先天的缺陷难以弥补，广州的“标杆级别”豪宅依然稀缺。

　　几年前，豪宅买家的购买行为追求虚荣多过讲究实际，而开发商为迎合买家的心理，也不断标新立异，过分追求表面。但近几年，随着豪宅市场不断走向成熟，不管是开发商还是买家心态，都在逐渐趋于成熟。

　　豪宅盘：从毛坯到超豪华装修

　　从近几年的豪宅市场来看，越来越多开发商重视豪宅的高标准物业服务，并以此作为宣传提价的新“筹码”。据记者了解，有的豪宅打出“礼宾式”尊贵服务模式；有的豪宅则将服务重点放在“零干扰”、“私密性”上。

　　除此以外，近几年的广州豪宅市场相较之前，也更多地大打“生态环境”牌。同时，很多豪宅还在项目内自建高尔夫球场，靠近海、江的豪宅，还专门配备私家游艇等。

　　在产品设计方面，目前很多总价在千万元的独栋和联排别墅普遍设计了私家电梯，这是之前很多豪宅项目不具备的。在装修方面，几年前的豪宅项目基本是毛坯交楼，而近几年出现的豪宅，基本是高装修交楼标准，一套总价在千万元左右的别墅，装修就高达百万元。

　　购买群体：从自住转向投资为主

　　据了解，早期的广州豪宅市场由于历史的原因，买家大多数是香港人，大多数是炒楼客和投资客，而国内买家一般都买不起。但随着经济的发展，国内豪宅买家越来越多，已逐步取代了香港客而成为豪宅购买群的主体。

　　据中介机构统计数据显示，近几年，豪宅的购买群体以投资为主所占的比例大幅上升，目前已占近五成，并有逐渐递升的趋势。同时，从近年豪宅成交量来看，豪宅的市场消费购买力仍比前几年有较大的空间。

　　维森置业董事长张维伦表示，广州房地产市场经过多年的发展，“由于现阶段豪宅的潜在买家多为二次置业者，已有购楼经验，因此其购买决策、购买行为更为趋于理性，在购房时十分注重楼盘的规划设计、环境质量等综合素质。”信息时报记者徐凤

　　一言堂谁在“被富豪”？

　　到底是谁在买广州的“豪宅”？这个问题，估计除了开发商，没有人能够回答。

　　自广州楼市在2005年后进入高速增长期以来，“豪宅”这种本应属于“少数派”的产品，遍布广州。特别是在这一两年推出市场的中心城区项目，每必称“豪”。似乎“不豪”就对不起自己、对不起市场、对不起消费者！

　　“豪宅”对于开发商的意义，不仅仅是一种品牌、一种实力、一种产品标竿的意义，更为重要的是它意味着“高利润”。君不见，之前曾有媒体披露部分项目的楼面地价每平方米仅数百元，但可以卖到万元以上的高价。而且，越是“豪宅”，越能叫价、越敢叫价！但将之放到国际豪宅圈，乃至北京、上海、深圳、香港等城市相比，更多的广州“豪宅”虽然在内部的硬件元素上做出补救，但先天的资源环境不足，以及后期的管理缺陷，决定了这些产品只能是“被豪宅”。

　　但广州的“豪宅”依然扎堆，成交依然“旺盛”。

　　那么，真正去购买这些“豪宅”的消费者，应该归于哪一类人群呢？顶级富豪、金领阶层？比例似乎有限。中产阶层、高级白领？从与产品对等的角度来看，他们是“被富豪”了。在开发商没有具体透露，而又需要保护消费者隐私权的情况下，我们只能将之归类于“市场投资者”。否则，又有谁在某“豪宅”楼盘一买就是几套、十几套？这类投资者，或许是广州“豪宅”的最大买家、最大获益者。

　　“标杆级别”依然稀缺

　　作为广州豪宅的代表，新河浦别墅、华侨新村、二沙岛别墅堪称广州各时代的巅峰之作。

　　虽然近期市场上也推出了不少“豪宅”产品，但能超越“前辈”的作品，依然远远缺少。

　　80年代：二沙岛广州现代豪宅“一哥”

　　中国的住房正式实行商品化运作后，纵观广州的豪宅板块，最早呈现在消费者面前的产品，二沙岛的别墅及洋房无疑占据着最为显眼的位置。

　　二沙岛是珠江的一个江心岛，曾经是一个小渔村和连片菜地。自上世纪80年代中后期投入开发后，陆续建成了宏城花园别墅、新世界棕榈园、花城苑、金亚花园等独立、联排别墅和低密度洋房，加上这里又建成了星海音乐厅、广东美术馆等广州顶级文化馆所，更为这一片区增值不少。由于二沙岛四面环水，环境优美，又处广州核心区位，成为广州富豪所热捧的“聚集地”。传言中，广州多个大型房地产企业的老板均在此建家，同时也吸引了大批外国驻广州总领事、外国商会领袖等人士租住。

　　至今，二沙岛豪宅区可谓寸土寸金。在二手市场上，二沙岛的别墅价格均达3万元/平方米以上，最贵的独立别墅总价更超过5000万元。而别墅的月租金，同样是以10万元为计算单位。虽然二沙岛片区的开发完成已有多年的时间，而且广州的房地产市场在这10余年也得到了长足的进步，但在豪宅方面，二沙岛依然占据着广州的“一哥”地位。

　　新世纪：滨江东新崛起的大众版豪宅

　　在二沙岛之后，广州曾在本世纪之初崛起了滨江东豪宅板块。金海湾、中海名都、珠江花园……一大批以一线江景为卖点的项目迅速崛起于珠江南岸，并成为当时广州豪宅市场最为集中的区域。由于地理限制，这些产品多为平层、复式等洋房单位，而没有出现有富豪代名词之称的产品——别墅。而且，由于当时广州的房地产市场处于较为低迷的状态，滨江东的产品在发售之初多未能超越万元水平线，而成为一个“大众版”的豪宅区。随着近几年广州楼市的迅速崛起，以及政府部门对临江住宅的限制，这一板块的豪宅价值才得以慢慢体现。近两年，该区域推出的新品售价达2万元/平方米左右的水平，一线江景产品的二手产品也得到相应的提高。

　　近几年：珠江新城新豪宅扎堆的CBD

　　而后，随着经过规划调整的珠江新城的迅速崛起，这一以打造广州乃至华南地区“中央商务区”为目标的区域，迅速代替了滨江东板块，成为广州新一代豪宅的集中地。从誉峰、凯旋新世界、中海观园、珠江别墅，到近期的星汇云锦、嘉裕丹顿阳光、合景领峰、朱美拉公寓、珠光新城御景、博雅首府等，无论是在豪宅项目的数量，还是产品的价格上，这一区域均领先于广州的其他板块。并且，随着珠江新城CBD建设的逐步完善，区内住宅产品的价格即使是在楼市低迷的2008年，也一直居高不下，在今年更有进一步升值的趋势。

　　除珠江新城板块外，广州目前在售的，而且能称之为豪宅的项目分布较为零散，如广园东的汇景新城、南湖的颐和高尔夫庄园、花都的美林湖、天湖峰境，以及华南板块的星河湾、锦绣香江等。

　　未来：二沙岛地位难再被超越

　　与北京、上海、深圳等城市相比，广州的豪宅略显“小气”，能达到数千万元以上“标杆级别”的真正豪宅较为稀缺。同时，纵使在近10年来，房地产行业的开发水平得到了巨大的进步，但广州依然没有出现可撼动二沙岛别墅“一哥”地位的豪宅产品。不少业内人士表示，这一方面与楼价水平有关，另一方面也是受环境资源条件限制而导致的结果。

　　二沙岛所拥有着的地理位置和环境资源，是目前广州豪宅产品较为集中的滨江东、珠江新城所不能比拟的，后者所能依托的只有珠江和CBD两大资源。而花都的玖珑湖、美林湖、天湖峰境等项目，与中心城区距离较远，也难以成为第一居所。

　　在珠江沿岸限住限高的情况下，为弥补资源环境的先天不足，目前更多的开发商只能从产品自身上去挖掘，赋予产品各种各样的“奢侈”元素，在户型设计及面积、装修、概念上做后天包装，并借助市场时势推产品。但先天的缺陷，后天的努力依然难以弥补，因此，广州的“标杆级别”豪宅依然稀缺。

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