为了充分发挥规模优势，万科近年来致力于推动标准化和集中采购工作。不久前，万科在上海举办了以“绿色住宅·健康居家”为主题的集中采购签约仪式，主要针对地板、瓷砖、户内门、橱柜、收纳、背景墙六类产品展开集中采购，采购总金额逾10亿元，是业内规模最大的一次，通过这种方式公司此次的采购成本降低逾1成。

　　观点新媒体：公司未来的核心发展目标是什么？如何看待销售额、利润额和股东回报之间的关系？

　　谭华杰：上市公司的核心目标就为股东创造价值。

　　“质量效益型增长”的核心就是要以股东价值作为经营活动的出发点，股东回报一般以净资产收益率衡量，而在同样的资产规模下，销售额和利润额分别代表了周转效率和盈利能力，提高净资产收益率需要企业很好的平衡这两方面。

　　观点新媒体：能否谈谈公司2007年公开增发募集资金的投资以及回报情况？

　　谭华杰：公司于2007年公开发行A股股票融资总额100亿元，用于投入11个对应的募集资金专项项目，截止到2009年6月30日，除了3个项目由于政府调整规划原因，未能如期完成使用之外，其他项目均按照计划的时间完成投入，并已开始产生相应的效益。按照加权平均法计算，预计本次募集资金投向项目的整体效益高于招股意向书的收益预测水平。

　　观点新媒体：经历了20年的发展之后，今天的万科核心竞争优势在哪里？

　　谭华杰：万科凭借专注普通住宅、快速流转等优势，使得公司得到快速发展。当万科发展到今天这样的规模后，需要发掘和整合新的优势。万科目前有几方面的竞争优势，可以充分挖掘和整合。一个是规模优势，此前的快速发展中一直没有利用规模优势，没有统一作战。一个是战略纵深优势，可以给公司提供更大的腾挪空间。再一个是产品研发优势，万科在同行业中对产品的研发投入一直是名列前茅的。万科发展到今天，已进入一个新的发展阶段，如何提高管理和经营的效率，确保产品的竞争力，这些问题并没有现成的经验可以借鉴，需要我们不断的摸索。但我们相信，只要能充分整合和发挥这些优势，万科将会有良好的发展前景。

　　观点新媒体：万科下半年是否会继续保持在土地招拍挂市场上的投资力度？

　　谭华杰：万科下半年在土地市场上将继续保持进取的态度，但在项目获取上坚持精挑细选、把握机遇的原则，综合考虑土地价格、资源属性、项目回报等因素，选择那些能带来更多股东回报的，开发风险较小的地块。在对项目的可行性进行分析时，万科会考虑当地房价的历史情况，不会购买那些只有基于房价大幅上涨才能盈利的项目。

　　09年以来万科新增的项目大多位于二线城市，这些项目的地价都比较合理，开发前景好，具备较好的盈利能力。

　　观点新媒体：这两年万科在内部激励机制上是否进行了一些创新？

　　谭华杰：万科一直在思考和研究长效激励方案，希望能使管理层和股东的利益保持一致，激励管理层为股东创造更大的价值。公司目前尚未有具体的新一轮股权激励计划。

　　观点新媒体：郁亮先生年初曾表示，万科已经启动旨在从其他房地产企业大规模挖人的“行业精英计划”，能否谈谈这方面的进展？

　　谭华杰：万科一直注重吸纳行业精英。不久前万科邀请原凯德置地环渤海地区总经理毛大庆先生加盟，希望借助毛大庆丰富的产品线经验和管理经验，引入国际化的视野，进一步丰富市场格局，促进公司住宅开发主业的发展。

　　观点新媒体：近期有传言称，万科目前正在委托国内某券商研究住宅附带的商业物业资产证券化，希望能将其打包卖给机构投资者，能否介绍这方面的情况？

　　谭华杰：国务院办公厅2008年年底发布的《关于当前金融促进经济发展的若干意见》中表示，要开展房地产投资信托基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。随着REITs试点的开展，相信房地产企业的融资渠道会得到进一步的丰富。万科一直专注于住宅开发，旗下的商业物业一般是住宅项目附属的商业配套，占公司业务的比例很小。另一方面，商业地产的资产证券化属于比较复杂的金融产品，其推出离不开相关制度安排的支持；对企业而言，不仅需要等待制度的明确，在之后也还有一个学习的过程。

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