广州服务式公寓在国际金融市场动荡的情况下，自下半年开始租赁活动逐渐放缓。

　　经济概述

　　广州服务式公寓在国际金融市场动荡的情况下，自下半年开始租赁活动逐渐放缓。这一切都是受政府早前宏观调控对房地产的影响所致，再加上北京办奥运期间国家对外籍人士的签证严格执行，一度影响外资扩张内地业务发展。另一方面房地产开发商受信贷收紧所影响在募集资金方面出现一定的压力，以至土地开发项目有所延误。虽然央行在9月中宣布下调利率，有助于缓解开发商资金压力以及降低财务成本。但面对国际金融市场不稳，房地产市场仍会带来一段较长的恢复期。

　　整体服务式公寓市场

　　广州的发展越来越国际化，发展商看准外资投资的发展速度。随着越来越多的跨国公司投资广州，其服务式公寓的需求将大大提高。故发展商对服务式公寓的发展持乐观态度，并引进了多个知名服务式公寓管理公司进驻广州核心地带，他们被国内开发商邀请管理及改建一些有潜质成为高档服务式公寓的项目。并定下目标客户群锁定为跨国公司的高层管理人员。

　　服务式公寓租赁市场

　　服务式公寓大多集中在天河和越秀区两大商务中心，现时在广州的租户以日本及欧美客户居多以及随行定居的家属成员，大多数是领使馆人员、中高层管理人员及专业技术人员为主。外籍人士多选择规模较大的品牌管理公司，其合约年期一般为1至2年不等。

　　服务式公寓的需求在过去几年不断增加，在2007年其吸纳量大于新增供应显示需求旺盛，再加上外资投资发展广州的速度加怏，服务式公寓需求进一步推高。由于本季度没有新增供应，故仍以消化现有货源为主。虽然受国际金融经济下滑的影响，整体住宅市场在震荡下调的情况下，服务式公寓市场仅有轻微波及。其整体空置率并没有太大变动约为14%，较上季微跌1%。但整体服务式公寓平均租金以9月份相比年初有明显下调约10%-15%。此次租金下调除受经济不稳的影响外，亦由于人民币汇率高企所致。其外籍人士住宿补贴相应缩减，使其服务式公寓选择亦被局限。据高力国际调查显示部分租户住宿预算亦遭受约10%-20%的缩减。

　　由于服务式公寓供应不多，故少量租户现阶段亦会选择一些豪华私人住宅如汇景新城和凯旋新世界等优质楼盘作代替。由此可见服务式公寓的需求仍然渴市。

　　第三季度，平均租金有轻微回落致每月每平方米约美元26.68，比上季下跌约3.1%。9月份租金回落比过往高录得跌幅约10%-15%。由于未来半年没有新增供应，而整体需求仍能保持，故服务式公寓租金将会有支持。预期租金下调情况有缓慢趋势。

　　市场展望

　　随着珠江新城逐步发展以推动作为华南地区金融中心的地位，加上市政府大力推动金融业及高增值产业的发展。广州作为华南地区的龙头，其发展空间仍然庞大，在未来几年相信将可以追及上海、北京等主要城市，故外资进驻速度将预期逐渐加快，并以广州作为区域总部，使其高层管理人员紛紛进驻，服务式公寓的需求将预期有所增长。虽受国际金融市场动荡對房地產有很大的回響，但服务式公寓市场仅有轻微波动。预计未来将有多个服务式公寓项目将于2009年和2010年投入使用，其新项目主要集中在天河北和珠江新城。

·高力国际：第三季度广州服务式公寓市场研究报告 08/10/23

·世联：第三季度深圳房地产市场发展概况 08/10/21

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