城市化需求

　　在今天而言，任何一个房地产企业离开中国城市化的背景来谈论企业发展显然是不恰当的。从另外一个层面而言，城市化是中国社会现实对城市的需求，这一点任何中国政府都在强调中国的城市化过程中的机会。

　　中国的另一个现实在于，在大量的内陆城市，地方政府成为当地城市化的主导者。站在这个层面我们或许能够理解张玉良“做政府想做的事情”理念。

　　2007年，张玉良最多的话就是不拿“地王”。但不拿地王的另一个困境则在于，随着时间的变化，地方政府所主导的城市化过程中，地方政府对城市开发显然具有了更高的要求，他们希望发展商能够综合的为他们解决城市化过程中的业态问题。

　　这是绿地近年来产品不断转型的核心，并最终定型为大规模的综合项目开发的关键。进军商业地产本身是持有型物业和住宅地产的相互补充，这是理想的房地产开发模式。稳定的租金回报率和住宅本身快速滚动的资金一旦形成正循环将会体现出其互补的价值。

　　但从我们的理解而言，绿地即便有持有商业地产的需要，也未必会在近年来如此坚定的执行其综合开发的策略。从更现实的层面而言，绿地的产品转变是因为城市本身有需求，地方政府不希望廉价的引进那些仅仅开发住宅的房地产商。

　　并非说综合性项目的开发本身对开发商的综合素质要求会迫使开发商放弃某种选择。事实上，绿地有多年经营社区商业的经验，只不过这种社区商业经营的经验一旦放到更大的平台上如何把控的问题开始显现出来。

　　万科的选择是将商业更多的交予合作方去经营，例如说他们可以选择凯德置地这样有经验的发展上来分担其商业部分的开发，而万科本身则执着于住宅。

　　但绿地显然不希望这样。综合性项目开发的在满足地方政府对项目要求，并能够获得价格低廉的土地的同时，其弱势则在于后期建设资金投入更大，周期更长。

　　对于此种项目，大多数房地产开发商会选择“住宅养商”的方式，另一个困境则在于商业业态的成熟周期制约了住宅本身的销售。绿地必须打通整个链条，并且缩短本身商业业态成熟的周期，于是，绿地选择了多元化。

　　但仅就目前而言，绿地的多元化依然在路上，在多个业务开始为绿地整体贡献利润的时候，绿地围绕房地产业务的产业链条整合是当前中国房地产行业最具挑战性的课题之一。

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