从波动特征看，房地产市场无论是上升还是下降周期阶段，往往不是平滑连续的上升或者下降，而往往是阶梯状的上升或者下降，投资者和开发商把握市场的变动往往有一个滞后。从目前的全球房地产市场看，至少可以肯定的是，西方发达国家的房地产繁荣上升周期已经结束，现在已经从美国蔓延到英国和整个欧洲。不过，因为金融政策的积极参与，这一次调整的时间可能会相对较短，但是调整的趋势已经确立。

　　Q：哪些原因最终促成了产地产行业的调整？调整对房地产业有着什么样的重要意义？如何看待救市的争论？

　　巴曙松：首先是宏观经济周期进入回落的阶段。其次，因为内部经济失衡和外部通胀输入等的影响，中国在未来一段时间内还将面临不低的通胀的压力。在这个新的宏观形势下，房地产行业必然也要做出相应的调整。再者，房地产本身就是一个周期性十分明显的行业，在经济周期回落时期的发展路径肯定不同于快速扩张期的发展路径。

　　这一次房地产市场的调整是整个宏观经济调整的一个组成部分，与房地产相关的各个行业应当正视房地产市场调整的现实，迎接正在到来的市场检验，而这一次房地产调整，也可以说是中国存在真正意义上的全国性的房地产市场第一次全面的调整。

　　现在不仅股市有不少人在呼吁救市，房地产市场也在有不少声音呼吁救市，我个人的判断，无论是对于扩大内需还是保持经济平稳增长，促进房地产市场的平稳发展是必需的，但是不能把促进房地产市场的发展与救房地产商混淆，救市并不是救房地产商，或者说，房地产市场的恢复和顺利度过调整期，需要地方政府的积极举措，也需要房地产商自身的配合，没有房地产商在价格上的调整，目前居高不下的房价收入比不可能降低到一个可以接受的水平，销售不可能出现明显的恢复，房地产市场也不可能从当前的调整阶段中走出来，如果一定要说有救市措施，应当鼓励的是通过降低税费等措施鼓励真实的房地产需求，满足公众有支付能力的需求；与此形成对照，一些盲目入市、不具备应对经济波动能力、财务状况不健康的房地产企业，必然会在当前的周期调整中付出代价。

　　Q：面对前所未有的严峻环境，房地产企业应如何应对，能否度过冷冬？

　　巴曙松：只有在退潮的时候，我们才知道谁没穿泳裤。房地产业迎来了它在中国诞生以来，第一次真正意义上的调整和挑战。不少企业可能还没有充分意识到这个宏观周期的重大转变，还继续期望类似前几年房地产市场在宏观经济快速增长推动下的爆炸式增长，是不现实的。房地产企业要抛弃幻想，准备迎接周期回落的检验。即使是不同地方政府促进房地产发展的举措，也不能一厢情愿理解为就是就房地产商的举措，房地产市场要走出调整期，需要房地产商、地方政府以及消费者的共同努力。

　　首先，房地产企业自身会洗牌和整合。房地产行业的未来，是一部分小公司被大公司收购的未来，是一个行业不断并购的未来。从拿地的情况看，房地产行业对资本的要求门槛越来越高，而不断拿地的企业，是那些能够熟练运用不同融资渠道，通过股权、融资券、海外基金、私募等种种渠道进行融资的企业。因此，谁能够用除银行信贷之外的其他渠道获得资金，谁就获得竞争的优势。

　　其次，目前中国房地产尚未经历过一次“增长—高峰—投资—收缩—低谷”这样完整的周期。绝大多数地产商是在地产业扩张时期进入的，乐观的楼市预期、资金流量的充沛，使他们习惯性地把资金链条绷得很紧，而一旦信贷紧缩，首当其冲的就是他们。

　　最后，宏观政策的从紧也将促进房地产企业的转型：由关系型、贸易型转向实力型。房地产业是资金密集的行业，而很多房企却像在做贸易，自有资金只有10%—20%，其他则由银行承担。在当前的金融政策压力下，这种关系型、贸易型企业必然向实力型企业转变。而品质，也将决定房地产企业的前途和出路。

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