“1997年，对于中海来说是黑色的！”时任中国海外集团执行董事的孔庆平也坦陈。

　　在高楼林立的的深圳罗湖区，位于深南东路边的海富花园是一个毫不起眼的老式住宅小区，鲜有人知道，这个已经有近20年历史的住宅小区正是香港地产巨鳄中海地产1988年进入内地市场布局的第一颗棋子。

　　如果再翻开中国房地产的历史图谱，我们会发现，作为中国内地最早的一批房地产开发企业之一，中海地产在内地的发展史甚至超过了目前的房地产老大万科。

　　从1988年开始进入内地改革开放的窗口深圳，到2008年布局全国20个一二线城市，20年的沧桑风雨，以基建起家的中海地产已经成长为年销售突破200亿元的专业房地产开发公司，成为国内首屈一指的大型地产发展商之一，中海的内地成长史更像一部地产史记。

　　1988，深圳H118-5地块

　　1988年8月8日，在信奉8就是“发”的传统中国人眼里，这确实是个好日子。当天，深圳市政府正式批复了中国海外建筑工程有限公司在深圳设立分公司，中海地产的前身就此诞生。中国海外建筑工程有限公司是当时国内规模最大的国有建筑企业中国建筑工程总公司（中建总）的分支机构，因此事实上，后者实际上就是中海地产的母公司。

　　得益于中建总的资金优势和建筑背景，中海地产在内地的发展似乎具有先天的优势。公司成立后的当年9月15日，中海地产第一次以816万美元的价格中标深圳市政府出让的H118-5地块，地块位于深南东路，占地面积7023平方米，该地块成为了中海的“处女地”，这也是后来中海的第一个内地项目海富花园住宅项目的开发用地。

　　根据中海的资料显示，海富花园在1990年开盘后，旗下的富明阁住宅楼在七天时间内即宣告售罄；后期开盘的富怡阁住宅楼花了三天售罄，而富春阁售完只花了一天半的时间；富丽阁售罄也只是一天的时间而已。

　　就这样，中海在内地初战告捷。随后，中海继续在深圳开发了海丽大厦商业住宅项目，其住宅部分也在短短的1天内被销售完毕。

　　1992年，随着中国海外集团对香港和内地的地产业务进行整合，其地产业务被集团公司以中国海外发展有限公司的名义在香港联合交易所挂牌上市，而中国海外发展有限公司已持有中海地产深圳公司的股权。

　　在此背景下，中海不再满足于深圳这个弹丸之地，除了在深圳继续发展其它项目外，中海的目光开始瞄准了当时国内经济最为活跃的长三角地区。

　　在上市成功后的同一年，中海地产与上海市卢湾区政府签订了当时打浦路斜三地块的土地使用权出让合同，拿下了上海市旧城区改造的第一块土地批租项目，成功进入上海市场，中海的计划是在此地块上发展自己在上海的第一个住宅项目——海华花园。

　　同年，中海地产在上海成立了内地的第二个分公司，上海正式成为中海开拓内地市场的第二站点。此后，中海继续进入毗邻深圳的广州，并在广州拿地开发东山广场写字楼项目和第一个住宅项目锦城花园。

　　中海在内地的发展似乎就这样波澜不惊地悄然走过8年的历程，在内地房地产市场并不完全成型的大背景下，中海已经初步在内地站稳了自己的脚跟。甚至似乎可以这么认为，在1997年以前，中海在内地的稳步扩张策略是成功的。

　　1997，被赶出了香港

　　然而，1997年，一场前所未有的亚洲金融危机使得总公司位于香港的中海地产遭受重创，甚至一度走到破产的边缘。

　　从时间的跨度来看，时至当年，中海地产在内地发展的时间虽然并不算短，但事实上，中海地产在1979年即已经在香港成立，其主要的地产业务仍然集中于香港地区。

　　因此，我们似乎可以想象，在金融危机的冲击下，香港资本市场和地产市场所遭遇的凛冽寒冬，而作为业绩主要依托香港市场的中海来说，这无异于一场生死劫难。

　　一个广为传闻的说法是，在亚洲金融危机过后，香港恒隆地产主席陈启宗曾说过这么一句话：“1997年，中海被赶出了香港！”。事实上，这种形容并不为过，虽然此后中海曾几经努力，但时至今日，中海在香港的地产业务再也难以重现昔日的辉煌。

　　“1997年，对于中海来说是黑色的！”时任中国海外集团执行董事的孔庆平也坦陈。阴差阳错的是，中海在内地的扩张业绩却拯救了艰难的中海，虽然中海当时在内地也仅进入深圳、上海、广州三个城市，但内地项目特别是持有的物业项目回流的现金给了中海宝贵的喘息机会。

　　事实上，危机过后的中国海外集团也未放弃在香港市场的努力，其一度准备在香港重谋其霸主的地位。2002年后，孔庆平执掌中海，并开始谋划中海的资产重组，按照孔庆平的思路，重组过后的中海核心业务包括房地产业务、基建业务和物业管理，其它业务被剥离出中海，而中海地产成为中国海外集团的主要地产业务平台。重组的直接目的是为了谋划在国内A股上市，因此这一切被认为是中海成长历史上最为重要的事件之一。

　　以此为标志，2002年之后的中海开始重视内地地产业务，彼时中海在内地的发展才开始了真正意义上的崛起，并逐步成长为中海发展的主要业绩贡献来源。

　　但事实上，不管如何，彼时的中海显然还不能称之为地产大鳄，我们讲的故事到此为止似乎还是与中海地产的200亿销售无关。这一切更像是一个前奏，在亚洲金融危机的劫难过后，中海开始进入了长期的“静默期”，这种沉稳静默的风格几乎延续至今。

　　2004，内地“地王”

　　一直到内地市场一个新的机遇出现。

　　2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定2004年8月31日后，国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。

　　游戏规则的改变让相当部分缺乏资金的国内开发商退出房地产市场，从事房地产开发的门槛被提高了，这对于港资国企背景的中海来说无疑是有利的。那种曾经凭借政府关系拿地、土地抵押贷款、做房子、卖房子还贷、盈利的“空手套白狼”做法在市场上受到了严格的限制，新的游戏规则“拿地-开发-销售-资金回笼-再拿地-再开发”的模式开始登上台面。

　　就此，中海在内地新一轮的扩张机会开始隐现。

　　于是，在政策的的“照顾”之下，中海的内地城市布局迅速从2003年之前的5个扩展到2005年后的十几个，先后进入了北京、长春、中山、西安、苏州、佛山、宁波等地市场。仅2004年一年，中海就先后在成都、深圳、苏州等地拿下当地地王，成为国内为数不多的地主之一。

　　中海当年的拿地历史记录是：4月15日，中海地产与香港信和联手，在成都高新区以10亿拿地1800亩，震惊整个西部地区；一天之后，中海地产再次联手信和以9.5亿拿下深圳香蜜湖“九万三”地块；接下来没几天，4月21日，中海在苏州市的土地拍卖中，以8.5亿的价格拿下一块位于新加坡工业园内会展中心南、紧邻金鸡湖畔的13万平方米的土地。一个月拿地3块，总面积达100多万平方米，这在中国的地产史上简直可以称之为史无前例。同年年底12月份，中海地产又在广州拿下可发展面积达到120万平方米的地块，加上佛山拿下的新地王，该月中海拿地又一次超过100万平方米。

　　据中海公布的历史数据显示，2003年中国海外集团即已实现营业额100亿港元，而其中内地地产业务营业额达到了60亿港元。在内地各个城市中海的地产项目达到了23个，土地储备面积近500万平米，可发展项目总面积700万平米。

　　当年中海地产业务新增投资额127亿港元，新增土地面积近100万平米，可发展楼字面积逾200万平米，新签楼宇销售合约额60亿港元，销售房屋面积达80万平米。

　　而在2004年一年内，中海地产的土地储备增长就将近一倍，内地土储达到900多万平方米。

　　大举的扩张给中海带来的业绩增长明显，从2005年开始，中海的销售额开始大幅度攀升。2005年中海实现了79亿元的销售收入，2006年突破百亿大关，达120亿元，2007年中海“更上一层楼”，销售收入达213亿元。虽然受去年受房市调整的影响，但其最新公布的2008年年报数据显示，中海2008年依然稳居“200亿军团”的行列，销售收入达到259亿元，并且保持着43.7%的高毛利率。而彼时，中海已经成为了名副其实的港资内地地产公司：其港澳地区的地产业务销售收入仅占其全年销售收入的2.7%，内地销售几乎占据了中海业绩的全部江山。

　　2008，A股上市之路

　　中海的外在无疑是风光的。近几年在内地大举拿地扩张发展的中海地产看似顺风顺水，但其依然有“难言之隐”：A股上市之路。

　　事实上，中海的上市之梦由来已久。在孔庆平入主中海开始实施资产重组后，中海的上市准备工作就一直未停止过。

　　2004年8月，中海地产向中国证监会提出了A股上市申请，但彼时的股市融资前景却黯淡不已，最终中海还是决定放弃。

　　次年，中海地产母公司中国建筑工程总公司也意欲在国内A股上市。按照计划，中国海外发展（中海地产）的资产也将注入到上市公司的资产包当中。换言之，中海回归A股的方式可能将以母公司上市的形势实现。

　　这显然是个两全齐美的计划。为此，中海还对旗下的资产进行了梳理，包括2006年底，中海子公司中建国际收购同为中海子公司的中建澳门，中海地产则收购中海物业管理公司等等。

　　但上市计划计划的实现依然用了三年的时间。2008年6月5日，中建总公司上市计划才通过了证监会的审核，中建股份计划发行股份数不超过120亿股，预计融资规模超过400亿元人民币。然而彼时的资本市场却又回到了低谷，至今中建股份仍未发行股票融资。

　　在这漫长的重组、等待批准过程中，中海地产也曾试图以借壳的方式实现曲线回A。中海的思路是：通过中国华闻投资控股有限公司(华闻控股)直接控股上海新黄浦置业，从而实现曲线回归A股市场的目的。中海甚至与中国华闻投资控股有限公司的控股股东人民日报社签订了《合作框架协议》，约定双方通过增资扩股方式，引入中海集团为华闻控股的新股东，中海集团持有75%股权，间接持有新黄浦置业22.95%的股权，从而取代新华闻投资的地位，入主新黄浦置业。

　　但最终，随着新黄浦置业的小股东广联投资不满该重组方案并起诉华闻控股，中海重组新黄埔被暂时搁置，重组方陷入了进退两难的境地。

　　幸运的还是，随着母公司中建股份上市获批，中海地产借壳新黄浦已经失去了实际的意义，中海实际上也已经放弃了在独立重返A股市场的努力。

　　80亿到260亿

　　销售额从80亿到260亿，中海只花了四年的时间，在这短短的四年里，中海究竟经历了什么？

　　李嘉诚对于地产投资的考量因素曾有一个著名的论断，那就是“地段，地段，还是地段”。这句话对于中海来说似乎颇为贴切。

　　纵观其近几年来的拿地历史，可以发现，中海似乎从来就对各大城市的中心区域地段情有独钟：成都高新区地块、深圳香蜜湖地块、苏州湖滨一号地王、佛山南海千灯湖地地王……，无一地块不是位于城市核心区域或者具有土地增值潜力的高成长性区域，中海鲜有在城市边缘地区拿地的举措。

　　也许更值得内地地产商学习的是，中海对于“地王”并非盲目的推崇，中海拿地的策略似乎更出于一种对区域价值的长远判断。

　　以中海在上海的发展为例，在寸土寸金的上海市中心区，与大部分港资地产商所区别的是，中海并未耗巨资拿下所谓的“地王”项目，其早年拿下的青浦区地块和杨浦区地块位置并不见得有多么的优越，但在上海后来几年的发展当中，这些区域都成为了上海国际别墅区和滨江景观区的集中区域，房价一路走高，中海的价值判断在一定程度上削减了其开发成本。

　　而对于已经拿下的良好地块项目，中海的定位也在于住中高端走路，依托于其基建起家的背景，中海的楼盘质量一直在业内也处于中高端的水平。

　　虽然中海一直较高的楼盘售价让很多普通消费者望而却步，但事实上，这在很大程度上保证了其较高的毛利率水平。

　　其最新的2008年年报披露，今年中海在实现259亿元销售总额的基础上实现盈利为50.48亿元，而内地老大万科虽然实现了478亿的销售额，但净利润仅为40.3亿元。

　　“中高端的客户一般比较青睐于中海，这是中海内地销售一直不倒的主要原因”，曾有业内人士表示，与万科、碧桂园大量占据中低端客户群不同，中海的定位一直比较高端，而近几年内地中高端客户群的数量也在不断增长。

　　万科、保利、绿地，在目前的“200亿元俱乐部”中，经常与中海相提并论的也许更多的是万科，而如果将万科比喻成高调的“舞者”，那么低调的中海似乎更像一位文质彬彬的绅士，静默而沉稳。

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