求，中国的刚性需求跟国外是一样的。外贸必然下跌和投资不可能再像09年那样突然花几万个亿的情况下。还有内需结构，就是房地产相关行业，如果把房地产拿掉，或者只靠保障房支撑房地产业，对其他行业有很大的影响。比如说商品房拉动的行业比保障房拉动的行业多得多。
我们海尔地产渡过危机当中的思考。简单说就是"创新"，面对复杂的行业背景和国内的一些经济社会背景的情况下，企业惟有选择创新出现突围。
房地产企业有很多方面可以创新的，比如说管理思想、文化理念、产品技术、成长模式、工作方法、营销手段等都可以创新。
海尔地产希望成为创新领先型企业，因为海尔包括张主席思想的精髓就是"创新"两个字，我们在管理思想方面跟着海尔的 管理模式，因为海尔的管理模式正在进行一次超越时空的探索，很可能成为工业革命时代以后的200多年来继泰勒、福特、丰田之后的第四代产业模式，海尔地产作为试验田，将成为海尔管理模式的第一个跨行业的试验田。在商业模式方面，产品、服务方面我们有很多的探索。我去海尔4年多，我那天归纳了一下，我们实际上、正在进行、已经进行、未来进行探索的20多项，我简单地过一下。
第一，海尔管理模式的地产版，如果成功了跟同行进行分享。海尔管理模式的核心实际上颠覆了第三代管理思想，突破了碎片化时代的管理学，这是稻盛和夫的阿米巴都没有突破的方向。
第二，为了避开对商品住宅的调控，我们进行片区开发，现在抓紧进行的有三到四个项目，最近也在谈新的，都是几个平方公里的，因为海尔有一些特殊的背景和资源，以及公信力、和政府的关系。
第三，一方面我们不愿意去举牌，进行不理性竞争，我们也不会收购一般的二手地，所以我们对特殊适合海尔去拿的一手地做归纳，有很多形式、方式。
第四、工业地产，我们在全球有20多个工业地产，最大的在广东佛山，三千亩地。工业地产除了厂房之外还有物流库，如果做得过大用不完，做得小不够，采取的方式是和专门物流公司合作，来解决量交换问题、资源交换问题。所谓一店、一库，是海尔自己的店，今后海尔突破以前只是依赖国美、苏宁的销售模式，会建自己的店、库，包括网络级的，从旗舰店，从实到虚。我们做了分工，工业地产集团的商住系统负责建店，工业地产负责建库，这样形成资源互动的关系。
海尔的旗舰店做创新构想，在今后商业地产当中会加快开发，海尔地产的商业地产开工量可以超过一百万平方米，这是很大的数据。
第五，对于传统的工业地产的突破，今后新的产业园区，包括佛山的三千亩产业园区，式改为商业一体、居住型一体。这是欧洲产业园区，有利于海尔和地方政府一同去邀请和吸引欧洲的一些中小型集群化的企业，比如说三五十个企业集成进入某一个区域。这是金融地产和并购的模式，在未来一段时间，有不少的企业未必是微型企业，中小企业处于各种目的，出现被并购的合作机会。这是我们的商业地产，张主席要求我们在这个机会窗口出现的时候，自己能够造就或者持有、购买一些优质产品。
我们在青岛已经有一个云社区实验性的展示厅，欢迎各位去参观。在原来海尔集团用户的基础上延展出来的更加注意线下服务的智能服务体系，使市民的生活通过智能化的系统完善生活品质。这是小户大家的衍生品，我刚好去香港做考察，小户大家的组合，小户怎么享受大家的生活，合理使用空间，我们做了一些探索，我们海尔地产不仅做保障房，还有高级公寓房，满足高级白领的需求，和中产阶级人的生活需求。
我们研发了第九代商业，已经写了一本书出来，很快会发行，在今天当中国的商业地产普遍出现泛滥或者迷盲的时候，我们这个创造，希望能够引起大家的思考。
新东方主义理念，这几年前提出来对中国建筑风格艺术的探索，我觉得中国成了世界上最大的市场，但是很少有人，包括我们的政府首长，包括设计师，包括开发商，很少有人思考我们的城市是否需要它的风格，我不太多机会，但是我到广州之后感觉城市建设风格整体上和其他城市差不多，甚至很乱，我觉得作为世界上最大工地，我们不能不负责任，中国的新古典方面我们有八九个项目在建设，有的已经建设完工。
这是我们海尔自己两块地，主园区的一部分，和海尔的发祥地冰箱场，这两个项目做成青岛文化创意生活中心，第一块是40万平方公里，第二块是23万平方公里。
这是企业对内部创新的土壤，和环境的构建，我们希望企业鼓励创新、激励创新，让创新的人在企业里面生存得更好、发展得更好。这是我们的研发方式，我们在策划和研发方面采取模块方法，我们必须面对大的项目，我们需要对很短时间对项目进行判断，我们对产品的组合进行了模块化研究，基本上形成于系统，这样很容易通过组合就能够形成地方判断、价值判断。
最后物业管理，通过云社区和海尔的云电视和所有客户接触的方式，我们借鉴宝马七汽的设计模式，让所有设计能够跟客户联系起来，让我们今后每一个海尔地产的住民和每一台电视都能够跟我们的设计部门、研发部门对话。这是海尔的虚实网上市方案。这是物业管理通过云社区的智能化系统，硬软件，从物业管理和社区服务的革命，我们跟人家合作，做大物业管理。所以我们对自己的研究，希望海尔地产由于具备了创新领先型企业的条件，所以我们在这些方面发挥我们的优势，成为中国房地产界创新领先型企业。谢谢各位！
主持人：谢谢卢铿先生的精彩演讲，给我们带来很多启发和新观念。请卢铿台下就坐。
接下来将请出今天上午最后一位奉献年度演讲的重量级嘉宾，我们有请著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松先生。他演讲的题目是：2012年中国宏观金融政策展望。
巴曙松：谢谢主持人，各位上午好！中央经济工作会议已经闭幕，会议公报也已公布，我看到很多的解读，宏观政策的基调基本明朗。积极的财政政策和稳健的货币政策，同时重点推进结构的调整。今天上午刚刚也看到中国的资本市场，在全球资本市场连续11天左右下跌，跌破2200点，也反映各个方面对经济增长也好，金融市场走势也好的一些担心和迷盲。刚才我看到朱会长和秦主任环节的对九，地产界的朋友开始从骂政策转到骂银行，我觉得是有进步的，如果真正要有进步还得骂自己，没有自己行业的反思。因为一般在下跌的过程中，调整的过程中总是想一个主体骂一下，掩盖自己决策的失误，掩盖自己对政策研究的不清晰，来减缓自己内心的自责，做股票投资一样，骂证券公司，找一个分析师来，但是我想骂政策表明你在对抗，没有着手理解，这次骂银行，下一次我建议会议上重点骂自己，我们在行业把握大势，自己对内部的管理，在自己的反思方面有哪些真正值得改进的。
20分钟的时间，我想讲两点内容：第一，在大的货币政策环境确定稳健的背景下，要特别防止年末和明年初的阶段性的流动性过紧，这是第一个判断。第二，关于中央经济工作会议的公报，我看了各个方面的解读，我从金融政策研究的角度来解读一些自己的理解，可能目前还没有看到的，应该提醒关注的，比如说首次在中央经济工作会议里面提出来要进一步立定市场化（谐音）。比如说我们又提出来人民币汇率的表述，保持人民币汇率基本稳定，以前说了几次，08年形势比较坏的时候说了一次，2010年说过一次，汇率目前资本在外流，我来谈一些理解。
第一，为什么说要关注近期在总体上货币政策比较稳健的情况下要防止出现供给紧张？主要是主从目前大的政策基调一致，今年是抑制通胀作为宏观政策的首要任务，现在物价回到4.2%，与11月份的数字，估计在12月回落。物价的重要性退后了，增长的重要性靠前了。总体上来看，明年的货币政策基调和今年不会有大的变化。真正的增长亮点还有财政政策积极的投向。但是从整个走势来看，四季度和明年一季度还是惯性回落的过程。在惯性回落的过程中会使明年的经济呈现一个"前低后高"的态势。现在要关注的是我想把这一次经济紧缩所达到的指标和08年年底紧缩后期的指标做一个对比，我发现基本上主要的经济指标已经同08年底紧缩后期，或者政策没有出现全面逆转的指标已经非常接近了。
为什么总体稳健货币政策的基调下防止出现阶段性的流动性紧缩过渡。理由是我们看到M1，昨天公布指标是8%，10月份是8.4%，9月份是8.85%，已经连续三个月低于10%，08年年底最低的时候也是这样子。PPI、CPI回跌下跌的退缩跟08年差不多。现在应该来说是整个紧缩政策效果释放非常充分的阶段，而且因为近期的资本外流、紧缩效果叠加，增上宏观增长速度在四季度、一季度回落试图继续回落。
大家看这个指标，和08年回落的时候比，看看相应的指标，如果我们如果只是当前的数据对未来的看法很迷盲。但是跟08年一次紧缩，然后遇到冲击，政策进行调整进行对比，我们对未来的政策方向有一个大致把握。和08年的危机做对比，这两个柱状图，是内部环境、 外部环境、政策力度都有不同。从柱状图对比说明基本上紧缩力度和紧缩效果和08年的紧缩后期基本水平已经接近。我们看PPI的回落，交叉态势，下一个柱状图也是上一次货币信贷增速，也是接近股底的水平类似。从一系列指标对比，目前经济回落的趋势也接近08年，但是幅度比08年稍小。我们看带有隐状的图的标示，现在紧缩效果已经基本到位。但是近期来这两个季度应该关注的是防止流动性，紧缩过度。我们看左边的柱状图是上次紧缩的后期，在紧缩的后期跟我们现在接近的部分，我们要防止的经济探底过程中出现箫条。在柱状图的随后又一个非常陡峭的下降。所以目前的政策操作里面，其实紧缩效果基本体现得比较充分，但是要防止出现像上次08年在紧缩后期之后实体经济出现非常陡峭的回落。或者说是软着落，不是硬着落。这点上基调上要明确。至少从货币角度来，M1的速度已经和上次的7.8以下已经在同一水平，接下来的四季度和明年的一季度，目前的阶段性的放松来防止硬着落，实际上力度并不明显。
11月份的信贷投放是5622亿，增幅不明显，其中新增的短期占比比重偏大，表明我们的企业实际流动性资金还是非常紧。所以阶段性放松从信贷方面表现不明显，从M1的增长方面表现不明显。前一段时间降准备进率，大家呼吁在四季度和一季度经济回落的时期，探底的时期适当的放松，防止尾部风险，或者在探底过程中跌幅过深，目前来看放松表现不明显，而特别是在年末和春节是流动性需求非常旺盛的时期。
所以为什么资本市场出现那么大的调整？年末有很多企业流动性紧张，需要在资本市场该卖的卖，和流动性有关系。所以从目前的数据来看，应该防止在经济回落过程中流动性的短缺导致防止软着落变成硬着落。昨天公布的11月的7.8%的数据是我觉得对这个方面的担忧应该要强调得多一些。包括降准备金率之后，11月份的信贷投放也仅仅5600多亿。这两个指标结合起来来看，即使是阶段性的"放松"表现在信贷方面没有看出明显的趋势，这个可能使经济容易在回落、探底过程中出现阶段性的叠加和失速，这是需要警惕、关注的。
第二，我想把我自己学习中央经济工作会议，我觉得跟我们在座的各位房地产行业可能相关的部分我再做一些补充、解读，特别是从金融的角度来做补充和解读。
一、在房地产那一部分，这个报告里面讲几个方面的内容，就是"抓好保障房的投资、融资、建设"，所以3600万套保障房是既定的政策目标，我在很多省市进一步跟踪、调研情况来看，尽管我们大家批评，有的抵触，有的适应，但这已经成为事实，对我们行业产生深远的影响的真实存在。很多人说今年的开工情况不太好，我到省市了解，可以理解，两会下的任务，回去再开会、找地、找钱，当然在三四季度开始起动，我去省市调研的情况来看，大家签订任务，所以今年要从11月份、10月份有很多城市在启动。所以我自己预计明年保障房建设比今年好，而且分布均匀，这个对我们行业的影响是现实的，而且还会持续。
二、促进房价合理回归。我关注的是扩大有效供给。因为我们1999年以来对房地产调控有一个很重要的教训，每次试图调控房地产市场抑制需求之后，往往以破坏供给作为代价，大家一紧张，流动性一紧张，土地就不买，就不开工，最后导致供给受到破坏，当经济恢复正常之后，可以卖的房子少了。所以我们要关注下一步政策调整里面怎么样能够鼓励我们这个行业扩大供给，在抑制投资需求的情况下会采取什么政策措施来扩大供给？我觉得2012年值得大家关注。怎么样让大家有动力区开发呢？所以这里面提了，是值得关注的关于房地产方面做的点评。
在调结构方面，应对危机方面提得多的还是扩大消费、发展服务业，节能环保、促进新的产业增长点形成。这点使得决策者意识到明年外部环境恶化的同时，不会再走08年大规模信贷投放，以基础设施，以及城镇化房地产作为应对危机的主增长点的道路，基本上可以确定和08年的应对手法会不一样。大家想带动经济三架马车，出口明年比今年要弱，中国的投资三大块，基础设施增长比较平稳，4万亿陆续完工，房地产调整再继，要不用保障房对冲一部分，总体有所回落。接下来就是靠消费，要么在投资之外找新的增长点，制造业和新的服务业等产业，这个思路其实已经比较清楚了。
在报道里面，首次提出来要牢牢把握发展实体经济对于中国经济发展的坚实基础。实体经济，加工制造能力，保持它的竞争力，潜台词对房地产针对而存在的，因为在城市化过程中，过早大幅度房价攀升，实际上会吸引大量的实体资金进入这个行业，推高制造业的成本，降低制造业的竞争力，所以提出这一点，表明在未来的增长重点里面关注实体经济加工制造业的投资。同时关注消费的增长，以消费带动的，或者是以服务业带动的经济，肯定比投资经济增长的经济增速会回落，但是普通老百姓感受的增长未必差那么远。大家想一个普通劳动力，现在资本市场也有悲观，也有乐观。
我最近遇到德国大的资产管理机构，问他关注什么，他说：我关注第一是中国普通老百姓、打工者工资一年可能从一个打工者原来一年一万、两万，变到三四万、五万以上之后新增的购买力转向什么。原来中国人把房地产作为超配的资产转成标准配置的资产多余的购买力流向哪里？应对危机的侧重点，这次通过基础设施，以及相关的房地产受益者，这次应对的重点从昨天的报告里面看出来，应对手法有很大的差异，愿意接受经济有所回落，重点转向消费、服务业。
主持人：谢谢巴曙松精彩演讲，请巴曙松先到台下稍事休息。
主持人：上一场精彩的观点答问环节让大家感受颇多。下面我们将开始今天第二场观点答问：谁的罪？泡沫房地产。首先有请今天第二回合的特约评论员上台就坐，他们是：金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士；广东银监局政策法规处调研员王敏先生。
接下来有请答问嘉宾：著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松先生；青岛海尔地产（集团）有限公司董事长兼首席执行官卢铿先生。
请巴曙松先生、卢铿先生就坐，和我们台上两位特约评论员一起就“谁的罪？泡沫房地产”这个话题展开观点答问与互动。
王敏：谢谢主办方给我这样的机会，来探讨房地产业的话题，我感到非常的荣幸。我想说的是房地产泡沫这个问题，我个人觉得房地产市场在攀升，爬山的时候很累，但是到山顶上之后风光无限好，但是风险比较大。我现在跟银行沟通时谈到房地产如何合理回归，根据中央经济工作会议的精神，我个人意见是希望房地产合理回归，目标到什么样的阶段？到什么样的价位？另外采取手段，希望有序的回归，不是像泡沫一样，一破就崩盘。大家知道国内经济指标也在下滑，房地产有什么样的走向？
卢铿：我简单说说的观点。房地产有没有泡沫？有泡沫，但是泡沫在局部地区，现在这个泡沫由于一刀切，使泡沫在扩大。当初几个城市，比如说北京、上海、广州、深圳的房价飙升的时候，后来受政策影响使投资者向二三线、甚至向五六线城市扩张。刚才有一个数字，全国房地产价格和成交量实际上还在增长，其实我们看到一线城市已经下来了，但是全国没有下来，这说明？这个泡沫实际上往下面蔓延。这种蔓延对三四五线城市不公平，本来可以非一刀切的方法，因地制宜进行发展。我个人认为是有泡沫的，我觉得泡沫在蔓延，治这个病的方法不是简单把泡沫捅破，泡沫就两种，一个是啤酒一个泡沫，一个是肥皂泡沫，肥皂泡沫一捅就破，啤酒泡沫会自己变化。前几天在深圳会议上提出来一个建议，希望能够供政策制定者有一个参考，我觉得简单用简单的限价、限购、限贷款等不可能解决问题，我个人提出限利，把利润控制在一定范围内，允许开发商有一定的合理利润，就可以限利。还有一个是限炒，不让它炒，也就是通过税收来解决它在流走环节中有税的存在。你持有一年之内就是炒房，征收多少税，政府稳得住投资者。第三是限存，让你的闲着不用的房通过房产税，使得你难受，因为国外都是这样的。用新的"三限"替代旧的"四限"，一方面解决地方政府需要大量资金来建保障房，或者地方建设的资金，同时又不至于把行业冰冻掉。所以希望有更智慧的方法来解决。
巴曙松：如果房地产作为一个投资品的话，可以跟其他投资品做对比，比如说跌破2200点的股票，银行的存款。作为投资品来说，在一线城市，北京的一个房子是6倍，资本市场现在是12到13倍，股票市场12倍，目前投资品来讲，包括上市公司、房地产公司，折价到60到70%差不多了。
第二，最近外国基金公司、资产管理公司，他们经历过房地产市场调整，他们对中国经济这么悲观，他们认为在完全市场经济条件下，房价不是说想调5%就5%，美国一启动调整周期也不是说5%就止得住，而美国直接是10%以上，因为他们国家房地产对实体经济影响很大，就会导致金融动荡。我的解释是城市化还在推进，家庭套数比也是在0.8%多一点，满足实际需求和投资差距很大。仅仅作为投资品来看，房地产作为超配置的资产可能性更大。另外我们的调整跟欧美相比有很大的差距，我们的供给、缺口还在。中央经济工作会议有一句话，要扩大有效供给，我觉得是考验着决策者怎么样扩大有效供给，扩大供给从何而来？这是2012年在这样的环境下值得关注的。
王敏：我非常赞同卢铿和巴曙松的观点。
杜丽虹：接着巴曙松老师的问题，我想到问一下问题，关于信贷的问题，因为我也看到一些地产企业，分析师，对于明年的货币供应量有些人是比较乐观的，因为货币政策在转向，转向稳健，存款准备金率在下调，但是我们的银行存贷比处在红线的状态下，而且储蓄存款和外汇债款都在外流的过程，都是在下降的过程中。在这种情况下，明年的存款准备金率即使再有几次下调，我想问一下巴老师，对于兑款的供应量是否能够真的有一个推动作用？
巴曙松：我想11月份的贷款也是5600多亿，直接受到限制。因为我们的银行今天不仅只是贷款意愿、政策动员你可以贷款，同时还受到存款比等约束。有很多银行75%是底线。明年在稳健的货币政策基调下还要考虑很大一个变数，就是货币供应量M1两个渠道：一个是信贷，一个是外汇占款，预计明年外汇占款大幅度降低，所以相应的缺口要用信贷来填补上，如果外汇占款还像11月份持续降低的话，信贷也补不上，更会对存贷比有更高的要求。所以要么就是推进立定市场化（谐音），让银行在存贷款的定价上面有更大的权利，不要理财什么的转个弯的变相的市场化。比如说开发商骂银行，其实银行已经给开发商有很大的支持了。银行如果按照今年下半年民间融资贷款计算，盈利增长会更高。扩大银行的贷款能力，推动立定市场化（谐音）增强。比如说国外有很多成熟的经验，三年五年放开，增加长期资金来源。第二贷款指标进行适度的调整。贷款指标对银行经营流动性监管在降低了。银行的资金来源有很多，存款只是其中一个，银行的运用方式也很多，贷款只是一个。去年底，韩国的存贷比是139%，上个月香港整个银行体系经过贷款控制之后，存贷比是85到87%。我们卡着存贷比可能也是不够的。只要对房地产来说，房地产调控大的基调没有改变之前，从银行现在的蛋糕里面多切一块是非常难的。我预计明年的金融活动非常活跃，除银行贷款之外的。因为我也走访了一些理财产品，从设计、销售、管理的金融机构，基本上在跃跃欲试，摩拳擦掌。企业联合发起、自己发起，和金融机构进行整合、并购，房地产金融活动是非常活跃的，房地产与信贷相对应其他类型的各种融资活动，会比今年或者过去一段时间活跃得多，从年末了解的情况来看有初步的迹象。
主持人：谢谢台上的问答嘉宾，我们的观点问答环节告一段落。接下来就是本届论坛的重头戏，华誉景观2011中国房地产行业年度30强企业总评榜（地产G30）暨卓越表现榜）马上即将发布。
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