禹洲地产：低廉土地成本下的高周转策略
作者: 周静怡     时间: 2010-09-01 01:15:04    来源: [ 观点网 ]

高周转是禹洲评估项目的标准之一。林龙安表示，三年内将项目销售完毕是公司的标准。

　　观点网 周静怡 8月31日，禹洲地产在香港举行中期业绩发布会，禹洲地产董事局主席林龙安、财务总监邱于赓等悉数出席并向媒体一一介绍禹洲大半年来的发展情况。

　　追求利润率

　　2010年上半年，禹洲分别在厦门、上海、泉州新购入三块优质的土地，总建筑面积达到241万平方米，平均楼面价大幅低于市场水平。

　　禹洲地产董事局主席林龙安特别介绍了禹洲在选择土地方面的策略。

　　“我们以利润率达到20%来作为选择项目的依据。另外，要求项目快周转，加速周转期。”林龙安表示，公司要求当年买的项目要当年开工，两年要收回成本，三年内收回利润。

　　“如果你在偏远的地区，或者是四、五线城市拿的，因为比较偏远，是经济欠发达地区，虽然房价有可能达到要求，但是销量上不去。”林龙安进一步指出，上市以前，禹洲是立足在临海一、二线城市，经济发达的地区为主。上市以后，还是秉承着立足在沿海、经济高增长区域发展去布局。

　　有媒体质疑禹洲要求快速周转但同时利润率又要保持在20%以上这种模式的矛盾之处，林龙安表示，公司选择拓展中高端项目，并且开发大体量的综合体项目来降低每平方米的运营成本。

　　林龙安认为：“我们主要的两个项目一个是在厦门、一个在上海，都是东部临海城市，包括我们现在涉及的华北区域、华南区域、华东区域，都在进一步的拓展。布局完成了以后，净利润水平会有提升。第二个，我们有足够的土地供应，要确保利润率可以达到20%以上，就要利用我们土地价格的相对低廉，逐步采用流动性的开发，然后确保土地成本能够达到设定的一个估值。还有就是选择高端项目，那我们从09年开始以后，就转向高端住宅的开发。另外我们现在准储备开发量有630万平方米，一般以大项目为主，而且大多三、五十万平方米以上。”

　　要求高周转

　　高周转是禹洲评估项目的标准之一。林龙安表示，三年内将项目销售完毕是公司的标准。“泉州区域的项目有230万平方米，我们会分成两到三期。以每一期开发量一百万平米来说，预计最长的时间，每一期不超过三年的时间。这个是我们比较有特色的地方，就是确保我们整个上升的空间。”

　　据悉，泉州城市综合体规划区总面积约为1359.62亩，总建筑面积约223.8万平方米，其中商业建筑面积近20万平方米，办公建筑面积不少于5万平方米，项目拥有10%的持有性物业、90%的高端公寓。

　　禹洲的厉害之处是以低廉的价格取得该超级项目，据了解，该项目平均每平方米地价低于300元，项目整体投资预计约30亿。而在取得泉州地块后，禹洲的土地储备由约400万平方米，大幅增加至620万平方米，平均土地成本则降至约1100元/平米。

　　根据禹洲地产财务总监邱于赓的介绍，下半年禹洲地产的资本开支大概16个亿左右，包括拿地的5、6个亿左右。

　　谋求一线扩张

　　“最低谷的时候也是我们最好的时机。”林龙安解释禹洲的土地策略。林龙安介绍，公司在09年便已察觉到市场将发生变化，于是采取“往前压，往后推”的方式进行销售。

　　上半年，禹洲地产销售的大多数是尾盘，下半年将有5个项目推出市场。其中7月份推出的新项目，位于厦门的城上城，两天就卖出去200多套，给禹洲的销售带来明显的补充。

　　禹洲地产希望能在2010年完成结转57.6万平米的目标，这个数字与禹洲去年结转18.7万平米相比有一个比较大的增长。其中上半年已经结转了17万平方米，差不多相当于去年全年禹结转的销售面积，其中已经售掉40万平方米。

　　林龙安表示，在土地储备方面，禹洲的目标是在2012年，使土地储备达到1000万平方米，即每年新增不低于300万平米的土储。林龙安表示，公司目前现金流充足，暂不考虑合作方式进行布局。

　　同时一直强调要在一二线发达城市布局的禹洲地产，表示今年内将新进入一两个城市。林龙安透露，北京将是重点关注对象。

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