上实系重组背后:上实发展“失守”上海
作者: 邓敏华     时间: 2010-08-29 23:55:47    来源: [ 观点地产网 ]

随着上海土地储备的坐吃山空,以及先后几次出售上海优质项目,上实发展在上海的土地储备仅剩朱家角一隅。

  观点地产网 邓敏华 8月27日,正在重组过程中的上实发展公布了上半年的营运状况,期内上实发展实现营业额达到17.03亿元,比去年同期增加46.71%。

  上海失守

  报告期内,上实发展实现营业利润3.98亿元,比上年同期增加171.16%,实现净利润为1.65亿元,比去年同期曾增加62.57%,净利润增加主要原因为新增子公司股权转让收益所致。中报显示,期内上实发展的实现营业利润率为46.77%,比去年上升了大约11.48个百分点。

  在这串涨幅不错的数字背后,实际上隐藏着上实发展面临的窘境。

  在今年的1月份,上实发展将旗下子公司上海海际房地产100%的股权作价4亿元出售与上海旭辉地产,上海海际房地产主要的资产为上海市杨浦区鞍山新村“海东海”项目。该地块紧邻地铁8线鞍山新村站,为地铁盖上物业,南临控江路,北至锦西路,西侧为鞍山二村,东侧为同济绿园,总建筑面积约6.5万平方米。业内人士认为,该地块有较好升值的潜力。

  中报显示,该笔交易给上实发展带来了大约7244万元的收益,占到了上实发展上半年的收益的44%,扣除这笔收益,上实发展的物业销售带来大利润大约为0.92亿元,母公司应占利润实际上比去年同期的1.01亿元有所下跌。

  不仅如此,在销售收入区域分布上,上半年来自华北区的结算收入达到了12.8亿元,达到了总销售收入的70%。而来自于上实系大本营华东地区的销售锐减62.13%,仅为人民币1.91亿元,仅占全部的销售收入的23%,销售收入锐减的原因在于,在去年到今年上半年,上实发展在上海几乎无楼可卖。

  等待着母公司注入资产的上实发展,近年来,几乎没有在华东地区土地市场活动。随着上海土地储备的坐吃山空,以及先后几次出售上海优质项目,上实发展在上海的土地储备仅剩朱家角一隅。

  重组背后

  上实发展业绩日薄西山,实际上加快了上实系地产重组进程。

  公告显示,上实集团旗下的另一地产平台上实控股拟出资51.3亿元收购上实集团持有上实发展的63.65%股权,成为后者的控股股东。

  根据重组协议,上实控股以每股7.44元的价格收购上实发展的股票,该价格较其资产净值折让14%。业内人士认为,此价格不算吸引,因为一般内地发展商的平均折让都有37%。

  更多的业内人士指出,上实控股刚刚在6月份才完成收购中新地产45%权益,理应需要时间及资源进行地产业务的整合及改善盈利能力,但是这时又立刻进行另一项更大型的收购,时间及资源的需求等问题或许令股份短期内出现波动。

  尽管上实控股选择收购上实发展的时机并不是很恰当,然而上实发展的业绩表现令人失望,以及上海本地国企的整合迫在眉睫,使得上实集团不得不对地产业务的重组做出了抉择。

  截至去年底止,上实控股手头现金104亿元,足以应付收购中新地产以及上实发展。业内人士预计,今次收购会令上实控股负债比率有所上升,然而在完成收购后,上实将拥有内地和香港两个上市平台。

  上实系的重组亦给上实发展带来了生机。重组消息一出,上实发展的股票接连三天上涨达到20%。

  日前,上实发展重新参与上海土地拍卖,在8月20日,以7.1亿元竞得位于上海市金山区的一块宅地。该地块位于上海市金山区金山新城中心城区西北部,容积率为1.2,可建地上建筑面积约为16万平方米。项目总投资约为14.9亿元,预计于2011年开工。

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