恒隆跟其他的地产商，发展商不一样，我们没有囤地，我们买回来不是放在旁边晒太阳。

　　2010年1月27日，香港知名房地产开发商恒隆地产公布了2009财政年度半年业绩报表。据业绩报告称，截至2009年12月31日6个月，恒隆地产股东应占纯利增加超过13倍至港币173.51亿元。扣除投资物业重估收益及相关税项后，基本纯利在时出售旗下香港住宅物业“君临天下”的带动下，上升近4倍至港币55.08亿元。

　　在1月28日记者见面会结束后，恒隆地产执行董事吴士元接受了观点新媒体的独家专访。

　　观点新媒体：有统计表示，2006-2007年，恒隆上海两个项目的投资回报率为20%，但昨天公布的最新数字是30%以上。恒隆上海项目在两年时间内回报率高达十个点的提升主要来自什么？

　　吴士元：主要是我们港汇的高端租客提高了很多。以前，我们刚刚做港汇的时候，低端租客比较多一些，现在比较好的租客，他们都愿意付多钱住进来，有了更多的国际品牌。

　　当然，恒隆广场还是最高档，好像LV、Dior，我们在港汇的定位，就是在中高档。其实这里比较清楚一点，我们在港汇的牌子，比较中上一点，但是不是低档，也不是最高最上的档次，与恒隆广场比较，恒隆广场所有都是最顶档的名牌。

　　有几个牌子两边是重复的，但是所在楼层和位置不同。港汇现在的租客会付多一点租金。

　　观点新媒体：在2008年，您曾表示，按以往经验，内地项目初期回报约5%，之后3年内升到8-10%，落成的第6年可达15-18%。但是这是在市场低迷时的预期，在经过市场回暖之后，恒隆对内地项目的回报率是否也有了更高的要求？

　　吴士元：我们比较保守一点，不要给管理层的压力这么大。因为如果我们说5%，做出来是6%、7%，投资者就会惊喜，因为你做的好。而且你也要知道，我们开始的时间可能需要付多一点推广，一个新的商场，我们的租客跟我们也需要时间上的磨合。

　　其实5%是我们怎么去算的呢？其实这就是我们去买地时的考量，这是我们最低的要求。我们去买地时，我也不知道应该付多少钱去买合理，我就用5%的回报去计算我就知道，这个地地价应该是多少，符合5%回报预期的就合理。如果地价比较高一点，回报可能只有4%，或者是3%，我们就不买这个地了，可能我们觉得这个地，地价太贵了，但是如果我们算起来，这个地，这个价钱，7%，8%的回报，这个我们就可以去投资。

　　观点新媒体：所以这是恒隆判断是否值得买某块地的判断标准？

　　吴士元：这个是其中一个判断，你可能还要看地的位置是不是最好的地段。但有时候你觉得是好的地，不见得是我觉得好的地，你觉得不好的地可能是我觉得是好的地，你看港汇，我们去买地的时候没人要。

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