一、一周话题--房地产新政调整的是市场预期

　　从近期频频出台的房地产政策中，我们不难看出政府对投资型购房需求的态度有明显遏制的态度。但事实上，房地产杂志的热销，楼市电视节目的热播从侧面反映出了置业者对楼市的关注，这些读者和观众中绝对不可能只有投资型置业者。最近不少置业者走进售楼处不为买房，而是和置业顾问大谈房地产新政，原因无非是因为对市场走势的不确定，希望从置业顾问口中得到信息，因此市场预期成为了买房新的重要因素。且不谈投资型置业者，首次置业者也越来越看重不动产的资本属性，因此彻底否定投资型需求是不现实的。

　　既然市场预期对楼市波动走势的影响越来越明显，那么只要有效的调整了市场预期就可以调控楼市，而正因为市场经济的波动在于市场本身，影响市场走向的不可控因素较多，因此市场预期是容易被影响的。从政策调控力度就可以看出，目前出台的政策条款更倾向于政策基调，而非出台具体执行性措施，新一轮房地产政策与其说是调控房价、规范市场，不如说更多是为了影响置业者以及开发商的市场预期。这样的政策与07年相比，对市场运行和刚性需求的副作用明显小了很多。在尚未完全走出金融危机阴影的情况下，这样的思路显然更适合目前房地产行业的现状。

　　二、本周楼市

　　1、土地公告、成交信息

　　略

　　2、主城区商品住宅供应

　　2.1主城区商品住宅供应量持续小幅上扬

　　据房管局数据显示，本周主城区共有5个住宅项目取得预售许可证，比上周减少1个。

　　本周主城区商品住宅供应1492套，环比增长30.8%，供应面积为12.73万㎡，环比增长34.7%。本周供应产品建筑类型为高层和小高层产品，其中高层产品供应1183套，小高层产品供应309套。产品户型面积多数集中在60-90㎡面积区间内，供应套数达到1315套，面积在90-120㎡范围内的产品供应套数为312套。

　　2.2城东供应增长明显，居各方位供应量之首

　　本周由于橡树林项目推出新房源体量较大，城东供应量是上周供应量的两倍，新增商品住宅844套，新增供应面积7.35万平方米，环比增加109.4%；城南2个项目供应商品住宅309套，供应面积2.86万平方米，环比增长132.3%；城北仅有一个项目推出房源，供应商品住宅339套，供应面积为2.52万平方米；城西和城中暂无新增商品住宅供应。

　　2.3锦江区、金牛区供应量继续领先

　　本周各行政区中，供应量最大的仍然是锦江区和金牛区，分别供应商品住宅604套和339套，供应面积分别为5.53万平方米和2.52万平方米，两个行政区供应套数分别较上周环比增加49.9%和13%。另外，武侯区和成华区分别供应商品住宅309套和240套，供应面积分别为2.86万平方米和1.83万平方米。高新区和青羊区本周暂无新增商品住宅。

　　2.4本周新增商品住宅集中二环至三环

　　本周供应量大多分布在二环至三环，该环域商品住宅供应量达888套，供应面积7.2万平方米；一环至二环区域新增商品住宅604套，供应面积为5.53万平米。其他环域暂无新增商品住宅。

　　3、主城区商品住宅成交情况

　　3.1主城区商品住宅成交仍然低迷

　　本周主城区商品住宅成交套数为589套，成交面积为5.38万平方米，分别环比增长220.1%和170.4%。

　　本周主城区商品住宅成交量虽有所回升，但仍处于主城区商品住宅成交量的较低水平，2009年末商品房销售合同集中备案所产生的成交量急剧萎缩的现象将逐步恢复正常。

　　3.2各行政区成交量均明显增长

　　本周各行政区成交量较上周均有较大涨幅。成交量最大的行政区为武侯区，本周成交商品住宅145套，成交面积为1.33万平方米，成交套数环比增长339.4%。锦江区成交量增幅最大，本周成交商品住宅141套，仅次于武侯区，成交面积为1.08万平方米，环比增长370%。金牛区商品住宅成交104套，成交面积为0.89万平方米，环比增长85.7%，在所有行政区中成交量位列第三。成华区、高新区与青羊区成交量靠后，分别成交商品住宅89套、72套和38套。

　　4、三级市场一周概况

　　4.1二手住宅成交量小幅反弹回升

　　本周主城区二手住宅成交套数为686套，成交面积为8.58万平方米，分别环比增长63.7%和141%。本周二手住宅成交走势与商品房成交走势雷同，成交量均较上周有了较大幅度的反弹，但目前成交水平仍然低于前期成交套数1000套左右的平均水平。由于成交价格的稳定，目前存在的观望情绪将逐步淡化，二手住宅成交量将回归平均水平，但类似09年11月、12月持续高成交量的情况出现的可能性不大。

　　一周以来，二手住宅单日成交量较上周有明显增加，单日最大成交量为159套，1月17日无成交量。

　　4.2各行政区成交量不同程度下滑

　　本周二手住宅成交排名前三位的行政区再次变为武侯区、金牛区、青羊区的顺序，成交套数分别为155套、148套和128套，三个行政区成交量分别较上周环比增长了53.5%、78.3%和132.7%。成交量靠后的三个行政区为锦江区、高新区和成华区，成交套数分别为96套、89套和70套，分别环比增长了11.6%、81.6%和55.6%。

　　5、近量周楼市情况小结

　　本周主城区和郊区暂无土地公告及成交信息。

　　据房管局数据显示，本周主城区共有5个住宅项目取得预售许可证，比上周减少1个。本周主城区商品住宅供应1492套，环比增长30.8%，供应面积为12.73万㎡，环比增长34.7%。本周供应产品建筑类型为高层和小高层产品，其中高层产品供应1183套，小高层产品供应309套。产品户型面积多数集中在60-90㎡面积区间内，供应套数达到1315套，面积在90-120㎡范围内的产品供应套数为312套。

　　本周主城区商品住宅成交套数为589套，成交面积为5.38万平方米，分别环比增长220.1%和170.4%。本周主城区商品住宅成交量虽有所回升，但仍处于主城区商品住宅成交量的较低水平。成交量最大的行政区为武侯区，本周成交商品住宅145套，成交面积为1.33万平方米，成交套数环比增长339.4%。锦江区成交量增幅最大，本周成交商品住宅141套，仅次于武侯区，成交面积为1.08万平方米，环比增长370%。金牛区商品住宅成交104套，成交面积为0.89万平方米，环比增长85.7%，在所有行政区中成交量位列第三。

　　本周主城区二手住宅成交套数为686套，成交面积为8.58万平方米，分别环比增长63.7%和141%。本周二手住宅成交走势与商品房成交走势雷同，成交量均较上周有了较大幅度的反弹，但目前成交水平仍然低于前期成交套数1000套左右的平均水平。由于成交价格的稳定，目前存在的观望情绪将逐步淡化，二手住宅成交量将回归平均水平，但类似09年11月、12月持续高成交量的情况出现的可能性不大。

　　6、下周走势预测

　　本周无论是二级市场还是三级市场，成交量走势都有明显的反弹走势，这说明商品房销售合同备案工作在2009年前的大量提前完成，对房管局成交数据的影响在慢慢减弱。在短期内，由于供应量增幅缓慢，新增商品住宅体量较小，成交量迅速拉升的可能性不大，成交量可能回归到成都市成交量平均水平附近进行波动。待到春交会等利好结点来临时，成交量可能再出现井喷。

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