华润置地2010年中期业绩发布会实录
作者: 武瑾莹     时间: 2010-08-30 02:30:03    来源: [ 观点地产网 ]

不要觉得每个楼盘都降下来才叫调控,事实上新的楼盘开盘价格跟消费者预期的一样,也是调控。

  链接:观察 央企华润波澜不兴的一线危情

  观点地产网 武瑾莹 今年似乎格外沉寂和低调的央企华润置地,在8月27日公布了2010年中期业绩报告。

  华润置地称,受益于结算面积大涨,上半年综合营业额上涨268%至124亿元港币,净利润上涨169%至35亿元。

  上半年华润营业额主要构成部分住宅开发业务营业额同比大幅上升368.6%至111亿元港币,因为结算面积上涨234%至81万平方米。

  但另一方面,受中央调控影响,截止6月底,其销售房屋合同金额同比下降28%至73亿元人民币,销售面积同比下降34%至75万平方米。对此,华润置地主席王印称,上半年华润在一线城市的销售同样也大受影响。

  在8月27日的业绩发布会上,华润置地主席王印及华润置地董事总经理吴向东回答了媒体的提问。

  媒体提问:之前有报道称华润在上海的楼盘销售不是很好,那么目前的情况是怎么样的?华润对此有改善销售的计划吗?

  王印:截止到今年8月22号,华润置地的销售额是101.6亿。全年的销售计划,我们是对内部的一个计算,会根据不同城市、不同市场的现状做一些相应的调整。有的二线城市我们就没有调整,一线城市的销售目标会做一些调整,大概有30%的降幅。

  不只是七、八月份的问题,我觉得已经有几个月了。宏观政策出来以后,对一线城市的影响很的,销售下滑是从四月份开始到现在。

  实际上,从公告里面大家可以看到,我们上半年的销售数字是72.68亿。刚才这个信息里面,我们也提到8月22号的销售是101.6亿。所以,实际上理解就知道,我们七月份,7月1号到8月22号之间,已经卖了29亿,对应面积是32.03万平方米。

  大家可以看到,从六月份以后,销售情况就已经开始有了很大改善。我们在下半年这两个月有几个新盘推出,销售情况都非常好,平均销售率超过70%以上。

  媒体提问:下半年会调整一线城市里面的目标,是指会减少入市销售的项目吗?

  王印:就是调整原来的销售计划。我们每年年初都有一个销售计划,现在一线城市成交量和2009年相比差不多下降了50%。在这个市场环境下,一线城市的销售计划调整30%是很正常的事情,不需要调整销售价格。

  媒体提问:可以透露一下今年上海北京降低以后具体的销售目标吗?

  吴向东:因为我们从来没有公布过这个数字,所以现在也不能公开。总的来讲,我们都没有调整年初设定的预算,除了北京、上海这两家公司,我们把年初制定的销售目标、销售任务、或者销售收入会下调30%左右,其他城市都没有变化。

  而且,看看我们去年的数据,华润置地的特点是除了北京、上海以外其他城市提供的销售收入和盈利贡献比例是相当高的。所以北京、上海在华润置地整个的业务当中占的比例不是很大,所以影响不会很大。

  媒体提问:降低销售目标之后楼价也不降低吗?那么你们怎么看下半年的房价走势呢?

  王印:我们没有调整楼价。

  实际上这次宏观调控,有一个作用是抑制房价过快增长。事实在整个行业里面,新开的楼盘的价格和原来消费者预期的楼价相比,实际上都有调低的。不要觉得每个楼盘都降下来才叫调控,事实上新的楼盘开盘价格跟消费者预期的一样,也是调控。

  媒体提问:您怎么看待下半年的政策走势?

  王印:楼市政策是政府的事情。我们从开发商的角度来看,宏观调控的目的,主要是为了遏制房价过快增长,这个目的已经达到了。所以说,既然政府已经达到这个目的,我们也没有预计一定再有什么新的政策出来。

  媒体提问:最近我们看见很多地产公司开始做一些地产基金方面的尝试,那么华润有没有这方面的计划?另外今年到目前的销售主要是来自二线城市,那么毛利率是不是比一线城市的比较低,所以上半年总的毛利率会不会有下降的压力?

  王印:仔细研究华润置地的住宅毛利率,并不是按照一线城市和二线城市来划分的。所以说,销售区域调整以后,并不会影响华润置地的总体毛利率的。而且从半年报可以看到,上半年公司的毛利率水平是在上升的,全年都会上升。

  吴向东:我们确实知道中国海外成立了一个地产投资基金,但是具体情况我们也还不是很了解,不过我们准备和中国海外沟通,了解他们是怎么运作的。

  关于汉威基金,这是在华润集团母公司下面相对独立运作的一个地产投资基金。据我们所知,汉威基金这几年运作得还不错,利润、回报率非常好。

  作为我们公司来讲,大家都知道,对于房地产企业而言,人力资源、土地资源还有资本的资源,都是非常重要的。

  总而言之,在过去这些年,华润置地可能做得还不错,资本市场给了我们很多支持,母公司也给了我们很多支持。另外,无论是香港还是内地,金融机构对我们有很多支持。所以,我们在资金这方面好像从来没有感觉到有压力。

  我们的负债率可能在同行业里面是处在一个比较低的水平。当然,我们也会考虑未来有更大的发展,可能需要更多的土地、更多的人、更多的钱。

  钱主要靠我们自己赚回来。但是另外一方面,我们也会积极的研究多元化的融资方式。除了传统的,比如说股权融资、银行和金融机构贷款,我们还会有其他的方式,包括基金、包括我们还会引进一些策略性的伙伴,他们也能够分担一部分的资本行为。当然,也包括在适当的时候成立基金。

  我们会研究对公司未来发展有利的,而且这种方法又有竞争力,就是能够让我们拿到低成本的,能够长期使用的,没有很多特别要求的资金,这方面的我们都会研究。而且,我确信华润置地在研究这些新的方法之后,能够通过方方面面,得到有资本输出需求的这些机构的信任和支持。

  媒体提问:是不是会向类似中海这些企业借鉴?

  吴向东:我们会研究类似这样的,或者其他的方法。全世界有一些什么好的做法,我们都会不断的吸收和借鉴。

  因为,确实有很多,比如说内地的、香港的、海外的,包括美国的、英国的,我们接触很多很多的这种有投资需求的机构,他们希望能够和华润置地合作。

  这个合作,我觉得不只是股权的合作,也可以像建立投资的基金等等。我们会根据公司的需要,根据未来这个行业发展的趋势,一步一步做这样的一些研究和安排。

  媒体提问:您刚才提到那个毛利率会上涨,预计会在一个什么水平?另外下半年买地是通过母公司注资还是市场去拿呢?之前国土部发布了1400多宗土地闲置,其中看见有华润的土地,那么现在这几块地的情况怎么样了?

  王印:半年报公布出来的毛利率是38.9%,去年同期是39%,基本上持平。2010年全年,我觉得还是可以维持上半年的毛利率水平。

  说到囤地的事情,首先,从主观上来讲华润置地没有任何囤地的动机,事实上华润置地现在所做的一项主要工作是加快项目的开发。我们内部有一个项目开发周期,已经实行三年了,就是说从时间节点上来讲,我们希望拿了地以后,最慢一年半就要卖了。

  第二,华润置地现在已经开工的面积是500万平米,最新的住宅土储是2200多万建筑面积,所以说没有什么囤地的想法。

  从媒体看来那只是个别现象。首先这两个项目是非常小,就是以前拿的几万平米,但是现在在批规划的时候要有很多程序,要等批了规划以后才能做。另外,还要看对以前的居民有没有重大问题,所以要进行反复的调整方案。

  从华润置地来讲,一共有2200多万建筑面积的储备,就是几万平米的项目因为规划问题或者其他问题慢了一些,绝对不是囤地的事情。

  媒体提问:那现在政府公布了对你们会有什么影响?

  王印:我想会好一点,因为政府会向规划和原来那些住户施加一些压力,批下规划以后就可以开工。从主观愿望来讲,我们希望明天就开工,但是有些事情确实需要跟多方面的沟通协调。

  另外,买地对一个地产公司来讲是一个经常性的经营政策。当然,我们买地也有一些原则,会更多的是从股东的利益着想,我们不会高价去抢一些地,这个就是坚持的原则。

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