远洋地产：杭州地王“暗亏”困境

　　过于集中的土地储备在目前的市况下存在较高的经营风险，并且其去年高价拿下的杭州地块也可能面临无利可图的困境。

　　日前，远洋地产斥资12亿，在大连拿下了公司旗下红星项目余下49%的权益以及合作方另外两个住宅项目的全部股权，但同时，其却被法国巴黎银行首次予以了减持评级。

　　法巴认为，远洋地产过于集中的土地储备在目前的市况下存在较高的经营风险，并且其去年高价拿下的杭州地块也可能面临无利可图的困境。

　　高价地或无利可图

　　去年9月底，恰好赶上内地房企IPO末班车的远洋地产成功登陆港交所，募集资金119亿港元。

　　上市后仅仅一个月，手握大量现金的远洋地产开始出手，高价拿地。

　　10月28日，杭州市公共资源交易中心，远洋地产与北京莱福建设有限公司联手力压香港地产公司九龙仓，以22.26亿元的高价拿下了当时杭州最引人注目的“杭一棉地块”，楼面价高达15588元/平方米，杭州新地王由此诞生。

　　“远洋地产拿下该地块的时候，地块楼板价已经超过了周边楼盘的现售价了。”长三角地区一名业内人士当时获知远洋地产以如此高价拿下该地块后表示惊讶和不解。

　　公开资料显示，“杭一棉”地块分为A、B地块两部分，东至京杭运河，南至规划道路，西至规划道路，北至规划道路，其中A地块出让面积为34116平米，容积率不大于0.9；B地块出让面积为50953平米，容积率不大于2.2；出让的起始价为9.28亿元。

　　虽然该地块毗邻京杭运河，面积非常大，容积率也不高，但是以高出底价近13亿的价格拍出，还是有出乎很多人的意料。而事实上，随着房地产市场调整的开始，当时已有不少市场人士开始认为远洋拿下该地块已经蕴含着不小的风险。

　　“撇开拿地的楼面价在当时已高出地块周围楼盘的现售价不论，项目竣工后能否卖到现时的价格都是一个未知数。”鉴于当时楼市已经出现了调整的迹象，上述业内人士对该项目的销售表示忧虑：“虽然是2010年项目才竣工，但是有可能到时的售价比现在还要低。”

　　“该项目即使不亏损，亦只能获得小额利润。”法巴日前也作出了这样的判断，并给予远洋地产减持评级。

　　集中化土储的危机

　　远洋地产面临的困难或许还不只于此。

　　根据远洋地产的公告披露，经过上市以来的一系列增加土地储备的动作，目前，远洋地产75%的土地储备都集中于环渤海地区，其中25%位于北京。

　　“相对土地储备较为分散的全国性发展商而言，远洋面临的经营风险显然比较高。”法巴对远洋地产过于集中的土地储备表示忧虑。

　　此外，法巴还认为，在此轮房市调整下的北京市场受到的冲击也不可忽视：“今年前9月北京房产销售额及数量分别下跌了47%及56%，而住宅出售量对落成量的比率也由去年的0.9倍下跌至0.7倍，这显示出北京市场正面临供过于求的问题。”

　　因此，法巴对远洋地产明年的销售情况并不乐观：“预测明年起远洋地产的平均售价将下跌25%，这将影响其盈利。”

　　其实，远洋地产总裁李明在今年9月份时也曾公开透露，远将下调明年的预售计划，09年的预售目标将由140亿至150亿元，调整至100亿至130亿元，同时预算销售面积也将降至90万平方米。

　　李明还称，鉴于目前的市场前景，为加快资金回笼，远洋将计划与独立投资者合作发展所持有的商业地皮。

　　但到目前为止，市场并未有投资人士与远洋合作的相关消息。