现在开发商要抓住这个时机，抓住这个良好的局面，如果看到销售好就涨价的话，对于整个市场是不利的。

　　似乎很没有用太多的手段，春节后的楼市便突然回暖了，速度之快让很多业内人士“没有想到”。带着这样的疑问，《观点》杂志采访了广东中原地产代理有限公司项目部总经理黄韬以及广州力迅投资有限公司副总经理张学民。

　　Q：目前中国多数的城市出现了一个小阳春的行情，包括广州。对于这样的市场情况你有什么看法吗？

　　黄韬：关于小阳春是多种因素造成的，一个是经过去年调整以后，特别是去年大批的刚性需求买家等了很久，因为买家的成交量减少导致了春节过后刚性需求的爆发；第二个是2009年的促销，价格还是比较优惠的；第三个是小阳春结构调整很明显，便宜的、性价比高的、中低价格的占了大部分，比如说在广州1万块以下的占了70%。所以成交量要上去，就要牺牲价格；第四个原因是今年年初的整体的经济回暖的迹象很明显，比如说股市的上升，温总理的讲话，还有中国目前的经济形势，感觉上有改善的迹象，这个从信心上让大家感觉是有一定的回暖的可能性。

　　简单地归纳，不能说小阳春就是回暖，而且成交量当中的高中低比例还不是很协调，所以不能判断是回暖。现在不能判断全年，只能判断3个月后的市场，这个行情会导致接下来的市场量升价跌的趋势，而且我们预计到这种趋势可能会延续到5月份。但是5月份过后，由于销售量的持续增加，货量的减少，下半年可能会出现量价持稳的局面，5月份之前还是仍然存在价跌量升的阶段。

广州力迅投资有限公司副总经理 张学民

　　张学民：成交量来看，比去年整年明显放大了，但价格上升还不明显。包括最近我也看到很多开发商不敢大幅度提价，不像07年。当时我们做珠江新城是一星期就升一千块钱，而现在最主要是把货量消化掉，现在价格肯定不会有大拉升，首先是怕购买力又会下降，同时又怕政府重新出调控政策。

　　Q：就您来看，决定今年楼市的关键点是什么呢？

　　黄韬：我认为是价格，2008年价格已经基本上调整了一大部分，或者说基本到位，但是真正的到位我认为是2009年。今年的整个的房地产调整已经结束了，本地(广州)应该在8000块钱左右的均价持续，这个量就能保障，今年的成交量应该比2008年有所增长。我说的是在我们研究或者是市场的角度来说这个价格，不是楼价，是一个均价的概念，高中低产品的价格已经调整到位，市场接受这个价格，成交量就会回升。

　　张学民：主要是信心问题。我分析了几个方面：第一、政策上放宽了，在政策方面出了“粤十五条”，这对市场信心是有支持的。

　　第二、广州今年会重点整治河涌。据我了解，拆迁补偿的费用比较高，市区里面拆迁补偿1万元/平方米，100平方米就等于有100万现金在手，这等于有是实质的购买力。而且这群人是很想买房的，这又引发了刚性需求出来。加上积累了一年多的需求，总需要一个缺口释放，这么多因素结合起来形成一个互相作用的结果。

　　事实上，我们消费者的购买力一直没有很大变化，只是信心问题。其实国际大环境在今年下半年缓和不了，所以今年还是保有谨慎的态度。虽然价格再往下降的空间不大了，但说短期内有比较大的上升的话，机会也不大。

　　Q：大多数开发商通过降价、促销等方法调整销售策略来增加业绩，这样的作用到底有多大？您怎么看待这样的调整？

　　黄韬：今年和去年不同的是成交量和价格是根据各个楼盘和发展商的压力有所不同而作出的调整。降价、促销之后已经回笼了一部分的资金，今年的促销情况是，上半年继续调整，下半年由于资金压力不大，银行放贷也相对比较松动，部分的开发商的价格可能稳定下来，所以不会太多地牺牲价格。

　　从分销来看，在价格方面可能会根据各个楼盘的不同情况，有一些开发商偶尔还会降价的，但是部分开发商已经有了一定的调整。我补充一点，今年价格的上涨可能性还是很小的，今年的价格的下降可能也大于价格上升的可能性。

　　部分的开发商有资金的压力，货量可以调整，年中之后会稳定下来，不会降价了，但也不会大幅度地涨价，或者是涨价幅度很小。

　　张学民：从07年底万科开始降价，降10%到15%，到去年有人降了30%多，甚至更多，现在从成交价格来看，下调的空间真的不大。

　　譬如我们原筑8000多元/平方米，带1000多元/平方米的装修，跟毛坯差不多了，而且这个地是07年最高峰时候买回来的，如果再下调价格的话，我们就不会卖了。

　　万科是07年开始降价，首先是他们对市场判断很正确，他们觉得大市场要下降的，他们想与其到时候降30%多，不如选择一开始就降，而且只要降15%。万科对市场的判断是很好的。

　　而富力、恒大扩张太快造成了资金链紧张，银行这个时候也不会放开的，最直接的回款方式就是降价销售。但这类开发商如果卖得好的话，他们提价也会最快的，因为是明显让利了。而像我们来说，要我们让利这么大幅度肯定不行的，他们当时是由于资金需要才“割肉”，但是这个方法不能持久，需要很快补回来。如果再下降是没有空间了，而再下降的话就不理性了，可能会让公司倒闭。

　　Q：目前看来，很多项目取消了优惠也对成交没有太大的影响，是不是说明降价促销对于楼市已经没有明显的帮助作用了呢？

　　黄韬：不能这样讲，是我的看法是恰恰相反的。1月2月销售，80%的楼盘价格稳定，只有10%的涨价，所以市场价格是稳定的，但是给大家一个错觉，推出的产品的单价是贵了。这个是楼层景观方面的调整并不是真正的升价，一栋楼房10楼肯定比2楼要贵，而且现在卖低楼层的比较多，我们业内分析不是在涨价，而是景观更好而已。

　　今年不是说涨价取消优惠，或者是全面涨价销售量就持续地增长。现在开发商要抓住这个时机，抓住这个良好的局面，如果看到销售好就涨价的话，对于整个市场是不利的。而且现在来看，我们应该这样分析，如果真的让价牺牲的话，马上会进入到2007年的状态，又会造成量跌价升的局面出现。最好这个阶段不要调整产品的价格，我不是说要一味地降价，而是要根据你的实际情况，尽快地把货卖掉，不要降价，尽快地保持价格的稳定，争取把量提升，这个才是今年的营销之道。

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