严控财务  成本“对标”

　　万科建安成本近年来一直没有得到很好的控制，而在2008年这一点显得更为突出。

　　对此，徐洪舸表示，万科对旗下楼盘计提的存货减值准备是充分的，将由总部来把握这些重点项目。徐洪舸还表示，将广泛采取“成本对标”以降低建造成本。“以后500元的装修标准要做到750元装修标准的效果，”

　　郁亮也重点提到了“成本对标”，他称，万科将在不同城市、不同项目之间开展广泛的“成本对标”，来严控成本。

　　业绩不佳  郁亮遭炮轰

　　在会议进行到后半段时，有投资者向郁亮发难，“为什么保利的业绩还能获得大幅的增长？为什么保利2008年的拿地成本比万科低得多？”面对这一问题，郁亮一度很激动，他说：“我不服气，现在的情势下，比速度又有何干？而且土地位置不同！我们仍然认为，万科真正的对手是中海！与我们旗鼓相当的始终是中海！”最后，肖莉不得不出面解释，她再三强调，保利2008年新进入的城市包括：丹东，长沙都是地价很低的城市。但是显然，这种说法略显苍白，个别城市无法对平均购地成本产生如此巨大的影响。

　　还有投资者质问为何营销成本上升如此之快，郁亮以发展较快，需要放权，需要单兵作战为由草草解释。

　　地王差点被用来“养猪”

　　有投资者问到北京大望路等天价地是否会在09年开工的问题，郁亮表示，万科真正的地王只有两个，一个是福州地王，一个是东莞地王，他表示，东莞地王现在是棠樾项目，一期销售已经基本完成，万科东莞公司甚至因为无货可卖而成为万科所有区域公司唯一春节关门的。而万科福州地王也因为采取了独特的销售手段，20人的团队取得了3亿多的销售成绩。东莞和福州公司都获得了集团的奖励。他表示，北京的大望路项目09年会开工。

　　郁亮表示，他曾对福州公司发话，“这块地王项目反正赚不到一分钱，如果找不到办法盈利，我决定养猪！养猪还能挣点租金回来，等到下一个高潮再开发。”最后，福州公司对不得不想出对策降低成本，这块地才得以开发。

　　分析：2008年万科成绩单

　　2008年是20多年来，万科第一次出现业绩下降。

　　仔细分析，它的年报有喜有忧。

　　33%的净负债率；200亿的银行存款；经营活动现金流从07负100亿下降至负3400万；在富力复地首创等大型房地产企业忙着在A股发行公司债的时候，现金流为负和负债率高企的问题在万科这里已经被解决得差不多了。也正如外界此前所猜测的，相比把握抄底时机，万科更加重视安全性。

　　年报数字显示，万科企业运营成本的快速上升吞噬了本不丰厚的利润。

　　万科的营销费用上升55%，毛利率下降2.34个百分点至27.9%，而07年3500元/平米的高地价项目09年才陆续进入市场。

　　此外，万科09年计划新开工面积403万平米，这已经是在08年大幅下降40%基础上再次下降23%；一向是万科的制胜法宝的快速销售也渐行渐远，存货周转率从2.4年上升到3年；

　　而万科在各个城市的经营成绩也是不一样的。08年珠三角收入176亿元，长三角166亿元，各占38%和32%，但珠三角8个城市贡献了22.9亿净利润，占全部净利润的52.5%。深圳和广州两个城市的净利润贡献高居榜首。成都和南京两个城市则出现亏损，各为1.5亿和2.4亿元。

　　据了解，由于意识到珠三角逐渐被边缘化和区域地位的不同，万科从前几年开始一直在有意识的加大长三角的投资，但是2008年的年报说明，万科在珠三角之外的城市的扩张很多是失败的，万科仍然严重依赖于传统盈利能力较强的深圳和广州区域。

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