5月21日的拍卖会上，经过89轮现场激烈“肉搏”，显得有些疲倦的7号富力代表最后一次举牌。

　　地处北京市广渠门外10号地，最终被富力地产以10.22亿拿走。摄影·张沫/京华时报

　　“北京广渠门那块地，涨得很厉害啊！”5月21日下午两点半左右，上海金茂大厦。在一场名为“2009年上海地产新视角高峰论坛”旁边的贵宾休息室，赵汉忠刚走进去，已经坐在里面的上海本地最大的开发商绿地集团总裁张玉良直接说道。

　　“是啊，竞争很激烈。”赵汉忠点了点头。赵担任金地集团高级副总裁、金地上海集团总经理，最近正忙着到处找地。

　　大佬们刚见面，就围绕着土地展开了对话。随着市场上久违的溢价拿地一幕争相出现，这样的场面让人想起了2007年“地王频现”时的疯狂。

　　然而，今时毕竟不同往日，如今的“地王频现”之下，保守、理性、谨慎、低调已是市场共识。

　　大佬出手肉搏

　　5月21日下午，就在张玉良和赵汉忠谈论北京广渠门地块的同时，北京土地整理储备中心二楼的交易大厅里，人头攒动，备受瞩目的广渠门外10号地即将拍卖。

　　作为北京2009年挂牌出让的首块市中心区用地，广渠门外10号地因为位置优越、体量庞大备受关注。北京市土地整理储备中心资料显示，10号地将建设7.25万平方米的住宅，同时将配建5000平方米的廉租房。

　　在竞拍前，经过33轮网上报价，起始价仅为2.9925亿元的10号地已经达到7亿元。北京市土地储备中心收到了32份报价书。拍卖现场，万科、金地、绿地、合生创展等公司都派人前来。

　　最终，经过89轮现场激烈“肉搏”，富力地产击退与之竞争数轮的中国电子开发公司，以高出挂牌起始价3.42倍、10.22亿元的价格将广渠路10号地收入囊中。

　　业内人士测算，这块地的楼面地价每平方米超过14000元。而在2007年最疯狂的拿地年代，万科在北京拿地的楼面地价也只是每平方米11000多元。

　　“市场又疯狂起来了。”一位现场观战的开发商对南都周刊记者说：“富力是这块地的一级开发商，与其他开发商相比有优势，但这么高的地价着实令人吃惊。”

　　事实上，最近两个月，开发商们在土地市场上的“动静”越来越大。在广渠门拍地前两天，5月19日，北京麦金利地产开发有限公司，经过现场80轮竞价，以6.24亿元竞得北京通州区通胡大街70号地，比底价3.8亿元高出六成。绿地等一线开发商都加入了这场“大战”。

　　而行业龙头万科集团也正以去年以来少见的积极姿态拿地。5月21日，万科以13.86亿元溢价50%的价格拿下广东佛山地块，这距离万科在江苏无锡拿下一块30万平方米的商住地块仅仅过了一周。

　　随着大佬们的出手，土地市场也从冷清转为活跃。

　　“就像卖房子一样，土地也需要营销。”一名业内人士告诉记者，“上海土地交易部门态度积极，从今年三月份开始已经连续做了三次土地推介会。这在以往是很少见的。”

　　截至5月8日，北京土地整理储备中心也一口气推出了49宗经营性用地。中心有关人士对媒体表示，近期成交的几个地块已经出现了多轮竞价的情况，这表明流标和底价出让为主的交易行情可能结束。北京市土地整理储备中心将抓住机会，再推一批新地。

　　开发商腰包鼓了

　　“买地是因为现在开发商们腰包鼓了。”华业地产副总经理陈云峰直率地说，“三四月份的销售旺季，让大部分开发商解决了资金问题。”

　　以刚拿下广渠门地王的富力为例，敢于在这个时机以如此代价出手，底气源自今年的销售业绩：截至4月30日，富力地产在全国的销售额已经超过83亿元。

　　对于目前开发商积极拿地的举动，分析师们都认为“很正常”。

　　“资金获得了回笼，企业需要再生产过程，况且现在土地市场还处于低位，正好抄底啊。” 易居房地产研究院高级研究员回建强说。

　　上海方方地产咨询机构分析师赵豫川最近刚完成了关于品牌地产企业上海土地储备的调研报告。他在报告中指出，如果没有新增土地储备，部分在沪的品牌房企将在一两年内面临无地可用的窘境。

　　以金地为例，按照金地2008年38万平方米的销售能力，拿地之前，它在上海市场的土地储备仅35万平方米，不到一年就会卖光。这可以解释金地为何溢价八成拿下徐泾地块。

　　与金地不同，报告显示，万科在上海的土地储备足够六年的开发，那么，万科又为何积极拿地？“对开发商来说，土地是稀缺资源。在目前的市场形势下，只要在企业能承受的范围内，拿地也是正常的。”赵豫川说。

　　“万科这么做，是一个正常的存货补充的行为。万科的规模很大，其实一直应该拿地，来保持生产的连贯性。”中原证券地产分析师魏博说。

　　住房与城乡建设部政策研究中心主任陈淮则把开发商的心态比作股民在当下市场中的心态。“三分之一的股民想，我这次解套以后再也不入市了；还有三分之一，手里拿着钱不知道要买什么，正在想着是不是要入市；另外三分之一，前期买股买贵了，现在手上还有一部分现金，趁低位买进可以降低成本。开发商也一样，这些都是正常的。”

　　不过，除了资金充裕、市场时机等因素，有说法认为，开发商拿地还因为担心通货膨胀的出现。对于这种说法，开发商们并不认同。

　　“因为饿了所以要吃饭，而不是因为看见好吃才想吃饭。”陈云峰说，“土地是开发商的命根，还是为了发展所以要不断拿地。”

　　赵汉忠则直言：“开发商不会从通胀角度考虑拿地。”他透露，金地在拿地上更多的还是从项目盈利能力、开发周期等战略目标上来衡量。

　　“拿地当然可以抵御通货膨胀，但不是主要原因。”上海一位不愿透露姓名的开发商说，“其实，比起拿地，开发商有其他方式应对通货膨胀。要知道，拿地是有风险的，当没有回笼资金支撑的时候，土地吃起资金来多可怕啊。”

　　不管如何，对开发商来说，目前都是拿地的有利时机。

　　赵汉忠最近正在积极看地，他告诉记者，金地今年将在上海市场再拿四、五块地。陈云峰也坦言，“现在华业有拿地的想法，拿地意向会以一线城市为主，至于规模，则要看具体地块。”

　　万科也传出正在到处找地的风声。记者从相关人士处了解到，恒大地产在上海有一块地位于浦东源深路附近，据说万科对收购此项目很感兴趣。

　　“有消息说万科想以2006年的价格兼并一些项目或者公司。”一位分析师对记者直言“不太可能”，“现在各个企业最困难的时候已经过去了，想捡个便宜货可不那么容易。”

　　两类开发商正在想方设法拿地，全国性布局的大鳄如万科、金地，资金充沛的区域龙头如绿地。

　　谨慎为王

　　在高调拿地的同时，开发商们又表现出低调、谨慎的一面。

　　“富力拿的广渠门那块地，有点不理性了。每平方米10000元是一关，那块地每平方米12000元就应该打住了。但是拍到了14000元多，肯定是缺乏理性了。”陈云峰直言，“这块地做起来有点费劲。”

　　“真没想到这么高。”富力地产北京公司总经理张辉也对以如此高的代价拿下这块地表示遗憾。不过，他强调，富力之所以拿下这块与北京富力城相邻的地块，背后有着企业很强的感情因素，“这块地就在富力城中，富力城是我们进入北京的第一个项目，七年来倾注了富力太多的心血。”张辉同时呼吁，“同行们在竞争时要多一点理性。”

　　“比较理性的企业不会盲目、无限制地拿地，不会出现2007年的地王。”对最近土地市场的热潮，绿地集团总裁张玉良说。5月13日，绿地集团以12亿元的底价拿下今年以来上海最贵的徐汇地块，而2007年，普陀长风4号地块以11.04亿元出让，高于底价三倍多，两者形成了鲜明对比。

　　金地集团高级副总裁赵汉忠带领团队拿下了徐泾地块之后，认为“公司出价并非冒进”。“这个价格绝对是心理价位，现在不可能那么不理智。”赵汉忠说，溢价相对较多，主要是由于地块的底价相对较低。

　　“金地尽管高价拿下了徐泾地块，楼面地价达到了每平方米5579元，但这块地与2007年高峰期相比还是便宜的。”赵豫川这样看待开发商溢价拿地。2007年12月，上海锦江国际地产有限公司拿下的徐泾地块，楼面地价达到了每平方米7032元。

　　除了谨慎拿地之外，戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼更直接表示，“拿地现象并不会普遍发生”。

　　“一方面，进入2009年以来，虽然信贷政策放松信号愈发明显，房企现金流动灵活性有所加强。但较高的负债水平和存货数量，仍然是房地产企业存在的整体现象。”蒋尚礼分析，“另一方面，据戴德梁行对北京、上海、深圳、广州、天津、武汉、成都、长沙、厦门九大城市土地市场的跟踪统计来看，今年第一季度，整体土地市场仍旧处于调整之中。”

　　一位地产界人士称，目前积极拿地的开发商主要是这样两类：一类是全国性布局的大鳄，比如万科、金地等；一类是实力雄厚、资金充沛的区域龙头，比如绿地。不少中小开发商因为库存压力，仍对拿地存有顾虑。

　　地价推高楼价？

　　然而，现实让刘玉困惑起来。刘玉在一家外贸公司任财务主管，从北京调往上海工作近两年来一直没有买房，自诩为“楼市资深观望人士”。

　　对于这几个月的“楼价由跌转涨”，她的判断是这一轮回升“非理性”，再调整不可避免，可最近地王频现让她担心起来，“面粉涨价了，面包能不贵吗？”

　　“地价推高楼价？有这种可能性。”易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，不过他认为，虽然地价是房价的重要成本，但房价的涨落还是看市场供求，并且“地价与2007年的高点相比，降幅明显”。

　　那么，楼市“小阳春”之后，会走向何方？

　　“目前上海每周成交量达40万到50万平方米，这实际上已经不是小阳春了，而是炎热的夏天。如果按这个量推，一年的成交量会达到2000万平方米以上。上海的房子不够卖！”以上海楼市为例，回建强分析，“下半年可能出现的情况是交易量减少，但这并不意味着市场又变冷了，因为上海正常的交易量每周20万到30万平方米就可以了。所以只要能够保持成交的活跃性，市场回暖是可持续的。”

　　“还没反应过来呢，就走出低谷了？哪有那么容易！”中国指数研究院一位内部人士则坚决站在“ 看空”一方，“不能因为这几个月成交量上升就说市场复苏了，因为每年的三、四月份都是成交量较高的时候，再加上去年形势特别不好，今年大幅提高也算正常。但宏观经济不可控的因素还有很多。因此，楼市目前只是走出了低谷，还处在复苏初期。”

　　中原证券房地产分析师魏博也抱有相似的谨慎观点：“楼市复苏并不会表现为明显的上升。至于上升，还需要一段时间来验证。这个时间需要多久，还需要观察。”

　　事实上，楼市走向的争议使开发商们也大都采取了保守的姿态。包括万科、金地、绿地、保利等在内的一线开发商都纷纷呼吁应该理性看待当前楼市，避免“涨价过快”等不利于楼市持续回暖的因素。

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