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　　主持人：2009年，中国房地产出现重大转折点的一年，在金融海啸的背景下，地产行业与企业的出路何在？在政府的维稳政策出台后，房地产市场出现了回暖迹象，当前房地产企业战略该如何调整？作为区域城市的哈尔滨房地产行业与企业应如何抓住这次调整的契机？接下来我们就进入城市观点论坛冰城圆桌对话环节。这次圆桌对话的主题就是我们本次论坛的主题：东北转型下的哈尔滨地产

圆桌对话

　　接下来，我们将请出本次哈尔滨圆桌对话的嘉宾，他们是：

　　中房集团理事长、孟晓苏先生

　　著名经济学家、中国社会科学院金融研究所研究员易宪容先生

　　佛山市法恩洁具有限公司事业部总经理严邦平先生

　　永安信金融服务机构董事长乔志杰先生

　　兰德咨询（中国）有限公司董事长宋延庆先生

　　哈尔滨市工商联房地产商会会长、哈尔滨哈电置业董事长桑洪先生

　　哈尔滨华鸿地产董事长张鸿善

　　请以上几位嘉宾上台，有请。

　　主持人：现场的圆桌会议可以说是高朋满座。大家难得在周末的时候来到哈尔滨，来为哈尔滨的房地产走向共同的探讨一下大家目前关心房地产市场的一些话题。众所周知，房地产市场房地产行业现在进入一个转型期，像哈尔滨，哈尔滨是二线城市，哈尔滨有一些企业可能是包括领导感觉我们应该往一线上靠，应该是介在一线和二线期间，哈尔滨房地产开发的企业如何快速的发展，从二线跃居到一线呢，如何把房地产做大做强呢？说这句话的时候，桑总露出了笑容，因为桑总是哈尔滨房地产商会的会长。

　　桑总：非常高兴，非常容幸和几位房地产界著名的企业家，金融家在一块谈论房地产的话题，对哈尔滨房地产孟总等都谈到了哈尔滨的房地产。有人问我，你对哈尔滨房地产的发展是怎么样看的？说是不是哈尔滨可以把二线发展成一线的房地产。我想首先要把哈尔滨市变成一线的城市，我们开发商就一定有希望把哈尔滨变成一线的房地产。这个是关键问题。首先它是一线的城市，然后才有可能是一线的房地产，是这样的概念。对哈尔滨房地产而言，说哈尔滨就像没有经历过金融风暴，哈尔滨房地产比较平稳，可能是老百姓的幸事。但是在政府管理者的角度上讲，对房地产发展不那么热火朝天，对城市的经济活跃程度来讲并不见得是一件很好的事情，没有像成都、大连那么活跃，并不见得是好的事。对百姓来说可能是好的事情。为什么我也不知道，就是这样一个感觉。我们哈尔滨是离中国开放城市都比较偏远的地方，当南方的金融的热浪很热的时候，北方还是那样一个春天的滋味，还有丝丝凉意；当金融海啸大潮滚滚而来的时候，大浪到哈尔滨的时候，浪也不大了。所以说，当热的时候我们没有热起来的，当金融海啸来的时候，我们也没有太感到金融海啸对房地产的威胁。所以说，哈尔滨是一个福地，福就福在它不大起大落，谢谢。

桑洪

　　孟晓苏：我想，哈尔滨想在房地产行业在一线城市，现在很多划分区域的方式顺着房地产走。我们实际上就是按照房地产北京、广东、上海、深圳他们是一线城市，一线城市有一线城市的问题，一线城市发展早，一线城市问题也早。最近我们看到房地产市场下滑，最厉害的就是在一线城市。二线城市多好啊？别人出了事了，你没出。还可以从别人走过的路吸取一些教训。我认为作为房地产二线城市的哈尔滨，有着非常好的后发优势。

　　桑总：这一点，哈尔滨的开发商们很羡慕的北京和上海，为什么呢？因为我们的卖价还不如上海北京房子的利润价。比如说哈尔滨的房价是5千块一米，北京的房价假如说是一万五千一米，那我想北京的房价利润是33的话，它的利润就是我的卖价。这个时候我就感到很悲哀。有的开发商说，到哈尔滨卖房子，我挣500块钱一米的时候，哈尔滨开发商感觉挺好的，可是500块拿到北京、上海开发商的时候，说多少钱，说500我们干脆不去，考虑都不考虑。为什么呢？太低了。所以这点是我们二线开发商的困惑，因为我们感觉一米房子，假如说房子只卖3千块钱，我们利润就算20%的毛利润，充其量也不过600块钱，而在北京、上海、广州、深圳的城市哪个房子如果是600块利润的话，我相信没有开发商想过去，这其实也是我们的困惑。

　　易宪容：其实没有关系，早几年市场发展过快。一旦你资金进入市场的时候，你投入增加的时候，哈尔滨跟一线城市的产品价格的差异，投资跟消费的比例不同。如果说投资比过高的情况下，一定会出问题。你说他赚哪些钱了，他可能是几个项目是这样。东莞来讲会好一点，关注得比较多。还有，为什么出现广州那种情况呢，就是政策的问题。真正一个行业和产业出了问题，关键是政策方面还要做一些调整。所以近几年，为什么会出台土地新的一些政策。

孟晓苏

　　乔志杰：我说两个观点，第一个是房地产企业产生利润，确实跟一线二线没有关系。准确来讲，现在利润最高的城市是四线，什么叫利润，不是产品利润。你平地赚多少钱，如果说开发商追求这个是薄利。楼建的地价，建的成本都扣除了就没有了，房地产的利润模式应该是资本模式。简单地讲，你在上海投资10个亿赚了两个亿，我在市县城市投资1000万赚了300万，谁利润高呢？1000万的利润高嘛，它的资本回报率是3%。我们做开发企业一定要懂得开发行业的盈利模式不是产品模式。我也提出了很多的观点，说很多媒体不懂地产，非要说地产有暴利，地产是一个成本非常公开的行业。成本是公开的行业就永远都不可能有暴利。什么是暴利呢？8分钱的药片卖了1.5元，你能知道它成本多少吗？你不知道。但是地产全中国人都知道地产的成本，土地卖多少，建产成本多少，管理成本，财务成本都是公开的。这时候地产的利润在哪呢？在资本投入。桑总谈这样一个观点，开发商追求的是，你要有本事用一个亿把10个亿的项目做完，资本回报率高，所以我强调开发商要懂得运营资本。你不要以为大的开发商说黄浦，长江等，我就告诉你，他们的资产投资肯定比你低，他们用3亿把公司注册完了就从银行拿回钱就回家了。这个我强调一点，这个跟城市没有关系，不要跟成本追究了，你要追求的是一个资本的损益，在座的各位如果有能力，投资1000万把10个亿的项目做完，那你回报最高了，所以你要理解这个意思，要懂得运用这个资本。

乔志杰

　　孟晓苏：哈尔滨房价不高，成本不高，我不主张房地产企业要谋取暴利，有一些房地产企业想方设法在楼市，不给老百姓留空间。我主张房地产企业还是要搞规模效应，多开发。在合理的情况下多开发。所以，当市场不好的时候，我们也不能降下来。我看到很多企业是这么做的。最近在一些城市，出现了一种想方设法炒作，抬高房价这样一种不正常的做法。这些做法多少也使得房地产发展走入了一个误区。这也是这些年来老百姓对房地产业态度这么大的原因。更不要说没有觉悟的企业家在这里讲，房地产就应当是追求暴利，我的目的就是为了盈利。把资本在原始积累初期的丑恶的东西当成了它的信条，我感觉这人就是不知好歹，我感觉企业家应当有社会责任，房地产企业为老百姓多盖房，盖好房，同时使企业得到一个适度的发展，也不要把这个行业扰乱，保持我们一个平稳的发展，这个就是我们的责任。

　　主持人：哈尔滨华鸿有限公司的董事长，张鸿善。我想问一下，张总是不是在市场房价振荡的时候，您认为高档的楼盘，市场就更长一些？

　　张鸿善：我想说一说大家关心的问题。大家可能是关心房地产公司怎么运作的，你可能关心的问题是房价的问题。刚才听了孟总的演讲。孟总的演讲非常有共鸣。应该这样说我是一个出生在哈尔滨的外地人，我是在北京和哈尔滨两地开发，北京做的时间长一点。2004、2005年回家乡做这个项目。房地产公司非常同意孟总的观点。当时我们在金融房地产行业的时候，就把自己定位为你肯定不是一个航空母舰，我们最多就是一个巡洋舰或者是驱逐舰，区别大家都知道，有导弹驱逐舰，有护卫舰。华鸿进入房地产，就做高端房地产的一个公司。回到家乡，当然驱逐舰有驱逐舰的专业优势。我们今天的项目，仍然是在全国高端住宅的四项第一，能够把四项第一的项目放在哈尔滨，就是哈尔滨市场是一个抗压能力很强的城市。不光是我的家乡，很多投资伙伴跟我讲，你回到家乡是不是有一个感情。感情是一个因素，但是投资者要有投资的方式。开发商也有开发商的方式，就像孟总讲的，你一定是按照最终非常合理化的东西做。所以，到今天为止，我们意大利的铝合金窗，包括刚才讲的，瑞士的排水，和意大利的智能地热，这个四项在全国都是非常知名的，我们把四个项目放在哈尔滨，说明我们对哈尔滨是非常认可的。现在哈尔滨的均价，整个城市的均价就是没有突破4千，现在说4千，5千是指市区内的。如果是按照城市算的话，呼兰，阿城都应该是算市区内的，我们均价不到4千，整个经济适用住房应该是4500。哈尔滨作为二线城市非常好，为什么我们想把这么高端的项目放在哈尔滨，因为没有降价，没有损失。如果放在高端的城市，一个原因就是土地。土地上升了，房价够贵了。哈尔滨今年过了春节以后的反馈，整个市场是在回暖。哈尔滨还有一个情况是去年的情况不可以反映到今年。哈尔滨冬季特别漫长，冬季对房价影响是特别大，冬季老百姓不买房。现在到春天了，老百姓也没有动。下半年鸿星集团在哈尔滨有更大的投资，这样大家就知道房地产是怎么运作的，房价是怎么运作的。

　　乔志杰：你这么高的楼盘市场卖得怎么样？

　　张鸿善：这个也是先例，就是把所有的景观做完，我们在7、8月份销售，比我们预期的还要好。因为做到这种程度以后，不光面对的是哈尔滨的城市，我们现在消费的客户30%左右来自于外地。可能在北京开发的房子，在北京当地买房子的客户不到50%。

张鸿善

　　乔志杰：你说30%是黑龙江的？

　　张鸿善：对。

　　主持人：房地产开发政策就像刚才乔总说的，开发商利润投资的眼光和决策，另外也有一些配套的建筑商。在现场也有法恩莎的老板，那从供应商的角度讲，为我们市民贡献更好的住宅产品。其实在合作的时候，供应商有时候是属于乙方，甲方和乙方合作，以前我不知道什么叫甲方乙方，后来我知道谁出钱谁就是甲方，一般来讲甲方是比较牛气的，乙方要维护甲方，在合作中甲方和乙方应该如何在一起合作呢？

　　严邦平：我们处在一个完全市场化，完全竞争里面。所以，你们碰到的问题跟我们碰到的不一样。比如说90这种户型，为什么要国家出台？因为我们的地产商有这种需求，我们地产商为什么不去开发呢？从完全市场化，民营企业的角度来讲，我们可能更关注直接的终端消费者的需求，我们不特别关注高端的消费者需求的是什么产品。我感觉地产行业，可能跟国家政策等等，都是有关系的。房价为什么会飙升，你完全针对终端消费者的需求，就要注意这些问题。比如说家具等等，这么多年的发展，没有出现完全说大起大落，或者是价格飙升，我感觉这个是一些区别。现在从1998年开始，整个地产随着国际的金融形势变化，我们作为相关联的企业，我们是给地产商做内装修，给它添砖加瓦这样的一个行业，也感觉到房子交易量的减少，地产业步入一个相对低迷的状态，对我们的影响还是有的。我们在整个市场推广方面，会做更多的工作。我非常赞成孟总的观点，孟总说现在鼓励下面的企业进行投资，在低迷的时候现在的投资成本会低。就像我们这个行业一样，我们这个企业也在进行大量的投资，我们在广东有4千亩的生产基地，我们建完了以后，在广东有一个四汇有一千亩的生产基地建设，在山东和州有800亩，在广东韶光也有生产基地在建设。我们在全国将近5000亩的生产基地。我认为，这对优势企业来讲是很好的一个机会，现在的原材料成本，钢材储量，土地啊，相对价格都可以进行投资。那我们共同面对这样一个大的市场变化，我们更希望跟我们相关的地产商有一个很好的合作，这样合作的结果，我相信对消费者，对地产商，对供应商都是很好的。假如说地产商进行集中的采购，它就可以直接同我们公司拿到一个非常低的，非常合理的价格，因为它减少了很多人工环节的成本。房子经过一些精装修以后，你发现一个楼盘能够安静的居住的，居民能够在里面安静居住的至少要到3到5年时间，因为陆续住进去了，有没有人住进去的，有人装房子等等，有噪音。假如说我们的地产商可以有不同户型的选择，让消费者完全可以直接居住，进去以后整个小区的居住环境也会非常好。所以我们非常希望和地产商有这样一个合作的机会。

严邦平

　　而且，中小型的地产商有很多是从事建筑的，或者是从事其他管理行业的。进入这个行业，其实它是一个非常复杂的行业，它不仅仅是一个设计和建筑，它牵扯到非常多的后备的问题，比如说地板行业，农业，型材，等等电器等行业。所以说，我们人才和管理各方面可能会难以支撑一个需要具备的技术能力和管理能力。作为我们分类的供应商，我们也非常愿意这样，假如说地产商愿意跟我们合作，我们会在前期的沟通设计阶段，比如说卫生间里面的排水，电器排水的成本，这些都非常复杂的，这些必须在设计阶段，在组织施工的过程中同时完成。这个阶段我们跟一些地产商合作前期就建成的话，通过合理的结构，合理的配制，达到一个合理的空间使用的功能，满足用户使用的要求，使它的结构更加合理。在前期介入以后，我们跟地产商之间就可以共同降低成本，给消费者提供性价比更高的产品，更高的居住场所，更好的居住环境，我相信这点对消费者，对房地产商对供应商都是非常好的，所以我非常希望有这样的机会，跟地产界的同仁进行这样的合作，谢谢。

　　孟晓苏：我非常赞成你的讲话。我认为作为供应商来说，非常幸运。因为没有政府的规定，没有人要求你瓷砖是大块还是小块的，也没有要求你把瓷砖切成两块，也没有说你的小块。为什么房地产业有这么多的规定呢？就是政府在多年没有为低收入者生产经济适用房的时候，它想靠市场靠开发企业解决这个问题。当然，现在已经看到了，国务院大力推进由政府保障中低收入家庭的住房。我们供应商也很不幸，因为它的生产和销售，是随着市场和房地产业的兴衰而波动的。现在好了，市场在慢慢的复苏，国家下了很大的力度拉动经济，我认为在下一轮的经济发展中，发展企业和生产企业会更好的联手来创造繁荣，谢谢。

　　严邦平：我还想谢谢孟总，我们特别希望今天可以有这样的机会，跟孟总，跟各位地产界的泰斗有这样一个交流学习的机会。我们也非常愿意尽我们的所能为我们整个地产的发展，尽出我们的力量。

　　主持人：法恩莎也是一个家喻户晓的品牌。坐在我们现场的有兰德咨询有限公司的宋总。现在在我们现场有很多我熟悉的房地产界开发界的朋友们，那兰德咨询有限公司一直是做房地产营销的策划和咨询，宋总您有没有适合于我们本地的开发企业的想法呢？

　　宋延庆：今天跟大家，跟各位老师学到了很多东西。我们房地产企业，我去年做了32家客户，都是房地产企业。根据我们所了解的，房地产企业并不缺少钱包，广东，杭州某些开发商负债率尽管是高达160，180，也没有面临资金链的断裂。2007年房地产法人企业的数量是6.2万家，2006年房地产企业法人数达到5.7万，截止2008年底房地产企业法人的数量是63500家。换句话说，不仅没有多少中小企业的洗牌和淘汰出局，反而是法人数量稳步增长。据我对企业现金流的了解，并不缺少钱。在座的各位也不缺少钱啊，这个是第一点。

　　第二点，我们还会圈土地。我每次都腑瞰中华大地的时候都会感觉，咱们的地太多了。二环不行三环，三环不行四环，四环不行五环。所以我们不缺地，我们缺什么呢？缺两条。第一，就是产业和企业缺乏的一种长效机制，这个我不再重复了。

　　第二，我们最最缺乏的是没有一颗平和的心态。换句话说，哈尔滨凭什么要成为一线城市，这个就是类似于你没有多少钱要买豪宅。企业也是这样的，我们少关注绝对指标，我们要多关注相对指标，相对指标是健康长不长，绝对指标是大不大。所以每个人都应该培育，保持一个淡得平和的心态，这样企业才能够持续健康的发展，个人也会享受比较美好的生活，谢谢。

　　主持人：宋总说为什么要往一线上列。但是作为哈尔滨人，我们希望哈尔滨能够奋发图强，能够成为一个国内非常一流的城市，因为哈尔滨整个城市，包括俄罗斯的文化底蕴等等都是非常深厚的。

　　乔志杰：哈尔滨是一流的，一流跟二线没有关系。我认为它是一个一流的城市。我们讲的二线讲的是规模，经济的规模，建筑的规模，跟一流没有关系的。像我们刚才张总说这么好的房子建在哈尔滨，而且还可以卖得非常好，销售非常好。我们昨天晚上中央大街也逛了，感觉非常好。我感觉哈尔滨有一点不是特别好，就是宣传不是特别好，应该有更多的宣传。

嘉宾合影

　　主持人：其实今天的论坛准备了很多的议题，但是我刚才看了一下表，时间马上就要到12点了，由于嘉宾安排得很满，所以后面的一些议题今天无法在这里一一的展开了，在这里我们再一次感谢各位嘉宾，各位远道而来的朋友，像孟总还有乔总，还有宋总，包括严总，还有哈尔滨的两位，应该说今天是一次观点的盛会，很多的专家和权威的人士高屋建瓴，对我们哈尔滨的城市进行了把脉，今天哈尔滨城市观点论坛冰城行即将结束了，在这里我再次代表主办方深深的感谢各位领导，各位专家，各位来宾，也再次感谢各位朋友们，感谢各位现场的来宾们。谢谢各位，我想有大家的共同努力，我们中国的房地产市场，我们哈尔滨的房地产市场，明天会更加良好。一定会步入一个更加健康的良好的发展轨道，谢谢大家！

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