我们需要在这个时候回顾前一段的经验和教训，记住这个经验和教训。

　　孟晓苏：各位同行，各位媒体的朋友们，大家上午好！很高兴到冰城哈尔滨来参加这次城市观点论坛。哈尔滨是著名的东北老工业基地，这个地方经济发展从来没有过热，房地产也从来没有过热。我今天用的题目叫“罪与罚”，这个是俄罗斯著名作家的一个部名著，我借用这个题目。因为在前一阶段，我们房地产和住房政策的问题使我们遭了罪，谁受了罚呢？不光是房地产业，我们的经济也受了罚。现在经济已经开始回暖，房地产市场开始回暖，我们需要在这个时候回顾前一段的经验和教训，记住这个经验和教训。所以我的标题是“房地产困境之中的反思”。

　　发生在全世界的金融海啸，影响到了各国，影响到中国，应该是直接影响到出口。间接影响到内需是不可能的，我们内需为什么直接下滑了呢？原来是我们自己错误地判断了中国的经济发展，把前几年中国经济的持续快速发展误当成了经济过热。为什么经济过热呢？因为房地产发展。作为一个重要的国民经济的主导产业，它带动着人们的发展，这种带动力被称为国民经济过热的罪魁祸首，所以进行打压。

　　我们看到这个思想延续到2006年、到2008年，这种抑制房价上涨就引起了防过热、防通胀，这种需求当然就影响到保发展，由于是打压房价造成的抑制也影响到了全国的经济发展。我们看到了前一阶段，我们的工业产品价格下降，行业亏损，特别是钢材、水泥，有色金属、煤炭、电力，还有家具、家电，当然也包括我们这次会议的主办单位，一些建筑材料的生产企业。为什么会这样呢？是因为房地产萎缩了，市场需求不足，是市场萎缩。这种经济下滑就影响到了上市公司的效益，影响到了企业大量的裁员。现在农民工下岗是2600万人。一种大的裁员说明什么呢，就说是企业内有竞争。事实使我们开始清醒，使我们重新认识。把抑制房价上涨作为调控的唯一目标，对吗？我的老师厉以宁教授，10年前就说过这样的话，说“失业比通货膨胀更可怕”。但是10年前讲，它被当时的实践印证了，没想到10年后，我们重温这句话，就像对今天说的一样。我们怎样回到10年前走弯路的原点呢？实践使我们重新认识到房地产业可以从投资和消费两个方面来拉动内需。

　　我们看到前一段经济轨迹，这个正像我们研究和揭示的房地产的发展规律一样，又体现了一个周期性。我们研究周期性的发展规律，和把握这个规律的目的，是为了尽可能的延长发展期，和减少房地产低落期对房地产的损害。我们看到中国房地产发展的周期，在前一些年都是5年增长，2年低落。在第三个发展期的时候，由于我们及时的提醒，由于国务院提前进行了预防性的调控，有效的延长了第三个发展期。第三个发展期可能会延长到9年，到了2007年的下半年。但是由于政策的累加效应，到了2007年底，就结束了这个发展期。这种下滑是明显的。过去我们房地产的销售和房地产的投资都是正增长的，但是现在来看，房地产的销售呈现了负增长。到了年底，总结30年经验教训的时候，胡锦涛书记讲了这样一句话叫“不动摇，不懈怠，不折腾”。我们在房地产政策上的折腾上确实值得我们反思。题目上我分的6个方面，就按章回小说的方式，我们讲一下。

　　第一、起因篇，这个是讲最近的10年。保障房，被忽略，铸成原罪。

　　第二、乱医篇，讲的是三年来，糊涂人，却打压，内需市场。

　　第三、唱衰篇，拐点论，忽悠得，百业凋零。

　　第四、醒悟篇，房地产，支柱论，重被青睐。

　　第五、胶着篇，弱者群，面对着，唱衰大军。

　　第六、前瞻篇，得救助，全凭籍，市场信心。

　　第一，起因篇我们谈谈房地产政策出了什么问题。发展住房保障体系，这个是我们这些房地产业人士早在房改初期进行的，我们房协的老会长早在1998年就提出了建议，政府要负责建设住房保障体系，这个是当年建议的原稿和照片。但是我们看到了，这些年来，在推进住房商品化取得伟大成果的同时，忽略了一个重大的内容：经济适用房比例太小，廉租房基本没有建设。

　　随着房价的上涨，弱势群体的收入水平和商品房的价格是越来越远，这个是政府的公共职能不到位，却被误导为对开发企业的不满。所以在一段时间内，政府试图用发展商品房解决这个保障性的问题，他们想用企业的行为带动政府建设保障性的住房。这个就出现了2007年，全国人大和全国政协的代表委员们，说的那句话叫“我们只有房地产政策，而没有住房社会政策”，造成了我们前一段时间，商品房市场就像今年春节演的《不差钱》小品所说的情况一样。你看赵大爷带着孙女来到餐馆，一看这里面都是高档的菜肴，没有老百姓吃的菜，都是龙虾，鲍鱼和鱼翅，连一碗面条就是78元，老百姓吃的是小山鸡带蘑菇，就是大葱炒鸡蛋，他们真的没有。这个就像我们住房所需要的，一方面要建设商品房，另一方面要为老百姓提供经济适用房，经济适用房就需要政府补贴，不可以光靠老百姓自己掏钱买。小品里说的是什么呢？“说光点这两道菜还不够还要餐馆再赠送一个菜”这个就是经济适用房，只收土地出让金，不收其他的基本税费。就是这样的菜肴，有的老百姓还是买不起。那怎么样呢，就是要一碗不要墙的卤和白开水。当然，我们不可能在一个餐馆里要所有的菜肴，这个是小品中闹笑话的地方。这个是在餐馆里要不同的菜是不可以的。但是在大街上，政府要支持交不起钱的人来免费喝粥，这个就是联合会会上讲的，人人享有一个适中的住房。

　　这些建议在2007年8月份被国务院接受了，国务院明确说解决低收入家庭住房困难的作为政府的重要职责。在认识上认识到了，而且在去年10项措施拉动住房里面，把加快建设保障性住房作为第一项重要的任务。决定要3年投资9千亿建设保障性的住房，在这次全国人大的会议上，把中央政府出的钱从原来的2800亿增加到4000亿。认识是到位了，但是我们看到在最需要加快经济适用房、廉租房建设的2008年，地方政府却没有钱。不是不差钱，差的就是钱，所以就没有启动。这种住房的保障体制长期的缺失，导致了人们社会意识扭曲，人们是考虑降低房价，就出现了这样错误的认识。最后仍然要用市场的机制来解决保障性住房的问题。

　　这个就是我们认识在走向误区，是通过打压商品房的价格解决保障性住房不足的问题。最近一些人提出的“收入房价比”就是试图用低房价带动这种完善的住房体系。有的人杜撰了联合国的收入房价比，联合国哪里来的这个收入房价比？不要以讹传讹。你把农民工的收入水平拉平了，计算收入房价比，这个有什么意义呢？在全世界住房功能体系完善的国家，都是不同的老百姓，不同收入水平的老百姓享受不同的政策。这就是不同的人住不同的房。这个是讲的第一个问题：保障房的被忽略。

　　第二个问题，怎么治呢？就是乱医篇。糊涂人，却打压，内需市场。我们看到前些年，房价不适当的上涨，过快的上涨。什么原因呢？你把很多本来应当享受保障房的老百姓，也赶到商品房市场去了，就出现了不少的“房奴”现象，在这种情况下，人们试图通过市场的机制解决，所以专家和社会舆论就不断的呼吁，怎么样降房价，怎么样打击黑心的开发商，怎么样下猛药。我们看到本来的健全社会保障体系是应当以多种渠道，取得不同收入水平的居民，我这里不说各阶层。有的说不分阶层，但是收入水平不同，收入水平不同，应该是分灶吃饭，都应当吃饱。

　　前一阶段，主管部门采取了这样的四个办法对付房地产过热和房价上涨。第一个叫扬汤止沸。他们认为锅里的水开了，把锅里的水去掉一部分，就不开了。这个就是防过热，防通胀，就是打压房地产投资。在最需要房屋的时候打压了投资。所以锅里的水越少，就开得越快。前些年，我们看到很多房价上涨的原因是由于供不应求。

　　第二个办法就是鲍鱼切小。你不是买不起大房子吗，我把户型切小，你不就买得起了吗。就是把高档房子切小，就是4斤龙虾你吃不起，一斤的龙虾有没有，有还是没有？小户型代替不了低价房，小户型在北京三环以内都是三万一米了，老百姓怎么可以买得起呢？但是重新审查户型结构，耽误了房屋的产出，进一步的加剧了供不应求。

　　第三个问题就是火上浇油。全面招拍挂，催生土地高价拍卖，这个直接推动了房价的上涨。在这种情况下，我再三的提醒。不要抑制需求。毕竟国民经济是靠扩大需求来发展，不是抑制需求来发展。但是我们这些话没有起到作用。抑制需求的政策终于是出台了，他们的办法就是限制需求，限制购房。我们看到了，若干部门出台若干政策，打醉拳、乱拳，不支持老百姓买第二套房，提高增值税，这种措施我们叫过度的调控，你光一个政策出台可以了吧，这回一起来出台。这就使我们侯宝林先生过去讲的著名的一个相声，叫《醉汉》这个人喝醉了以后，他不起来，说自行车来了也不起来，三轮车来了也不起，说汽车来了也不起，救火车落了才起来，因为救火车轧人百轧。我们房地产市场发展得很好的，结果来了一个醉鬼，躺在地上不起来。最后是金融海啸来了，国务院开了救火车起来了，这才起来。他们虽然是起来了，但是他们对房地产的损害是严重的。有的人说，我怀疑这些人是中央情报局派来了，是专门搞这个的。

　　第三，唱衰篇，就是拐点论，忽悠得百业凋零。你光有政策不够，得有人忽悠市场。说深圳，首先是出现了房价的下降，结果被说成是全国的“晴雨表”。在这个时候，有人说拐点到了，建议老百姓3、4年再买房，你信不信房价要降，你不信我带头给你降房价看。尽管这种降房价引起了老业主的反对，但是还是为市场份额增加了0.6%而沾沾自喜。你卖房人说房价要降，老百姓怎么能不相信呢？我们看到前几年，政府部门说房价，说来说去没有用，卖房人说降房价真的是起到了对人心的重大影响。这就是不断的进行心理暗示，说房价要降了，你再买房肯定要吃亏啊。这就像前几年赵本山演的小品《卖拐》一样，不断的心理暗示，说你瘸了瘸了，最后范厨师就认为自己是瘸了，大忽悠的老婆说了，说别听他的。最后范厨师把她骂了一顿，最后走了还说了一句“谢谢啊”。我们看到从2008年起，我们的房地产真的是拐了，我们的房地产市场成交量大幅度的下降，销售额迅速的下降到19.5%，而销售面积下降了19.7%。我们拿着骑得好好的自行车，换了一副拐，这不光说的是我们自己，也是国民经济。就像雷锋塔倒掉一样，雷锋塔哄然的倒了，原因是什么呢，是大家拿砖，最后的时候也不知道这块砖是谁搬的，但是我们知道搬最后几块砖的是谁。鲁迅说，自己已有的是倒扣，占便宜的是奴才们。

　　第一年是卖拐，第二年就卖轮椅了，所以今年年初我们知道，诸多的人加入到大忽悠的行列，去唱衰。去年赵本山有一句名言，说前年卖拐忽悠瘸了，去年是忽悠嗫了。今年我们连保八都出了问题，那我们真的要坐轮椅了。出了这样的事情，我一直在找谁去说最后三个字，谢谢啊。最后真的是找到了。主管协会的负责人，最后表扬他们带头降房价，我就终於找到说谢谢这个人了。面对这个变局，我们采取的措施，不同于某一些企业。

　　第一，高价拍地，还是理性应变？

　　第二，是借势提价，还是稳定价格？

　　第三，唱衰楼市，还是鼓励信心？

　　第四，减少投资还是择机进取？

　　一，我不允许高价拍地。

　　二，我们看到一些开发企业，为了高拍价，千方百计的挤干最后的利润。我主张，房屋的涨价空间，要留给住房的居民，采取薄利多销的方式。大家看的图片，是我们在北京卖的房子，当时卖的房子是7、8千块一平米，周边是卖到一万多了，我们卖7、8千，这些房子事后都涨到2万、3万块的房价，所有的购房居民都得到了好处。尽管有一些房子的二手房在去年的市场萎缩里面，从2万一平米回落到一万八，但是居民没有受损失，因为他们从我们手里买的房也就是8、9千块钱一平米，但是涨上来的价格落回去了，没有受到实际的损失。

　　三、我们看不少人的唱衰楼市，里面有不少的房地产企业家，我不同意唱衰楼市，因为我们本来卖得就不高。我们和一些协会不同，我有一副对联是挂在这里“明知迟早改造奋力加固黄河堤”我们是想方设法，减少它的改造。下联“看出将要垮塌抢手拆砖雷锋塔”这个不是我们做的，但是是业内人士做的，到底是谁是谁非，我相信人可以判断出来。

　　四、要加大投资。

　　我们看到，首先是党中央国务院要求引导房地产市场。经济工作会议把扩大内需保卫保发展的根本的途径。怎么保发展，怎么来解决经济的下滑问题？这里我引用了苏文茂先生的相声《橡皮膏》说一位先生，爱喝酒，到就捱打。有一次又喝醉了，结果找了一块橡皮膏贴上了，第二天老婆也打了，他说我没喝醉啊。原来他把橡皮膏贴镜子上了。有的人说，每个人发100块的消费券，就拉动内需了，这个主要是买什么呢？就是农副产品和烟酒了。真的是拉动经济，钢材，水泥，电力和能源，这些国民经济真正积压的产品还是要启动房地产市场，因为房地产市场才是我们积极启动的。廉租房一年投入3000亿不少了，但是房地产一年投资的是3万亿。

　　中央采取的措施，第一项就是强调，扩大住房消费的重要性。

　　第二项，重申“房地产业是国民经济的重要支柱产业。”

　　第三，政府在房地产投资可能下降的情况下，加快政府投资建设保障房拉动经济的增长。

　　第四，实行积极的财政政策，减免税收。

　　第五，放宽金融。虽然这些经济没有带到房地产企业，但是二套房贷已经是开始引进了，老百姓买房有了更多的金融杠杆。

　　第六，重视舆论导向，要求营造良好的氛围。

　　第七，支持地方政府出台像购房退税，购房入户，户型松绑，信贷等一些政策。

　　五、讲讲胶着篇。现在中央虽然在提倡信心，鼓励信心。但是唱衰的仍然是不少。据媒体报道，所谓的建设部的专家和建设部的干部，说房价还要下降，得出的结论是大家不要去买房，某一些专家和某一些媒体组成了唱衰大军，天天在那里唱衰楼市。最近是楼市明显的回暖，结果有一些媒体是加紧唱衰，特别是像影视媒体，像中央台某台，说主持人买房了，说广东省买房了，广东省发布了15条，给了房地产政策，给了开发商喘息的机会，把众多的人逼回到售楼处买房。他们呼吁一定要让房价理性的回归，呼吁让房价的降价来得更惨烈一些吧。

　　我们知道，好不容易把醉汉从路上拉起来了，但是救护车为什么开不过去呢？原来又出现了一个醉汉躺在前进的道路上。我断定这辆救护车是不敢轧过去的，拉起来的决心也不大。只能是什么时候这些人自己知趣了，我们的救护车才可以开出去。其实，老百姓购房就是一点，就是房价降下来。有的问老百姓你为什么买房呢？说我判断房价不会降，或者说我判断房价会升。买房不是买电器，买房像买股票，是价格不降了，或者是升了才买。所以，老百姓即便知道开发商买房的时候也签一个协议，保证房价不再价了，再降就赔给我。

　　有一个良好的舆论氛围，要管管媒体了。我不是说在座的媒体，就是影视媒体。因为影视媒体拿不到房地产的广告费，他们就是毫无顾忌的唱衰。拉多维亚的政府就把唱衰经济的主持人关起来了。主持人有一个另外一个观点，就是萨尔瓦多，就是不断的和政府作对。台湾也是这样，不断的抨击政府，最后组成了一个民主进步的一个党。我想起一个邓小平的一句名言，要警惕右，但是主要要防止左。香港媒体和我们就不一样，香港房价大幅度的下跌的时候，他们也唱衰过，但是他们看过香港楼市的下跌给香港带来的损害后，他们想了一些办法。在2003年由于我和中房集团想去香港买一些房子，作为大陆的旅游度假。香港就抓住这样的契机，大肆的炒作了一个不真实的消息，说我们投资200亿，收购香港的全部的居屋。这种消息，媒体持续发布了三个月，一个月发布了100多篇，这些媒体的效应非常大，它在3天之内就造成了香港楼市剧烈的反弹。一个礼拜之内，香港的楼市就转变回升了。

　　他们说是中央救市，其实不是我们救市，是香港媒体帮助他们恢复了信心。董先生在回顾后来的一段惊心动魄的历史时，他说，什么价格都能跌，房价是跌不起的。我把这句话在去年5月份传递给了媒体的朋友，有的不大讲究新闻真实的媒体朋友，就说成了我对中国现实说的了。他们南方添油加醋，把说房价降不得，变成了万万降不得。这样一演绎可不得了。网民集体骂，骂我是“开发商的走狗”这个是我最想不通的，我当了17年的开发商，怎么是变成了走狗了。

　　最后是，全凭市场信心。中央强调信心，信心比黄金还宝贵。在坚持信心方面，我们要求要把政策出台。有的中央说，我有的政策还没有出台，还要进一步出台。我听过一个笑话，就是你把第二个靴子扔下去，结果听了以后，中央就站出来说话了，说今年没有进一步的房地产政策。就是不会有第二只靴子。结果，这个又被歪曲了，说今年不会有房地产出台，说成不会有利好的政策的出台。

　　现在我们看到了楼市的恢复，中央保发展的政策初见了成效。为什么这样呢？我认为第一是老百姓的刚性需求还存在的，现在的城市居民和农村居民都需要房产，而中国的城市化过程不光是拉动了中国，而且它可以拉动社会的经济。旧城改造也是一个原因，再一个是中国的人口在增加。现在我们每年出生的孩子就是两个保加利亚，两年合起来就是一个加拿大。再一个原因是老百姓不缺钱，老百姓有得是钱，去年不买东西，他们储蓄额增长了26.3%。第三个原因是老百姓开始相信房价不会下降。这里涉及到一些专家，所谓的专家们，他们在别的方面是专家，在这方面不是专家。他们认为空置会造成房价的下跌，因为有多少的空置房，所以未来会下跌40%到50%。其实他们不懂得，房地产要有一个基本的规律，就是空置和供应不并存。因为地域性，结构性，心理性原因，并不是中午吃了菜，下午就不做新菜了。不是服装店夏季的服装没有卖完，冬季的服装就不可以再推出了。现在的中央和国务院正在进一步的鼓励信心，目前市场走势如何预测呢？我认为它将取决于信息派和唱衰派的博弈。房地产是一个周期性的方面，在低谷期之后，将会恢复发展。

　　历史经验告诉我们，每当发展的时候，房地产总是领先发展，成为一个先导产业的特点。每个经济的发展，都会造就出一批新的房地产大企业。我们看到，在80年代，90年代，和90年代末期，三次经济发展造就了三批房地产的大企业，那么，目前，我们面对的是第四次的发展。第四轮谁会进入房地产业呢？现在大量的金融创新，由于是房地产允许社会资金等，下一步将是金融和房地产的结合，是诸多的金融机构通过金融产品进入房地产业，成为投资商，由此形成了投资商和开发商的细分和合作，时间到了，我就不再继续往下讲了。我认为，我们今后面对的是这样一个新的市场的形势，新的市场形势需要我们有前瞻性的认识，相信，房地产业有光明的前景，中国经济有光明的前景，就讲到这里了，谢谢大家！

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