在市场经济中，我们时刻不能忘记：市场只相信价格，不相信成本。

　　在观点新媒体举办的“2009城市观点论坛武汉行”上，建设部政策研究中心陈淮主任在谈论未来的房价走势时表示，现在的重置成本处于一个下行的通道当中，重置成本的下降让房价回升失去了客观基础，因此未来房价上涨并不现实。“请听好，与供求关系变化无关的因素在左右着房价，这句话很重要。”演讲中，陈淮多次向在场的嘉宾强调了这句话的重要性。

兰德咨询有限公司总裁 宋延庆

　　对此观点，本人不完全赞同，理由有四：

　　首先，陈淮主任的观点显然有悖于不同的房价影响因素的权重关系。影响房价的主要因素很多，诸如供求关系、经济发展、居民收入变动情况、居民的居住水平和居住结构情况，还有国际国内形势、政治和产业政策、法律环境、技术、资源等。在各种影响因素中，对房价有直接和较大影响的是经济基本面和市场供求关系。

　　大家经常谈论的“房价收入比”其实只是衡量房价高低的显性指标，其反应的还是供求关系。当然，项目成本也是房价的直接影响因素，而且我们也不否认，随着房地产重置成本的降低，低成本的新盘将会对先前高地价获取的存续项目构成极大的挑战，这必将在一定程度上遏制房价上涨，但与市场供求关系相比，重置成本降低的影响度显然要小的多，而且也必然遵循一个基本的因果逻辑：重置成本降低→房价上涨趋势减缓→购买力增加→存货量减少→供求关系改变→房价上涨。在市场经济中，我们时刻不能忘记：市场只相信价格，不相信成本。例如，某项目的开发成本是5000元/㎡，如果市场只能接受的价格是4500元，那么你只能卖4500元；如果市场可以接受的价格是8000元，那么你完全可以卖8000元。这不是道德不道德、暴利不暴利的问题，而是市场经济的核心要义。

　　二，所谓“重置成本已经下降”这一前提也并不存在，至少还没有得到充分验证。房地产成本由土地费用、前期工程费、基础设施费、配套设施费、建筑安装费、开发间接费、营业费用和其它费用等八类费用构成。各类费用占项目成本的比例在不同城市和不同项目上

　　有较大差异，以三线城市山东临沂市为例，近日，该市建设局发布了中心城区高层商品房开发成本，各类费用占项目成本的比例区间如下：

　　土地费用：占7.59%到31.37%

　　前期工程费：占6.35%到9.58%

　　配套设施费：占5.5%到7.26%

　　建筑安装工程费：占36.85%到52.82%

　　开发间接费用：占7.68%到10.59%

　　各类税费及附加：占9.34%到10.39%

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