巅峰时旋即冷却,萎靡后又复疯狂,中国房地产业神经性调整的内在逻辑。

　　在宽松货币政策持续刺激下,人们坚信中国房地产会复苏。争论的焦点在于,形容这一过程应该用V、U还是W?但市场的吸引力正在于不可预料性,最近两个月以来,强劲反弹几乎扫清了长达1年半的调整,轨迹看起来更像是字母E—迅速下降后,两次跳跃便重回2007年的巅峰。

　　中原地产向《环球企业家》提供的北京大众住宅市场数据显示,今年3至5月份每月的新房成交量分别同比上涨117%、190%和53%。同时,北京上半年二手住宅成交量同比接近翻番。

　　“现在的市场活跃度已经恢复到最高峰的水平。”北京中原地产的投资部总经理张坤昱说。今年初北京住宅市场上的14万套住宅库存,到6月底已经消耗近半。首城国际中心、金隅可乐、中堂再度出现买房者排号、摇号、抽签购房的现象。这与同样热情高涨的购买汽车排队一起,成为中国经济率先复苏的有力证明。

　　土地市场则直接复制了两年前地王频出的一幕。自5月份起,北京、上海、深圳等一线城市以及武汉、成都、宁波等二线城市的土地拍卖成交价格都不断被刷新纪录,北京广渠路15号地块成交楼面价高达每平米15000多元,已经与该地区二手房均价持平。6月的最后一周,全国20个重点城市共成交住宅类地块35宗,成交土地面积环比增加8倍—其中,有5宗地块溢价翻番,有11宗地块溢价超过五成。

　　因上市中止而饱受资金紧缺困扰的恒大集团,在春节后的两月销售额超过20亿。不过,基于对后市的谨慎判断,恒大集团董事局主席许家印4月份提出未来3年以“稳健经营”为主,年内不新增土地储备,到2011年才将现有的4500万平方米土地储备增至5000万平方米左右;但在7月份的上半年总结会议上,形势发生了戏剧性变化,许将3年后的目标提前至今年年底完成。当月他们完成了创纪录的30多亿的销售额。“我担心地价会一直涨上去。没有便宜地可拿了。”许家印告诉《环球企业家》。

　　与以往任何一次行情相同,资本市场开始展现其灵敏嗅觉和寻利本能。过去三个月,香港、新加坡资本市场为7家地产商,通过发债和增资扩股提供了近20亿美元相对廉价的弹药。从2007年底以来开发商就鲜有在公开资本市场上融资的机会,贷款亦变得可望不可及。不少流动性紧缺的开发商求助于私募基金的注资,这些“秃鹰”们往往要求25%到30%年回报率。

　　脆弱的逻辑

　　春节前后还在哀叹日子难熬的房地产商们也惊讶于反弹速度之快。刚性需求的释放似乎已不足以解释这一切。厘清其背后的逻辑,需梳理从2007年以来的几次波峰和波谷成因。

　　2007年以前,持续的土地地根紧缩政策导致土地市场供需失衡,结果土地价格高涨,购房者遵循买涨不买跌的原则,助推了2007年疯狂市场的到来;此后在当年底启动防通胀的大背景下,持续紧缩的货币政策勒住了房地产商上游的资金链。而在市场层面,财税和贷款方面对第二套房的严格限制,则将投资者踢出了市场。两方夹击之下,2007年的市场癫狂状态已是强弩之末。而随后的金融危机导致的需求极度萎缩则一举推倒了房地产的多米诺骨牌。

　　政策和外部环境是上一轮市场转换的决定因素,今年以来的暴涨也不例外。

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