“在广交会带动下，广州服务式公寓租赁市场租金一度上涨，但会后业主迅速下调租金以吸引租客，避免空置率大幅上涨”

　　本季度广州服务式公寓市场租金继续下降3.0%，报至人民币157.4元每平方米每月。

　　全市服务式公寓空置率小幅上升1.2个百分点至23.6%。

　　别墅市场租金指数微降0.7%，报人民币138.0元每平方米每月。

　　全市别墅空置率微升0.3个百分点至16.8%。

　　预计今年下半年，无新增服务式公寓项目投入使用。

　　四月和五月月均普通住宅成交量与第一季度相比上升53.3%。

　　高端住宅租赁市场

　　在全球经济形势尚未明显转好的情形下，广州高端物业租赁市场需求持续下降，表现为服务式公寓租金连续下滑，同时市场空置率小幅上涨。高端别墅租赁市场由于可租赁物业存量有限，以及需求群体相对较为稳定，市场表现略优于服务式公寓市场，市场租金及入住率下降幅度较小。

　　广州服务式公寓及高端别墅租金指数，2000年第一季度-2009年第二季度

　　本季度广州服务式公寓租金连续第四个季度出现下跌，指数下降3.0%，报人民币157.4元每平方米每月，距2007年第三季度的峰值下跌了13.4%。

　　跨国公司继续严控成本开支，调整外籍员工住房预算，从而使以跨国公司外籍员工需求为主的服务式公寓市场面临压力。业主不得不降低租金维持入住水平，防止租客寻找价格更优惠的居住场所。本季度约三分之二的服务式公寓下调租金，导致全市的租金水平平均下降3.0%。

　　在4月15日至5月7日间举行的105届广交会造成酒店和服务式公寓短期需求增加，租金一度上涨，但会后由于需求减少，为了吸引客户并避免空置率的大幅上涨，业主迅速调低租金。

　　小业主房源在上半年已调低了租金水平，导致部分服务式公寓尤其是低端项目随后推出了高达15%的租金优惠。这些服务式公寓直接与小业主展开竞争。

　　本季度高端别墅租赁市场租金指数微降0.7%，报人民币138.0元每平方米每月。由于高端别墅租赁市场近4年来呈零供应的局面，导致物业租金自2003年第二季度至2008年第三季度间持续上涨，年均涨幅达4.5%。近三个季度以来，随着跨国公司住房预算收紧，别墅市场之前的强劲走势趋弱，市场需求的减少使业主无法继续提升租金，租金水平基本维持在人民币138元每平方米每月左右。

　　在过去六个季度，广州服务式公寓供应非常有限，累计仅有2个项目共117套房源推向市场，明显低于之前五年平均每年411套供应量。虽然未来六个月仍未有新增供应，预计2010年将有4个项目共850套房源完工，大部分将于2010年上半年入市。

　　本季度服务式公寓市场空置率环比增长1.2个百分点至23.6%，高端别墅市场的空置率环比微升0.3个百分点至16.8%。

　　在住房补贴被削减的情况下，除了与现有业主协商以获得更低的租金以外，外籍员工还倾向于寻找租金更具吸引力的住处。因此虽然全市空置率在过去六个月中仅出现小幅上升，但其中租赁条款较不灵活的小业主房源空置率上升幅度较大，某些项目上升幅度高达25个百分点。

　　住宅租赁市场展望

　　预计服务式公寓和别墅市场租金及入住率仍将面临下行压力，导致目前出现下滑的因素预计还将存在，包括住房预算收紧、外籍员工构成变化和来自小业主市场的竞争。此外，2010年入市的四个项目共850套房源，预计在今年底开始将对市场产生一定影响，届时业主将面临更激烈的竞争局面。

　　普通住宅销售市场

　　普通住宅销售市场成交量及成交价格，2006年6月-2009年5月

　　本季度前两个月全市普通住宅销售市场的成交量大幅上升至160万平方米，月均成交量80.34万平方米，与一季度月均成交量相比环比上涨53.3%，同比增长65.2%。全市普通住宅平均成交价环比微升0.6%至人民币8,175元每平方米。

　　中央和地方的利好政策对房地产市场的刺激作用在本季度陆续显现出来，包括减免税收、降低贷款利率和价格折扣。四月份单月市场成交量达83.25万平方米，达到2007年六月以来的历史高峰。

　　虽然成交均价在过去三个月未出现显著上涨，但个别项目已开始涨价。由于本季度有个别低价楼盘尤其是海珠区的三个低价楼盘入市，全市成交均价变化不大，小幅上涨0.6%。而如果剔除这些特例，本市本季度前两个月成交均价环比上涨3.7%。

　　普通住宅销售市场各区域成交量及成交价格，2006年6月-2009年5月

　　本季度前2个月，广州中心六区普通住宅市场成交量大于市郊四区。其中，中心六区月均成交量环比上升65.9%至42.9万平方米，市郊四区的月均成交量环比上涨41.3%至37.5万平方米。

　　市场成交价方面，中心六区成交均价环比上升2.0%至人民币10,499元每平方米，而市郊四区的成交均价则下降8.8%至人民币5,515元每平方米。

　　过去两个季度中有较多新增盘源位于中心六区，但由于受到开发商大力促销带动，中心六区的市场成交量和均价均出现回升。

　　市场展望

　　虽然过去两个季度中，开发商库存有所消化，但市场剩余的库存总量依然客观。同时宏观经济依然有待好转，因此尚难断定广州住宅销售市场已步入持续复苏时期。

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