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华侨城避险：加速开发涉水商业地产

作者: 梁嘉欣时间: 2010-04-28 00:59:49 来源: [ 观点网 ]

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“未来华侨城对产业的基本想法是：既要有赚钱的业务，也要有稳定吃饭的产业，还要有一部分拿来尝试投入新产业。”

　　观点网梁嘉欣 尽管78家非房地产主业的央企退出，华侨城被认为受益最大，但面对楼市密集的调控政策，华侨城还是有感压力。日前，刚公布全年业绩的华侨城举行了2009年业绩说明会，华侨城高管在说明会上表示，华侨城将调整“慢工出细活”的开发速度，努力促使优质的土地资源尽快变现，同时，通过上海苏河湾项目的操作，扩展公司商业模式，让公司“有稳定吃饭的产业”。

　　加速变现

　　华侨城公布的2009年业绩报表显示，2009年华侨城实现营业收入109.57亿元，同比增长26.6%，净利润17.06亿元，同比增长19%。当中房地产业务全年实现营收32.51亿元，几近占集团总营收的1/3，实现毛利58.06%。

　　截止2009年底，华侨城拥有的权益土地储备合计672万平米。“相对我们过去几年的开发量而言，我们的开发速度还是慢了，每年进入结算的房地产面积都比较少，07-09年加在一起才结算了70多万平米”，华侨城在业绩说明会上表示，今年华侨城将加快开发和结算的进度，努力促使优质的土地资源尽快变现，同时未来也将一如既往地增加新的土地储备。

　　根据华侨城的计划，2010年华侨城旗下的项目开工面积将达到93.46万平方米，可售面积预计达80.45万平方米，较2009年分别增长47%和10%。其中，深圳、北京、上海、成都四个城市的开可售面积分别约为35万平米、10万平米、20万平米、20万平方米。

　　“今年公司的可售资源有80多万平米，销售情况是否理想现在还不好说，希望能销售掉那么多，要是能全销售完这部分，这就已经相当于我们前三年的结算面积的总和。”华侨城称。

　　华侨城透露，目前集团的推盘计划正在进行中，其中上海新浦江城项目正在推出，合利坊项目及北京两项目预计5月底推出，侨城馨苑则在5月上旬面市，更多的项目将会集中在下半年入市。

　　调控避险

　　目前华侨城土地储备主要分布在一线及经济较发达的二线城市，如深圳、上海、北京、成都、云南、泰州、武汉、西安等地区。华侨城定位高端让不少分析机构对其2010年的销售情况持谨慎态度。中银国际表示，虽然2009年受惠于社会财富积累和流动性旺盛的大环境，华侨城豪宅销售旺盛，价格得以快速上涨，但随着调控政策密集出台，信贷政策收紧，尤其是房产税政策预期临近，豪宅的价格上涨预期将告一段落。

　　“4月中旬以来，中央出台的调控新政，主要针对的就是一线城市或区域过高、过快涨幅的房价，而今年华侨城就有56%的可售面积位于深圳、上海和北京等一线城市，因此所面临的政策风险相对较高。此外，华侨城一向以高端豪宅为主的产品亦难逃政策调控的“魔掌””，分析人士表示。

　　随着二套房贷新政的落地，部分银行又开始上调存量房贷利率，进一步打击了房地产市场的投机炒房客，不少人也担心这对华侨城而言将是“雪上加霜”。但华侨城方面表示，目前华侨城的客户中做按揭的比例约50%，当中60%是经过销售劝说决定贷款，实际上希望贷款的人不多，“项目越高端，贷款比例越小”。

　　但华侨城承认，此次调控对一线城市影响比较大，而二线城市的影响则相对较少，故此，华侨城逐步会把目标分散到二、三线城市，主要看重这些城市的成长空间比较大。

　　商业尝试

　　为增加抗风险的能力，华侨城表示，未来集团会增加商业、写字楼的开发。而上海苏河湾项目正是华侨城扩展商业模式的一个新尝试。

　　今年2月11日，深圳华侨城以70.2亿元的总价竞得上海苏河湾地块，折合楼板价达5.29万元/平方米，该地块的属性属于商住地块，住宅比例占45%，还有55%属商业用途。

　　华侨城表示，苏河湾离南京路约600米，处于上海中心位置，地块价值明显。华侨城计划把整个苏河湾地区做成对文化、娱乐和商业的融合，成为上海的文化娱乐新地标。

　　“未来华侨城对产业的基本想法是：既要有赚钱的业务，也要有稳定吃饭的产业，还要有一部分拿来尝试投入新产业。对地产的打算是挣的钱一部分继续投入地产，另一部分投入公共领域，做一些公共产品服务的事情，希望投资者不要把我们作为一个单纯的房地产公司来看。”华侨城对投资者表示。