保监会收紧地产投资的前夜，中国人寿连环出手，一举控股远洋地产。突破管制的精妙布局，中国人寿意欲何为？路向何方？

　　1月21日，京西宾馆会议楼大会议室，齐刷刷地坐满了保险系统的监管官员，全国保险工作会议在这里召开。保监会主席吴定富做了长篇发言，他强调，有关保险资金投资不动产的相关规定即将出台，保险资金不允许投资居民住宅，不能直接投资商业地产，也不能参与房地产开发。

　　就在吴定富讲话十天前，也就是1月12日，中国人寿通过连环的资本运作，成了远洋地产（03377.HK）的第一大股东。“不是意料之中，也不是意料之外”，远洋地产总裁李明见证了中国人寿(601628，股吧)入主远洋地产的全过程，在李明的意识里，中国人寿第一次通过增发进入远洋地产，是完全市场化的运作；而对于20天后中国人寿与中化股份之间的交易，则“不十分了解”。

　　1月22日，刚回到北京的李明满脸的倦容，这位尽管已经做了13年远洋地产负责人的高管，在《证券市场周刊》记者对面显得很谨慎，在他身上看不到企业功臣的傲气，他一直要不断适应股东的改变，从最初的中远集团单一大股东，到中远、中化的二分天下，现在远洋地产在不到一个月的时间内易主中国人寿。光环耀眼，中国人寿操盘下的远洋地产如何迈出下一步？吴定富的严令言犹在耳，中国人寿闯关后的地产路向何方？

　　国寿的连环出手

　　年关将近，远洋地产的股东们座次发生了翻天覆地的变化，中国人寿两度出手，一举成为远洋地产的第一大股东。

　　2009年12月27日，中国人寿斥资58.19亿港元，认购远洋地产发行的9.34亿股新股，成为该公司第二大股东，持股比例达16.57%。彼时的第一大股东是中远国际（00517.HK），持股比例为16.85%，中化股份的持股比例则由原来的12.64%降至10.55%，位列第三。

　　在这个新旧交叠的年关，当很多人都在暗暗窃望于平静中等待春节长假时，中国人寿巨资认购远洋地产的举动，在保险界、地产界以及资本市场都投下了一枚“炸弹”。尽管险资进入不动产领域已经成为必然，但当所有人都还在探讨究竟有几千亿资金通过买楼流向房地产市场时，中国人寿却通过认购远洋地产的新股来告诉大家，保险公司可以通过持有房地产公司的股份来享受这个领域的超高红利。

　　中国人寿巨资认购远洋地产新股之前，中国平安（601318.SH，02318.HK）在地产领域的举动已经让中国人寿高度关注。中国平安(601318，股吧)通过其间接控股的平安置业，对宋都集团公司进行过股权投资。2007年12月，平安置业向宋都集团增资4.5亿元，持有其20%的股权，就是宋都集团这一笔在业界小规模的投资，却成为中国人寿的重点研究案例。

　　中国平安投资宋都集团到底意欲何为？宋都集团2009年前三季度实现营业收入11.48亿元，净利润1.80亿元。预计2009年实现净利润2亿元。宋都集团与远洋地产毕竟不可同日而语，后者是香港红筹股，市值位列在港上市内地房地产企业前十名，按照1月22日的收盘价，远洋地产市值高达395亿港元。事实上，小小的宋都集团，平安置业也并非是第一大股东，即使宋都集团有借壳上市题材，中国平安投资房地产颇有股权投资及资本市场套利的趋势。

　　中国人寿关于中国平安的报告送到董事会后，尽管中国平安有房地产高位套利的趋势，中国人寿还是果断出手远洋地产增发新股。就在成为远洋地产第二大股东后第19天，中国人寿急不可耐地再度出手。1月12日，中国人寿购入中化股份所持远洋地产的4.23亿股，持股比例由16.57%增至24.08%，从而跃居公司第一大股东。

　　从通过增发引入中国人寿，到中国人寿与中化股份之间的交易，其间不过间隔不足二十天时间。李明也感到很意外，远洋地产的增发计划是根据股东大会的一般性授权而开展的，在签约之前，远洋地产甚至与中国人寿没有任何接触，仅仅是双方雇佣的投行和中介机构互相接触和洽谈的结果。对于中国人寿与中化股份之间的交易，李明甚至了解不多，仅知道双方并非现金交易。

　　前夜的强力突破

　　“不是意料之中，也不是意料之外。”李明的一句话令中国人寿入主远洋地产更加扑朔迷离。在吴定富控制保险资金流入地产领域的前夜，中国人寿通过两笔投资，成为远洋地产第一大股东背后，到底是四方先约定好让中国人寿成为第一大股东；还是中国人寿先成了第一大股东，然后让四方都接受这个事实？不是背后另有隐情？

　　日前，国务院国资委面临央企地王的不断涌现，甚至出台了新的考核央企体系，国资委主任李荣融将限制央企大量投资房地产，成为EVA考核的一个条件之一（详见《央企经济增加值大考双刃剑》）。李荣融对央企考核新标准扬言要动真格，尤其是房地产投资，不是有钱就能玩儿房地产，国资委开列了一个央企投资房地产企业名单，远洋地产的大股东中远集团没有在16家名单之中，削弱进一步房地产投资成为必然。

　　中国人寿两度出手远洋地产，中远国际成了配角。那么中远国际会不会因为中国人寿的进入，不愿意继续当配角而退出远洋地产？李明认为，中远集团没有在国资委的地产名单中，并不意味着马上退出地产行业，主营业务不包括房地产，但已经投资了房地产，且主辅业务都经营得不错，也不会强制要求该央企剥离辅业。当然，如果主营业务非地产类的央企，其在经营地产的同时主营业务没有做好，国资委会要求其集中精力搞好主业。

　　无论中远集团与远洋地产属于上述哪一种企业，按照国务院国资委的要求，中远国际仍无法对远洋地产进行增持。甚至在中国人寿通过增发进入时，中远国际还表态，首先对远洋地产的增发计划予以支持，其次欢迎其他公司其中也包括中国人寿，通过增发新股或者收购旧股的方式对远洋地产股份进一步增持。

　　诚如李明所言，一方面中远集团不可能增持，另一方面远洋地产却必须发展，吸引更多有实力的企业进入远洋地产，可以讲远洋进一步做大。但中国人寿跟中化股份的交易就颇有急旋风的感觉。

　　中化股份的控股股东中化集团，尽管主营业务包括房地产，但中化集团旗下已经有了方兴地产作为地产业务平台，在避免同业竞争方面，各个方面对于中化股份减持远洋地产早已有预期。通过售出部分股权予中国人寿，中化股份目前对于远洋地产的持股比例已经减少到5%以下，公司在信息披露方面已不具有压力。

　　中化股份跟中国人寿突击交易却留下太多的困惑，仅仅出于避免同业竞争的目的，中化完全可以将股份转让给其他卖家，但交易对象偏偏是已经与中远集团持股相近的远洋地产新晋二股东中国人寿。这时李明的“不是意料之中，也不在意料之外”引人遐思。

　　有这样一种充满戏剧意味的可能性，即远洋地产在第一次对中国人寿增发时，并没有料到，中国人寿会火速与中化股份达成第二笔交易，且在第二笔交易进行时并不知情。但无论是一位远洋内部人士还是中国人寿方面都否定了这种可能。

　　一位熟知远洋地产的分析师对记者表示，作为三家国字头企业，上级都有主管单位，不太可能不互相打个招呼。而李明的“不在意料之中”，很有可能指的是中化股份和中国人寿之间秘而不宣的交易方式。截至发稿日，中化集团方面并没有给予记者关于交易方式的回复。

　　有一个细节十分值得关注。到目前为止，金融控股实业的案例不多，在《保险资金运用暂行办法(草案)》中规定，保险公司以控股为目的的股权投资范围为保险类企业、与保险有关的企业、非保险金融类企业。中国人寿现在持有远洋地产24.08％的股权，还没有达到绝对控股的地步，不过就是这24.08％让中国人寿成了远洋地产的第一大股东。中国人寿的行为轻轻地打法规的擦边球。李明告诉记者，中国人寿并非控股了远洋地产，只是看好远洋地产的发展前景。李明表示，目前政策还未完全明确，等政策明确后一切按照政策规定办。

　　不过李明的“不在预料之外”，也十分符合远洋地产自成立以来的发展轨迹。这家1993年成立的房地产企业，以前的主要职能为中远集团盖办公楼，当时公司还叫“中远房地产”。1997年当李明被派往该公司任总经理后，该公司开始全面向市场化转型。2002年，中化集团被引入中远房地产，并持股50%。从中化最初的进入不难看出，实际上尽管中远集团一手创办了这家公司，但似乎并没有兴趣在这个公司中占据强势的主导地位。

　　2007年，已经更名的远洋地产在香港IPO，但是此时中远和中化的股份已经被稀释了很多，此次增发前，中远国际的持股比例也仅仅20.21%，这是一个十分容易被超越的比例。

　　一位房地产业内人士对记者表示，实际上今天的局面是对远洋地产最有利的，无论是政策层面还是人才储备方面，中国人寿相当长一段时间甚至一直会在远洋地产中扮演财务投资者的角色，大股东为财务股东，这便意味着公司管理层对公司业务的主导能力非常强。

　　这或者意味着一个新“万科(000002，股吧)”的诞生，尽管华润集团是万科(000002，股吧)的大股东，但谁都知道，在万科还是王石和郁亮“说了算”。其实答案早已揭晓，早在中国人寿刚刚与中化股份达成交易时，便有一位远洋地产高管告诉记者“以后远洋地产就像万科一样了”。

　　远洋地产新钱景

　　中国人寿的入主，让远洋地产股东名单更加炫目，尽管房地产业已经相当市场化，但自2009年开始，国有股东背景，尤其是央企背景的房地产商都表现出民营企业难以匹敌的实力，中国建筑(601668，股吧)、保利地产(600048，股吧)、华润置地都成为了这个市场中最有钱，也最果敢的领军企业。

　　远洋地产在中远集团跟中化集团的光环下，曾经也是房地产界的明星企业。据远洋地产介绍，公司在2009年签约销售金额达到了140亿元人民币，超过公司2009年初预期的一倍。截止到2009年年末，远洋地产共有土地储备1300万平米，账面现金超过180亿元，加上信贷额度，公司可支配资金达到了400亿元人民币。

　　骄人的业绩也是中国人寿瞄上远洋地产的重要因素之一。好啦，现在是远洋地产成为新的领军房地产企业的时候了。远洋地产的股东名单上巨星璀璨：中远集团、中化集团、中国人寿。三家“国字头”股东令远洋地产成为地产企业中的绝对佼佼者。

　　下一步就看远洋地产的行动了。李明表示，公司已经制定了一个五年期的发展战略，自2010年开始的五年内，公司的年复合增长率要达到40%以上，而今年的签约销售额则至少超过去年的30%。记者结合过往数据计算，远洋地产今年的销售计划至少是180亿元。

　　另外，李明还表示，公司在完成了从以北京为主，扩张到以环渤海为主后，计划进而发展为一个全国化发展的房地产企业。远洋地产办公室主任李振宇称，除已经进入的城市外，公司目前还在重庆、上海、成都、海南、黄山等地设立分公司。早在2009年9~10月间，在重庆和黄山两地通过并购获得项目，其中以超过1亿元人民币的价格获得一重庆公司55%的股权，该公司拥有当地一幅建筑面积80万~90万平米土地的一级开发权；在黄山，远洋地产亦以相似的价格并购一项目公司，该公司拥有当地400亩土地的二级开发权。

　　李明毫不讳言，公司的每一次融资都是为了项目拓展而进行。2009年除了对中国人寿进行增发融资58亿港元外，远洋地产还在境内发行企业债融资了26亿元人民币。但就2009年而言，无论是在北京亦庄拿下一幅土地，还是以少量资金在异地并购项目，远洋地产的业务拓展规模都难以与公司的大手笔融资相匹配。李明告诉记者，公司已经有了大规模的项目拓展计划。

　　据了解，未来远洋地产将增加商业地产的业务比重，远洋地产（香港）公司副总经理张耘则对记者表示，公司在开发物业类型偏好上的改变，与中国人寿的入股无关，早在中国人寿进入之前，已经制定好了相关计划。不过李明表示，远洋地产在涉及保险资金运用方面，将符合保监会的有关要求。

　　吴定富在保险工作会议上的直接讲话，已经非常明确地传递出一个信息，保险资金不能投资商业地产，中国人寿在吴定富讲话的前夜进入远洋地产，依然成为历史问题。张耘之前表示，不排除日后在商业地产方面与中国人寿有进一步合作。现在政策的大门在慢慢地关上，中国人寿能给远洋地产带来多少的增量资金呢？一切都是那样的渺茫。

·吃惊与不解：老潘抗议北京地王内定 10/02/01

·恒隆吴士元：我们从来不囤地 10/02/01

·北京城建2009年净利同比预增50%以上 10/01/31

·华远将获母公司42亿元融资支持 10/01/31

·全文：2010年中央一号文件公布 10/01/31

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源：观点网”字样的所有文字、图片等稿件，版权均属观点网所有，本网站有部分文章是由网友自由上传，对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如对稿件内容有疑议，或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请您速来电020-87326901或来函guandian#126.com（发送邮件时请将“#”改为“@”）与观点网联系。