观点网讯 见习编辑 李宁 作为福州的老牌房地产上市企业,阳光城集团斥资超30亿大手笔拿地,却难免让人们想起大龙地产拍得地王后的“悲惨往事”。
2月11日,阳光城集团发布公告称,于2011年2月10日上午在参加福州市国土资源局2011年度第一次国有建设用地使用权公开出让活动中,以30.5亿元人民币竞得编号为宗地“2011-02”地块的国有建设用地使用权。
30.5亿“地王”
该宗地位于福州市台江区光明港以南、鳌峰路以北,土地面积142611平方米,合213.92亩,土地用途为商服、住宅用地、公共绿地。
参加该地块竞拍的企业一共有3家,分别是阳光城集团、融信集团和高创发展有限公司。经过现场53轮竞价,阳光城集团最终以305000万元竞得该地块,折合楼面价8555元/平方米。
在房地产市场持续深入调控,房产税试点开征以及各地方国八条即将实施之际,阳光城以30.5亿元的拿地之举也吸引业内人士的关注。
福州中原地产研究人士表示,阳光城此次拿地其实也比较正常,虽然房地产调控在全国实施,但主要还是在一二线少数城市,福州当地并没有产生直接影响,再加上开发商这一两年资金回笼还是不错的。
该人士继续表示,基于市场因素,当地的很多开发商都愿意去多关注一些地块,尤其是地段较好的地块,阳光城此次拿的地块也属于地段较好的。
但该人士也表示,以阳光城目前的实力,30.5亿元对其而言也一定存在压力,这是阳光城有史以来最大的一个项目投入。去年阳光城也通过信托进行融资,而现在在内地融资受限的情况下,怎样去解决此次购地的资金对阳光城来说或将是一个大的挑战。
去年5月27日,阳光城发布公告称,华融国际信托有限责任公司已于5月20日前向阳光城下属福州阳光新界房地产开发有限公司增资5.4亿元,其中3亿元计入该公司注册资本,2.4亿元计入该公司资本公积金。
12月21日,阳光城集团子公司阳光房地产与山东信托签署信托贷款合同,获得信托贷款金额不超过2亿元,不高于3亿元,贷款期限为18个月。
今年1月14日,阳光城发布的2010年度业绩预告公告称,公司2010年全年业绩净利润约4.82亿元,同比增长165.76%。
全年4.82亿净利润的阳光城,何以在此时以30.5亿天价拿地?半年之内付清30.5亿元土地出让金对阳光城而言绝非易事。
合作消化
针对上述疑问,湘财证券地产研究组认为,阳光城30.5亿元拿地主要有两方面的目的:第一、公司本身的土地储备确实不足,不考虑权益大概有400多万平方米土地,考虑权益的话大概还剩下200多万平方米的土地。这是2010年初阳光城的土地储备数据,但到现在肯定就越来越少了。
第二、阳光城早在去年就有意向拿地。去年9月初,阳光城就发布公告参加福州城区宗地2010-31号地块的公开挂牌出让活动,并拟出资32亿元拿地,但最终该地块以33亿元被保利竞得。
资料显示,福州城区宗地2010-31号地块共计319.6亩,是去年福州出让的最大一幅住宅地块。该地块经12轮竞价,以33.4亿元,被保利地产的全资子公司广州金地房地产开发有限公司收入囊中。
去年的晋安区地块与此次阳光城拿的213亩地块有两方面几乎相同的条件。一方面是晋安区地块需建设30000平方米(500套)经济租赁房,由市政府指定单位按6000元/平方米回购。而阳光城土地出让条件中要需要代建500套公共租赁房,建成后由福州市市政府指定的单位回购,回购单价以成交时的楼面地价及建安成本(按3000元/平方米计)之和为基数的1.03倍确定。
另一方面,无论是去年晋安区地块或者此次阳光城获得的地块,地价款付款方式都一样,即分为三期(比例为50%、20%、30%,竞买保证金充抵土地价款),分别于土地出让合同签订之日起30日、120日、180日内支付。
湘财证券地产研究组据此认为,阳光城并不是贸然拿地,目前看阳光城获得的地块楼面均价看似虽然不低,但以此次地块的位置看,未来的收益应该可能比去年晋安区地块要更好。
针对阳光城在半年内要偿付30.5亿土地出让金,该研究组通过研究分析认为,去年阳光城的全年销售估计在25亿到30亿左右,目前保有现金大概有20亿元,所以,阳光城拿地的同时前期肯定做过一系列准备以及风险分析。
湘财证券地产研究组还补充称,毕竟阳光城不同于国企,不太可能会出现像大龙地产那样拿地的情况,可能是已经有谈好的合作方,拿地之后双方合作进行开发。因为当前情况下,再想像之前靠信托融资已经不太可能了。
资料显示,阳光城在2009年9月30日与黑牡丹签署了《房地产合作开发意向书》,双方合作的项目为飞龙地块商业房地产开发。该地块位于常州市规划的飞龙居住区,项目用地面积约1180多亩,项目利益分配由黑牡丹与阳光城集团按照正式合同的约定实施。