龙湖业绩会实录：吴亚军谈淡市策略
作者: 邓敏华     时间: 2010-08-17 03:51:15    来源: [ 观点网 ]

我们做了一些调整，第一个就是老盘不动，第二就是新盘随行就市，来自于预期的准确导致了我们销售的推盘价格的平稳。

　　观点网 邓敏华：8月16日，龙湖地产在香港举行中期业绩发布会，龙湖地产董事长吴亚军，首席财务官林钜昌，财务部总经理韦华宁，投融资中心总监张艳等高管层出席了本次发布会。

　　今年上半年，龙湖地产实现营业收入人民币36.7亿元，同比去年下降了37.5%，股东应占溢利较去年同期增长51.4%至人民币22亿元，剔除评估增值后，净利润率从去年同期的18.6%上升至24.4%。

　　龙湖称，公司上半年营业收入减少主要是因为物业交付多集中在下半年，今年计划竣工的物业总建筑面积约232万平方米，其中67万平方米已于上半年竣工，余下164万平方米则要于下半年竣工。

　　截至2010年6月30日，龙湖已售出但未结算的收益为人民币250亿元，锁定了今年业绩的94%。8月份，龙湖在沈阳以及重庆新开两盘，其中重庆项目开盘1.5个小时销售告罄，销售金额达到了4个亿，而位于沈阳的项目一星期内累计销售达到2.2亿元。

　　环渤海地区成为龙湖业绩销售的重点区域，在该区域龙湖地产取得合同销售额为51.3亿元，而长三角区域为12.1亿元，西部区域为41.5亿元，分别占总销售额的49.0%、11.5%及39.5%。

　　在出租性物业上面，报告期内，龙湖物业投资租金收入总额较去年同期增长32.7%至人民币1.14亿元。

　　龙湖财务部总经理韦华宁指出，租金收入增加主要得利于去年对重庆北城天街项目的升级改造，大幅提升租金水平，预计2010年下半年至2011年上半年，重庆MOCO、成都三千集、北京颐和星悦荟将陆续开始营运。未来五年，集团投资物业出租面积将逐步增加至200万平米，预期租金收入将有大幅提升的空间。

　　截止到6月30日，龙湖地产净负债约为53%，对此吴亚军认为，龙湖地产的净负债处于一个稳健的水平，龙湖将继续严格管理现金流，不断推进新建及已建项目的积极销售，并根据现金流入的情况合理规划和安排投资及运营支出，有效控制负债比率。

　　针对接下来的政策走向、龙湖的融资、经营策略等问题，吴亚军等高管在昨天的业绩会一一作出了解答。以下是业绩会的问答实录

　　政策走向

　　Q：龙湖地产怎么看待下半年的房价以及政策走向？

　　吴亚军：我们认为下半年会出现这样一个情况，价格应该会平稳，但是成交量会降。这个时候就考验一个开发商的实质或者开发商的运营能力。因为消费者有更多权利来选择，他会选最好的品牌，最好的物业。

　　第二个政策的是放松还是收紧，这是最难预测的。但是我觉得这个行业只要不出现疯涨、失控的格局，政策是趋于缓的，但是如果又继续出现了很疯狂的一些局面的话，那么招来调控也是在所难免的。

　　融资策略

　　Q：近日，内房股纷纷通过发债或者是配股融资，龙湖的净负债达到53%，近期有没有发债的计划?

　　张艳：（53%的净负债率）还是一个比较普遍的情况，最近房企公布发年报，大的开发商基本上负债率都是50%左右。因为去年是一个比较好的拿地时机，特别是下半年，政府出来的土地的量还是不错，而且单价又不贵。我们去年拿了土地的单价还不到1200块钱，这些地块的盈利水平抗风险能力很高，但是地块的出让款支付主要都是在今年上半年。实际上我们的净负债相对比去年年底要好，总体还是非常可控的。

　　发行发高息债并不能解决应付净负债率高的问题，龙湖对融资渠道一直是非常开放的，但是我们非常看重融资带来的现金的成本，坦白讲，我们觉得最近房企发的一些高息债成本还是偏高的。如果借来的钱成本很高，会侵蚀股东利益，所以暂时没有这方面的计划。

　　Q：如果不是举债的话，龙湖会不会考虑配股或者说成立房地产基金呢？

　　吴亚军：关于配股，我们没有这个考虑。因为作为个人来讲，我觉得我们才刚刚上市不久。我们的企业也在发展中。

　　张艳：其中之前我们也跟海外的房地产基金有过合作，而最近大家讨论比较热的是国内成立房地产的基金，实际上跟我们之前与ING的合作是类似的，但是我们也在关注国内成立房地产基金的一些操作，从目前的情况来看，我觉得在资金规模以及投资者的成熟度方面，海外基金还是更有优势一些，但是我们一直保持这方面的关注。如果在合适的可能的情况下，我们也会考虑的。

　　Q：近日平安保险退出龙湖的股票，对此管理层有什么看法？

　　吴亚军：关于平保的退出，我们也是那天收盘以后知道的，我们得知这个消息第一时间感谢平保，这对龙湖是一件好事，龙湖股价一直表现不错，但是流动性相对偏差。投资者把龙湖放在手里，只在吸收，没有卖出。平保退出，在一定程度上还是决定了龙湖这个股票的流动性。

　　从这支股票本身的收益来讲，平保去年11月份买入这个股票，到退出那一天实际固化收益已经超过了30%，这对于一般的基金来讲，都是一个相当不错的成绩，所以我想这也是他们主要减持的原因。

　　经营策略

　　Q：第二季度以来龙湖在土地市场上没有拿地，下半年龙湖拿地的计划？

　　吴亚军：今年二季度和三季度，我们原来定的策略就是放缓和观望，因为我们的土地储备量够我们未来五到七年左右的开发，我们不急于去拿地。在往后的时间里，那些便宜的，付款也比较好的这种土地我们不排除看或者拿。

　　但是我们很关注一点是负债率，如果负债率过高，好的我也不拿。从这个策略来讲，我们很看中我们自己的经营，而不是靠负债比例高。所以第一点上关注价格。第二就是关注负债率。第三还有这个土地的出让款是不是快或者要求高，如果是，我们就会放弃了。

　　Q：上半年龙湖销售表现不错，龙湖的推盘策略，价格是否比预期下降？

　　吴亚军：年初的时候，我们就考虑了政策在今年出台，我们做了一些调整，第一个就是老盘不动，第二就是新盘随行就市，而来自于预期的准确导致了我们销售的推盘价格的平稳，保护了公司，也保护了购买人的利益。所以在这点上我认为这这个策略迄今为止还是比较成功的。

　　Q：公司的持有物业的目标，新商场开业后，公司将又有多少的平方米的持有物业？

　　韦华宁：目前，我们手上持有的商业物业营业面积大概在33万平米，刚才我讲了3个项目开业的项目是从今年下半年到明年上半年。总共是大约在40万左右。我们预期未来租金收入上涨每年将位于30%-35%左右。

　　吴亚军：计划到2015年，我们有200万的出租性物业。

　　Q：龙湖在东部业绩上涨了50%，未来龙湖的业绩的在区域的分布，所占比例？下半年竣工项目转化为业绩预计是多少？

　　吴亚军：其实我们对于东部和西部没有绝对的比例，但是未来西部会有增长，但是东部的增长很快，所以东部的比例是持续的上升，我们未来的布局主要重点放在长三角和环渤海，所以一定是发生这样的变化。但是西部的增长我们仍然要保证在重庆、成都这些城市的竞争力以及他在当地的领导力。

　　竣工的164万，今年要结算的收入94亿，今年实际上是在卖明年结算的项目，从竣工来讲问题不大，虽然上半年只竣工了40多万套，但是我们在6月底还准备了20几万套，但是由于按照龙湖的规定，还要着力反复检查才交给业主。

　　我们也可以赶一点时间，为了报表漂亮点，提前通知入户，提高上半年的利润，降低上半年的负债，但是我们没有抢报表，我们还是按照规定来保证消费者。今年的结算对我们来讲没有太大的问题。

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