在当前的金融政策压力下，这种关系型、贸易型企业必然向实力型企业转变。而品质，也将决定房地产企业的前途和出路。

　　Q：当前对房地产市场走势的争论很多，分歧很大，你认为应当如何把握？

研究员  国务院发展研究中心金融研究所副所长、博士生导师巴曙松

　　巴曙松：从金融和投资的角度看，无论是发达国家还是发展中国家，房地产作为一种投资资产，其规模往往要显著大于股票市场等，房地产市场与宏观经济波动的联系更为紧密，特别是中国经过房地产的市场化改革之后，全国意义上的房地产市场的形成，使得房地产市场越来越显著地受到宏观经济波动的影响。

　　对于下一步房地产市场的走势，必须要将其放到整个经济的大的背景下考察，放到整个经济周期的波动趋势中考察，也需要放到中国经济结构转型的大背景下考察。

　　从整个大的经济波动趋势看，中国经济经历了过去五年的两位数高速增长之后，开始进入一个周期性的回调阶段，这个趋势已经是确立的，房地产市场必然会不同程度受到这个大的背景的影响，形成不同程度的调整趋势，这既包括宏观紧缩政策的效果逐步显现，也包括资产市场开始普遍进入调整趋势，对于房地产来说主要表现为交易量的大幅萎缩和信贷的紧缩、融资成本的迅速上升以及由此带动的不同地区的程度不同的房地产价格的调整。

　　同时，中国经济也正在进入一个产业转型的进程中，开始越来越强调从原来过分依赖低附加值的出口的增长方式转向扩大内需的战略，在这个过程中，原来出口比重较大的地区受到的影响较大，原来以内需为主要增长动力的地区则受到的影响相对较小，使得当前的房地产市场也呈现非常显著的地区差异。同样需要强调的是，在扩大内需的过程中，没有房地产市场的发展，内需的扩大可能也难以获得充足的动力，地方政府建立在“土地财政”基础上的城市化路径也促使不同地区的地方政府必然会设法促进房地产市场的发展。

　　Q：那么，房地产周期波动有哪些特征呢？

　　巴曙松：考察房地产本身的波动周期，可以有不同的角度和指标，例如房地产的需求周期、供给周期、出租率周期、季节周期、也可以从房地产投资的角度分为资产生命周期、资产所有权周期、租金率周期、出租率周期、营运支出周期、资本支出周期、资本化率周期、资产组合周期，还可以从国际的角度进行比较，考察国际房地产周期、不同区域的周期等。随着房地产市场日益与金融市场的互动更加紧密，信贷和金融市场的波动对于房地产的影响日益显著。

　　从现有的一些研究看，房地产市场的波动周期与整个宏观经济波动以及其他类型的资产的波动有很多类似的地方，也有不少存在显著差异的地方，例如从全球角度看，房地产市场的周期通常包括较长的上升周期和相对较短的下降周期，这与股市通常的“牛短熊长”正好形成一个对照。另外，在房地产市场的上升或者下降的周期中，往往存在大幅偏离均衡定价的时期。同时，房地产市场的调整往往容易出现滞后。从直接的原因上说，房地产市场从开始计划建房产到供应到市场需要3年左右的时间。因为房地产市场的资产投资特性，往往在牛市开始启动的时期和加速的时期，多数房地产开发商不敢进行新的土地的购买和房地产的开发，等到市场已经出现明显的调整了，多数的房地产开放商还不愿意承认这种调整的现实，继续以类似股市上熊市中的“抢反弹”的心态加大土地购买和开发。

• <<
• 1
• 2
• >>

·前三季度：GDP同比增长9.9% 08/10/20

·国务院：第四季度降低住房交易税费支持购房 08/10/20

·深圳：9月房价同比降三成 呼吁“救市” 08/10/20

·北京最大经济适用房项目开工 08/10/20

·“合景上城湾畔·君誉”别墅组团受追捧 08/10/20

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源：观点网”字样的所有文字、图片等稿件，版权均属观点网所有，本网站有部分文章是由网友自由上传，对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如对稿件内容有疑议，或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请您速来电020-87326901或来函guandian#126.com（发送邮件时请将“#”改为“@”）与观点网联系。