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门槛与利益的博弈 深圳旧改进行时
作者: 梁嘉欣     时间: 2010-04-23 01:00:06    来源: [ 观点网 ]

深圳城市才发展30年，却在大力推动旧改，说明钢筋混凝土建造的建筑物不值钱，土地才值钱。

　　观点网 梁嘉欣 深圳已进入全城旧改时期。城市更新办法出台以来，随着旧改的快速推进，深圳市政府亦不断地在细化机制上努力。

　　4月20日，福田区召开城市更新政策宣讲座谈会，广泛收集各方意见，出台城市更新实施政策的相关指引，对现时城市更新扎堆淘金的行为进行引导及把关。

　　深圳旧改

　　自城市更新办法颁布以来，深圳旧改进行得如火如荼。金地集团的岗厦改造项目、华润集团的大冲旧改项目正大刀阔斧地进行。现在连香港开发商巨头也要参与其中，“旧改”的吸引力可见一斑。

　　3月29日，长江实业旗下全资附属公司长江投资与佳兆业集团签订合作协议，共同发展深圳龙岗区坂田片区的旧城更新项目，项目占地达7.7平方公里，合作双方将根据城市更新办法，将该地块申请重建作商业及住宅用途。

　　事实上，港资参与深圳旧改早有先例，李嘉诚旗下的和记黄埔早年亦与中航地产合作打造位于华强北的一综合体项目。

　　而深圳本土企业的旧改热情更是有增无减。作为深圳旧改的专业户，佳兆业日前在业绩发布会上，表示手中有旧改项目正在洽谈或者签约。据了解，自2005年涉足深圳旧改以来，佳兆业已取得的旧城改造项目占地逾420万平方米。

　　在招商地产4月19日的投资者交流会上，总经理林少斌亦表示，招商正在签下几个深圳旧改项目。另外，深圳绿景、田厦实业等企业的多个旧改项目也正在筹建当中。

　　深圳市政府对旧改项目的发展亦大力推进。在城市更新办法实施后的第五个月，深圳市规划和国土资源委员会4月19日宣布，《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批计划包括88个城市更新单元、6个城市更新重点研究片区已获市政府批准。

　　同时，深圳市还公布了各年度转入2010年深圳市城市更新单元规划制定计划的项目共86个。

　　但深圳资深地产专家贺承军却表示，实际上深圳近几年来旧改的推进速度很慢，五年来还是维持这一状态。他指出，旧改能不能快速推进，取决于房地产市场的繁荣。

　　他指出，深圳城市发展才30年，却在大力推动旧改，说明钢筋混凝土建造的建筑物不值钱，土地才值钱。此外，旧改比拿地的成本高，如果房地产市场变冷，卖不起价格，观望情绪浓厚，开发商也不会急着推进。只有地产市场供需两旺，旧城改造的速度及力度才会大大加快。

　　机制细化

　　尽管如此，城市更新改造令全城房企躁动已是事实，新老企业、内外资企业纷纷进军旧改，更是造成一股更新改造热。然而，在这股旧改浪潮的背后，不少业主漫天要价，开发商乱许愿、违建、抢建等的不规范行为时有发生。

　　据了解，城市更新办法出台后，深圳不少旧城区的房价迅速拔高30%-50%，从而提高了未来开发房地产的成本。同时，考虑到市政基础设施的建设及城市形象，目前许多旧改项目均是采取整体完全拆迁的方式，拆迁成本亦相对较高。而开发商考虑到政策对楼市的调控力度，或不会投入很多的资源。

　　正欲推出城市更新实施政策指引的福田区表示，要发布更新项目，规定开发的强度密度，科学界定更新改造的类型。主要对鉴定的结构危楼和楼龄达到规定年限的项目推倒重建、有的可部分重建、有的则可通过综合整治完善功能配套，并鼓励节约型低耗型的更新改造模式。

　　深圳业内人士烽林火认为，只拆一小部分，剩下的做翻新，可降低开发成本，但未来可售面积也没有那么庞大。目前一般的城市旧改项目都比较大，尤其是部分城市综合体项目，面积可达60-100万平方米。

　　同时，现在城中村改造的投资额动辄就数十亿元，如果不对参与旧改的开发商建立门槛，可能会造成烂尾楼的出现。烽林火指出，深圳过往很多旧改项目都是签约后因缺乏资金，导致长期烂尾。

　　福田区此次亦考虑对开发商资质门槛进行设置，并实施备案制。开发商的资质信用，是否欠地价、土地使用费，是否违规开发，是否引发物业纠纷都要进行查明，并作为重要的考量指标。同时，开发商还须要到相关街道、社区工作站备案，建立信息互动的渠道。

　　贺承军对此表示，政府对进入旧改的开发商进行梳理有好处。目前参与城市更新的开发商鱼龙混杂，此举可避免一些没有实力的开发商通过与村民的谈判拿到利益后，但又没有实力开发的情况发生。

　　此外，随着政府对楼市的调控力度加大，深圳市规划国土委日前亦表示，将尽快出台房地产调控相关措施，并将进一步增加住房的有效供应。有业内人士表示，此举可能会对旧改项目的造价成本有所控制，不会出现漫天要价的情况。

　　另一方面，由于旧改的周期长，投资成本高，开发商不可能自己完全出资建设，像金地、万科等企业手上的资金大约100亿左右，而一个旧改项目则需要20、30个亿的投资，发债融资是房企保证项目发展资金充裕的最佳方式。

　　4月22日，佳兆业表示，拟发行3.5亿美元、2015年到期的优先票据，为现有及新增物业项目提供资金及作一般企业用途。尽管佳兆业方面并未透露所募集资金将用于哪些具体项目，但有业内人士预计，此举将对佳兆业旧改项目的成功发展有好处。

　　然而，相对于佳兆业这类港股上市的房企顺利融资，境内大部分开发商却面临信贷收紧的压力。烽林火表示，目前中央的调控政策对银行信贷逐步紧缩，缺少政策的定向放贷，旧改的进程将会有所拖慢。

　　与此同时，贺承军亦提醒，如果是经过深思熟虑，非改不可的项目，快速推进当然是好事，但对于一个城市而言，旧改推进过快，有可能把好的东西摧毁，这亦是中国城市发展的弊端之一。过快地淘汰已有建筑，会破坏历史人脉的积淀。

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