引言

　　中国的房地产投资市场正处于重要的结构性转型期。与几年前的情况相比，国外机构投资者的活跃程度有了显著降低，而国内机构投资者正在开始崛起，投资者的成份构成正在改变。尤其值得注意的是，资金充足的中国本地机构投资者正在迅速、积极地扩大它们在中、短期房地产投资市场份额。本白皮书考察了目前中国房地产投资市场上初显活跃的国内投资机构的内部驱动因素，并且剖析了未来数年内此类因素将对国内、国外机构投资者产生的潜在影响。

　　在白皮书的第一部分，我们分析了中国房地产市场近几年的形势变化，其中包括国内投资类型物业的显现，过去十年里国际间投资者在本地市场的活跃和成长。以及金融危机对于世界范围内的普遍影响，致使国际投资者对中国房地产市场参与的放缓和停滞。

　　中国国内投资者在投资市场中逐步开始扮演更加重要的角色。接下来的第二部分，我们会着重考察不同类型的国内投资者，包括国有企业、开发商、地产投资信托基金，以及从今年十月起即将获准直接投资商业地产的国有保险公司等。

　　白皮书第三部分会从市场的现状、竞争水平、透明度、预期价格走势以及投资总量等几方面来分析这些变量因素可能对境内和境外投资者产生的影响。

　　在白皮书的总结阶段，我们列举了一些思考问题和市场机会。中国作为全球最大、最具成长性的房地产市场之一，我们认为致力于参与中国市场的投资者都应该给与这些问题和机会以足够的重视和认真的考虑。

　　中国房地产市场的发展与变化

　　具有投资价值物业的显现和增长中国的庞大人口基数，快速的城市化进程以及经济的突飞猛进，已经并将持续成为投资者们进入中国房地产市场的动力。中国拥有占全世界近20%的人口，并且在过去的十年里有大约一亿五千万农村人口移居城市1。在此十年间，中国经济年均增长率9.8%，是世界平均增长水平(3.7%)的近三倍2。随着出口货物以及服务附加价值的提高，中国的经济结构也在开始发生变化。

　　中国已经有数个城市进入世界最大城市之列，并且预计在2020年以前再增加一亿五千万城市人口，这将会使得中国将拥有超过百万人口的大城市超过140个。这场巨大的城市化进程将同时伴随社会财富的快速增长，在此期间中国将成为世界第二大经济体，人均GDP至少翻一番3。

　　经济和社会人口方面的发展不断改变着中国，与此同时，以投资为目的或具有投资价值的物业资产在过去十年里也有着巨大的增长。越来越多的中国城市正在卷入这波规模庞大的城市化浪潮，伴随于此的是高档写字楼和高档购物中心的迅速发展，以满足不断增长和变化的市场需求。

　　查看完整报告：https://www.guandian.cn/blogComment/zllh20090923.pdf

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