现在寻求PE根本解决不了问题。我倒是觉得很多企业现在很危险，他们自己还没有发觉。

　　楼盘低价销售利润微薄，银行信贷放松信号不明，IPO大闸未开，外资投行观望态度甚浓，2009年初，中国房地产企业似乎依然在不够畅通的资金渠道中寻找可能的融资方式。

　　在3月底广州的一次活动上，所有与会嘉宾都认为REITs成为了以后最好、最可行的融资方式之一，但很可惜，中国的REITs还未正式通过，依靠REITs也还只是一个梦想。

　　华通国际资本合伙人袁浩认为，PE本身也是很好的融资方式。但在目前，国内很多已经“完成的PE”其实还很不完善。为了解当前PE的形势，《观点》杂志特别就相关问题采访了袁浩。

华通国际资本合伙人  袁浩

　　Q：目前，国内房地产市场的PE是怎么样的形势？

　　袁浩：我们的房地产PE的土壤，其实还不成形，因为现在这块、这方面好多都是探讨。国内更因为受到法律的要求与约束，限制更多，房地产企业PE要按规范做，但现在还没有形成的法律的东西，所以其实这块国内的本身就不好做。等于就是你把它捆绑了手脚，就不怎么好做了。这个法律法规的通行，不是一天两天就能出来并被广泛接受的。所以很多企业，现在寻求PE根本解决不了问题。我倒是觉得很多企业现在很危险，他们自己还没有发觉。就是自己被别人搞得疲惫不堪，几乎快要搞死，他都不知道是什么原因造成的，不明白这个情形。

　　我觉得，其实现在市场慢慢有些恢复的迹象，虽然不知道这个恢复能不能持久。当然，我相信很快速恢复肯定是不可能的，肯定是有一个慢慢整理的过程。但是目前至少是一个好的时间，有一个好的机会。这样的情况下，像我们这边还有很充裕的资金，我觉得还是可以突破的。有充裕的时间，而且对国内的业务也比较了解，所以如果能和这边结合，我觉得可以把坏的PE替换出去，让真正好的东西进来，然后和好的企业一块儿发展、壮大。这个我觉得其实对整个行业也好，对大家都好。

　　Q：经济学家巴曙松在他的一篇稿件里面提到，2008年前11个月中国PE市场新幕集资的基金有110个，比2007年全年增加了接近90%，也就是说在去年投资市场那么低迷的情况下，其实PE的增长幅度还是很大的。

　　袁浩：中国以后的PE肯定是会发展起来的，这是毫无疑问的，会随着中国经济发展而发展起来，但是呢，PE其实是一个新型的领域，它发展的过程它往往都是从无到有。一开始的时候，金额上可以听到增长数字很高并不奇怪，不要说是97%，这一点都不惊奇，200%都有可能的，因为它起点很低。所以这个东西你单纯是数字，反映不了什么东西。

　　Q：PE主要是有三类，一个是风险基金，一个是成长基金，还有一个并购基金，这三类基金在中国目前哪类会比较多一点？特别是房地产企业在做PE的时候，您认为会主要倾向于这哪一种？

　　袁浩：在国外市场，房地产的基金是单列出来的，它不是混合在一起的。你看大的那些固有基金，都有一块房地产的固有基金，就是这块业务它也是单列出来的，因为它有它自己的特点。所以实际上不应该和其他的混合，什么技术性的，这虽然有特点，但是两块不同的业务。如果真的是别人的，随便我是个什么PE，搞起来了，我也会投到房地产。但是可能不是一个好的信号，或者是外行人也开始搞这个东西了，那就是说明这个区域是一个过热的情况了。

　　Q：那您认为在目前房地产企业如果要考虑通过PE来做一些融资的话，应该主要去考虑的是什么？

　　袁浩：其实我们有点混淆，就是融资是融资，企业之间没有一个比较长期一点的，成本低的，比较稳定的融资渠道，所以他在心里头慌，做业务的时候也容易局限于追求短期利益。PE也好，或者是REITs也好，真正的REITs，或者真正的PE，就是股本这块的，但少量的也可能做些，有些的基金它也做一些优先股形式的业务。但是从根本上来说，是一个承担股本，或者是接近股本风险的这么一个东西。所以这两块应该是分开的，不应该混淆起来。

　　我们其实很多东西，包括从国外来的东西都和原有的不断地变了型，其实不是那么一回事了，都混淆了。还有那个REITS，我觉得长远的来看也是一个好的方向。但是短期内，我看实现不了，解决不了实质的问题，光税务这一块就不可能的，它怎么会让那么大税利的规模呢？但是如果你漏税的话，你又算什么REITs？你都不涉及这一块。

　　然后到现在，当前中国老百姓不是“很复杂”的，他们对于这种套现的金融产品不是很清楚，所以监管机构肯定要保护弱势群体，或者保护老百姓这一块，这样就会严格限制这些金融产品。例如，限制在什么价位上可以套现，要是太高价位了，实际上就等于是把价格有意识的抬高了，这个对老百姓是一个牺牲。但是如果你价位太低了，对企业来说就没有什么愿望与必要去做这个事了。所以现在并不是一个好的时间去做这些东西，就是说时机还不成熟吧。尝试着是一个方向，但就像有很多故事听起来很好听，却是不现实的。

　　我觉得在目前的情况下还是可以开辟两块渠道：一个融资渠道最好是对长远发展有利，对企业来说可以上位的、稳定一点、或者长期的一种融资渠道；还有一块就是把PE这一块开辟出来，把股本这块开辟出来。股本就是PE这块，找真正的PE，真正意义上的股本，对企业发展有利的，这以后可以帮企业一起整合好。两个一起发展起来，对整个行业的发展有好处，对好多企业都也好处。否则的话，还是恶性循环。

　　如果企业还想投机的搞一大堆东西，假PE也跟着搀和进来，那最后救市被越搀和越乱。乱了以后，整个下来，最后就会出现很多问题、很多纠纷。像现在很多企业外面的债务，很有可能会引起国际纠纷的，这对整个行业的发展，都不会有好处的。你想想如果一个行业老“打仗”，这个行业不大可能会发展好。这个行业里边是各种不同的参与方之间的互相竞争，都想把这个事干好，才有可能把它做好。现在因为时间的关系，有很多房地产企业虽然很谨慎，而且销售也有些回暖，但是仔细看一下他们的负债结构，仔细的看一下，真正清醒的看一下的话，很多企业很危险的。只不过我们银行闭着眼睛，也不考虑这么多，不太多的去考虑那些企业的负债结构。可能这与企业有人支持、有政府间的压力，或者是关系等各方面的问题，但是这个并不能解决问题。这个核心的问题，从外部市场的定价就可以看得很清楚了。如果企业不是处在这个困境的情况下，外面的债务都是在20%、30%以上的这种。

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