创新卖楼  营销“加油卡”

　　万科的单人营销成本较高在业内是公认的。2008年万科的营销成本大增55%，受到部分投资者的质疑，对于09年的营销，万科不得不更加重视投入产出比，甚至部分以前万科甚少使用的“雕虫小技”如大量发短信息也开始被万科采用。

　　郁亮在会上则表示，福州地王项目销售过程中，为了节省营销成本，采取看楼送加油卡的活动，当天就来了4000台车，由于数量太多，为了节省20块钱的加油卡的工本费，最后直接发100元现金。原本3000元每人的营销成本硬是被降到了100元。郁亮还表示，东莞和福州公司还开展了看楼送100元钱的橘子的活动，也取得了很好的效果。

　　具体负责运营的副总裁徐洪舸介绍了万科2009的销售策略，他表示，2009年万科的销售将不以总额为目标，将放弃传统的高举高打高成本的营销模式，“一整版广告，只换来5个电话，三个客户。”他如此反思以前万科的高成本营销模式，他同时表示，将通过研究客户的家庭圈层等手段创新营销手段节省营销成本。

　　他表示，东莞公司曾经推出只要是开宝马奔驰来看楼就送50元的加油卡，结果居然有100多辆奔驰宝马车来看楼。他还称，成都公司曾经尝试过在机场拉客人去看楼，在这样的攻势下，不少平时生活在江浙一带的四川人回成都后买了万科的房子。

　　而砍掉户外广告牌等被认为花费昂贵效果不佳的的营销方式也成为万科节省成本的首要选择。

　　“减震强兵”  减少管理层级

　　“万科在500亿左右已经停留了两年，进入成年阶段，这个阶段海尔和华为都经历过，所以要从管理方式上打造新的平台。”

　　郁亮称，万科已经开始进入了成年阶段，“不能再穿童装了，”要着手打造新的管理平台。

　　郁亮还表示，万科将开始“减震强兵”计划，旨在减少管理层级，以高管理效率，“以后大的区域公司只准配3个副总，中型的只准配两个副总，小型的只准配1个副总。”

　　大规模挖人  启动“行业精英”计划

　　2000年万科制定了名为“海盗”的挖人行动，从中海挖来了大量经过严密的人才培养体系培养，对成本控制和流程有非常深的了解的中高层精英。

　　郁亮在会上主动透露，万科已经启动旨在从其他房地产企业大规模挖人的“行业精英计划”，“向优秀同行招手，类似与10年前用过的专门从中海挖中高层的‘海盗计划’”，郁亮在会后和意犹未尽的投资者交流时表示，这次挖人将会主要挖中高层，“既然其他公司有些比我们做得好，干嘛不把他们的人挖过来？”

　　学习中海好榜样

　　在万科的发展中，中海一直是学习的榜样。

　　郁亮在会上表示，这次高管全部没有2008年的年终奖，不是到了穷得发不出奖金的地步，也没有到需要不拿奖金来跟股东交代的地步，而是为了让万科的管理层团队记住这一年。“以后说到万科的增长时，会说到2008年没有增长。”

　　他提到，中海在1997年亏掉的钱相当于过去十几年的所有利润，所以记住了1997年，现在是一个成熟的公司，中海只有一半的规模，却跟我们的利润差不多。而且在2007年高峰的时候定力非常好。

　　对于中资地产股的超跌，他对投资者开玩笑表示，复地和首创的市值才十几个亿，但是光项目就不止值那么多钱，“希望你们哪位可以把他们私有化然后把项目卖给我！”

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