春节后广州楼市继续回暖，尤其2月楼盘交投活跃程度可比08年十一黄金月，预计整月签约套数将远超5000套。合富辉煌集团市场研究部报告认为，当前置业者市场预期改变，看好后市，致前期受抑需求持续释放，广州楼市激活路径或在中心区与外围区交互影响中持续推进。

　　合富辉煌集团市场研究部对阳光家缘即时监测显示，2009年2月份广州商品住宅签约套数环比1月份继续回升，同比上年2月增幅更加明显，仅前三周签约套数即达4350套，预计整个2月份商品房签约数将远超5000套。

　　合富辉煌集团市场研究部对各大楼盘实时成交监测同样显示一派暖春气象。2月14日即出现了09年第一个日光盘，光大花园水岸榕城北区首期开售当日，到场客户超3000人，开盘三小时内434套单位即告全部售罄，成交额逾4亿元，广州楼市久违的"开盘即封盘"。此外，珠江新城领峰2月份头两周也成交近1亿元，隽峰、金域蓝湾及兰亭御苑等中心区楼盘均取得突出成交业绩。

　　报告分析认为，2009年1、2月成交数据表明广州楼市在持续稳步回暖，而其成交内涵(结构)则有了一些新变化，尤其置业者方面。

　　一、市中心区的优质物业产品带动需求入市。在2008年11、12月商品房签约成交重心明显外移，而在近两个月市中心区交投更为活跃，这部分置业者对中心城区新近推出的优质产品价值认同度较高，价格敏感度相比有所下降。虽然近期楼盘价格并未有明显下调，但毕竟市区高品质、高性价比住宅产品供应具有稀缺性。新增产品推出后，价格承受力较强的换房置业需求开始释放，果断入市。

　　二、新政作用开始起效，置业者预期改变。合富辉煌集团市场研究部对主要楼盘成交客户监测表明，置业者对宏观经济及楼市走势信心较强。最近国务院公布的一系列经济指标显示，我国仍处于应对危机的关键时期，但宏观经济表现明显优于其他国家。他们认为，国家挽救经济的措施已经开始产生作用，加上临近的两会有更多利好的政策出台来刺激经济。总体而言，潜在置业者对未来经济走势出现了分化，不再如08年下半年看空整体经济面。

　　此外，银行房贷新政及执行细则逐渐明确，对于首次置业和改善型置业均能获得支持，置业者开始重新评估置业成本和入市时机。尤其对改善型置业者，随着政策惠及面扩大，其市场预期也产生了相应变化。

　　三、近期股市的回升，也可能是促成客户购买的因素之一。过去几个月股市已经构建出阶段性底部，从最低的1600多点，到近期高点的2400多点，整整超过800点的升幅，这一方面印证了经济信心的恢复，另一方面则使部分潜在置业者购买能力显著增加。

　　四、经历近一年半的调整，广州在售商品住宅价格已有较大幅回落，市场需求基础有所扩大，购买力储备也比较充裕。在2008年底广州个盘楼价降幅逐渐收窄时，即为首次置业、首次换房甚至多次换房置业者置业创造了较好的条件，多项新政利好落实后，入市时机即开始形成。据国土及房屋资源管理局公布全市09年1月成交均价为8014元/平方米，合富辉煌集团市场研究部在剔除了相对保守的通胀率后推算得出，当前房价平均水平已回落至07年初的水平。虽价格寻底、确认的过程仍在继续，但大部分楼盘价格已调整至低位，接近底部。置业者据此判断入市的风险不大，而选择提前入市，更能取得产品优选权。

　　据人民银行公布，到2008年底我国存款总额46.6万亿，居民储蓄存款所占比为47%，总额21.8亿，而定期存款在居民储蓄中比重达63%。居民将部分资金投向率先经历调整、房价处于低位、且渐趋平稳的房地产市场，改善居住条件，也是理性选择。

　　五、首次置业需求率先入市，换房置业需求快速释放。2008年十一黄金月后的销售淡季，广州商品住宅月销售面积仍可基本稳定在45万至50万平方米左右，其中外围城区比重显著增加。据广州市房管局公布数据，2008全年外围区成交量占比36%，而08年12月和09年1月外围区成交份额分别达48%和49%，并且促成了上述两月全市均价骤降。外围销售活跃支撑成交量、拉低成交价格，表明发展商的前期价格调整策略起效，也表明指向外围的不少首次置业者对当前价格逐渐认可。发展商定价，置业者定量，这对供应方和需求方都是一种信心支持。

　　随后中环广场、光大花园、领峰等等诸多中心区优质项目全力推出新货，换房、投资置业者迅速出手，市场成交重心又转回中心城区。

　　六、整体供求形势并未逆转，进一步激活首置、换房需求仍是楼市全面复苏的关键。据合富辉煌集团市场研究部统计2009年1月，广州全市商品住宅新增供应同比下降42%，但由于2008年全市消化率创出近年新低，仅有68%，2008年底的全市余货约2.7万套，所以2009年1月份可售货量与2008年同期相当，供应充足。显然这种总体供求形势短期内还不会改变。

　　虽然置业者信心已有明显恢复，近期相当部分楼盘成交活跃。成交动力先主要来自于外围性价比优势，后主要来自于中心区供应稀缺性和增值前景，主力客群也从首次置业者转到多次换房置业者，但下一阶段市场的全面复苏，关键仍在于激活首置和换房刚需，市场供应方犹需保持谨慎、理性态度，把中心区市场成交活跃的积极因素再次延展至外围。

　　广州房地产市场先于国内宏观经济开始调整，近期又呈现先于宏观经济激活迹象，对提振地区经济发展无疑是一个有利支持。但当前供求形势并未逆转，而且国家仍处于应对全球金融危机的特殊时期，市场全面复苏的关键仍在于，维护置业者市场信心的稳步恢复，保持稳定的、可持续的成交形势，冒然提价甚至惜售是不合时宜的。

·中关村 借壳者鉴 09/02/23

·黄光裕死结 09/02/23

·广州：拟用国企历史用地建保障房 09/02/23

·富力高层因业绩差遭调迁 09/02/22

·福建出台14条提振楼市 09/02/22

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源：观点网”字样的所有文字、图片等稿件，版权均属观点网所有，本网站有部分文章是由网友自由上传，对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如对稿件内容有疑议，或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请您速来电020-87326901或来函guandian#126.com（发送邮件时请将“#”改为“@”）与观点网联系。