范伟答问录：私募基金是复地未来利润增长点
作者: 梁嘉欣 时间: 2010-03-17 00:31:51 来源: [ 观点网 ]
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基于对今年楼市的看好，范伟表示，今年复地将加速扩张，而09年推出的私募地产基金将是复地未来“新的利润增长点”。
观点网 梁嘉欣 3月16日，上海复地集团于香港召开业绩发布会，复地集团董事长范伟、复地集团总裁张华、复地集团董事副总裁王哲均出席此次发布会，就媒体的提问进行解答。
整场见面会，面对媒体的连环提问，复地董事长范伟几乎有问必答。2009年，复地业绩得到较大幅度的增长，基于对今年楼市的看好，范伟表示，今年复地将加速扩张，而09年推出的私募地产基金将是复地未来“新的利润增长点”。
以下为业绩发布会上复地董事长范伟答问实录：
市场：“今年的楼市应该会更加平稳”
Q：今年以来，内地出台相当多的楼市调控措施，明显看出现时楼市成交量大幅缩减，您如何看待今年成交量方面的表现？您觉得中央是否还会出台打击楼市的调控措施？
范伟：今年以来，国家对房地产市场有一些调控的措施，作为发展商，我们觉得这是一个好事情，其实发展商也希望整个房地产市场能够发展得比较平稳些。2009年部分城市的房价确实上涨过快，但在政府政策的引导之下，市场应该会更加趋向于平缓，投机性的买家会相对减少。总体上，今年的楼市应该会更加平稳。
成交量方面，今年1、2月份成交量略低，主要可能是季节因素，因为今年的春节在2月。全年来看，由于未来将有不少新的供应，成交量或不会有大幅度的下降。此外，在政策的引导之下，房价亦较为稳定，因此成交量应该还可以维持。
另外，新政的出台，还取决于全国各城市的房价变化。如果继续还有部分城市的房价上涨过快，政府肯定会有进一步的政策出台。如果今年的楼市一直趋于平稳，政府也没必要打击楼市。
Q：今年以来，政府除了对购房者有所限制以外，对发展商的要求也越来越高，你是如何看待目前这个房地产商发展的环境？
范伟：我们还是希望进入房地产市场的门槛或要求能高些，让一直在这个行业做的发展商能认认真真、踏踏实实地去做好产品，服务客户，同时亦能对市场有一个稳定的预期。否则，当市场出现火爆之时，其它非房地产行业的公司或个人投资者可能都拼命想进入该市场，从而可能造成很多不理性的行为，对整个市场的发展非常不利。
Q：现时内地土地市场盛行“国进民退”的说法，发展商在尽投土地方面，国企会有较大的优势，复地对此有何看法？
范伟：各个房企在土地市场上竞争，拼的都是实力，以及各公司的管理水平、产品设计和指导能力。至于说部分公司因为是国有企业，所以资金势力比较雄厚，这也很正常。
无论在中国还是在其他国家，没有一个行业是没有竞争的。我们身在这个社会，做任何生意都处在一个竞争环境当中，做任何一个公司，都要面对竞争。
但就复地而言，我们需要在这个竞争当中去发现机会。复地的拿地策略还是比较稳健的，不会盲目而从，总是以一个合理的预判去做生意，同时，我们也相信这个市场有起有落，总之会有我们的机会。
2010业绩：“对目标的完成非常有信心”
Q：在目前宏观环境出现转向的情况下，复地今年的销售目标如何？
范伟：今年公司的预售目标为106万平方米，是基于今年几近178万平方米的可销售量而定。我们认为，这是一个较为合理、稳健的期望目标。在目前的市场环境之下，我们对该目标的完成非常有信心。
Q：由于目前内地房地产市场不稳定，公司业绩的增长是否会有所减慢？
范伟：对复地而言，业绩的增长主要来自于整体市场的快速增长以及复地自身规模的扩张。复地的规模其实从09年开始就已经上了一个新的台阶。08年大量的新开工项目到09年都进入了预售阶段，今年同样如此，将继续有更多的项目进入市场，预计今年可销售量达178万多平方米，而到2011年，或将达200多万平方米，可见复地近几年扩张的速度应该高于整个行业的平均速度。
复地正好处在一个快速的成长期当中，所以我们对我们的业绩增长肯定有比较充足的信心。
Q:目前复地在商业地产这一块所占的比重大概有多少？2010年是否会加重在商业地产的比例？
范伟：商业地产的比例在我们的总资产当中不超过20%。近期我们把天津中心整体转让，转让完成后，该比例可能将有所下降，但也让复地有更多的空间去增加该方面的投资。
总体上，公司未来的策略是分开发业务及投资业务两大部分。开发业务方面，复地未来还是集中以开发住宅为主。投资业务则可能包括私募的房地产基金，及其他公司股权的投资。
投资：私募地产基金将是“另一个渠道的资金的补充”
Q：复地目前的资产负债率如何？未来是否有一些投资计划？
范伟：如果不考虑公司借款做抵扣，净负债率约为76%，公司认为该负债水平在目前内地房地产行业中还处于一个合理的水平。由于今年预计的可销售面积较多，销售回款金额较大，倘若新项目的扩张不太急进，预计净负债率将再有所降低。预期今年年底，公司的现金水平将比09年有所增加，或超过40亿，净资产亦也会有所增加，总体而言，净负债率应该会有所下降。
复地目前正在报A股的申请，现在仍无法预计进程。此外，我们也在进行私募房地产基金的发展计划，这个既是复地拓展房地产行业的资产管理和资金管理的一个业务，是公司利润来源之一，同时也是对公司业务发展的另一个渠道的资金的补充。
Q：复地今年会打算在私募基金方面再怎样扩充规模？
范伟：我们希望把私募的基金作为一个比较长期的战略来发展，力求能够成为未来的一个新的利润增长点。从其他发达国家的发展历史去看，民间财富参与房地产开发的需求比较旺盛，过去他们参与的渠道主要通过购买地产股股票或自己投资房屋参与，而未来房地产的投资基金将是是一个新的渠道。
做私募基金这块，复地在房地产行业中算比较早，希望能够抓住这个先机，把这个作为公司一个新的业务的增长。09年复地已经有一个比较好的、成功尝试的基础，未来复地将会加大规模。我们注意到，目前也有不少同行开始做房地产私募基金，像华润也有在做一个商业地产方面的私募基金，我相信未来的竞争也会很激烈。
Q：年报披露，复地已收购证大的股权达19.68%，之前证大在上海拍得一外摊金融地块，复地会否与证大合作共同参与这块土地的开发？
范伟：复地持有证大的股权，主要还是看好证大的长期发展。此外，证大的股价有较大的折扣，所以收购证大股权也是复地增加上海资产的一种方法。因为市场上买土地比较贵，而且证大相当多在上海，也是一个复地拿地的一种变通方法。
至于证大新的土地合作计划，取决于证大的意愿，复地还不能给出评论。
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