“大火”过后的万达商业地产
作者: 陈小丽     时间: 2010-08-30 02:08:41    来源: [ 观点地产网 ]

王健林的理想状态是,计划到2012年万达资产超过1500亿元,年销售额1000亿元,年纳税80亿元。

  观点地产网 陈小丽 开业仅8天,万达在沈阳铁西投资50亿打造的万达广场就遭遇一场令人惊悚的火灾,造成9死9伤。

  意外失火

  8月28日14时54分,沈阳市铁西区万达商业广场售楼处发生火灾,9人死亡9人受伤。火灾过后,售楼处从一楼到三楼的玻璃幕墙均有不同程度的爆裂。经警方初步勘察,火灾是售楼处一楼沙盘电路故障引发。

  事件甚至令京城名嘴潘石屹也感到惊讶:真是不可思议!一个沙盘短路起火就能死9人,伤9人。

  失火次日,万达就沈阳铁西万达商业广场火灾事故刊登致歉声明,表示深刻吸取本次事故沉重教训,严防此类事故今后再次发生,待政府事故责任认定后,万达集团将严肃处理相关人员。

  据介绍,铁西万达广场是万达在沈阳的第二个商业地产项目,总投资近50亿元,位于铁西区沈辽中路与兴华南街交汇处(沈阳工业大学原址),项目总建筑面积近100万平方米,其中购物中心面积达15万平方米,目前已有万千百货、万达国际电影城等近百个品牌商家进驻经营。

  让万达颇为尴尬的是,就在失火前12天,该商业广场正式营业前夕才刚举行过一场消防救援演习。8月20日正式开业,沈阳省市有关领导均出席庆典仪式,沈阳铁西万达广场落成之初可谓让王健林风光无限。

  然而,这场突如其来的大火无疑使得万达广场在全国的扩张出现依稀的阴影。

  万达阴影

  实际上,该起事故并万达第一次掀起波澜。

  “从广州万达白云广场开工短短几天连续发生4起事故,到银川万达的售楼处被砸,再到日前沈阳万达广场刚试水就遭遇火灾重创,一系列负面事件让王健林庞大的商业帝国迅速蒙上了一层阴影。”有业内人士指出:“‘勇创万达速度,树铁军风采’是万达口号,失火应该算是个偶然事件,售楼处被砸确实显示出万达在销售管理过程中的不规范性,在速度面前万达的商业模式埋藏了不少暗雷。”

  长期跟踪万达的分析人士认为,万达这些新闻产生的根源追究到底有两个——“一个是管控结构,一个是流程标准化。管控结构上万达是工程和销售管理在各项目,其他功能高度集权,这样就造成一线公司一切以进度和回款为第一原则,而容易在其他方面有依赖和放松思想。第二是流程标准化,项目开发应该有多长时间,应该确立一定标准,过度赶工肯定对工程质量、成本等各方面都有影响。”

  上述人士补充称,当然也有一个可能的根源,就是万达最近在致力于提高各项目的持有比例,这可能造成万达的现金流趋紧张,所以在工程速度等各方面要求比较多,管理上也可能出现“萝卜拔得快了不洗泥”的情况。

  在该人士看来,万达的迅猛扩张带来管理上最大的问题在于其宣称的高度集权式管理。

  “比如每个项目都安装探头,总部遥控尽可能多的事务等。这可能造成基层组织管理积极性不足,导致基层管理失效。”该人士补充称。

  模式复制

  从某种意义上而言,事件背后折射出了万达“订单商业地产模式”的快速复制。业内人士认为:“万达肯定是跑的比其他企业快,这才导致其规模赶上万科,甚至有超过万科之势。判断发展速度是否过快,主要是看三方面,一是资金能够跟上;而是人才能否跟上;还是就是管理能否跟上。”

  根据资料,截至2010年6月30日,万达商业地产公司实现合同销售金额334.4亿元,同比增长超过200%,仅次于万科的367.7亿元。

  有分析人士指出:“万达的商业模式其实蛮简单,就是通过现金流滚动沉淀一部分资产。万达的优势在于执行力强,而且在土地取得等方面有优势,能够取得当地核心区域的土地,这也是现在越来越多的开发商开始进入综合体开发领域的原因。”

  “万达的商铺格局是主力店加散户的模式。散户可以出售一些以回收现金流,但主力店一般并不出售,这种商业模式现在很受欢迎。”另一业内人士向观点地产新媒体介绍称:“目前看来,这种模式还是比较健康,已经到了复制的阶段。最关键是在于地方政府都很看好这种模式,因为万达的综合体模式有助于提升区域土地价值,很得地方政府欢心,所以万达可以拿到土地。”

  不过,该人士坦言:“万达可能有一些资金压力。但一般来说地方政府的招商引资优惠力度还是比较大的,甚至一些中心区的土地都是白送,压力也就是土建和工建部分的资金压力,而商业运营人才本来就少,大规模扩张对其在管理、产品质量也是个考验。”

  千亿目标

  显然,万达对于其坚持的商业模式相当有自信。王健林宣布万达的目标是:“2010年全国新开业的万达广场将超过17个,2011年计划开业20余个,2012年万达广场将有80余个在全国亮相,经营性物业持有面积将超过1200万平方米。”

  王健林的理想状态是,计划到2012年万达资产超过1500亿元,年销售额1000亿元,年纳税80亿元。

  翻开万达的版图不难发现,从2008年年底开始万达开始频频抄底土地市场,即便2010年调控政策频出,但王健林扩张的欲望从未停止,仅今年上半年万达就在全国各地圈下了11个项目,总建筑面积656.9万平方米,其中持有物业面积(含商业和酒店)242.7万平方米。

  除此之前,万达广场更是在武汉、福州、合肥、上海、长春等全国各个城市遍地开花,现在几乎每隔半个月万达广场数据就要更新一次,做一次加法。

  “这样的速度对万达而言不是个案,其在不少城市的项目几乎都有在拿地之后的立即动工的动作。在没拿地之前,设计方案、地质勘查、施工图等已经准备好了。”一分析人士表示,万达越早动工越有利,越早开,资金周转率越快,效益越好。

  截至目前,万达已持有开业物业(包括商业和酒店)面积288万平方米,在建持有物业面积683万平方米,加上已摘牌尚未施工的持有物业面积,拥有的不动产面积超过1200万平方米,已经成为亚洲最大的不动产商。

  王健林透露称:“2010年下半年,万达将进入万达广场开业收获期,从8月到12月,万达地产公司将在全国开业15个万达广场、7家五星级酒店,与去年相比成倍增长。”

  “自08年年底开始的全国扩张战略,以及即将于A股上市的传闻,外界对万达其未来的发展产生了疑虑,也对其激进扩张的前景表示担忧。”不少人士对万达的商业帝国还是抱有疑虑。

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