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广州重推限价房 房价调节器或临三大问题
作者: 梁嘉欣     时间: 2010-03-16 01:29:47    来源: [ 观点地产网 ]

此次广州重提限价房建设,不少业内人士指出,当市场出现调整之时,限价房比商品房还贵的情况可能还将存在。

  观点地产网 梁嘉欣 备受关注的“夹心层”住房问题让“限价房”重回人们的视野。广州市市长张广宁近日表示,广州将于今年重新推出限价房,今年广州的限价房供应量将达到800套左右。

  “调节器”

  在广州市政府的眼中,限价房已成为楼市的“调节器”,张广宁表示,房价高时则推,房价低时则不推。

  在2007房价高企之际,为缓解在广州创业工作的“夹心层”的住房压力,广州曾率先推出限价房。但2008年楼市调整期间,广州停止了限价地的供应,限价房亦从此“消失”。

  2009年下半年,广州房价上涨迅猛,致使“夹心层”的住房问又开始显现。为平抑物价,有效地缓解住房问题,广州政府想出不少“新招”,除了廉租房及经适房之外,限价房的建设亦列入了今年广州市政府的工作日程。

  根据广州市政府新一轮的限价房需求调查结果,目前广州市大约有1.2万户有限价房的需求。对此,广州房管局负责人表示,房管局将根据实际需要来确定广州限价房的土地储备量和建设量。

  尽管限价房的出现,对平抑房价、解决夹心层的住房问题有一定的作用,但这并不是调控房价的主要方法,无论有无限价房的存在,当房价到达一定的高点,还是会回落。

  广州地产评论人士彭澎指出,在房价高时推出限价房,或会出现一定的滞后性。这当中涉及限价房的建设周期,或许限价房出来之时候房价已经下降。这个问题一直没有得到很好的解决,主要因为政府也很难预测房价何时开始涨,只能根据现时的房价来确定何时推出限价房。

  彭澎还称,要缩短建设周期,最重要就是对土地要有很明确的规划。他建议,把现在晒太阳的地块或价格相对低廉的地块赶快用起来,并选择建设周期比较快的开发商,尽量使用产业化的建材,尽快完工,并尽早让限价房提前进入预售程序,进入市场。

  三大问题

  根据以往经验,广州在以往限价房的建设销售中,做得并不成功。2008年楼市出现调整,商品住宅价格有所下跌,曾一度闹出限价房比商品房还贵的“笑话”,导致大量的限价房因被“弃购”而出现滞销。

  此次广州重提限价房的建设,不少广州业内人士指出,当市场再出现调整之时,限价房比商品房还贵的情况可能还将存在。

  地产专家韩世同认为,根据现行的限价房的管理办法,由开发商“限户型限售价”,并由开发商来主导开发,容易出现一系列的问题。

  因此,对限价房用地供应和限价房销售管理政策的完善尤为迫切。广州市国土局局长谢晓丹亦曾表示,限价房推出,最关键是要确定建设模式和定价。

  根据今年广州准备试点政府主持建设限价房的计划。谢晓丹认为,这能够避免开发商主导开发出现的一些问题。

  对此,韩世同建议,还不如让保障办直接转换为非盈利的社会机构组织,成立类似于香港房委会的组织,由政府直接拨地,保障办操作建设限价房。因为根据经验,由公共机构主持建设的租屋,较由开发商建设要节省三成以上成本,且质量更有保证。

  韩世同称,如此一来,限价房就不需事先来考虑土地事先作价或房屋事先定价,因为原有的定价机制太死板,在土地出让时就定销售价格相当不合理。

  而限价房的定价,一直都被视为最难确定的一块。不少业内人士建议,定价机制可参考新加坡及香港的做法,按照市值70%来定价。

  彭澎提醒,定价机制还需结合我国当前的房地产市场情况,倘若预期房价会跌,那么房价也不会看好,等限价房建好以后,房价可能跌至70%了。

  韩世同亦称,当房价过低,商品房甚至达到经适房一样价格的话,限价房就没必要搞了。目前经适房约为4000多元每平方米,当限价房价格与经适房趋同,经适房的存在也就同样没必要。

  另外,限价房的选址问题亦令购房者较为头痛。韩世同表示,限价房亦可选择市中心城区较偏僻的位置,定价时可按照当地的价格来设定,当周边房价为1.5万元/平方米之时,限价房的价格可适当达到1.2万元/平方米。

  对于新限价房的具体选点,谢晓丹表示,在最新的限价房需求调查中,广州共定出4个点,分别为番禺华南新城旁、萝岗中心区、天河龙洞和增城新塘。

  他表示,政府将根据市民对地点选择的意见再定出具体地块进行土地储备。土储完成后这些项目将由政府投资建设。

  谢晓丹称,限价房的建设仅需要启动资金,然后可通过商业贷款来建设,楼盘推出后也能立刻收回成本。

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