7月及8月初上海住宅市场成交量有所下降，但由于豪宅成交占比增加，带动总体市场均价小幅上涨。

　　市场要点

　　7月及8月初上海住宅市场成交量有所下降，但由于豪宅成交占比增加，带动总体市场均价小幅上涨。

　　房地产开发投资持续增加，有助于适时缓解供求失衡问题。

　　写字楼销售市场近期转趋活跃，购买者主要为国内企业。

　　住宅市场

　　经过前几个月的连续大幅上扬后，7月份全国住宅成交量有所回落，但基于乐观的市场气氛，价格仍保持坚挺。70个大中城市房屋销售价格指数在6月首现今年以来的同比回升之后，7月涨幅继续提高；销售量方面，7月较6月下降了20%，但1-7月整体成交量仍同比上升了接近40%。此外，万科、保利、金地和中海四大开发商7月销售面积和金额较6月有一定下降，但同比涨幅依然较大。

　　进入8月以来住宅成交量继续下降，但各地成交均价基本持平或仍在上涨。这一方面反映供应的不足；另一方面说明前期价格的快速上涨已经开始抑制部分购房需求。

　　与全国趋势类似，上海住宅市场7月首现环比下跌，但由于去年7月成交量较低，因此年度同比仍有180%的涨幅。同时中低端与高端住宅市场的不同走势更加明显。在上半年流动性大涨及物业升值预期的带动下，高端住宅市场继续热销。但在中低端市场，由于经过几个月的连续上涨，价格达到甚至在某些地区高于历史最高水平，在一定程度上抑制了自住需求，导致成交量开始转淡。

　　房价方面，由于高价房成交比例放大，带动7月上海住宅市场成交均价环比上涨了5.3%，而且较去年同期涨幅高达24.3%。同时二手住宅价格指数自今年3月以来连续上涨，7月又创历史新高。此外，8月份一些高端住宅项目推出部分单元，获得了非常好的去化率，如浦东的星河湾、黄浦滨江的黄浦湾，以及新江湾城的加州水郡等。这些项目的热销都说明上海高端住宅市场的需求持续旺盛。

　　明年世博会期间上海部分工地将停工或限制施工，将对明年房地产市场供应产生一定影响。这在一定程度上加深了对近期市场供应不足的担心。

　　土地市场

　　1-7月全国累计土地购置面积同比下跌了25.8%，跌幅较年初有所收窄。上海方面，8月土地成交有所放缓，大部分成交位于郊区。其中，嘉定南翔的住宅综合用途地块拍出每平方米7，200-8，100元的楼板价，大大高出南翔2007年底每平方米3，100-3，400元的价格水平。然而拍卖依然吸引了包括万科、金地、龙湖、保利及和黄等众多大型开发商参与，表明地产商对于土地市场仍保有很高热情。

　　房地产投资

　　7月上海房地产开发投资同比及环比涨幅都超过20%，且创下2009年1月以来新高，带动今年前7个月投资与去年同期基本持平。因此预计未来供应量将逐步回升，当前由于库存快速消耗而导致的供求矛盾将得以缓解，由此抑制房价快速上涨。

　　大宗交易方面，头寸充裕的国内投资者在上海房地产投资市场表现活跃。近期，SOHO中国从摩根士丹利以24.5亿元的总价整栋收购了位于静安区的甲级写字楼东海广场，地上总面

　　积超过71，000平方米，其初始毛投资回报率约为8%。此外，位于陆家嘴的中融碧玉蓝天也以接近50，000元的均价集中售出了约20，000平方米的楼面，其初始毛投资回报率约为4-5%。

　　上述成交说明在经过今年初的清淡之后，对上海写字楼的投资兴趣开始重返市场。预计内资买家在全球经济全面复苏前仍会是市场的主力参与者。

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