广州重推限价房 房价调节器或临三大问题
作者: 梁嘉欣 时间: 2010-03-16 01:29:47 来源: [ 观点网 ]
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此次广州重提限价房建设，不少业内人士指出，当市场出现调整之时，限价房比商品房还贵的情况可能还将存在。
观点网 梁嘉欣 备受关注的“夹心层”住房问题让“限价房”重回人们的视野。广州市市长张广宁近日表示，广州将于今年重新推出限价房，今年广州的限价房供应量将达到800套左右。
“调节器”
在广州市政府的眼中，限价房已成为楼市的“调节器”，张广宁表示，房价高时则推，房价低时则不推。
在2007房价高企之际，为缓解在广州创业工作的“夹心层”的住房压力，广州曾率先推出限价房。但2008年楼市调整期间，广州停止了限价地的供应，限价房亦从此“消失”。
2009年下半年，广州房价上涨迅猛，致使“夹心层”的住房问又开始显现。为平抑物价，有效地缓解住房问题，广州政府想出不少“新招”，除了廉租房及经适房之外，限价房的建设亦列入了今年广州市政府的工作日程。
根据广州市政府新一轮的限价房需求调查结果，目前广州市大约有1.2万户有限价房的需求。对此，广州房管局负责人表示，房管局将根据实际需要来确定广州限价房的土地储备量和建设量。
尽管限价房的出现，对平抑房价、解决夹心层的住房问题有一定的作用，但这并不是调控房价的主要方法，无论有无限价房的存在，当房价到达一定的高点，还是会回落。
广州地产评论人士彭澎指出，在房价高时推出限价房，或会出现一定的滞后性。这当中涉及限价房的建设周期，或许限价房出来之时候房价已经下降。这个问题一直没有得到很好的解决，主要因为政府也很难预测房价何时开始涨，只能根据现时的房价来确定何时推出限价房。
彭澎还称，要缩短建设周期，最重要就是对土地要有很明确的规划。他建议，把现在晒太阳的地块或价格相对低廉的地块赶快用起来，并选择建设周期比较快的开发商，尽量使用产业化的建材，尽快完工，并尽早让限价房提前进入预售程序，进入市场。
三大问题
根据以往经验，广州在以往限价房的建设销售中，做得并不成功。2008年楼市出现调整，商品住宅价格有所下跌，曾一度闹出限价房比商品房还贵的“笑话”，导致大量的限价房因被“弃购”而出现滞销。
此次广州重提限价房的建设，不少广州业内人士指出，当市场再出现调整之时，限价房比商品房还贵的情况可能还将存在。
地产专家韩世同认为，根据现行的限价房的管理办法，由开发商“限户型限售价”，并由开发商来主导开发，容易出现一系列的问题。
因此，对限价房用地供应和限价房销售管理政策的完善尤为迫切。广州市国土局局长谢晓丹亦曾表示，限价房推出，最关键是要确定建设模式和定价。
根据今年广州准备试点政府主持建设限价房的计划。谢晓丹认为，这能够避免开发商主导开发出现的一些问题。
对此，韩世同建议，还不如让保障办直接转换为非盈利的社会机构组织，成立类似于香港房委会的组织，由政府直接拨地，保障办操作建设限价房。因为根据经验，由公共机构主持建设的租屋，较由开发商建设要节省三成以上成本，且质量更有保证。
韩世同称，如此一来，限价房就不需事先来考虑土地事先作价或房屋事先定价，因为原有的定价机制太死板，在土地出让时就定销售价格相当不合理。
而限价房的定价，一直都被视为最难确定的一块。不少业内人士建议，定价机制可参考新加坡及香港的做法，按照市值70%来定价。
彭澎提醒，定价机制还需结合我国当前的房地产市场情况，倘若预期房价会跌，那么房价也不会看好，等限价房建好以后，房价可能跌至70%了。
韩世同亦称，当房价过低，商品房甚至达到经适房一样价格的话，限价房就没必要搞了。目前经适房约为4000多元每平方米，当限价房价格与经适房趋同，经适房的存在也就同样没必要。
另外，限价房的选址问题亦令购房者较为头痛。韩世同表示，限价房亦可选择市中心城区较偏僻的位置，定价时可按照当地的价格来设定，当周边房价为1.5万元/平方米之时，限价房的价格可适当达到1.2万元/平方米。
对于新限价房的具体选点，谢晓丹表示，在最新的限价房需求调查中，广州共定出4个点，分别为番禺华南新城旁、萝岗中心区、天河龙洞和增城新塘。
他表示，政府将根据市民对地点选择的意见再定出具体地块进行土地储备。土储完成后这些项目将由政府投资建设。
谢晓丹称，限价房的建设仅需要启动资金，然后可通过商业贷款来建设，楼盘推出后也能立刻收回成本。
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