半年业绩欠佳 佳兆业寄望香港银行融资
作者: 梁嘉欣     时间: 2010-08-24 01:58:46    来源: [ 观点地产网 ]

目前佳兆业的债务主要分两大块,一块是高息债,一块是国内的债务,我们最想做的就是通过香港银行贷款,这个是我们此前一直无法实现突破的。

  观点地产网 梁嘉欣 降价促销似乎还未能缓解佳兆业紧张的现金流,为求集资,佳兆业不断地寻求拓宽不同的融资渠道。“我们最想做的就是通过香港银行贷款,这个是我们此前一直无法实现突破的,我们希望争取在下半年通过香港银行贷款发展一两个项目。”在8月23日召开的业绩会上,佳兆业集团副主席谭礼宁如此表示。

  刚刚公布的佳兆业中期业绩似乎有有点差强人意。中报显示,佳兆业期内合约销售按年增长41.2%至3,426.2百万元,合约销售面积约321,960平方米。但上半年营业额为21.22亿元,同比减少14%;净利润为2.47亿元,同比下降33%。此外,资产负债率也达到了67%。

  但佳兆业并没有因此停息拿地的欲望,经济状况良好的二三线城市成为了其购地的首选。副主席兼总裁黄传奇表示,目前拿地的时机已逐步显现,未来会加大拿地力度,在已有项目的区域继续向周边二三线城市发展。

  以下为佳兆业集团中期业绩会问答实录,副主席谭礼宁、副主席兼总裁黄传奇、首席财务官张鸿光就媒体提问进行回答:

  媒体提问:最近不少内房股都通过不同的方法进行集资,如私募、信托等,佳兆业是否也有类似的融资计划?

  谭礼宁:其实我们也想通过不同的融资渠道集资,因为国内贷款有一定的限制,所以早前我们也做了个发债融资,第一是希望可以开通融资渠道,其次发债的话,可以让债券到期的结构更为完善,我们希望可以在香港做融资。目前佳兆业的债务主要分两大块,一块是高息债,一块是国内的债务,在香港,我们最想做的就是通过香港银行贷款,这个是我们此前一直无法实现突破的,我们希望争取在下半年通过香港银行与国内银行联手发展一两个项目。

  至于其他的融资渠道像信托等,由于额度较小,目前也有很多的限制,所以目前最主要想做的就是通过项目公司而不是母公司开拓一些融资渠道。

  至于香港发债与国内发债的成本相比,我们通过计算认为成本相差不大,当然,由于香港成本以港元或美元进行结算,因此发债都会稍微比贷款便宜。整体来看,发行人民币债券需要经过审批程序,过程会较长,暂时我们不会考虑在香港发行人民币债券,但我们也有探讨过审批程序。

  媒体提问:上半年佳兆业的负债有所上升,是否希望通过下半年大量资金的回笼使之有所降低?目前佳兆业与长实在深圳龙岗合作的项目进展如何?跟海航项目的合作是否也有新进展?

  黄鸿光:去年年底我们的负债比率大概在40%,当时由于我们急于上市,没有合适的合作企业,但这六个月里因为购入了土地,所以比率有所回升,但目前67%的比率仍处于一个合理范围,未来我们会视乎资金等情况决定负债比率该到达怎样的水平。

  到6月底,我们已锁定能进入结算的收入是52亿元,预计下半年将有32亿元可入账。

  谭礼宁:与长实的合作是一个框架协议,所合作的项目并不包含在此前提到的440万平方米旧改项目内,与长实的合作会比较长远,目前也有一定的进展,所合作的项目也很有发展潜质。但今年内合作的项目不会动工,不过目前已看好几宗地块可做规划。

  与海航合作的项目暂时来说还没能落实,暂时没有实质性的进展,双方都曾讨论过合作的项目,不过还要视乎价格是否合理。

  媒体提问:早前有传言政府会出台预售款监管办法,如果该办法真的出台,对佳兆业的资金流是否有影响?佳兆业今年上半年毛利下降达三成,下半年是否还会维持在该水平?预计今年全年的销售均价是多少?

  谭礼宁:暂时我们还没有收到相关的条例办法,但由于我们所取得都预售款主要用于工程建设,因此该监管办法即使真的出台,对我们的影响也不大。

  张鸿光:其实我们的物业销售所得款项、净利、营业额等都有所下降,但从目前已锁定的收入来看,下半年的毛利水平应该相差不大,大概维持在35%左右。至于平均售价方面,预计下半年均价会有所上升,大概在1.1万元/平方米。

  谭礼宁:由于上半年结算的项目主要集中在东莞区域,下半年入账的项目主要集中在深圳地区,均价将有所拉高,全年均价可维持在1万元/平方米。

  媒体提问:公司下半年预计新开售面积是多少?工程支出是多少?下半年是否有在二三线城市买地的计划?

  张鸿光:我们在6月底的开工面积约660万平方米,下半年还有270万的开工计划,估计全年建安成本的支出为30-38亿元,上半年支出约12亿元。

  黄传奇:土地储备方面,我们会在目前已有项目的区域继续向周边二三线城市发展,购入土地,譬如我们会在江苏的江阴地区做进一步的开发。在目前的形势下,我们认为拿地的时机已逐步显现,未来会加大拿地力度。

  谭礼宁:虽然我们发展二、三线城市,但主要集中在长三角区域的较为富裕的二三线城市,珠三角地区我们则以广州、珠海等城市为主,在城市的选择上,主要以省会城市为主,如长沙、成都等。

  媒体提问:下半年会预计用多少资金买地?

  谭礼宁:我们认为国内房地产具有周期性,在市场低迷的时候买地,除了能买到好地块,成本也相对较低。最近土地市场曾出现流拍的情况,土地价格也有下调的趋势,但从我们的角度来看,作为房地产公司,土地是永远都买不够的,当这还要看我们的资金状况,不过在某程度上,我们在买地方面还是比较稳健的。

  但如果有机会,我们还是会考虑买地,因为我们上半年购入的土地较少,只收购了三个项目。暂时我们没有考虑预留资金用于购地,同时,还要视乎所购置的地块与我们的发展策略是否相符,此外,还要视乎这几个月我们的现金流状况。当然,如果下半年土地市场还出现低迷,我们拿地的机会将可能会增多。

  媒体提问:对目前深圳房地产市场的判断如何?

  黄传奇:自从国家房地产调控政策出来之后,深圳房地产市场成交量和价格均有一定回落,但目前来看,下降的势头基本上有稳定的趋势,部分楼盘的成交量正在上升,我们觉得下半年调控会继续维持,但深圳房价不会有继续大幅下降的可能。

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