华润置地2010年中期业绩发布会实录
作者: 武瑾莹 时间: 2010-08-30 02:30:03 来源: [ 观点网 ]
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不要觉得每个楼盘都降下来才叫调控，事实上新的楼盘开盘价格跟消费者预期的一样，也是调控。
观点网 武瑾莹 今年似乎格外沉寂和低调的央企华润置地，在8月27日公布了2010年中期业绩报告。
华润置地称，受益于结算面积大涨，上半年综合营业额上涨268%至124亿元港币，净利润上涨169%至35亿元。
上半年华润营业额主要构成部分住宅开发业务营业额同比大幅上升368.6%至111亿元港币，因为结算面积上涨234%至81万平方米。
但另一方面，受中央调控影响，截止6月底，其销售房屋合同金额同比下降28%至73亿元人民币，销售面积同比下降34%至75万平方米。对此，华润置地主席王印称，上半年华润在一线城市的销售同样也大受影响。
在8月27日的业绩发布会上，华润置地主席王印及华润置地董事总经理吴向东回答了媒体的提问。
媒体提问：之前有报道称华润在上海的楼盘销售不是很好，那么目前的情况是怎么样的？华润对此有改善销售的计划吗？
王印：截止到今年8月22号，华润置地的销售额是101.6亿。全年的销售计划，我们是对内部的一个计算，会根据不同城市、不同市场的现状做一些相应的调整。有的二线城市我们就没有调整，一线城市的销售目标会做一些调整，大概有30%的降幅。
不只是七、八月份的问题，我觉得已经有几个月了。宏观政策出来以后，对一线城市的影响很的，销售下滑是从四月份开始到现在。
实际上，从公告里面大家可以看到，我们上半年的销售数字是72.68亿。刚才这个信息里面，我们也提到8月22号的销售是101.6亿。所以，实际上理解就知道，我们七月份，7月1号到8月22号之间，已经卖了29亿，对应面积是32.03万平方米。
大家可以看到，从六月份以后，销售情况就已经开始有了很大改善。我们在下半年这两个月有几个新盘推出，销售情况都非常好，平均销售率超过70%以上。
媒体提问：下半年会调整一线城市里面的目标，是指会减少入市销售的项目吗？
王印：就是调整原来的销售计划。我们每年年初都有一个销售计划，现在一线城市成交量和2009年相比差不多下降了50%。在这个市场环境下，一线城市的销售计划调整30%是很正常的事情，不需要调整销售价格。
媒体提问：可以透露一下今年上海北京降低以后具体的销售目标吗？
吴向东：因为我们从来没有公布过这个数字，所以现在也不能公开。总的来讲，我们都没有调整年初设定的预算，除了北京、上海这两家公司，我们把年初制定的销售目标、销售任务、或者销售收入会下调30%左右，其他城市都没有变化。
而且，看看我们去年的数据，华润置地的特点是除了北京、上海以外其他城市提供的销售收入和盈利贡献比例是相当高的。所以北京、上海在华润置地整个的业务当中占的比例不是很大，所以影响不会很大。
媒体提问：降低销售目标之后楼价也不降低吗？那么你们怎么看下半年的房价走势呢？
王印：我们没有调整楼价。
实际上这次宏观调控，有一个作用是抑制房价过快增长。事实在整个行业里面，新开的楼盘的价格和原来消费者预期的楼价相比，实际上都有调低的。不要觉得每个楼盘都降下来才叫调控，事实上新的楼盘开盘价格跟消费者预期的一样，也是调控。
媒体提问：您怎么看待下半年的政策走势？
王印：楼市政策是政府的事情。我们从开发商的角度来看，宏观调控的目的，主要是为了遏制房价过快增长，这个目的已经达到了。所以说，既然政府已经达到这个目的，我们也没有预计一定再有什么新的政策出来。
媒体提问：最近我们看见很多地产公司开始做一些地产基金方面的尝试，那么华润有没有这方面的计划？另外今年到目前的销售主要是来自二线城市，那么毛利率是不是比一线城市的比较低，所以上半年总的毛利率会不会有下降的压力？
王印：仔细研究华润置地的住宅毛利率，并不是按照一线城市和二线城市来划分的。所以说，销售区域调整以后，并不会影响华润置地的总体毛利率的。而且从半年报可以看到，上半年公司的毛利率水平是在上升的，全年都会上升。
吴向东：我们确实知道中国海外成立了一个地产投资基金，但是具体情况我们也还不是很了解，不过我们准备和中国海外沟通，了解他们是怎么运作的。
关于汉威基金，这是在华润集团母公司下面相对独立运作的一个地产投资基金。据我们所知，汉威基金这几年运作得还不错，利润、回报率非常好。
作为我们公司来讲，大家都知道，对于房地产企业而言，人力资源、土地资源还有资本的资源，都是非常重要的。
总而言之，在过去这些年，华润置地可能做得还不错，资本市场给了我们很多支持，母公司也给了我们很多支持。另外，无论是香港还是内地，金融机构对我们有很多支持。所以，我们在资金这方面好像从来没有感觉到有压力。
我们的负债率可能在同行业里面是处在一个比较低的水平。当然，我们也会考虑未来有更大的发展，可能需要更多的土地、更多的人、更多的钱。
钱主要靠我们自己赚回来。但是另外一方面，我们也会积极的研究多元化的融资方式。除了传统的，比如说股权融资、银行和金融机构贷款，我们还会有其他的方式，包括基金、包括我们还会引进一些策略性的伙伴，他们也能够分担一部分的资本行为。当然，也包括在适当的时候成立基金。
我们会研究对公司未来发展有利的，而且这种方法又有竞争力，就是能够让我们拿到低成本的，能够长期使用的，没有很多特别要求的资金，这方面的我们都会研究。而且，我确信华润置地在研究这些新的方法之后，能够通过方方面面，得到有资本输出需求的这些机构的信任和支持。
媒体提问：是不是会向类似中海这些企业借鉴？
吴向东：我们会研究类似这样的，或者其他的方法。全世界有一些什么好的做法，我们都会不断的吸收和借鉴。
因为，确实有很多，比如说内地的、香港的、海外的，包括美国的、英国的，我们接触很多很多的这种有投资需求的机构，他们希望能够和华润置地合作。
这个合作，我觉得不只是股权的合作，也可以像建立投资的基金等等。我们会根据公司的需要，根据未来这个行业发展的趋势，一步一步做这样的一些研究和安排。
媒体提问：您刚才提到那个毛利率会上涨，预计会在一个什么水平？另外下半年买地是通过母公司注资还是市场去拿呢？之前国土部发布了1400多宗土地闲置，其中看见有华润的土地，那么现在这几块地的情况怎么样了？
王印：半年报公布出来的毛利率是38.9%，去年同期是39%，基本上持平。2010年全年，我觉得还是可以维持上半年的毛利率水平。
说到囤地的事情，首先，从主观上来讲华润置地没有任何囤地的动机，事实上华润置地现在所做的一项主要工作是加快项目的开发。我们内部有一个项目开发周期，已经实行三年了，就是说从时间节点上来讲，我们希望拿了地以后，最慢一年半就要卖了。
第二，华润置地现在已经开工的面积是500万平米，最新的住宅土储是2200多万建筑面积，所以说没有什么囤地的想法。
从媒体看来那只是个别现象。首先这两个项目是非常小，就是以前拿的几万平米，但是现在在批规划的时候要有很多程序，要等批了规划以后才能做。另外，还要看对以前的居民有没有重大问题，所以要进行反复的调整方案。
从华润置地来讲，一共有2200多万建筑面积的储备，就是几万平米的项目因为规划问题或者其他问题慢了一些，绝对不是囤地的事情。
媒体提问：那现在政府公布了对你们会有什么影响？
王印：我想会好一点，因为政府会向规划和原来那些住户施加一些压力，批下规划以后就可以开工。从主观愿望来讲，我们希望明天就开工，但是有些事情确实需要跟多方面的沟通协调。
另外，买地对一个地产公司来讲是一个经常性的经营政策。当然，我们买地也有一些原则，会更多的是从股东的利益着想，我们不会高价去抢一些地，这个就是坚持的原则。
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