在房价飞涨的时候，开发商单方面违约事例累见不鲜，而在房价下跌的时候，买家退房事件也常常发生。

　　观点网 邓敏华 近日，曾在广州叱咤风云的城启集团旗下楼盘天鹅湾身陷预售楼纠纷。城启集团因房价上涨，将已签订了认购合同的房子转卖他人，“原业主”将之告上法庭。而此次事件再一次把“商品房预售”的争论摆上台面。

　　天鹅湾售楼闹纠纷

　　2004年，城启集团与上百名买家签订了认购协议，协议出售天鹅湾物业。但是在2005年，城启集团表示，因为房产没有取得预售证，一直没有与买家签订购房合同。此间，大部分的买家提出解除合同，只有16户买家不愿意退订。

　　据资料显示，城启集团2005年涉嫌伪造规划部门业务印章和公文，骗取行政许可证件，广州有关政府部门勒令停止城启集团所有开发经营业务，其全部在建在售楼盘停工停售。

　　事件在2007年取得进展，有关部门调查确证城启集团违规造假属实，并处以7亿元的罚款。其后，天鹅湾项目终获解冻，进入预售阶段。然而，上述16个买家发现原本属于自己的房子却出售给别人了，于是将城启集团告上法庭。

　　值得注意的是，2004年天鹅湾的售价在7000-8000元，而现在均价已达1.8万。

　　天鹅湾项目并非一个特例。在房价飞涨的时候，开发商单方面违约事例累见不鲜，而在房价下跌的时候，买家退房事件也常常发生。

　　业内人士指出，目前房地产纠纷多数是合同纠纷，其中预售制引起了的纠纷不在少数。在2007年，北京通州梨园曾发生过200名准业主“跳楼”维权事件，原因在于开发商多次进度缓慢，延迟交房。

　　取消预售制引争议

　　最近，南宁市有关负责人表示，南宁将试点取消商品房预售制度。言论一出，引起了社会对于预售制的种种讨论。

　　“商品房预售制度，对于购房者不是很公平，尽管不是很合理，但按照《城市商品房销售管理办法》，预售制是合法的。”有业内人士指出。

　　上述人士表示：“在商品房预售时，签订的认购书里规定了解除合同的定金和罚款。在房价上升的时候，开发商也可能违约，在楼价大幅度下跌的时候，也出现购房者退房的情况。”

　　在商品房销售过程中，影响较大的，出现较多的是开发商违约事件。“开发商并不畏惧用法律来解决上述的纠纷，签订了这样一个可以违约的条款，从法律来讲，双方对于合约的理解清楚的话，那么合约就是具有法律效力的。然而，在房价大幅上涨的时候，开发商看到巨大的利益，宁可赔付相对较少的违约金。一违约，购房者就拿不到原本认购的房子。”该业内人士指出。

　　“存在就是合理的”或许能恰当的形容商品房预售制度。事实上，不少观点认为，预售制是推动中国房地产行业发展重要举措。

　　早前，开发商的实力普遍还不够，因为建房子要很多资金，采用预售制可以使得开发生拿到回款，迅速的进行再开发。

　　广州地产专家韩世同则认为：“取消预售制对于房价会影响较大，所以我的意见是，可以慢慢地、在适当时候取消商品房的预售制；如果不取消预售制，那么应该将其完善。”

　　有关人士指出，全国范围内取消预售制的可能很小，在南宁抛出试点取消商品房预售制度之后，北京、云南、河北等地相继出台有关的预售制度和预收款强化管理政策。

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