主持人：谢谢梁上燕女士的精彩演讲。接下来是进行最后一个环节，是年度精英对话环节，这个主题就是本次论坛的主题“熊市当中的房地产”。

　　我们有请主持嘉宾，还有对话嘉宾。

　　有请中房集团理事长孟晓苏先生，还有资深财经评论人士叶檀女士。

　　接下来是著名经济学家、央行政策货币因为会委员、国家经济研究所所长樊纲先生先生，还有著名经济学家，建设部政策研究衷心的陈淮先生，恒基兆业地产中国有限公司顾问田国强先生，广州新城市投入控股集团董事长、香港科技大学工商硕士曹志伟先生，广州云星集团、福建福晟集团总裁潘伟明先生，星河湾集团副总裁梁上燕，合富辉煌地产首席分析师黎文江，还有海尔热水器中国区市场总监李胜君先生，让我们以热烈掌声请各位上台就坐。

　　接下来时间交给孟晓苏和叶檀女士。

　　孟晓苏：在座都是房地产专家和房地产的成功企业家，应该说樊纲先生，陈淮先生不仅在宏观经济上很有造诣，而且也对市场进行了了解和学习，现在好了。在台上的嘉宾包括非常了解香港和国内市场的田国强先生，还有在国内取得成功的企业家，包括曹志伟先生，潘伟明总裁、梁上燕总裁，还有非常了解广东省市场的“广州通”黎文江先生，还有受产业相连的相关产业，海尔热水器中国区营销总监李胜君先生。

　　我们今天谈熊市下的房地产，现在整个中国经济形势不好，甚至可以扩大到世界经济，这就是熊市，同时可以结合谈房地产。

　　我们都看到房地产的急剧下滑，特别是在广东这个市场上是重灾区，深圳房价下跌18%，广州房价下跌8.8%，至于其他省市都有不同程度的下跌，这说明真正房价下跌是这些地区，我们各位都身陷其中。

　　现在也好，我们现在也不担心老百姓哄抢房子了，从牛市到熊市变化过来也就是一年的时间，我们现在就需要想一下，我们的中国经济和房地产业怎样会走到这一步呢？与世界金融海啸有什么关系呢？在中国还会维持多久呢？这些问题，我们首先有请樊纲教授谈一下。

　　樊纲：熊市不熊市我认为有两点需要谈。

　　第一、如果有大牛市，后面一定有大熊市，泡沫是要破的。在调整的时候会矫往过正，泡沫越大，调整的程度越深，美国也是这种情况，中国也一样的，哪一些地方过去很热，现在就进入调整得越厉害了，如果以前平稳，现在就平稳，是相对的。

　　第二、熊市不熊市是一个相对感觉问题，如果大家把刚才孟总说的大家担心抢房子当成抢房子的状态是不正常的，这个不是市场的正常状态，这个不是市场的正常状态，我们不是把那种状态当成正常的状态，我们状态是努力才可以卖房子，要过得很好才可以卖房子。

　　因此，“熊”的情况还不太深，我们需要进行调整，如果不努力的话，一直都不会好的，现在在市场不好的时候，我们比不是市场的情况，比的就是自己的盘子，自己是否可以做出像星河湾这样的好楼盘来，做出好楼盘来，这个是很重要的，在熊市的时候需要多想这些事情。

　　孟晓苏：国际金融海啸和中国房地产目前的困境有什么关系？

　　樊纲：这个关系不大，中国房地产主要是我们自己的事，主要是这几年有波动，现在进行调整。与国际上没有什么关系，与金融危机的关系就是金融危机引起大家的恐慌，大家就保持一种观望的态度。

　　孟晓苏：还想问一下陈淮先生，虽然您说是代表个人，毕竟您了解的情况也很多。

　　陈淮（先生）：您问什么呢？

　　孟晓苏：我们可以随便聊。

　　陈淮（先生）：孟总说熊市了，我就想现在房地产真的是熊市了吗？我曾经想说过一个故事，一年以前老大拿钱买股票，老二买基金，老三买美元，老四买黄金，第五买了Q，老六买了期货，老七投资石油，老八买了房子。这个过程中，这八个人里头，谁最幸运呢？请回答。这和全世界的股市，债股、楼市，贵金属市场以及大众商品市场相比较，中国的房地产市场到现在为止仍然是最稳定的，成数性最高的投资品市场。

　　孟晓苏：现在对金融海啸的看法有三种，第一种是乐观看法是V型，很快可以过去，两年可以过去，第二种看法是L型，是需要比较长时间才可以过去，第三种看法是S型，认为是持久的低迷。我们不说国际，您们说中国房地产什么时候可以走出低迷？谁回答都可以。

　　潘伟明：原来不敢买房子的，现在都买了，明年后年要等“鱼儿”长大，我们现在做一线的房地产，现在开盘10层以下的好卖，尤其是2、3层的好卖，比较大面积也好不太卖，有90平方米、120平方米和140平方米的，120平方米又比140平方米好卖，现在我们做普通大众化的，做普通的，大部分都是高层好卖，我98年开始做房地产，当时96、97、98年到2003年都在徘徊，我估计这几年会徘徊，但是价格会大跌，大跌的时候还需要看成本，06、07年买的地现在有一些需要保本，有一些亏本卖，不可能再跌，跌了就没有人买地了，所以我认为房地产三、四年不会再买地，因为绝对没有这么快走出低谷。

　　孟晓苏：不会太久，广州的房地产市场会是一个什么样的形势，需要问一下“广州通”黎文江先生了。

　　黎文江：刚刚说广州房地产下降了8.8%，但是从广州国土房管局的数据上看是上涨了10%，国家发改委的数字不太清楚，是因为去年买房子大部分是投资者在买房，所以价格高了，今年是首次置业的人买房，他们选择的价格不一样。

　　另外，去年买的是城市中心区的高价房子，譬如在珠江新城，今年是低价位的房子卖得多。

　　最后，去年是在中心城区，今年是在外围买的房子比较多。

　　所以，发改委的数字没有考虑到投资者或者自居的平衡数字，所以他们认为是下降了。是结构上的下降，而不是整体楼市的降价，去年是8599元/平方米，今年1到10月份9475元/平方米，上扬了10%。这是我个人见解，不一定对。

　　孟晓苏：我们的房价可能真的没有经历过大起大落，但是香港是经历过大起大落的，我们想请田国强先生谈一下。香港现在的情况和未来的走势是怎么样的呢？

　　田国强：过去20年，香港经历过两次熊市，最厉害是80年代，80年代主要是两个问题，80年代房价最低的时候是1983年，83年面对两个大问题，第一个问题是中英谈判。1983年英国女首相在人民大会堂与邓小平谈完话之后走出来笑的一下，结果股票掉了。之后四年房价下跌了50%，当时很多人移居到新加坡和澳大利亚，到1985年的时候就往上涨了，当时是淡牛市，一直到1997年的时候，房价上涨得很厉害了。

　　举一个例子，1983年我们卖了一套别墅，300平方米，价格是100万，跟广州周边一些楼盘价格差不多，同一套房子在1997年3000万，是30倍，所以香港房地产的泡沫是比国内房地产泡沫严重的。

　　之后到了97金融风暴，风暴的时候，房价下跌到30%，这个数字还没有停止下降。

　　孟晓苏：这个数字我知道，董建华以前对我说过，金融风暴香港房价下跌了60%，非典时候是下降30%。

　　田国强：董建华是有贡献的，金融风暴之后，别墅房价下降70%，平民房价下跌了60%。

　　孟晓苏：是不是有一些人房价下跌就买房了？

　　田国强：有一些数据，当时还有很多人买房，到了1998年市场不好了，股票也下跌了，再降了，有一些人在房子便宜的时候买的，后来全部套进去了。在97年的金融风暴，香港的开发商倒下去不多，因为香港房地产经历过几次风暴，香港的房地产商知道在市场好的时候怎样做，怎样控制风险，所以包括97金融风暴，还有最近的美国金融风暴，香港的开发商倒下去的不多，这是国内开发商同行值得学习的地方。

　　我办公的地方是香港最高一栋的国际金融中心，去年最高峰的时候租金是2000元/平方米/月，大概是中信广场的8倍，当时雷曼是我们其中一个租客，到现在租金往下掉了20%左右，这是香港办公楼的租金，我们还比较幸运，这栋楼在中环，外围的办公楼下跌得很厉害，下跌了50%。住宅方面的数据是一般住宅下跌了20%，豪宅下跌了30%，是大概的数字。

　　孟晓苏：我想到刚刚黎文江问陈淮的问题了，是促销降价还是坚持不降，当时我卖房子的时候是比较好卖的，我刚刚到中房的时候是92年，大家当时拿计划指标，当时我问一个人有多少指标，他说有400万的指标，我就给了200万的指标他，当时卖房子就很好销售，现在卖房子就很难，当初这个问题怎么问呢？

　　黎文江：06年房子均价是6800元/平方米，1到10月份成交量是763万平方米，今年1到10月份是9475元/平方米，成交量是500万多平方米。当时一共总金额是473亿，今年均价下降收的钱是426.8亿，仅仅少了26亿，也就是说，收入虽然减少了10%，虽然成交量多，但是收的钱也差不多，所以我刚刚说低价促销并不是一个好的方法。

　　孟晓苏：曹志伟董事长，潘伟明总裁，梁上燕总裁，这些都是在广东有名的企业家。每一个说一下吧。

　　曹志伟：我们前一段时间是关起门的，发生的事情就是没有预约的，硬要看楼，我们没有让他们看，这也可以说是囤货，牛市是卖概念，熊市是卖产品，卖概念不是说东抄一点，西抄一点，但是很多时候我们看到卖的是垃圾，好东西会抢光的，垃圾也跟着卖，前一段时间卖废铁价格很高，但是原油价格下降了，废铁价格也下降了，很多就亏本了，熊市就需要卖好产品。

　　潘伟明：我认为房地产需要跟每一个企业的抵抗力有关系，现在多数企业是比较困难的，包括我们本身都很难，但是在难的时候如何走出困境，如果别人做120平方米，自己做90平方米就没事，现在问题是05、06、07年拍的地现在怎么样办？当时土地拍卖成本比较高，如果现在还按30%的税费收，因为现在的建筑成本比05、06、07年高的，最惨是08年上半年做，08年下半年卖的产品，当时的钢材就6千多元/吨，目前唯一办法就是开源节流，把最好的房子卖掉，节约就是控制成本，在这个过程中突围，这是一个突围的出路。

　　曹志伟：大家都说开源节流，开始开源节流的话限制了房子数，中国缺是好房子，说大户型不好卖是错的，在熊市当中谁买房子呢？是真正有钱人买房子，房地产消费来说，对于有钱人来说，这个比例是很少的，所以关键还是产品好与不好，我们的楼盘当中，最大就是最好卖的，需要看自己的客户群定位不一样，如果对象是低端的话可能受影响就比较大，现在政府政策是人人有房住，不是人人都买房，不能号召大家都买房。

　　梁上燕：我想凡事没有绝对，大家都说熊市，譬如像一瓶水，只有半瓶的时候，如果悲观就觉得是半瓶怎么办，但是乐观的话就会想我们还有半瓶，10年前起步的时候，我们什么都没有，如果企业可以把自己放在后来者的姿态，就像我们10年前一样，重新看待自己，这个时候可以反思重新调整，如果把自己放在后来着的角度，反思一下自己原来只有一两块地怎么做的时候，这个时候就知道自己怎样做了。

　　今天在这里一半可能是老板，有一半可能是策划销售员，有一些老板也有一些从清华理科出来的可能认为产品很重要，但是营销也需要有思路，以前是好酒不怕巷子深，现在好酒还需要勤邀客。

　　现在中国的可乐是卖美国的和精神文化，所以他们有自己创新点和思想在里面，因此，我们需要注重到每一个地方固有的人脉，人脉，这样的话，每一个产品都有好出路，关键是好的品质和好的消费者沟通，这里面不是虚的，我们还是需要有这样一个理念去实现，从这个当中去引导。

　　孟晓苏：我们还需要关注到相关的产业，现在钢材、水泥都降价了，例如家电也是相关的产业，我们是非常关心相关产业的情况。请李胜君谈一下。

　　李胜君：我们事实上还是有很多机会的，市场还是有的，大家在冬天不要学冬眠，要学会冬泳。

　　同时，我们还是有用户的，我们在冬天的时候有很多的应对办法，在这个不调整价钱，一些产品与房地产有很大的关系，我看过一篇调查，这个报告说13%客户在房子当中配备热水器，有11%不愿意配备热水器，我们产品定位是为用户提供源源不断的，安全的热水器。

　　这样的话，我们需要做好营销网络，服务网络和配送网络，我们是关注用户的需求，与房地产商共同合作，跨界合作。

　　孟晓苏：李先生说在冬天不要冬眠，要学会冬泳，我们房地产企业也应该有这个思想，现在有一些房地产企业完全被房地产绑架了，我们是否可以进行经济转型，做一点别的东西，例如可以学澳门做博彩，学香港做出口，海运，也可以做金融和高科技促进经济转型，让我们成为国际金融大老板，我们是否可以转型，才可以不依赖房地产呢？

　　樊纲：经济基本理论是有什么生产要素就可以生产什么产品，我们70%劳动力是只念过小学的，要么是农民工和农民，我们基本形态是什么大家都清楚了，还有60%没有进城，这样的话，我们住房和基础设施不做的话，做其他就很难了。

　　你们这些大腕可以做别的，但是我们还需要了解自己国家的国情，我们反过来需要回归实业，回归我们基本要做的事情，然后扎扎实实想我们基本就业问题，基本民生问题，基本城市化问题，这些问题都还没有解决好。现在农民回乡了，所以我们需要重新思考所谓的转型的问题。

　　孟晓苏：房地产在相当长一段时间内都是国民经济的支柱产业和主导产业，这个很难改变的，现在有请叶檀女士做一个总结。

　　叶檀：我刚刚听各位说了之后，大家知道我一直说话比较直，写文章也是这样，今天聊天如果有得罪的话请抱歉。

　　其实本意是好的，我想归纳几点。刚刚樊纲说一个挤泡沫的问题，泡沫大了就该挤，但是挤了之后，经济周期始终是大起大落的。

　　同时，我们国家老是说开发商无良，还有一个问题，事实上是土地价格也是一个问题，我们一直在制度性的挤泡，也一直在制度性的造泡，譬如说土地价格降不了。

　　房地产如何活呢？大家使用的方法也不一样，很多开发商都有很多方法，有一些实在活不下去了就退地拿现金，这是一个方法，还有一些拿地卖了之后再去拿地，有一些开发商说这样不行，就要求政府降低税费，如果不降低税费，又不退地，这样就等着倒闭了。

　　刚刚田国强先生说香港的房地产市场，我们一直拿香港和新加坡对比，我是有感触的，像这样地少人多的东亚地区，他们觉得房地产是一项好的投资。因为香港最低的时候下跌了50%，是100万，但是最高的时候是300万，还是有3倍的收益，这比股市还好一点。所以我觉得，可见在这样一个环境里头，房地产投资还是比较好的。

　　现在大家都不好过，房地产一方面价格在上涨，销售量也多了，但是开发商为什么还是觉得日子还不好过呢？如果是这样的话，应该是回暖了，事实上这部分钱到底到哪里去了？或者到底卖出去的房子是什么房子呢？是不是把保障性房子都加在一起统计了，这也是一个问题。

　　刚刚陈淮先生说的笑话，我觉得需要学习他讲的学“老八”，在我的立场上，大家都是商人，需要把自己当成消费者的角度看待，这个时候需要稍忍，现在市场不好，但是肯定需要买房子的，如果我们配置的话，我认为房地产肯定是需要的，也肯定需要买股和债权，这样的话，房地产配置就不超过三分之一了。

　　陈淮（先生）：我只是客观评论这个事情。要不然媒体就说我鼓动大家买房了。

　　田国强：我觉得香港和新加坡都需要学习的，香港的情况国内可以学习，新加坡的情况国内是不可以学习的，新加坡80%的人都是租房的，发展商在以后的日子就需要看政府怎样做，需要了解房地产占GDP的比例是多大，这些都需要清楚的。

　　孟晓苏：我们今天讨论了“熊市下的房地产”。想问一下大家一个问题，大家对这个问题是更加迷惘还是更清楚了？

　　众人：更加迷惘了。

　　孟晓苏：如果更加迷惘的话，就希望观点机构更多举办这样的论坛，让我们更加清楚。

　　主持人：今天上午的论坛结束了，下午还有顾云昌先生的精彩演讲，谢谢大家！

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