受积极政策和当地经济、城市发展良好势头促动，2009年合肥商品房和商品住宅成交量均有大幅上扬，住宅销售面积突破千万平方米，达到历史新高。由于成交量井喷的带动，房价也随之平稳上涨，鉴于供不应求的形势在2010年尚难有较大改观，预计合肥房价平稳上行的势头将延续。

　　未来供地计划呈下降趋势，供应多集中在滨湖、庐阳区

　　价格上涨势头持续，市场热点在滨湖新区

　　土地市场成交放量，供应量快速提升

　　2009年房地产市场回顾

　　2009年合肥房地产市场成交放量显著，价格也有明显拉升，1-11月住宅销售面积1160万平方米；11月份住宅均价为4733元/平方米；比年初4065元/平方米上涨近10%。2009年1-11月住宅均价为4330元/平方米，比2008年同期高出300元/平方米。

　　房地产投资快速增长企业购地热情高涨

　　2009年1-11月房地产投资额接近600亿元，预计全年房地产投资额接近700亿元。

　　上半年房地产投资增长明显加快，个别月份投资增幅达到70%以上；下半年投资增幅有所减缓。

　　2009年1-11月完成购置土地面积360万平方米，完成开发土地面积347万平方米，房地产企业购置和开发土地热情高涨。一季度房地产开发企业在购地面积和开发面积方面均偏低。二季度开始在购地面积快速增长的同时，开发面积也伴随之明显上升，此后在经过8、9月份的回落之后，10月份开发面积达到77万平方米，为2009年最高月份。

　　开工面积大幅增长同期批售亦处高峰

　　2009年1-11月新开工面积1648万平方米，其中住宅新开工面积1353万平方米。09上半年，市场回暖初期，以消化市场库存为主，新开工面积并不大；自6月份开始，新开工面积快速提升，连续数月商品房新开工面积均超过200万平方米，预计全年新开工面积超过1800万平方米，其中住宅超过1500万平方米。

　　2009年1-11月商品房批准预售面积980万平方米，其中住宅批准预售面积821万平方米。

　　2009年商品房预售情况在经过年初的低迷之后，自3月份开始逐步上升，11月份批售面积达到154万平方米，为全年最高。按目前市场开工量以及预告楼盘动态，预计2010年春节前后仍将迎来新一波供应高峰。

　　商品住宅成交量猛增出现严重供求失衡

　　2009年1-11月合肥商品房销售总面积1307万平方米，其中住宅销售面积1160万平方米。2009年住宅销售面积基本保持持续上涨态势，不仅仅实现了"金九银十"的突破，即使在往年认为的7、8月等淡季期间，仍然表现不俗，实现销售量的不断攀升。

　　11月份，一手商品房成交近148万平方米，为各月最高。

　　供不应求促升价格市区均价突破5000大关

　　2009年初，市场继续受到去年楼市影响，预售及销售面积均处低谷；2月之后市场回暖，销售情况转暖；住宅市场销售火爆，市场供需结构失衡，特别是下半年市场需求量大增，而供应仅经过8月份短暂增长之后，再次出现下降态势，供需矛盾更为突出。

　　从销售与预售的比较来看，1、2月份的比值最高，市场主要消化库存，随着供应的增加，该比值在3月份后出现下降趋势。但仍然保持较高的比例，全年处于供不应求态势之中。

　　2009年合肥住宅均价呈现不断上涨势头，11月份住宅均价为4733元/平方米；比年初4065元/平方米上涨近10%。2009年1-11月住宅均价为4330元/平方米，高于08年同期近300元/平方米。

　　滨湖新区占全市成交量1/4引领全市成交放量

　　2009年1-11月住宅成交量比去年同期增长45%，为06年以来最高水平；在各区域的成交中，滨湖新区的表现最为抢眼，其成交量占全市总成交量的25.4%，对合肥市场产生明显的带动作用，其次为蜀山区占比18%，包河区占比14%；庐阳区占11%，新站区占9%，政务区占8%，瑶海区占7%，经开区占6%，高新区比例最少，仅为2%；

　　滨湖、包河、蜀山、庐阳四区完成合肥近70%的成交量，是今年房地产市场热点区域。

　　2009年各区域住宅成交量差异明显，除庐阳、蜀山、政务、滨湖新区外，其它五大区域都呈现不同程度的下滑态势。以新站区下降最为明显，另外还包括瑶海区、包河区、高新区、经济区；滨湖区自去年9月推货以来，货量极为充足，增幅最大。

　　各区价差不断缩小蜀山区最高

　　2009年1-11月，合肥各区域均有不同程度的涨幅，以蜀山区、包河区涨幅最为明显，均价都在4500元/平方米以上；

　　庐阳区、高新区、政务区的涨幅较小，但除庐阳区外，另外两区亦都超过全市均价水平；

　　各区均价的差异在不断缩小，价格最低的经开区和滨湖新区也达到4000元/平方米水平。

　　2009年土地市场回顾

　　2009年土地成交5500余亩，为近年成交地块最多的年份；土地出让均价增长明显，全年土地市场成交均价接近300万元/亩；商住综合用地成交火爆，超过总成交地块面积的一半；滨湖区成交最为集中，占总成交面积的近四成；蜀山区成交均价最高，居各区首位，滨湖区价格偏低。

　　成交土地为04年以来最高地价飙升创新高

　　2009年1-11月合肥公告用地79宗，面积5500亩，其中挂牌31宗，2600亩，拍卖48宗，2900亩。2009年出让地块折合成建筑面积约1038万平方米，出让土地平均楼面地价为1306元/平方米；其中拍卖地块楼面均价为2211元/平方米，挂牌地块楼面均价为1107元/平方米；从合肥土地的出让方式来看，合肥土地市场的透明度已经有了显著的提高。

　　2009年1-11月合肥土地市场成交土地面积合计5558亩，为04年以来新高，几乎是08年的两倍；合肥平均地价自04年以来，保持快速增长趋势，2009年为297万元/亩，比08年215万元/亩多出82万元/亩，同比增长近40%。

　　2009年成交地块折合成建筑面积约1038万平方米，平均楼面地价为1306元/平方米；其中拍卖地块楼面均价为2211元/平方米，挂牌地块楼面均价为1107元/平方米；从合肥土地的出让情况来看，合肥土地市场的透明度已经有了显著的提高。

　　商住用地供销最旺盛，滨湖区位列各区域成交首位

　　2009年出让地块中，商住综合用地供应3073亩，成交2957亩，超过总成交地块面积的一半。纯居住用地供应1400亩，成交1600亩，占总成交面积的30%，纯商业用地供应920亩，成交770亩，占总成交面积的14%；商住用地成交均价361万元/亩，均价最高；其次为居住用地296万元/亩。

　　2009年成交地块分布中，以滨湖区最为集中，区域供应1922亩，成交1910亩，占合肥总成交面积的37%；其次为包河区，供应948亩，成交762亩，占总成交面积的14%，经开区供应615亩，成交621亩，占总成交面积的12%；政务区供应462亩，成交445亩；蜀山区供应416亩，成交459亩；庐阳区供应413亩，成交378亩；高新区供应403亩，成交436亩；瑶海区供应272亩，成交193亩；新站区供应成交仅51亩，为09年成交地块最少的区域。

　　2009年成交均价整体呈现上升趋势，特别是在11月份，土地成交均价达到563万元/亩，增长明显。

　　各区域成交地块中，以蜀山区均价最高，达到493万元/亩；包河、政务、新站、经开区土地均价亦都超过400万元/亩。滨湖区由于新兴的区域，均价暂且偏低，仅145万元/亩。

　　2009年成交购房客户分析

　　合肥购房客户以本地客户为主，刚性自住需求占据市场绝对主导，但由于房价持续上升，投资比例有较大幅度增加。

　　本地客户占绝对主导，投资型购房需求激增

　　在样本中，69.8%的客户是来自合肥城区及三县城市，由于各个区域地理位置差异，三县客户会就近区域购买，如四季华庭三县客户多来自长丰、上海城市多来自肥西。省外在肥购房者仅占到5.1%，而空白部分是客户来源未做录入。

　　自住占80%，刚性需求在合肥房地产市场表现强烈；投资占20%，投资型需求增长较快。

　　根据对各项目已成交客户分析，中青年客户占70%以上，23.4%的客户年龄段在26-30岁；25岁以下、31-35岁、36-40岁客户各占17.7%、16.9%、16.9%，分布较为平均。

　　职业分布中企业职工和个体业主占80%，职员多为私企职工、白领，收入在城市中处于中下水平，大多来自外地，刚性需求较强，占整个样本的50.3%，其次是有一定购买能力的个体业主，占29.2%，公务员及事业单位由于大多数有本单位的集资房，所占比例较少，分别为1.6%、3.8%。

　　2010年房地产市场发展预测

　　2009年是合肥市近年住宅建设用地出让高峰，未来3年土地供应将持续回落。预计2010年合肥住宅供应量将继续上升，但未来供应预期减少。由于当前需求旺盛，2010年房价将延续上升势头。

　　未来供地计划呈下降趋势供应多集中在滨湖、庐阳区

　　在2009-2012年的土地供应计划分布中，滨湖、包河、瑶海、庐阳、蜀山、高新等六大区域的土地供应最为集中。其中尤以滨湖新区和庐阳区分布最密集。

　　根据合肥2008-2012年住房建设计划，09年计划出让土地面积11586亩，住房建设面积1841万平方米，居各年首位。自2010年起，土地出让面积和住房建设面积都将有不同的回落；根据计划，2010年土地出让面积7611亩，住房建设面积1318万平方米；2011年土地出让面积9309亩，住房建设面积1318万平方米；2012年土地出让面积7691亩，住房建设面积1200万平方米。

　　根据合肥2008-2012年住房建设计划，庐阳区住宅建设面积为1376万平方米，超过滨湖区的1134万/平方米，居于各区域之首。根据计划，庐阳区土地出让面积共计为7724亩，同样居于各区域首位，其次为蜀山、瑶海、包河、滨湖区，分别为7051亩，6583亩，6081亩，5847亩；相比之下，经开区、新站区、高新区明显靠后，分别为2893亩，3512亩和4354亩。

　　价格上涨势头持续市场热点在滨湖区

　　2009年整个房地产市场价格保持一个较快的上涨过程，一方面需求旺盛，供应乏力，另一方面在土地价格不断拉升，也促使房价在短期内处于较快上涨过程。

　　市场热点集中在滨湖区的局面不会改变。09年合肥成交的地块中近4成集中在滨湖区，充足的土地成交量对保持该区域优势起到显著推动作用。另外，滨湖区也是当前合肥政府着重发展的区域，房地产市场前景可期。

　　土地市场成交放量，供应量快速提升

　　2009年目前已成交地块5500余亩，合计总建筑面积1000万平方米，且目前开发商对购置、开发土地的热情极高，也促使政府加快土地出让步伐。按照合肥市2008-2012年土地供应计划，滨湖新区开发节奏，并结合2009年土地市场情况，预计从2010全年土地供应总量将超过7000亩。

·2010·调理之年 10/01/26

·中山 市场报告 10/01/26

·郑州 市场报告 10/01/26

·西安 市场报告 10/01/26

·武汉 市场报告 10/01/26

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源：观点网”字样的所有文字、图片等稿件，版权均属观点网所有，本网站有部分文章是由网友自由上传，对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如对稿件内容有疑议，或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请您速来电020-87326901或来函guandian#126.com（发送邮件时请将“#”改为“@”）与观点网联系。