上实系重组背后：上实发展“失守”上海
作者: 邓敏华     时间: 2010-08-29 23:55:47    来源: [ 观点网 ]

随着上海土地储备的坐吃山空，以及先后几次出售上海优质项目，上实发展在上海的土地储备仅剩朱家角一隅。

　　观点网 邓敏华 8月27日，正在重组过程中的上实发展公布了上半年的营运状况，期内上实发展实现营业额达到17.03亿元，比去年同期增加46.71%。

　　上海失守

　　报告期内，上实发展实现营业利润3.98亿元，比上年同期增加171.16%，实现净利润为1.65亿元，比去年同期曾增加62.57%，净利润增加主要原因为新增子公司股权转让收益所致。中报显示，期内上实发展的实现营业利润率为46.77%，比去年上升了大约11.48个百分点。

　　在这串涨幅不错的数字背后，实际上隐藏着上实发展面临的窘境。

　　在今年的1月份，上实发展将旗下子公司上海海际房地产100%的股权作价4亿元出售与上海旭辉地产，上海海际房地产主要的资产为上海市杨浦区鞍山新村“海东海”项目。该地块紧邻地铁8线鞍山新村站，为地铁盖上物业，南临控江路，北至锦西路，西侧为鞍山二村，东侧为同济绿园，总建筑面积约6.5万平方米。业内人士认为，该地块有较好升值的潜力。

　　中报显示，该笔交易给上实发展带来了大约7244万元的收益，占到了上实发展上半年的收益的44%，扣除这笔收益，上实发展的物业销售带来大利润大约为0.92亿元，母公司应占利润实际上比去年同期的1.01亿元有所下跌。

　　不仅如此，在销售收入区域分布上，上半年来自华北区的结算收入达到了12.8亿元，达到了总销售收入的70%。而来自于上实系大本营华东地区的销售锐减62.13%，仅为人民币1.91亿元，仅占全部的销售收入的23%，销售收入锐减的原因在于，在去年到今年上半年，上实发展在上海几乎无楼可卖。

　　等待着母公司注入资产的上实发展，近年来，几乎没有在华东地区土地市场活动。随着上海土地储备的坐吃山空，以及先后几次出售上海优质项目，上实发展在上海的土地储备仅剩朱家角一隅。

　　重组背后

　　上实发展业绩日薄西山，实际上加快了上实系地产重组进程。

　　公告显示，上实集团旗下的另一地产平台上实控股拟出资51.3亿元收购上实集团持有上实发展的63.65%股权，成为后者的控股股东。

　　根据重组协议，上实控股以每股7.44元的价格收购上实发展的股票，该价格较其资产净值折让14%。业内人士认为，此价格不算吸引，因为一般内地发展商的平均折让都有37%。

　　更多的业内人士指出，上实控股刚刚在6月份才完成收购中新地产45%权益，理应需要时间及资源进行地产业务的整合及改善盈利能力，但是这时又立刻进行另一项更大型的收购，时间及资源的需求等问题或许令股份短期内出现波动。

　　尽管上实控股选择收购上实发展的时机并不是很恰当，然而上实发展的业绩表现令人失望，以及上海本地国企的整合迫在眉睫，使得上实集团不得不对地产业务的重组做出了抉择。

　　截至去年底止，上实控股手头现金104亿元，足以应付收购中新地产以及上实发展。业内人士预计，今次收购会令上实控股负债比率有所上升，然而在完成收购后，上实将拥有内地和香港两个上市平台。

　　上实系的重组亦给上实发展带来了生机。重组消息一出，上实发展的股票接连三天上涨达到20%。

　　日前，上实发展重新参与上海土地拍卖，在8月20日，以7.1亿元竞得位于上海市金山区的一块宅地。该地块位于上海市金山区金山新城中心城区西北部，容积率为1.2，可建地上建筑面积约为16万平方米。项目总投资约为14.9亿元，预计于2011年开工。

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