合富辉煌:4月中山房地产市场分析报告

https://www.guandian.cn 2009-05-31 22:37:59 来源: [ 合富辉煌 ]

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　　第一部分土地市场分析

　　土地成交量分析

　　成交规模大幅度萎缩，创近年同期新低

　　根据中山国土资源局统计数据显示，2009年1-4月全市土地成交宗数仅574宗、成交面积86.4万平方、成交金额5.7亿元。对比于近年同期成交水平，今年1-4月份成交量大幅度萎缩，土地市场交易惨淡。

　　近年1-4月份全市土地成交量状况

　　数据来源：中山国土资源局

　　近月成交面积保持在20万方低位水平

　　从各月份成交量来看，今年前4个月成交量均低于去年水平，4月份成交宗数157宗达到今年以来的最高，而成交面积在3月有所上升后，4月跌回1、2月水平。近月来成交面积一直在20万平方水平上下浮动。

　　数据来源：中山国土资源局

　　成交价格分析

　　土地成交价格低位回升

　　在成交价格方面，虽然土地整体成交量低位反复波动，但反映在价格一端则表现为"低位回升"。继今年2月份探底之后，土地成交均价连升两个月，4月成交价格接近800元水平，环比上升9.6%。

　　数据来源：中山国土资源局

　　第二部分商品住宅市场分析

　　月度成交量走势分析

　　“高处不胜寒”，4月住宅成交量环比走低

　　根据中山国土资源局统计数据显示，2009年4月份全市住宅成交宗数4678宗、成交面积53.3万平方、成交金额22.14亿元，环比3月份全市住宅整体成交量有所下滑。成交宗数、成交面积分别下跌7.7%及3.4%。与去年同期相比三大指标升幅均超过9成，今年各月份的整体成交量均高于08年同期水平，累计前4个月成交宗数、成交面积、成交金额同比升幅分别为63.8%、74.6%及58.8%，表明当前中山住宅市场正经历一个阶段性的高放量时期，但从4月份环比下跌的状况来看，整体市场后续发展还是并不稳定。诚然，相对"单薄"的刚需客户并不能完全支撑后续市场发展。

　　数据来源：中山国土资源局

　　月度成交价格走势分析

　　价格稳中有升，重上4000水平

　　从成交价格来看，在2-3月连续两个月低于4000水平线之后，4月份全市住宅成交价重上4000水平，升至4154元/平方，环比3月份上升近4个百分点。从整体价格曲线来看，全市住宅成交价在经历今年2月份的探底之后，在市场整体成交量攀升的形势下，3、4月份价格则有所走稳。一方面，由于交易量的提升带动不少开发商进行价格微幅调整；其次，高货值单位(中大面积、中心园林单位)的试水促成了整体房价的回调。

　　数据来源：中山国土资源局

　　城镇成交状况分析

　　城镇表现不一，镇区住宅单宗个案平均成交面积有所上升

　　根据中山国土资源局数据显示，2009年4月份城区住宅成交宗数、成交面积、成交金额分别为886宗、10.87万平方、5.59亿元，同比分别上升104.1%、140.9%、168.5%，同比增幅普遍较大，但环比3月份则分别下跌27.3%、25.7%及17.2%。

　　镇区方面，同比增幅依然较大的情况下。与3月相比各指标表现不一，在成交宗数下跌1.5%(3792宗)之下，成交面积、成交金额则相反上升4.5%及8.1%，表明镇区单宗个案的平均成交面积、成交金额在3月份的基础上有所上扬。

　　数据来源：中山国土资源局

　　城镇住宅成交价格分析

　　城区房价显著走强，镇区房价则趋向稳定

　　在城镇住宅成交方面，根据中山国土资源局数据显示，2009年4月份城区住宅成交均价突破5000水平，达到5142元/平方，同比、环比均一致上升11.4%，本月成交均价是2008年1月以来16个月的最高位。镇区方面，4月份成交均价3902元/平方，比3月份上升129元，同比则下跌12个点。

　　从下图住宅成交价格曲线来看，城区住宅均价在3、4月份有较大突破，由于不少项目大面积单位的成交量有所上升，区域整体房价相应受到拉升。镇区房价在过去几个月则相对较为稳定，市场体量较大，区域发展不一，促使整体镇区市场产生相应的均匀化。

　　在经历本轮市场调整之后，就目前情况而言，镇区住宅均价走势基本已相对稳定。在高值产品的推动下，城区项目的价格表现力近月来则显得相对活跃，但预期后市发展依然存在一定的波动性因素。

　　数据来源：中山国土资源局

　　各户型面积成交量分析

　　刚需客户容量减少，中小户需求比例则有所下滑

　　通过对中山国土资源局销售备案数据的监测，2009年4月份全市住宅成交量当中，120-144平方产品占总成交量的22%，是成交量最高的面积区间；此外，80-90平方，100-120平方销售量均占15%；少于60平方及占12%；90-100平方，180平方以上均占10%。从统计数据反映，本月各面积区间产品成交比例与前几个月相比略显均匀。值得注意的是，中小面积产品销售量则有所下滑，一定程度上表明市场刚需客户在因应减少。

　　另外，从成交户型上看，二房、三房占据着主导，两户型本月累计成交量占总量的68%；另外，一房、四房分别占总成交量的13%及12%；整体反映出大户型产品成交量依然较小。

　　数据来源:中山国土资源局销售备案系统

　　住宅产品存量分析

　　全市住宅存量环比小幅增加269套

　　住宅产品的存量方面，截至4月31日，全市住宅产品可售套数达34570套，与3月底数据相比增加269套。其中城区可售量为5514套，占总量的16%。东区、石岐区存量依然庞大；此外，镇区本月底存量29056套，占84%，坦州、开发区、三乡分列前三。在户型面积产品方面，与3月底存量数据相比，市面上60平方以下、80-90平方及100-120平方的产品存量增加值均超过100套；而减少量最多的是120-144平方产品。

　　中山区域住宅产品存量状况(套)

　　全市各户型面积产品存量状况(套)

　　数据来源：中山国土资源局销售备案系统

　　住宅市场小结

　　市场迎来新的放量期，新增供应集中在镇区

　　根据中山国土局销售备案系统数据显示，2009年4月全市共计有26个项目新增供应产品，共批售商品房5034套，其中住宅占据9成比例，约4600套。整体市场在"五一小黄金周"来临之际迎来了新的放量期，经历3月份楼市的"小阳春"之后，不少发展商信心有所改善，继而乘胜追击纷纷在4月加大推货量角逐五一黄金档期。而新增供应主要集中在坦州、东升及开发区等区域，城区新增供应量则显然较小，消化存货量是城区的主线。

　　刚需释放量有所走弱，月份成交量略有减少

　　在刚需客户的有力支撑下，2、3月来中山住宅市场的整体成交量显著走高，促使中山楼市进入阶段性的上升期段。而由于4月当中包括惯有的"清明淡期"，对于月份整体成交量则有所影响，但除固有的惨淡档期之外，预期逐步减少的刚需客户则成为本月成交量下跌的重要原因。

　　整体价格略有上升，后续发展期待改善型需求

　　借助回暖行情的影响，不少开发商纷纷对于产品供应及价格等多方面进行相应调整，诚然，当前小幅度的价格调整利于缩短部分客户的购买时间。但由于当前客户的价格敏感性依然较大，稳健的价格策略将是后续市场能否有持续成交量的重要因素。总的来说，刚性首次置业客户经过多月来的"高效消化"目前已相应减少，短期楼市按照目前现状有可能表现为：成交量小幅的调整并有所回稳。就市场而言，单一的刚需客户并不能作长期性依赖，如何扩充改善型甚至个别的投资型需求将成为不少项目后续发展的关键因素之一。

　　附件一月份新增商品房供应量统计表