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　　由观点新媒体主办的“2009城市观点论坛冰城行”将于4月18(周六)上午在哈尔滨报业大厦五楼国际会议厅隆重开幕。

　　本次论坛官方网站观点网将对论坛进行全程网络直播，以下直播实录。

　　2009城市观点论坛冰城行

　　时间：2009年4月19日9：00-12：00

　　地点：报业大厦5楼会议室

　　主题：东北转型下的哈尔滨地产

　　主持人：亲爱的各位来宾，大家好！我是黑龙江生活广播的节目主持人小盛，很高兴在这里跟大家见面。

主持人

　　欢迎大家来到哈尔滨，来到“2009城市观点论坛冰城行”的现场！

　　从博鳌到城市，从思想到观点，城市观点论坛依托于观点新媒体创立并主办的著名房地产思想论坛—博鳌房地产论坛，以房地产开发、建筑规划、城市发展为主体，邀请政府官员、地产专业人士、传媒精英对中国城市发展进程房地产建设进行了多角度的深入探讨和剖析，共同寻找城市与地产动力发展的创新思路。自从2005年创办以来，从青岛到南京、济南、四川、西安、三亚、大连、深圳、青岛、长沙、沈阳、呼和浩特、广州、武汉、郑州，沈阳五载时光，风雨兼程。

　　2008是不平凡的一年，已经到来了的2009年依然是不平凡的一年，但不管发生了怎样的变化，不变的事实是我们处在一个全球化的世界，一个变革创新的时代。

　　席卷全球的金融海啸再次证明发展与创新的重要。而房地产业应对全球性的危机与挑战的方法就是学习。这就是为什么我们要连续五年举办城市观点论坛中国行的意义。我们希望这个论坛能够为房地产业打造一个对话的平台，希望我们可以共同探讨，关于中国城市的未来、中国房地产的未来。我们希望通过这个平台去交流去碰撞，我们房地产企业家能够更有责任感、更有关怀，能够产生新的事业和新的思维，能够更好地去面对挑战。这也是我们博鳌精神组成的重要部分。

　　2009年城市观点论坛冰城行，今天在我们美丽的哈尔滨举行。我们将在一个刚刚从严冬寒季里苏醒的城市里讨论房地产如何过冬。我们希望通过这样一次交流，大家可以分享经验，让我们去感受哈尔滨美丽的城市与建筑，去推动哈尔滨城市的建设与房地产业的发展。

　　是的，今天我们来到了美丽的哈尔滨，我们将探讨—东北转型下的哈尔滨地产。

　　请允许我代表本次论主办方观点新媒体、哈尔滨日报及2009年城市观点论坛中国行全程协办单位—法恩莎卫浴、瓷砖及各支持单位欢迎各位的朋友的到来！

　　下面请允许我介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：

　　中房集团理事长孟晓苏

　　经济学家、中国社会科学院金融研究所研究员易宪容

　　佛山市法恩洁具有限公司事业部总经理严邦平

　　永安信金融服务机构董事长乔志杰

　　兰德咨询（中国）有限公司董事长宋延庆

　　哈尔滨市工商联房地产商会会长、哈尔滨哈电地产置业股份有限公司董事长桑洪

　　哈尔滨华鸿地产董事长张鸿善

　　哈尔滨市房产住宅管理局宣传部部长于志华

　　哈尔滨日报社社长程颖刚

　　观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛秘书长陈诗涛

　　本次论坛获得：

　　宝宇集团

　　信恒集团

　　黑龙江江融置业发展有限公司

　　哈尔滨建工房地产开发有限责任公司

　　哈尔滨顶豪房地产开发有限公司

　　哈尔滨大众新苑房地产开发公司

　　黑龙江立汇房地产开发有限公司

　　哈尔滨市胜达房地产综合开发有限责任公司

　　哈尔滨市九歌置业

　　世茂集团

　　保利集团

　　绿地集团

　　远大集团

　　海富集团

　　盟科开发

　　桐楠格集团

　　哈尔滨世纪振达房地产

　　等众多哈尔滨本地实力企业的参与，我代表主办方再一次感谢所有的嘉宾积极参与、支持2009城市观点论坛冰城行的朋友们。

　　下面，我们有请今天会议的主办方及协办单位的相关负责人致辞。

　　我们首先有请：

　　哈尔滨市房产住宅管理局宣传部部长 于志华（先生）为我们致辞。

　　于志华：大家好，很荣幸今天可以参加这个论坛。我代表哈尔滨市房产住宅局向这次论坛成功的召开表示衷心的祝贺。

于志华

　　同时，也向光临我们哈尔滨市的专家和老师，还有著名的哈尔滨市的地产商，今天可以到来参加这个座谈会，也表示感谢。我介绍一下哈尔滨市房地产近年来的情况，以后大家做一个参考。

　　就拿2008年为例，哈尔滨市的房地产一直是平稳、健康的发展，没有什么太大的波动。就拿2008年来说，哈尔滨市竣工面积一共是400万，销售是370万，基本上销售和建基本上是持平的。另外一个特点，哈尔滨市房地产95%是哈尔滨市自己购买的，其中只包括5%是外来的人口。外来的人口包括省外的几个城市，基本上都是省内。所以说哈尔滨的房地产市场一直是比较平稳，健康的发展。未来哈尔滨市有这么四大项，在五月中旬，栗省长就带队到香港参加黑龙江洽谈会，哈尔滨重点推出四个大的项目，一个是松北，一个是群力，还有哈西还有，这四个大地快开发出来开发的住宅将近3000万米，所以，哈尔滨未来的发展，鼓励在住宅开发的面积上有广阔的发展前景。今天在这里，我也欢迎在座的专家，为哈尔滨市的房地产指导。同时也欢迎在座的房地产商积极的投身到哈尔滨市的房地产。现在哈尔滨市政府把手里的地摆在面前，就想让各位专家给哈尔滨市出谋画策，同时也希望各位大显身手，为哈尔滨市的房地产贡献出自己的一份力量。谢谢大家。

　　接下来我们有请：

　　观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛秘书长陈诗涛（女士）为我们致辞。

 

陈诗涛

　　陈诗涛：尊敬的各位来宾，上午好，这次城市论坛举办5年来，首次来到哈尔滨，也是圆了中国行的一个北国之梦。2009年的房地产行业面临金融海啸的调整，无论是行业，还是行业的发展还是业主的心态都在变化，我作为媒体作为行业的介入者，一直关注着这个变化。也正是因为这个原因，我们所有人在周末来到这里，也是想怎么迎接这个变化。特别是大环境下的，哈尔滨的地产，中小企业或者是到这里的外资企业如何面对这个转型，所以为此我们特别的请来了孟晓苏先生和所有的哈尔滨本地的发展中的企业一起交流和沟通。

　　观点新媒体，在2009年我们将继续携带博鳌论坛和城市总论坛继续行进在中国，我们刚刚在武汉，沈阳，郑州成功举办三场，接下来的时间我们在西安和重庆举办论坛，12月我们将在广州举办年度论坛，我非常希望，无论是在夏天博鳌还是冬天的广州，我们今天所有的与会者都会很开心，可以见证到中国房地产行业和哈尔滨本土的房地产行业，即使是在金融危机下，大家依然可以发展得更好。最后，让我再次感谢赞助合作单位哈尔滨日报和全程参与本次活动的法恩莎卫浴，因为我们的携手，大家才可以成功的在这里相聚，谢谢大家。

　　主持人：我们大家知道，经历了2008年房地产全行业周期的调整。2009年，房地产业将何去何从？我们的产业政策制定会往哪个方向发展？我们今天的演讲议程将包含以下几个主题：

　　1、中国房地产需要什么样的政策

　　2、当前房地产行业的政策指引与二线城市发展之路

　　3、哈尔滨城市文化与城市个性中的建筑新理念

　　好，下面我们就正式开始今天的冰城论坛行的演讲环节。

　　本次冰城论坛，我们将分别请出

　　中房集团理事长 孟晓苏先生；

　　经济学家、中国社会科学院金融研究所研究员易宪容先生；

　　永安信金融服务机构董事长乔志杰先生

　　以及佛山市法恩洁具周赟先生、兰德咨询宋延庆先生为我们奉献精彩的城市观点论坛冰城行演讲。

　　另外，此次城市观点论坛冰城行的演讲内容安排方面，除正规的演讲环节，我们还将安排了一个观点答问环节。主旨演讲嘉宾除了回答台下观众的提问之外，我们将专门请出一位特约评论员来与我们的演讲嘉宾进行互动答问。

　　主持人：好，接下来我们首先有请今天第一场主旨演讲的特约评论员上台就坐，他是：

　　永安信金融服务机构董事长乔志杰先生 有请乔志杰先生上台。

　　主持人：我们马上请出今天首位奉献

　　有请：中房集团理事长 孟晓苏（先生）

　　孟晓苏先生的演讲题目是：罪与罚，房地产困境之中的反思

　　孟晓苏先生，您的演讲时间为30分钟，有请！

　　孟晓苏：各位同行，各位媒体的朋友们，大家上午好！很高兴到冰城哈尔滨，来参加这次城市观点论坛。哈尔滨是著名的东北老工业基地，这个地方经济发展从来没有过热，房地产也从来没有过热。我今天用的题目叫“罪与罚”这个是俄罗斯著名作家的一个部名著，我借用这个题目。因为在前一阶段，我们房地产和住房政策的问题使我们遭了罪，谁受了罚呢，不光是房地产业，我们的经济也受了罚。现在经济已经开始回暖，房地产市场开始回暖，我们需要在这个时候回顾前一段的经验和教训，记住这个经验和教训。所以我的标题是“房地产困境之中的反思”。

孟晓苏

　　发生在全世界的金融海啸，影响到了各国，影响到中国，应该是直接影响到出口。坚决影响到内需是不可能的，我们内需为什么直接下滑了呢？原来是我们自己错误的判断了中国的经济发展，把前几年中国经济的持续快速发展误当成了经济过热。为什么经济过热呢？因为房地产发展。作为一个重要的国民经济的主导产业，它带动着人们的发展，这种带动力被称为国民经济过热的罪魁祸首，所以进行打压。我们看到这个思想延续到2006年到2008年，这种抑制房价长涨就引起了防过热，防通胀。这种需求当然就影响到保发展，由于是打压房价造成的抑制也影响到了全国的经济发展。我们看到了前一阶段，我们的工业产品价格下降，行业亏损，特别是钢材、水泥，有色金属、煤炭、电力，还有家具、家电，当然也包括我们这次会议的主办单位，一些建筑材料的生产企业。为什么会这样呢？是因为房地产萎缩了，市场需求不足，是市场萎缩。这种经济下滑就影响到了上市公司的效益，影响到了企业大量的裁员。现在农民工下岗是2600万人。一种大的裁员说明什么呢，就说是企业内有竞争。事实使我们开始清醒，使我们从新认识。把抑制房价上涨作为调控的唯一目标，对吗？我的老师厉以宁教授，10年前就说过这样的话，说失业比通货膨胀更可怕。但是10年前讲，它被当时的实践印证了，没想到10年活，我们重温这句话，就像对今天说的一样。我们怎样回到10年前走弯路的原点呢？实践使我们重新认识到房地产业可以从投资和消费两个方面来拉动内需。

　　我们看到前一段经济轨迹，这个正像我们研究和揭示的房地产的发展规律一样，又体现了一个周围性。我们研究周期性的发展规律，和把握这个规律的目的，是为了尽可能的延长发展期，和减少房地产低落期对房地产的损害。我们看到中国房地产发展的周期，在前一些年都是5年增长，2年低落。在第三个发展期的时候，由于我们及时的提醒，由于国务院提前进行了预防性的调控，有效的延长了第三个发展期。第三个发展期可能会延长到9年，到了2007年的下半年。但是由于政策的累加效应，到了2007年底，就结束了这个发展期。这种下滑是明显的。过去我们房地产的销售和房地产的投资都是正增长的，但是现在来看，房地产的销售呈现了负责任。到了年底，总结30年经验教训的时候，胡锦涛书记讲了这样一句话“叫不动摇，不鞋带，不折腾”。我们在房地产政策上的折腾上确实值得我们反思。题目上我分的6个方面，就按章回小说的方式，我们讲一下。

　　第一个是起因篇，这个是讲最近的10年。保障房被忽略，铸成原罪。

　　第二篇乱医篇，讲的是三年来，糊涂人，却打压，内需市场。

　　第三篇唱衰篇，拐点论，忽悠得，百业调令。

　　第四篇醒悟篇，房地产，支柱论，重被青睐

　　第五，胶着篇，弱者群，面对着，唱衰大军。

　　第六，前站篇，得救助，全凭籍，市场信心。

　　第一，起因篇我们谈谈房地产政策出了什么问题。发展住房保障体系，这个是我们这些房地产业人士早在房改初期进行的，我们房协的老会长早在1998年就提出了建议，政府要负责建设住房保障体系，这个是当年建议的原稿和照片。但是我们看到了，这些年来，在推进住房商品化取得伟大成果的同时，忽略了一个重大的内容。经济适用房比例太小，廉租房基本没有建设。随着房价的上涨，弱势群体的收入水平和商品房的价格是越来越远，这个是政府的公共职能不到位，却被误导为对开发企业的不满。所以在一段时间内，政府试图用发展商品房解决这个保障性的问题，他们想用企业的行为带动政府建设保障性的住房。这个就出现了2007年，全国人大和全国政协的代表委员们，说的那句话叫“我们只有房地产政策，而没有住房社会政策”。造成了我们前一段时间，商品房市场就像今年春节演的《不差钱》小品所说的情况一样，你看赵大爷带着孙女来到餐馆，一看这里面都是高档的菜肴，没有老百姓吃的菜，都是龙虾，鲍鱼和鱼翅，连一碗面条就是78元，老百姓吃的是小山鸡带蘑菇，就是大葱炒鸡蛋，他们真的没有。这个就像我们住房所需要的，一方面要建设商品房，另一方面要为老百姓提供经济适用房，经济适用房就需要政府补贴，不可以光靠老百姓自己掏钱买。小品里说的是什么呢？“说光点这两道菜还不够还要餐馆再赠送一个菜”这个就是经济适用房，只收土地出让金，不收其他的基本税费。就是这样的菜肴，有的老百姓还是买不起。那怎么样呢，就是要一碗不要墙的卤和白开水。当然，我们不可能在一个餐馆里要所有的菜肴，这个是小品中闹笑话的地方。这个是在餐馆里要不同的菜是不可以的。但是在大街上，政府要支持交不起钱的人来免费喝粥，这个就是联合会会上讲的，人人享有一个适中的住房。

　　这些建议在2007年8月份被国务院接受了，国务院明确说解决低收入家庭住房困难的作为政府的重要职责。在认识上认识到了。而且在去年10项措施拉动住房里面，把加快建设保障性住房作为第一项重要的任务。决定要3年投资9千亿建设保障性的住房，在这次全国人大的会议上，把中央政府出的钱从原来的2800亿增加到4000亿。认识是到位了，但是我们看到在最需要加快经济适用房，廉租房建设的2008年，地方政府却因为没有钱，不是不差钱，差的就是钱，所以就没有启动。这种住房的保障体制长期的缺失，导致了人们社会意扭曲。人们是考虑降低房价，就出现了这样错误的认识。最后仍然要用市场的机制来解决保障性住房的问题。这个就是我们认识在走向误区，是通过打压商品房的价格解决保障性住房不足的问题。最近一些人提出的“收入房价比”就是试图用低房价带动这种完善的住房体系。有的人杜撰了联合国的收入房价比，联合国哪里来的这个收入房价比，你不要以讹传讹。你把农民工的收入水平拉平了，计算收入房价比，这个有什么意义呢？在全世界住房功能体系完善的国家，都是不同的老百姓，不同收入水平的老百姓享受不同的政策。这就是不同的人住不同的房。这个是讲的第一个问题。保障房的被忽略。

　　第二个问题怎么治呢，就是乱医篇。糊涂人，却打压，内需市场。我们看到前些年，房价不适当的上涨，过快的上涨。什么原因呢？你把很多本来应当享受保障房的老百姓，也赶到商品房市场去了，就出现了不少的“房奴”现象，在这种情况下，人们试图通过市场的机制解决，所以专家和社会舆论就不断的呼吁，怎么样降房价，怎么样打击黑心的开发商，怎么样下猛药。我们看到本来的健全社会保障体系是应当以多种渠道，取得不同收入水平的居民，我这里不说各阶层。有的说说不分阶层，但是收入水平不同，收入水平不同，应该是分灶吃饭，都应当吃饱。前一段阶段，主管部门采取了这样的四个办法对付房地产过热和房价上涨。第一个叫扬汤止沸。他们认为锅里的水开了，把锅里的水去掉一部分，就不开了。这个就是防过热，防通胀，就是打压房地产投资。在最需要房屋的时候打压了投资。所以锅里的水越少，就开得越快。

　　前些年，我们看到很多房价上涨的原因是由于供不应求。

　　第二个办法就是鲍鱼切小。你不是买不起大房子吗，我把户型切小，你不就买得起了吗。就是把高档房子切小，就是4斤龙虾你吃不起，一斤的龙虾有没有，有还是没有？小户型代替不了低价房，小户型在北京三环以内都是三万一米了，老百姓怎么可以买得起呢？但是重新审查户型结构，耽误了房屋的产出，进一步的加剧了供不应求。

　　第三个问题就是火上浇油。全面招拍挂，催生土地高价拍卖，这个直接推动了房价的上涨。在这种情况下，我再三的提醒。不要抑制需求。毕竟国民经济是靠扩大需求来发展，不是抑制需求来发展。但是我们这些话没有起到作用。抑制需求的政策终于是出台了，他们的办法就是限制需求，限制购房。我们看到了，若干部门出台若干政策，打醉拳，乱拳，不支持老百姓买第二套房，提高增值税，这种措施我们叫过度的调控，你光一个政策出台可以了吧，这回一起来出台。这就使我们侯宝林先生过去讲的著名的一个相声，叫《醉汉》这个人喝醉了以后，他不起来，说自行车来了也不起来，三轮车来了也不起，说汽车来了也不起，救火车落了才起来，因为救火车轧人百轧。我们房地产市场发展得很好的，结果来了一个醉鬼，躺在地上不起来。最后是金融海啸来了，国务院开了救火车起来了，这才起来。他们虽然是起来了，但是他们对房地产的损害是严重的。有的人说，我怀疑这些人是中央情报局派来了，是专门搞这个的。

　　第三，唱衰篇，就是拐点论，忽悠得，百业凋零。你光有政策不够，得有人忽悠市场。说深圳，首先是出现了房价的下降，结果被说成是全国的“晴雨表”。在这个时候，有人说拐点到了，建议老百姓3、4年再买房，你信不信房价要降，你不信我带头给你降房价看。尽管这种降房价引起了老业主的反对，但是还是为市场份额增加了0.6%而沾沾自喜。你卖房人说房价要降，老百姓怎么能不相信呢？我们看到前几年，政府部门说房价，说来说去没有用，卖房人说降房价真的是起到了对人心的重大影响。这就是不断的进行心理暗示，说房价要降了，你再买房肯定要吃亏啊。这就像前几年赵本山演的小品《卖拐》一样，不断的心理暗示，说你瘸了瘸了，最后范厨师就认为自己是瘸了，大忽悠的老婆说了，说别听他的。最后范厨师把她骂了一顿，最后走了还说了一句“谢谢啊”。我们看到从2008年起，我们的房地产真的是拐了，我们的房地产市场成交量大幅度的下降，销售额迅速的下降到19.5%，而销售面积下降了19.7%。我们拿着骑得好好的自行车，换了一副拐，这不光说的是我们自己，也是国民经济。就像雷锋塔倒掉一样，雷锋塔哄然的倒了，原因是什么呢，是大家拿砖，最后的时候也不知道这块砖是谁搬的，但是我们知道搬最后几块砖的是谁。鲁迅说，自己已有的是倒扣，占便宜的是奴才们。

　　第一年是卖拐，第二年就卖轮椅了，所以今年年初我们知道，诸多的人加入到大忽悠的行列，去唱衰。去年赵本山有一句名言，说前年卖拐忽悠瘸了，去年是忽悠嗫了。今年我们连保八都出了问题，那我们真的要坐轮椅了。出了这样的事情，我一直在找谁去说最后三个字，谢谢啊。最后真的是找到了。主管协会的负责人，最后表扬他们带头降房价，我就终於找到说谢谢这个人了。面对这个变局，我们采取的措施，不同于某一些企业。

　　第一，高价拍地，还是理性应变？

　　第二，是借势提价，还是稳定价格，

　　第三，唱衰楼市，还是鼓励信心。

　　第四，减少投资还是择机进取？

　　一，我不允许高价拍地。

　　二，我们看到一些开发企业，为了高拍价，千方百计的挤干最后的利润，我主张，房屋的涨价空间，要留给住房的居民，采取薄利多销的方式。大家看的图片，是我们在北京卖的房子，当时卖的房子是7、8千块一平米，周边是卖到一万多了，我们卖7、8千，这些房子事后都涨到2万、3万块的房价，所有的购房居民都得到了好处。尽管有一些房子的二手房在去年的市场萎缩里面，从2万一平米回落到一万八，但是居民没有受损失，因为他们从我们手里买的房也就是8、9千块钱一平米，但是涨上来的价格落回去了，没有受到实际的损失。

　　三、我们看不少人的唱衰楼市，里面有不少的房地产企业家，我不同意唱衰楼市，因为我们本来卖得就不高。我们和一些协会不同，我有一副对联是挂在这里“明知迟早改造奋力加固黄河堤”我们是想方设法，减少它的改造。下联“看出将要垮塌抢手拆砖雷锋塔”这个不是我们做的，但是是业内人士做的，到底是谁是谁非，我相信人可以判断出来。

　　四、要加大投资。

　　我们看到，首先是党中央国务院要求引导房地产市场。经济工作会议把扩大内需保卫保发展的根本的途径。怎么保发展，怎么来解决经济的下滑问题？这里我引用了苏文茂先生的相声《橡皮膏》说一位先生，爱喝酒，到就捱打。有一次又喝醉了，结果找了一块橡皮膏贴上了，第二天老婆也打了，他说我没喝醉啊。原来他把橡皮膏贴镜子上了。有的人说，每个人发100块的消费券，就拉动内需了，这个主要是买什么呢？就是农副产品和烟酒了。真的是拉动经济，钢材，水泥，电力和能源，这些国民经济真正积压的产品还是要启动房地产市场，因为房地产市场才是我们积极启动的。廉租房一年投入3000亿不少了，但是房地产一年投资的是3万亿。

　　中央采取的措施，第一项就是强调，扩大住房消费的重要性。

　　第二项，重深“房地产业是国民经济的重要支柱产业。

　　第三，政府在房地产投资可能下降的情况下，加快政府投资建设保障房拉动经济的增长。

　　第四，实行积极的财政政策，减免税收。

　　第五，放宽金融。虽然这些经济没有带到房地产企业，但是二套房贷已经是开始引进了，老百姓买房有了更多的金融杠杆。

　　第六，重视舆论导向，要求营造良好的氛围。

　　第七，支持地方政府出台像购房退税，购房入主，户型松绑，信贷等一些政策。

　　五、讲讲胶着篇。现在中央虽然在提倡信心，鼓励信心。但是唱衰的仍然是不少。据媒体报道，所谓的建设部的专家和建设部的干部，说房价还要下降，得出的结论是大家不要去买房，某一些专家和某一些媒体组成了唱衰大军，天天在那里唱衰楼市。最近是楼市明显的回暖，结果有一些媒体是加紧唱衰，特别是像影视媒体，像中央台某台，说主持人买房了，说广东省买房了，广东省发布了15条，给了房地产政策，给了开发商喘息的机会，把众多的人逼回到售楼处买房。他们呼吁一定要让房价理性的回归，呼吁让房价的降价来得更惨烈一些吧。

　　我们知道，好不容易把醉汉从路上拉起来了，但是救火车为什么开不过去呢？原来又出现了一个醉汉躺在前进的道路上。我断定这辆救火车是不敢轧过去的，拉起来的决心也不大。只能是什么时候这些人自己知趣了，我们的救火车才可以开出去。其实，老百姓购房就是一点，就是房价降下来。有的问老百姓你为什么买房呢？说我判断房价不会降，或者说我判断房价会升。买房不是买电器，买房像买股票，是价格不降了，或者是升了才买。所以，老百姓即便知道开发商买房的时候也签一个协议，保证房价不再价了，再降就赔给我。

　　有一个良好的舆论氛围，要管管媒体了。我不是说在座的媒体，就是影视媒体。因为影视媒体拿不到房地产的广告费。他们就是毫无顾忌的唱衰，拉多维亚的政府就把唱衰经济的主持人关起来了。主持人有一个另外一个观点，就是萨尔瓦多，就是不断的和政府作对。台湾也是这样，不断的抨击政府，最后组成了一个民主进步的一个党。我想起一个邓小平的一句名言，要警惕右，但是主要要防止左。香港媒体和我们就不一样，香港房价大幅度的下跌的时候，他们也唱衰过，但是他们看过香港楼市的下跌给香港带来的损害后，他们想了一些办法。在2003年由于我和中房集团想去香港买一些房子，作为大陆的旅游度假。香港就抓住这样的契机，大肆的炒作了一个不真实的消息，说我们投资200亿，收购香港的全部的居屋。这种消息，媒体持续发布了三个月，一个月发布了100多篇，这些媒体的效应非常大，它在3天之内就造成了香港楼市剧烈的反弹。一个礼拜之内，香港的楼市就转变回升了。

　　他们说是中央救市，其实不是我们救市，是香港媒体帮助他们恢复了信心。董先生在回顾后来的一段惊心动魄的历史时，他说，什么价格都能跌，房价是跌不起的。我把这句话在去年5月份传递给了媒体的朋友，有的不大讲究新闻真实的媒体朋友，就说成了我对中国现实说的了。他们南方添油加醋，把说房价降不得，变成了万万降不得。这样一演绎可不得了。  网民集体骂，骂我是“开发商的走狗”这个是我最想不通的，我当了17年的开发商，怎么是变成了走狗了。

　　最后是，全凭市场信心。中央强调信心，信心比黄金还宝贵。在坚持信心方面，我们要求要把政策出台。有的中央说，我有的政策还没有出台，还要进一步出台。我听过一个笑话，就是你把第二个靴子扔下去，结果听了以后，中央就站出来说话了，说今年没有进一步的房地产政策。就是不会有第二只靴子。结果，这个又被歪曲了，说今年不会有房地产出台，说成不会有利好的政策的出台。

　　现在我们看到了楼市的恢复，中央保发展的政策初见了成效。为什么这样呢？我认为第一是老百姓的刚性需求还存在的，现在的城市居民和农村居民都需要房产，而中国的城市化过程不光是拉动了中国，而且它可以拉动社会的经济。旧城改造也是一个原因，再一个是中国的人口在增加。现在我们每年出生的孩子就是两个保加利亚，两年合起来就是一个加拿大。再一个原因是老百姓不缺钱，老百姓有得是钱，去年不买东西，他们储蓄额增长了26.3%。第三个原因是老百姓开始相信房价不会下降。这里涉及到一些专家，所谓的专家们，他们在别的方面是专家，在这方面不是专家。他们认为空置会造成房价的下跌，因为有多少的空置房，所以未来会下跌40%到50%。其实他们不懂得，房地产要有一个基本的规律，就是空置和供应不并存。因为地域性，结构性，心理性原因，并不是中午吃了菜，下午就不做新菜了。不是服装店夏季的服装没有卖完，冬季的服装就不可以再推出了。现在的中央和国务院正在进一步的鼓励信心，目前市场走势如何预测呢？我认为它将取决于信息派和唱衰派的博弈。房地产是一个周期性的方面，在低估期之后，将会恢复发展。

　　历史经验告诉我们，每当发展的时候，房地产总是领先发展，成为一个先导产业的特点。每个经济的发展，都会造就出一批新的房地产大企业。我们看到，在80年代，90年代，和90年代末期，三次经济发展造就了三批房地产的大企业，那么，目前，我们面对的是第四次的发展。第四轮谁会进入房地产业呢？现在大量的金融创新，由于是房地产允许社会资金等，下一步将是金融和房地产的结合，是诸多的金融机构通过金融产品进入房地产业，成为投资商，由此形成了投资商和开发商的细分和合作，时间到了，我就不再继续往下讲了。我认为，我们今后面对的是这样一个新的市场的形势，新的市场形势需要我们有前瞻性的认识，相信，房地产业有光明的前景，中国经济有光明的前景，就讲到这里了，谢谢大家！

　　主持人：孟总，我们每一次听您演讲的时候都有很多新鲜的收获，但是今天的感受是什么呢？大家都希望建设部的部长是您选的，如果同意选孟总当部长的话，鼓一个掌。我们不开玩笑了，如果您当部长了，多少错误不会犯。说实话，这么多年，我们希望把房价压下来。

　　孟晓苏：现在建设部的部长，正在全力以赴的推动保障住房的建设。

　　主持人：所以我们非常高兴，地产真正的春天2009年的到来。刚才孟总谈了非常多，谈了他的过去，谈了现在，谈了未来。其实我在这里，我非常清楚，在座哈尔滨同仁，不管你能不能回答我，您对哈尔滨地产是怎么看的？有一句话我记得非常清楚，从来就没有冲动过的地产，也没有太快的发展。我说一句心里话，如果不是陈总请我们到哈尔滨来，我们真的对哈尔滨地产没有印象，今天我们就难为孟总，谈谈哈尔滨怎么样？

　　孟晓苏：我对哈尔滨地产不大了解。中房很早就进入到哈尔滨，当时指标分配的时候就加入到中房了，因为中房有20%的近来指标，所以中房在全国有20%的房地产份额，就建设了很多非常好的住宅区。当然，现在已经很破旧了。在房地产上一轮发展中，我们谈到主要的不是一些国有企业，而是一些民营企业和外来企业进行开发，开发出了非常好的房子。我认为把房地产过热加到冰城哈尔滨是最不适合的，因为它本身由于收入水平的关系，房价从来不过热，房地产也不过热。而在下一步的经济发展中，哈尔滨作为一个重工业城市，它应该说首先是受到房地产业拉动的城市之一。下一个发展，哈尔滨也面临着光明的前景，而在下一步的发展当中，哈尔滨的房地产业也将进一步的发展。

　　主持人：借着乔总刚才提的问题，中房集团作为国内最大的一个房地产集团，孟总您有没有在哈尔滨拿地的意向呢？

　　孟晓苏：现在我们中房在全国的开发工作很重，因为刚才我跟大家讲了，因为我们在第五期要加大投资，国家现在也出台了若干的金融一些政策，我们也在基金方面下了很大的力量。我已经是61个保险公司的负责人了。全国的保险业的平均收益率特别的低，这个数据不好公布，反正是非常的低。但是它的成本很高，它至少要5.5的成本，才可以向老百姓有一个交代，最好的办法是找到稳定增值的空间，这个就是我们设定的中房的旧区改造。我们中房公司，历史上已经开发了若干的小区，这些小区都是80年代的建设的，建了800个，其中至少有160个旧的，我们后来建的就没法比了。6层没有电梯，再加上没有车位，没有外层的保温，但是都处在好的地段。现在拆，建，老百姓就可以上楼了，30万平米的小区变成130万平米了，还有90万是要卖的面积。160平米的小区，现在算起来就是4千多亿的投资，这步工作我们还没有做完，还需要一些基金参与。就是社保基金，保险基金，通过基金的方式参与发展，来共享成果，由此也可以进一步扩大我们的房地产业，给老百姓带来更多的低价的商品房。

　　乔志杰：这点我感觉有必要重新介绍一下孟总，大家知道孟总是中国开发行业第一批的暂购者，中房是我们最早的，他们在中国创造了无数的开发。接下来我想介绍一个中房最新的一个形象，那就是刚才说的异彩投资，异彩基金，我非常欣赏他们对城市建设发展起到相当的作用，而且又可以科学的把更多的资金用到地产上的行为。那就是他们的旧区改造的行为。我非常感谢，中房，孟总又一次领导我们房地产开发企业走向一个新的道路，最快的速度看到旧区改造基金投入我们哈尔滨的旧区。

观点答问

　　主持人：孟总，还有一个问题，孟总是中国房地产界最具影响力的人物，也是房地产的领军人物，平时是网上拜读您的文章，我今天容幸跟您见面，现场有各位来宾，有哈尔滨各位房地产的从业人员，哈尔滨房地产业的一些房地产的企业家，还有哈尔滨市关注哈尔滨房地产市场发展的一些热心的市民们？我感觉大家应该是珍惜这样的机会，难得有这样的一个机会跟著名的孟晓苏理事长进行一对一交流的机会，下面有哪位想跟孟总交流，举手示意我一下。大家不要拘谨，其实孟晓苏董事长是一个非常和蔼可亲的一个人。

　　桑洪：最近中央电视台一直在报道很多关于一些问题，给我的感觉二台的报道对“小阳春”的到来有一些疑意，我很关心这个事情。为了呢？3月的“小阳春”究竟是一个暂时的现象，还是标志着我们房地产在中央的条款下已经逐步的走向了春天？

桑洪

　　孟晓苏：桑老师你也是房地产业的。中国的房地产业3恩月的回暖，是一个复苏。不管大家判断是价格上升还是价格下跌了，但是交易量上升了，这个是一个不争的事实。现在问题是会不会调头向下，还是由此复苏呢，我认为两种可能都有，关键取决于什么呢？就是取决于信心。就看谁能胜出，现在信心派不断的向全国派发信心，这个信心派给我们很多的信心，也包括给在座很多人的信心。唱衰派别的不说，至少你说中央二台的某些人，他们就是唱衰派的人，有的人呼吁“让降价来得更惨烈一些吧”这个是他们的代表作。到底把楼市打下去对中国的经济有利还是有害，大家都知道。他们的旗号就是“降房价”把降房价作为他们的目标，这个已经是使中国的房地产发展受到损害。老百姓买不买房取决于房地产的走势，所以我看下一场的博弈中谁应该胜出，当然我们都应该是信心派。从房地产跌落来看，我们历史上每一次跌落，我们每一次跌落都是一年半到两年，跌了就回暖。现在已经是跌了一年半，这么大的政策力度下去，各方面都盼望中国楼市起步，有可能这样的楼市有可能是真的起步了，但是如果把它打压下去呢，也不是没有可能的。所以，这些就说明在座的各位，我们都应当在这里面找到我们自己的位置，我们自己要有所作为。

　　桑洪：谢谢孟总。

　　乔志杰：我可以很肯定的说，我有感觉，房地产销量的回升是没有疑义的，我最近走了一圈，所有房地产的销量都是在2月回暖的，我相信哈尔滨也是如此。央视之所以会打击一下阳春，2000年没有进去，它希望回去，我可以理解。

乔志杰

　　孟总：主要还是他们是一些年轻人，像我们年轻的时候也可能是这样。

　　主持人：谢谢孟晓苏先生的精彩演讲，也谢谢我们台上特约评论员。现在请几位嘉宾下台稍事休息。

　　接下来我们进行的环节是论坛的主题演讲，我们有请演讲嘉宾

　　永安信金融服务机构董事长乔志杰先生

　　乔志杰先生的演讲题目是：REITS的推出与房地产新金融产品

　　乔志杰先生，您的演讲时间是15分钟，有请。

　　乔志杰：非常感谢可以给我这样一个机会，这次有机会来到哈尔滨，哈尔滨我们一定要去，因为在中国地产特别发狂的时候我们没有到哈尔滨，在中国地产特别低潮的时候我们要到哈尔滨，因为它是在中国的地产行业，一直多多少少都是有一些淡淡的，默默的。但是我们对哈尔滨的认识，哈尔滨的了解，哈尔滨的历史告诉我们，它根本就不应该默默无闻。在中国的历史上，哈尔滨自始至终就不是一个应该默默无闻的人。在计划经济的时代，它在中国经济是一个老的工业基地，甚至有无数的事跟哈尔滨相关的。所以我坚信，2009年以后的哈尔滨地产，特别是2010年以后，中国地产又一个春天到来，哈尔滨就绝对不会默默无闻了，所以我们今天非常高兴的到这里来参加这样一个论坛。2009年以后的中国地产会是一个和以前的地产完全不相同的地产，2009年以后中国的地产行业的发展也会和我们地产前30年的发展有很大的变化，这个变化用一句话来讲，就是这样的观点，2009年以后的中国地产是中国地产有史以来最好的一个发展时期。我还坚信，其实本来就是地产一个新的春天开始到来了，我非要加一个“阳春”再加一个“小阳春”其实我并不赞成这样的观点。2007年，2008年有一个调整，2009年通过我们对地产的重新认识，中国地产要走向一个新的起点。那就是2009年以后，从这几个方面就可以看到中国地产新的春天会到来，会有一个更好的时期。

乔志杰

　　第一，我们会看到，我们地产在政策上从来没有受到今天这样受到真正意义上的支持。我们看到国家主席、总理，到国务院开会，明确提出来稳定房地产行业发展的问题，要促进房地产发展。这在历史上真的是很少。同时，近期我们看到了人民银行和银监会在3月25号发表的一个“关于贷款结构调整的指导意见”这个指导意见，我做了金融很多年，每年多很关心。我从来没有看到对房地产信贷投资的意见，但是我们高兴的看到，这个出台10条，第6条明确提出来，银行要对房地产行业的健康发展机构给予金融的更多支持，甚至是明确的提到了对优秀地产公司的并购提供方便”这个是我们非常高兴的。同时我们还看到很多方面的一些政策。所以，我想未来地产所面临的政策利好是不可争议的。

　　第二，我们要更乐观的是，我们做了30年，地产商所面对的就是你所面对的金融是非常落后的，你所面对的货币供应人是非常稀少的，但是在这里我乐观的告诉大家，2009年之后我们做地产的人将会面对更多的金融工具了，政府的出台的一些政策会帮助你进行短期金融的过度性的需求。我们不怕持有资产，我们可以有工具让它流动了，同时股权投资基金，就是刚才孟总提到的，我们的私募投资基金将从根本上解决房地产开发商最重要的资本部分的投资需要。由于它的出现，会快速的加动资本滚动的能力，同时我们还要看到，银行的并购贷款的推出，可以解决我们在土地收购上的成本资金，我们还要看到银行信贷，以及我们在一些个人信贷方面给予的全方位的金融放开。我真的没有想到，2009年中国金融改革开放的速度会如此之快。我还感觉到，由于是农村改革的推出，农民土地的私有化不断的推进，这必然加大城市化建设速度的快速成长，我们还要看到，城市经济的GDP速度要加大，而且还要往上走。所以，我坚持认为将来的市场会更好。同时，我们通过这些政策，该退出的退出了，改重足的重足了，就是未来这个行业竞争会更加的合理。政策更好，金融会更活，同时市场会更大，竞争会更好，这个就是说的未来会更好。我对哈尔滨今天的开发商说的是这么好的春天，你怎么来做，我们要做准备。我们要做很多方面的准备，比如说金融调整。今天我讲的问题就是金融问题。在这里，我首先讲到的是在座所有开发商就是这样的，就是未来的真正的核心竞争力是金融。

　　也就是说，金融的能力将决定着你的核心竞争的能力。说句心里话，中国地产几十年以来形成了很多的误区。我们把地产行业理解成了一个建筑行业，一个开发行业。我在这里要告诉大家的是，房地产的行业本来就是一个投资运营管理的行业，它本来就是一个内精中心的行业。其实大家可以想想你的精力，做开发有多少事情是你应该做的？我在这里想，规划设计肯定不是你的事；施工建设也不是你的事，那是建筑的事；环境的打造，还有绿化公司；产品的宣传包装有广告公司；产品的销售有代理公司，那我们想想开发商做什么呢？做的就是投资。所以说我们真正的能力，真正的核心能力是控制投资获得融资。所以说投融资的能力将是开发商未来竞争的核心能力。我可以很肯定的告诉大家，如果你想在未来的地产行业继续的生存和发展，不断壮大的话，我希望大家全面的去提高自己的金融能力。这个能力就是投资的能力和融资的能力。

　　我们不要再犯一些投资的错误。比如说我们会把好地当成是好项目，我们会把一个好项目当成是可以投资的项目。实际上从地产投资学来讲，好项目是你的能力能够把它完成了以后赚钱的项目叫好项目，跟地好不好根本是没有关系。所以大家要记住了，实际上所有地都是好地，这个是我的观点。大家仔细想一下，这个是投资水平的问题。我们不该投的项目不要投，不该买的地不要买，我们应该动一块不应该全部动，应该两个人投资，不应该一个人投资。同时在解决了投资决策，我们再解决好融资。所以今天我想告诉哈尔滨的开发商这样两句话，一个房地产产业的投资能力决定着你的成败。一个房地产企业的融资能力决定着你发展的速度。换句话说，投资能力强你就不会失败，融资能力强，你就会胜利。这个就是我今天讲的实实在在的话，希望开发商可以理解。

　　做好金融，第一点就是重视。我不知道你的团队有多少人，投融资就是你的明白，投资决定你的成败，融资决定你的明白。如果你有100个人，我想最好有50个人专门搞投融资的。你有机会到香港长江实业的大楼去参观一下，你会发现，他们搞开发怎么没有工程，怎么没有工程设计部，怎么很多市场部和销售部都没有呢？因为他们很清楚，这些事根本就是别人的事，我们不要老是花了钱让别人干事，请了设计院天天去做。其实我跟大家开一个玩笑，有人说，你们公司的房子修得真漂亮，心里话不是表扬你，表扬的是设计人员；我们说你房子质量真好，真的也不是表扬你，那表扬的是建筑公司，那鲁班奖不是发给你的。可是，我们说你们公司发展的速度真快，我们要说你们的项目从来就没有选过，这个就是夸奖你的公司。所以我们不要说图纸怎么好，质量怎么好，销售的质量怎么快，这个是别人的事，你就是管永远别拿错项目，永远别投错项目，就是总可以找到钱。说实话，做开发的话，如果你有钱了，我就不知道你还缺什么了。

　　桑总刚才在底下开玩笑，我说你都有钱了，你缺什么呢？你说你要谁吧，哪位不是高级的设计师呢？世界上最优秀的杰德等，我都会请来。你说建筑我没有好的公司，那10万月薪，年薪请不来的话，你给我100万，我把最好最优秀的都给你挖来，你只要有钱。这个时候讲的是融资第一点，就是充分的做好准备。

　　第二，你既然要做好金融，就要了解金融，熟悉金融。今天我讲了一个未来金融，这个也是主办方给我的命题。刚才大家下面也提到过了信托基金。信托投资基金，它是一个证券收益全上市的产品，它解决的是我们持有物业人，持有基物业人一个流动的工具，就是它让所有的投资商不想让商场还想有钱的一个矛盾，它既解决了开发商资产持有流动性，又解决了老百姓最科学的一个投资方向。因为信托基金的特点是收益稳定，而且还享受一定的增值空间。这个产品的出台我建议在座的各位，如果你是一个未来要做物业的开发商，如果你持有一定的物业，你要关注，要了解甚至一定要使用这样的工具。今年年内，中国批准的前几家信托的投资基金可能就挂牌上市了，我很高兴看到这个现象。我想这个是孟总也希望的事情，可能是希望了4、5年了。终于在2009年这个孩子要生出来了。

　　我感觉大家要关注股权投资基金。就是私募股权投资基金。这个东西，国家出台了很多的文件，就是鼓励，支持我们发展基金行业。在目前我所了解的情况，北京、上海、天津、重庆以及成都，包括广州、深圳都出台了“关于鼓励股权投资基金全面发展的政策”特别是一些优惠的政策。股权投资基金解决的是把社会资本，民间资本集中起来投资于房地产的基本部分。大家记住，你需要它是干什么的，就是35%里面你可能是出20%，他出一点。也就是他总投资的25%，就占到资本的25%。这个时候就解决了我们资本的稳定性，过去我们有两个亿，我们干一个项目，现在我们有两个亿，加上资金的合作我们有可能干三个项目，这个就是地产资本投资速度的加快。特别是解决房地产投资的基金长期以来单一依靠银行信贷这样的尴尬局面。大家知道，一个供应商就是爷爷，我们当了20多年的孙子了，所以现在我们跟银行打交道，我们有更多人可以支持我们的时候，大家就可以相对走向一种更好的机会，所以说信托投资基金，这个是我们必须要关注的。我在这里建议，第一你要关注信托基金和合作。第二，我建议哈尔滨的企业家自己创造投资基金。在中国已经是批准了，大概我了解北京、上海就是300多家，其他地方不了解。我也看到重庆的基金，哈尔滨的基金，在历史上哈尔滨做了很多地产，我相信地产金融哈尔滨应该往前走，我也诚恳的希望哈尔滨的企业家们快速的启动哈尔滨的地产基金，让哈尔滨的老百姓存在银行的钱有一个出路。

　　我记得前一段时间，我参加了一个关于民间关于信贷的研讨会，我说说了这样的观点。“不要怪老百姓不懂，打一个白条都把钱交出去，也不要怪企业违规，私自的社会集资。“我们要怪就怪我们没有给他们机会，我说了一个比例，如果我们不准许随地大小便的话，就应该修厕所。我们不修厕所，人家就做不到。所以说，不法集资你就给合法集资的机会，不允许企业民间集资，你就给企业其他获得集资的机会。同时，我们还应该关注的就是银行新的贷款的品种和小额贷款基金的成立。同时，我们还有信托方面，就是有更多的产品可以服务于地产，刚才孟总提到了他是一个保险公司的董事长，一直在想他的钱往哪走。实际上，当保险公司的钱要进行利润再创造的时候，你说不往不动产走，你往哪走呢？走什么呢？走工业、走服务业、文化产业，我看还是走不动产，还是去做不动产投资。其实这次国际保险业都已经是走习惯了，特别是走私募股权投资，把你的钱让更专业的人去管理，投资更好的项目，我们的保险金额也会发挥巨大的作用。这一切都告诉大家，新的金融时代来了，的金融工具出现了，新的地产变化了，它已经使金融能力为核心竞争力了，大家一定要强化和加大金融的能力了，大家一定要关注新的金融产品了。如果您做到了，那么我就告诉大家，未来的地产的春天就属于你了。

　　所以我希望，也祝贺哈尔滨的开发商在新一轮地产到来的高潮之前，走在前面，走在最前面，谢谢大家。

　　主持人：谢谢您的精彩的演讲，因为乔总非常的健谈，也非常有思想。接下来我们进行的环节是论坛的主题演讲，我们有请演讲嘉宾佛山市法恩洁具有限公司大客户经理周赟先生。

　　周赟先生的演讲题目是：优质生活空间缔造者—法恩莎

　　周赟先生，您的演讲时间是10分钟，有请。

　　周赟：尊敬的各位领导，各位的房地产的精英，媒体界的朋友大家上午好。我今天给大家讲的是优质生活空间的缔造者—法恩莎。法恩莎进入中国市场有10年之久，进入市场以来就是改善广大消费者的居住环境，提供唯美，优雅的产品带给广大的消费者，在生活中法恩莎给大家带来的是生活的乐趣。为了进一步改善和提升整体配套的空间，我们在2008年将法恩莎导入了卫浴的发展，让广大的消费者有一个更优质的生活空间。法恩莎新的品牌塑造的过程中有一个体会，要比消费者想得更多，比消费者更了解自己，更专业，更好的服务消费者。消费者的需求最重要的是居住文化，生活习惯息息相关。

周赟

　　居住文化是涉及到消费者所有的认知背景，和文化的背景。揭示着住宅消费者的需要与需求和希望，这些需求与愿望的实现，要通过设计师的系统的设计，利用产品、信息、服务来完成。我们法恩莎拥有庞大的知识团队，每年有新产品开发数十款，可以和开发商进行合作，可以根据户型的大小，可以跟开发商共同设计整体的空间，并提供空间解决方案。

　　这是法恩莎卫浴的一些产品，包括陶瓷洁具，卫生家具，一些瓷砖。这个是一些浴室柜。

　　这个是高性能的水龙头，这个是高性能的浴缸。

　　我们包含了抛光砖和图片。

　　这个是唯美系列的一个砖。

　　这个是我们整个企业质量体系方面所获得的证书，ISO9000环保认证等。

　　这个是环保方面的检验报告。

　　浴室空间的组合包括了产品的组合，卫浴产品的组合，和配套性的组合，和品牌的组合。

　　这个是我们空间组合所用材料的产品，这个法恩莎的瓷砖和整体的搭配。

　　地面用的瓷砖，它和整体空间都有一个搭配方式。

　　我们在卫浴空间里面的配套，这个是一个方案。

　　在一些小户型，面积不是太大的时候，就可以用这个，就是充分利用现有的空间，我们配套比较完善，包括坐便器，和浴房。

　　这个是比较欧式的空间，节省配套设施的房间。

　　法恩莎瓷砖广泛运用在星级的酒店，高档的住宅和别墅，包括市政的形象工程等。

　　我们从2004年跻身于五星级酒店的应用，比如说临沂，湖南华天，张家界万福酒店等，都采用了我们的瓷砖。

　　这个是我们酒店的一些图片。包括很多星级的酒店。

　　我们在2009年开始在高档住宅里面也占有了一席之地。我们也有很大一部分的市政工程，市政工程对环保的要求也越来越高。

　　这个是首都机场3号的综合楼，也是法恩莎的产品。

　　法恩莎产品物美价廉，产品的品质不断的成熟，优质的服务网络，产品的高端装饰等。

　　中国住宅消费者生活品质的提升是无限的，我们将用有限的能力投入到无限的中国住宅，消费者生活品质的提升中去。为广大消费者缔造一个优质的生活有浴室空间，谢谢大家。

　　主持人：接下来我们进行的环节是论坛的主题演讲，我们有请演讲嘉宾。

　　兰德咨询（中国）有限公司董事长宋延庆先生

　　宋延庆先生的演讲题目是：房地产行业调整中的企业管理

宋延庆

 　　宋延庆：我个人刚才听了孟总的演讲，我既不是唱衰派，也不是唱兴派。事实上，现在的房地产房价，我观察的一个非常鲜明的特点是，各位专家，包括企业家在内很难达成一点共识。包括去年出现拐点，到了后来政府是否应该救市，乃至现在楼市是不是在全面回暖，现在仍然是没有什么共识。对房市的预测，我认为就像天气预报一样，很难。为什么呢？目前房子市场的形势处于多种因素复杂互动动冲的态势，任何对未来可能的预测都有可能出现偏颇。所以我跟一个朋友开玩笑，我说你对房地产的预测要客观。对孟总的观点，我理解是既没有唱衰，也没有唱兴，就是两个字，非常客观。我就跟朋友开玩笑，说哪两位人敢预测房地产市场的发展呢？第一是巫师。打开天路，开拓未来。第二个人，刚才潘总也说过，就是神智不清的人可以看清未来。这句话说得可能有一点过重了。但是我发现在我们业界有两个共识是很难得的。

　　哪两个共识呢？

　　第一，这场金融危机，我们认为绝不是一个系统的崩溃和更新，而是一个系统的升级和换代。它造成了什么？这个危机过后造成了一个新的时代的到来，这是第一个共识。我们的理解是2009年也将是国际经济新秩序的原年，周小川有一个提议，说改革国际货币金融组织，这一切的信号，是说国际经济秩序的原年可能就在2009年。

　　第二个共识。现代的房地产市场形势很有可能是对过去多年以来市场供需结构的严重不合理，房价上涨过快的诸多不合理的合理回报。这是两点共识。我前天到了部里，给部领导汇报一下，兰德咨询公司股权多元化的一些情况，汇报的内容就不跟大家细说了。我说我们现在做企业，我做法人代表也做了14年了，我在蓝德整整是10年了，今年的1月23号，下周五我们开会。我说企业做三年是给自己做事，给自己打工；做5年是给企业做事，给员工打公；做10年是对社会做事，给行业打工。所以我的简介里面我没有写我是公司董事，我就写了一个我是服务员，我是为行业服务，为社会服务，为企业服务，为员工服务。部里领导告诉我两句话，我现在是回味无穷。他告诉我，“你是房地产业内年轻的老同志”。他说，你们兰德咨询公司，这么长时间了，一定要把这面旗扛下去。他为什么这么说呢？我第一家公司是1996年成立的，做营销代理的。到了1999年我又注册了管理咨询公司，专注于房地产企业的一些咨询，今天我和副秘书长几个人一块聊天，我们说了一下说，1996年之前房地产业内成立的中介服务类的企业现在还剩下多少家呢？还剩下14家。1996年之前成立的中介服务类企业还剩14家，我们就是14家之一，很难得。所以，领导理解兰德公司一定要把这面旗扛下去，表达了这样的意思。

　　刚才第一我已经说了，有两点共识。其实还有一点。我要再谈一下两个长效机制的问题。房地产市场经历了这么多年的发展，起起落落。一会宏观调控，一会保增长，这一切的一切是什么呢？就是政策摇摆不定。潘石屹也说过，现在的宏观调控的政策，是“三步一回头，两步一摆手”。类似于东北的二人转。那如何建立长效机制呢？其实我已经呼吁了几年的时间了，这个长效机制包括两个方面，第一个是房地产业的长效机制；第二个是企业持续发展的长效机制。

　　我先说第一个。首先我认为应该有一个概念，房地产业是产业，它是产业不是行业。很多人都把它理解成行业，那么这个产业包括几个行业，包括开发经营业、服务业、中介服务业等等，下面有4个行业，现在讨论的是什么呢？是产业政策，不是行业政策，很遗憾，前一段时间10年规划没有我们，我认为也是一件好事情，这可以促使我们，可以说政府也好，官员专家学者也好，静下心来思考一下，房地产业，我们这个重要的产业未来的发展规划。你一个产业只有建立长期的制度安排。这个制度安排就叫“长效机制”。你只有建立长期的制度安排，才能够确保这个产业的持续健康发展，才可以对冲经济波动所带来的起起浮浮，这是第一个长效机制，产业的长效机制。

　　第二个长效机制是什么呢？我们企业发展的长效机制。大家静下心来，系统的想一想。在座的各位企业人员，这么多年做了很多的项目，在做项目的过程中，今天出一个事，明天出一个事，这个人干部走了，那个干部离职了。整天在那些繁杂的日常事务中困惑，就不去想一想我们的解决方案。我们缺乏那种长期的战略发展规划，你有了企业的战略发展规划，你才能够具备确保企业长期发展的基础性的保障。我们还缺乏什么呢？我们缺乏整个公司的职能部门，规章制度，业务流程等，一直是变来变去，今年是8个部门，明年是6个部门。人员流动性比较频繁，在这里既然是论坛，我也纠正一下刚才的一个观点。他刚才讲到长江实业没有工程管理处，这个是对的。从我们做管理咨询的角度来说，集团公司不需要设工程管理部。这个是长效机制，我在这里也希望大家做企业就要想办法给后一任经理，给后人留下点什么，留下什么呢？就是留下一点长期有效的制度安排，这个是两点。

　　最后还有两点，第一，在座的各位企业人员，我希望大家在今后的工作中由原来重点关注重点绝对指标，到关注相对的指标。哪些属于绝对指标呢？土地储备量，销售额，利润总额，年度主营业务收入，开竣工量。我在这里希望大家清楚，与万科，金帝，中海这些公司相比，在座的在绝对指标上已经是很难追上这些企业了。今年的百一俱乐部成员是13家，扩融的速度越来越缓。重点是抓住相对指标，我在销售额上追不上了，但是我利润率比你高，我的通货周转率比你好，我的负债率比你低，我更健康。相对指标有多少呢？有5大类，20多个小项。我的第一个建议是今后中小房地产企业要少关注绝对指标，多关注相对指标，在相对指标上要比第一列的企业比他们做得更好。

　　那么怎么办呢？就有第二个呼吁。由原来过多的注重业务发展，到内外兼修，向管理要效益。在过去的时间里，有很多的企业老板实在是太累了，也很少跟家人在一块，甚至说旅游、娱乐等等都抛在一边了。这种状态是什么呢？这种状态其实是内业的问题，就是内部的企业管理流程不清晰，导致了他自己很累。我们最近刚刚从大连、西安结束了两个项目。大连这个公司做了这么一个比较滑稽的故事，他是甲方。甲方工程发一个合同，交给施工单位了，一年以后施工单位没有拿回来，最后就是打官司，打官司开发商必死无疑。这个事他委托我们做一个风险管理体系，房地产上面的公司也是有成本控制。现在比较优秀的房地产企业预结算的项目成本，我们不说工程成本，就是项目预结转偏差率基本上控制在5%以内，而大多数房地产企业在10%左右。我们曾经测算了，一个好的管理体制保障下，企业的利润能够提升3%到5%，成本可以降5%到7%。不用说是花上百八十万块钱，管理就没有效益，它效益可能是10倍，几十倍或者是上百倍的。

　　有一篇文章讲了开发企业应该做到“四多四少”。我刚才写下来了，一会跟大家共享一下。我们认为应该是做到哪四多四少呢。“多听，多想，多走，多看，少说，少喝，少玩，少干”。上帝给我们两个眼睛，让我们都看，也给我们两个耳朵多听，还给了我们一张嘴，要少说。最后，预祝在座各位的心情像今天鲜花一样盛开，也预祝各位，希望各位重视管理，在有效的管理体系保障下，各位的工作可以更加轻松、快乐、愉悦，谢谢。

　　主持人：兰德咨询有限公司，多年来一直是致力于房地产企业的咨询和管理。在座有很多哈尔滨的房地产开发商，如果你在企业的管理方面有什么样的困惑的话，我感觉在会后可以跟宋总进行个别的交流，让宋总给你们把把脉，指点一下。接下来我们将继续我们今天论坛的第二场主旨演讲，与第一场主旨演讲的形式一样，我们将首先有请本场演讲特约评论员。我们有请：哈尔滨市工商联房地产商会会长、哈尔滨哈电置业董事长桑洪先生

　　接下来我们有请今天第二位进行主旨演讲的嘉宾：著名经济学家、中国社会科学院金融研究所研究员易宪容先生

　　易宪容先生的演讲题目是：当前房地产市场形势与未来发展

　　易宪容：今天由于是时间关系，我讲三个问题。第一个问题当前国际上发生什么事？这些事情对我们到底有多少影响？

易宪容

　　第二件事中国房地产当前到底发生什么事。

　　第三件事中国的房地产未来出口在哪里，哈尔滨房地产出口在哪里。

　　大家知道，近一年多来，世界发生了一个惊天动地的事。很多人说，我感觉不到，我这个地方小。但是我告诉你，如果说你认为这个地方影响小，你感觉不到，或者说这一年多来的次贷危机你觉得对自己没有关系，我只能告诉你，前轮经济过程中，你可能是获得的收益比较小。我们前一段时间经济过冷的过程中，很多地方，浙江、江苏他们为什么可以快速发展呢？快速转暖经济，关键的问题就是在经济全球化，金融全球化当中获得的巨大的机会。而这次美国次贷危机对他们冲击巨大。

　　前几年有美国几个代表团还有印度的一些人来中国，他们就问我，易教授，中国人为什么这么聪明呢。他说在每个次贷危机发生之前，我们会尽心调整。比如说我们的房价是2007年下半年这样，如果中国的房地产市场没有2007年开始的调整，我们会出现什么呢？一定比美国次贷危机还要严重。美国的次贷危机严重到什么程度呢？我告诉你们三组数字。第一组数字，2008年次贷危机导致了全世界整个资产缩水50万亿美金，50万亿美金是什么概念呢？是全世界一年的GDP没有了。如果以中国2008年的GDP计算，我们13人的GDP缩水了，什么概念呢。也就是说，由于美国资产的前面缩水，很多美国的资金，尤其是一些大学的资金，教育资金已经回到了10年、20年之前。我辛辛苦苦干了几十年，赚什么了，没有了。就是缩水了，没有了。所以大家想想，严重到什么程度呢。

　　第二个数字，2008年中国的股市缩水20亿万亿。20亿万亿是什么概念呢？是2008年底，中国居民的储蓄存款已经缩水了。也就是说，2008年的股市把我们中国所有居民30年的储蓄存款缩水了。那一个刚刚兴起的中产阶级消灭掉了。那你说厉害不厉害？

　　第三组数字。在香港，如果说以香港的居民120万投资者，那么2008年香港的投资者每一个人，他资产损失是1000万，1000万不是一个小数字。还有巴非特。巴非特从来没有说投资亏损过，但是2008年，他的公司亏损125亿，李嘉诚是我们华人最敬佩的，感觉他是华人最好的投资者，但是2008年他的资产也缩水了。这样资产大的变动，导致了全球经济衰退，导致了中国以进出口相关的所有行业倒退。我们的进出口多少年来一直都是占到20%以上，但是今年进出口，出口已经是下降到20%；还有进口，国内的出口下降，进口也下降。这说明什么呢？说明整个世界的经济对我们中国经济造成了巨大的影响，这种影响我们绝不可以低谷。实际上，它会改变我们整个世界经济发展模式，改变世界的经营体系，改变世界的消费模式或生活方式。这样的一个重大事件可能在未来几十年都会是一个巨大的冲击或影响。

　　既然世界经济发生这样大的变化，那对房地产自然而然会造成巨大的影响。还好，我前面讲了，我们比别人调整得早，比其他国家在发生金融危机之前先调整了。所以我们2008年中国的经济，尽管下半年开始出现了全面下跌，但是面临的风险空间比我们想象的，比国外所发生的要小得多。我们的房价，2008年价格下降了6.5，土地调整增长空间等等，都不说了。房地产市场大家也看到了，我们从2007年开始调整，由于2008年9月份以后美国次贷危机的巨大的冲击，我们对政府对房地产市场出台了一系列的政策。大家注意到，这些政策决定了我们的房地产市场，也决定了未来的房地产市场的基本走势。我认为其实是讲了一句话，一句话是什么呢？大家可能要注意到，这是跟过去任何政策都不同的东西。我们有130号文件，它强调一个重要的概念。房地产的支柱产业基本上是建立在改善我们整个居民居住条件上。也就是说，房地产市场为了保证它持续稳定的发展，保证房地产成为未来中国经济的综合动力，我们一定要使房地产成为一个居民住房消费的市场。大家注意，这个是一个最合适的概念，也是一个我早几年一直在提出来，一直希望房地产能够朝这个方向走的基本概念。

　　那么，为什么这样做呢？为什么要这样说。关键问题是，如果房地产不是一个消费性的，调整比过高，一定会出现美国次贷危机这样一个情况。所以，中央政府对房地产市场的未来发展有这样一个清楚的界定，也就决定了我们房地产的未来发展。那么，既然房地产市场是一个消费的市场。那么，政府的政策强调了两个方面。一个方面如何加强保障性住房，如何进行安居工程的建设。比如说政府4万亿的扩大内需，3年内要投入9000亿的工程。而且，我相信在未来整个保障性住房的发展，我们政府的调整会进一步加强。不过，就目前的情况来看，保障性住房占整个房地产发展的比重仍然是不超过50%。第二条路，如何通过房地产商使整个房地产成为经济的主体，对于这一方面，政府出台了一系列的政策。为什么要进行自助房呢，可以采取一系列的优惠政策，信贷优惠，税收优惠等等一些的优惠。但是投资类仍然是受限制。在这样的情况下，未来的房地产市场一定会调向中小住宅，中小户型为主导，消费者为主导的市场。那么，这个市场的发展也就决定了我们未来房地产市场的发展方向。

　　现在来看，其实哈尔滨这几年来讲，刚才孟总讲了，一个是慢慢的发展，没有出现大起大落，也没有出现房价快速的飙升。哈尔滨市目前正好跟整个政府房地产发展的政策是相吻合的；刚才我跟哈尔滨报的一个记者说，未来的哈尔滨房价，由于它的波动调整小，所以只要在一定调整的基础上，房地产消费会逐渐的显现。哈尔滨我来了很多次，我感觉这个城市还是非常好的一个城市。江边公园，我每次来都是来一圈，今天早上走了一个半小时，5点钟就起来走。在这样的城市，我们居民的住房条件的改善，已有4、5百万的居民，形成了一个相当巨大的数字。哈尔滨房价的发展有一个得天独厚的条件。大家注意到了，江南跟江北，江北那边没有发展，而且现在仅仅是开始。其实你要把眼光看远一点，你看一下杭州。杭州在很多年以前，如果说滨江新区那条线，那条线发展出来之后，跟江北一样不一样？现在滨江新区怎么样，现在已经是把新区跟杭州的市区西湖连成一片了。怎么连接呢？他们造了无数的桥，造了一系列的隧道，这些什么都太方便了。所以说，哈尔滨仅仅以这样的条件，你未来的发展肯定是很好的。而且，哈尔滨一个关键的最大的优势是在哪里呢？你土地的空间有的，还有一个优势是你人口多。哈尔滨在这样的基础上，有数百万的人口，未来10年，你把整个北上的城市扩了以后，你可能成了8百万，1千万人口的城市。有了这样的条件，为房地产企业创造了一系列的基础。所以，大家要把眼光看远一点，大家现在一定要把你房地产的人气做出来。房地产人气不是靠信心，最核心的问题要靠我们的企业，我们的政府，要做一些方式的调整，我们政府要改变城镇出让金的问题，我们民众就会顺着你改变进入这个市场，让整个市场迅速的发展。如果说市场繁荣了，你们企业做大了，我们哈尔滨的城镇会差吗？我认为同样不差。

　　大家知道一个概念，房地产的繁荣一定让大多数人都可以轻松的进入这个市场，这个是哈尔滨未来的发展一个核心。这段时间我来哈尔滨特别高兴。由于时间关系，只可以简单的跟大家讨论一点点，谢谢大家。

　　主持人：请您留步，下面我们有10分钟的观点问答的环节。我们有一个特约的评论员，是哈尔滨市房地产商会的桑洪会长。刚才听了您精彩的演讲。他在我们国内也是非常知名的，在国内，尤其是金融和地产界是鼎富盛名的，影响力很大的。而且，对平民百姓来说，在地产上是平民百姓的代言人，您有这样一个称呼。经常为平民百姓呼吁一些政策和想法等等。演讲我想这样，一会大家有什么问题可以提出来，我想提出一个问题，您知道老百姓最关心的有时候往往是房价的问题，为什么关心房价呢？因为老百姓用自己一生心血赚来的钱买房子，他当然要关心我买的值不值啊？价格高不高，环境好不好，服务好不好，房子质量好不好。他当然会关心，我去买房子，也会关心的。但是回过头来想，房价高与低，过去有很多的争论。比如说有人说开发商暴利了，也有开发商说什么是我暴利，都是政府暴利，政府把钱都拿走了。也出现了房地产开发过程中，政府拿走了很多的钱，政府财政的资金来源有很多是从房地产来的。有一些城市高达50%的政府的资金是来自于房地产的。这就出现了一个问题，如何看待高房价过程中开发商、政府这几者之间的行为，究竟怎样可以使老百姓更好的获利呢？究竟怎么样可以调整市场，使政府、开发商、老百姓之间可以更好的体现一个和谐发展呢？

　　易宪容：其实很简单，要先调整目前的土地制度，要调整目前政府的土地政策。政府希望保证各个地方的价格，其实就是房价决定着土地的价格。房价一升，土地价格高。这方面因为房地产市场刚刚发展，这些因素是没有考虑到的问题，而且正在进行调整。比如说未来的房地产市场，包括物业税的方式来保证地方政府的绝对收入。所以，它不会全部把自己的精力放在自己关注的房价上。如果我们不是投机取巧的市场，是居民的市场，这个价格由各个地方居民的收入水平决定。你这个地方居民收入比较高，房价就高一些，这个地方的居民收入水平低，整个房价就低一些。如果说大家都有人民币的时候，房价就好了。所以说，目前来看这块的调整，你说企业政府的调整，就成了我们目前房地产市场的调整。政府是希望这样，企业也希望这样。我刚才也讲过了，我们企业改变你的利润，政府改变你土地的利息，那么整个房地产市场就会逐渐的达到他说接受的价位。

　　桑洪：是不是政府将来更多的钱是来自于税收，不是土地财政。作为开发商，你把土地的利润值降低一些，为老百姓想一想的话，这个市场一定会繁荣的是吗？

观点答问

　　易宪容：一定是这样，因为房地产市场，城市化是我们未来城市经济增长的动力，这个动力可以持续30年甚至是50年。那么这个动力还在哪里呢？住宅式市场。

　　桑洪：我是哈尔滨人，您刚才说了一个美丽的评价。您说了我们美丽的松花江畔，欢迎您以后多来美丽的哈尔滨。

　　主持人：易老师被称为房地产界的平民代言人，今天在座的各位来宾，各位朋友，有什么心里话想对易老实说，有什么问题想跟易老师交流和请教，有的话抓紧时间。

　　问：我想请问一下易老师，2、3月份有一些城市回到了2007年的水平，但是与此同时，北京市楼盘出现的现象，我想请问，3月份的持续回暖会持续下去吗，这种回暖您认为是反弹还是持续性的回暖？

　　易宪容：当前房地产会有一些变化和调整，但是实际上没有我们大家想得那么好。刚才讲得很简单，说我们不要太乐观了，要悲观。这个是对的，为什么这么讲呢？我告诉大家一个数据，房地产市场发展繁荣的一个概念是什么呢？住房按揭贷款。房地产市场你住房贷款它的变化就决定你繁荣。比如说2007年为什么房地产市场这么繁荣呢？它的住房按揭贷款是7418亿，2008年一下就降到808亿。2009年是954亿，过是比2008年好一些，但是并不是大家所说的到了2007年的状况，那差得太远了。

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