万科是顺应市场趋势在做：“抄着大底，这样的机会留给巴菲特吧！”

　　观点网 林向 8月4日下午3点半，深圳万科建筑研究中心一楼，万科2009年中期说明会如期召开。

　　可以容纳近百人的会场尚未坐满，郁亮、肖莉、王文金、谭华杰等万科领导人已悉数到场。

　　会议以肖莉对万科的业绩介绍为序幕，其后，基金等投资者对万科总裁郁亮展开轮番“轰炸”。

　　“万科到底还有什么竞争优势？”

　　对于近期外界关注的“接手梅都楼盘”事件，郁亮表示，万科此举不求一分钱商业利益，主要目的在于协助解决问题：“这样的项目求利润，是火中取栗！”

　　而整场说明会最精彩的部分出现在上海地区投资者提问的时候。

　　泰康资产的一位投资者向郁亮提出：“我们一直感觉万科是一个伟大的公司，但现在来看，万科在产品质量上一直不是特别出色；成本控制上，一直都不是万科特别的强项。以往在品牌和营销上相对比较强，但是品牌在去年的价格战之后感觉还是受到一些影响，营销方面做了“外包”；现在优势看到的只有一个，那就是物业管理；战略方面，采用的是‘量出为入’，房子卖了以后，然后再拿地，跟我们做股票的看了趋势好就去买股票，趋势不好再把股票卖掉，感觉差不多。相比的话，我们看到恒隆地产，去年10月份到今年2月份，买了200多亿的地，抄在非常低的低点上。我们就在想，‘量出为入’肯定是对的，但是，如果是一个伟大和卓越的公司，相对来说，恒隆等此类公司的表现是不是更好一些？万科相对竞争对手到底有什么很强的竞争优势？”

　　郁亮对此回应：“万科离伟大、卓越还很远。”

　　郁亮接着表示，万科有两个竞争优势，一个是规模优势，此前的快速发展中一直没有利用规模优势，没有统一作战。一个是万科的战略纵深优势，有更大的腾挪空间。

　　“我能不能做到像恒隆陈启宗那样呢？如果大家把五年的钱都给我了，（我们可以做到），但是现在是一年或每两年给我一次钱。我去拜访过陈启宗，跟他谈到这个问题，陈启宗很骄傲的告诉我：我曾经四年没有买一块地，投资者把我骂死，但是我不怕，六七十的股份是我一个人的，我一票否决！”郁亮认为自己没有成为陈启宗的条件。

　　对于是否能够抄到底，郁亮表示，万科是顺应市场趋势在做：“抄着大底，这样的机会留给巴菲特吧！”

　　“防止中端高端化”

　　有投资者问到万科会不会转型做更多的高端产品，郁亮回应道：“最近两周我在做一件事情，防止中端高端化。”

　　其表示：“万科在全国大概有150个项目，70%是主流产品，不往高端走，去年中端产品高端化是最难卖的。”

　　郁亮认为，真正的高端项目需要充分挖掘：“近期推出的深圳天琴湾，只有四十多套，每一个客户要买，都要经过我批准。”

　　在会上，郁亮也承认或将“收购国企”：“我们很想收购，很多收购去年谈得七七八八了，谁知道四万亿出来那些公司不谈了！谈好了也反悔。在万科的发展历史上并购很关键，下面可能会涉及一些比较复杂的并购，比如并购个别的国企 、国有集团、国有的公司，然后再整合其中的地产资源。简单的并购可能没有什么机会了。”

　　削减供应商数量

　　在谈到成本问题时，郁亮表示，此前万科的规模优势一直没有发挥出来，就此，万科近期将召开装修房供应商大会，将把供应商从几百个削减到20多个，以体现万科的规模效应。

　　郁亮指出，万科2011年的毛利率将比较乐观，七大项对标的效果这两年后就能有充分的体现。此前万科成本高是因为变动多，成本对标可以减少变动，质量就会有保证，成本也好计算。

　　有投资者问到，万科现在注重质量和效益，是否意味着会放弃快速周转的模式，郁亮表示，万科将坚持快速周转的策略：“不会像长实那样买了个地放个10年。”

　　对于政策“风向”的调整，郁亮认为，二套房贷政策收紧是利好：“政府在价格刚开始起来的时候出台政策，而且这次是个别涨得太快的城市才开始下令收紧，说明政府的调控水平提高了，地方政府的政治觉悟高了。”

　　半年报看点

　　回到业绩会的“主题”，郁亮直言：“万科在第一的位置上孤独了好久。”

　　09年万科中报看点颇多。首先，万科宣布将本年度新开工面积由年初计划的403万平方米增加到585万平方米，提高45.2%。

　　此外，半年报显示，万科上半年公司管理费用和销售费用均大幅下降，二者占营业收入之比从上年同期的8.8%锐降至5%。

　　长江证券发表研究报告指出，新形势下，万科在内部推出了准股权激励的机制。长江证券表示，万科进行了激励机制上的创新，以股东回报为核心，在其奖金激励上体现准股权激励的形式。

　　万科曾在2008年年报对13个项目计提了12.3亿元存货跌价准备，半年报显示，由于2009年市场销售回暖，万科对其中5个项目的跌价准备进行了计提回冲，共增加上半年归属于母公司所有者的净利润约1.6亿元。

　　安信证券则发表研究报告指出，万科销售增速略慢于全国平均水平，市场份额从08年末的2.34%下降为2.19%。

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