　　观点网周静怡 2010年已经过半，在万科副总裁肖莉看来，这一轮调控让万科变得更为成熟，这种成熟不论是表现在土地市场上还是在销售市场上，都是如此。“这轮调控，让万科能够反思，也更加关注品质。其实还是回到一个原点，就是客户，品质，成本控制，费用管理等等。就是一个有质量，有效率的增长，而不是说像07年那样的，一下子翻了，市场很兴奋，结果又翻番了。”

　　尽管如此，还是有不少人在追问，万科的成长增速放慢所遇到的压力和瓶颈，但肖莉的回答是，实现过去的翻番并不是万科所追求的。“这并不是万科增长的瓶颈，恰好是这样的一个增长，才是可持续的。”

　　以下是2010年博鳌房地产论坛期间，万科副总裁肖莉接受观点新媒体独家专访实录：

　　观点新媒体：万科今年上半年已经获取了38个项目，下半年在拿地方面是如何的态度？

　　肖莉：上半年的38个项目，共890万平方米，价格大概就是2300元/平米。所以，我们觉得无论是从这个项目本身，因为主要还是做大众住宅的，还是项目的类型分布，包括地价，都是一个不错的状况。下半年，我们还会要拿地，我们认为下半年还会有拿地的机会。

　　在市场特别亢奋的时候，在一线城市拿地比较难，因为大家目标都瞄着一线城市。那市场调整之后呢，可能在一线城市也会有这样的机会，如果是有我们肯定会拿。但是，我们还是会坚持我们的原则，不拿地王。因为现在市场调整以后，就很多开发商，他都会说，我想在一线城市拿，那如果大家都这样看好的话，那这个价格会是一个什么样的状况，我们没办法去预测。所以，我们现在只是去关注，去密切关注一些相关的信息，如果出现这种机会，我们就去拿，但是我们的原则是不拿地王。

　　观点新媒体：去年，您说错过了最好拿地的机会。那今年如果要用一句话来评价今年万科在土地市场的表现，您会怎么去评价？

　　肖莉：08年到现在，万科无论是在土地市场上，还是在销售这一块，我们面对市场、顺应市场的能力都非常成熟了。

　　观点新媒体：万科之前也曾经表示现在不是说完全不涉足商业地产，会做一部分的体量。目前万科在商业地产方面的情况如何？

　　肖莉：这个不代表说万科在我们的整个主业的方向有任何改变，或者是什么我们的盈利模式改变，都没有改变。现在是随着土地市场的变化，市区的地越来越少，下一个十年，更多的会面对旧城改造。

　　城镇化的过程中会面临这样旧城改造。在旧城改造的过程中，在供应住宅的时候，会有配置一定的商业地产，大概就是6%。通常在土地的供应的时候，会有这样的一个量的要求。

　　在之前，万科就会找合作伙伴，比方说我们就找过像新加坡的GIC（新加坡政府产业投资有限公司），我们商业的部分让他们去做，我们只是去做住宅，这是万科以前的方式。但是住宅配套的那部分的商业，比方说一个商业街，那些小的商业，我们一直还是自己做的。只是说那种类似于综合体这样的一个，体量比较大的，我们就不做，通常没有做。

　　随着城市化进程的加快，旧城改造的方式越来越多之后，如果我还是找别人做商业，整个决策的周期、拿地、谈判等等，都会降低效率。所以，我们就觉得我们今后也要来参与这个商业，就是说我们不再去回避了。但是，这并不是一个说我们一下子做很多，我们也会去慢慢的尝试，慢慢的去做。

　　观点新媒体：目前有好多人在置疑万科的增长利润问题。像去年是30%，那今年就是万科觉得还能做到30%吗？

　　肖莉：从需求和这个行业的空间来看，以及万科的管理资源和能力来看，我们暂时还看不到这个增长的瓶颈。所以，我们认为保持目前的一个持续增长，还是可以的。

　　我们的增长也没有慢，我们就是08年调了一下，08年就是负增长。万科目前就是保持稳定增长，我们目前不可能实行百分之百的增长。就是说，那个时候可能是一百亿，两百亿，四百亿是这样一个增长，那我们现在到目前这个体量不能像那样子增长。但是，如果我们把万科整个的这个历史拉长的话，本身规模不是我们的一个追求。

　　我们还是从股东回报这个角度去看的，就是我们还是希望是股东的一个盈利的增长，就是说是每股收益的增长。那其实你要实现这个增长的话，那你就要有一个相应的规模去匹配。所以，万科在过去大概就是20%多的一个复合增长率。

　　观点新媒体：目前万科没有成长方面的瓶颈？

　　肖莉：第一，万科过去增长的路径和速度是20%到30%这样一个速度，过去这么多年一直这样。第二，我们行业有没有这个体量大的公司，我觉得没有，行业的大的公司集中度还会在不断的上升。第三，我们再来看这个公司本身，从管理资源，包括人力资本等等这些管控能源，是要我们这么多年积累。而且，我们就是现在已经是开始来做标准化。

　　因为这一轮调控其实给万科带来了很多，对万科是一个好事。一方面我们来反思我们自己在07年那个中间，我们出的那些错，来做这个反思。第二就是说，我们来关注在这个时候，我们来关注品质，客户和成本。因为，你看到08年价格下来之后，包括一些降价之后，客户投诉呀什么的，那品质就很重要。那如果你的品质过关了，那业主说我要退房什么的，那他没有理由呀，他只是说房价跌了，那构不成退房的理由。所以，就是这一轮他带给我们的思考，其实还是回到一个原点，就是你的一个客户，你的品质，包括你的成本控制，费用管理等等。这就是一个所谓有质量，有效率的增长这样一个话题，而不是说像07年那样的，一下子翻了，市场很兴奋，结果又翻番了。那这几年其实更多的回到一个非常稳定增长的这样一个轨道上，那我们觉得恰好是这样一个增长，是可持续的。

　　观点新媒体：您相信一些地方政府会把地价定的比较低吗？

　　肖莉：到目前为止，地价的底价是没有降低的。整个行业都是如此，因为我们刚做推介，我们有一个图表，政府的底价是在一个最高位，但是土地成交价格下来了。基本上目前的一个成交价跟政府的底价就会比较接近了，去年的情况是这个差距非常的大，但是政府的底价并没有下降，还是在历史的高位。

　　媒体提问：很多人说其实地方政府是不愿意降低底价的，你是不是这样认为的？

　　肖莉：其实这个不是说政府愿不愿意去降这个底价的问题，所谓的底价理论上就是他要支出的成本，因为现在整个我们开发的链条，开发商有钱了就去买地，政府收了去就去做开发，所以整个开发的要求又多。你看现在包括人工费、劳动力成本都在上升。所以你说要他这个降下来，还不是说他愿不愿意和赚多赚少的问题，因为他如果卖不出去的话，他什么都没得赚，实际上我觉得这个中间主要还是一个很深的拆迁成本。所以我们会能够在这一块有更多的民间资本参与进来，提高这个土地供应的效率。比方说你的开发的时间比较慢的话，这个效率也不够，随着民间资本的参与那部分像学校、医院等配套的东西，我们觉得是可以的，包括公共交通之类的让民间资本参与的，这样的话土地供应的效率就会提升。